九章商品房税收.ppt
九章商品房税收 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望第一节第一节商品房税收概述商品房税收概述一一 税收的含义税收的含义 税收：是国家依据法律规定，税收：是国家依据法律规定，强制地对经济单位和个人无偿强制地对经济单位和个人无偿征收的实物或货币，是国家凭征收的实物或货币，是国家凭借政治权力参与国民收入分配借政治权力参与国民收入分配和再分配的一种手段。和再分配的一种手段。商品房税收：国家为了实商品房税收：国家为了实现其职能，凭借政治权利，按现其职能，凭借政治权利，按预定标准，向商品房开发者、预定标准，向商品房开发者、产权者，无偿地、强制地征收产权者，无偿地、强制地征收的货币或实物等。的货币或实物等。二二 税收的特点税收的特点 强制性：任何单位或者是个人强制性：任何单位或者是个人不得违抗不得违抗 无偿性：国家征税后，税款为无偿性：国家征税后，税款为国家所有，不需要偿还，也不国家所有，不需要偿还，也不需要支付任何代价需要支付任何代价 固定性：征税前以法律形式规固定性：征税前以法律形式规定了征税对象、税率、税源、定了征税对象、税率、税源、税目，并严格按照这一标准征税目，并严格按照这一标准征税税三 税收术语税收术语（1）纳税人：纳税主体，是税法）纳税人：纳税主体，是税法规定的负有纳税义务的单位与个规定的负有纳税义务的单位与个人。人。（注意同负税人的区别：负税人是（注意同负税人的区别：负税人是指负担税款的单位和个人，在税指负担税款的单位和个人，在税负可以税负转嫁的情况下，出现负可以税负转嫁的情况下，出现了纳税人与负税人的区别）了纳税人与负税人的区别）（2 2 2 2）课税对象）课税对象）课税对象）课税对象 税法规定的征税的目的物，是征税法规定的征税的目的物，是征税法规定的征税的目的物，是征税法规定的征税的目的物，是征税的依据，是一种税区别于另一种税税的依据，是一种税区别于另一种税税的依据，是一种税区别于另一种税税的依据，是一种税区别于另一种税的主要标志的主要标志的主要标志的主要标志 税源：税收的经济来源或出处税源：税收的经济来源或出处税源：税收的经济来源或出处税源：税收的经济来源或出处 税目：课税对象的具体项目或具税目：课税对象的具体项目或具税目：课税对象的具体项目或具税目：课税对象的具体项目或具体划分体划分体划分体划分（3 3 3 3）税率）税率）税率）税率 国家征税的比率，是税额与课税对国家征税的比率，是税额与课税对国家征税的比率，是税额与课税对国家征税的比率，是税额与课税对象的比值，可分为比例税率、定额税象的比值，可分为比例税率、定额税象的比值，可分为比例税率、定额税象的比值，可分为比例税率、定额税率、累进税率率、累进税率率、累进税率率、累进税率（4）节税、避税、偷税）节税、避税、偷税 节税：利用法律并不企图包节税：利用法律并不企图包括的方法来降低纳税人的赋税。括的方法来降低纳税人的赋税。是合法行为是合法行为 避税：利用税法的不健全，避税：利用税法的不健全，减轻纳税义务，减少税收负担减轻纳税义务，减少税收负担的行为。是钻法律的空子，有的行为。是钻法律的空子，有悖国家政府的税收政策导向悖国家政府的税收政策导向 偷税：纳税人采取伪造、隐匿、偷税：纳税人采取伪造、隐匿、擅自销毁账簿等手段，不缴纳或擅自销毁账簿等手段，不缴纳或少缴纳税款。具有非法性、欺诈少缴纳税款。具有非法性、欺诈性，是违法行为性，是违法行为 第二节第二节商品房交易具体税收商品房交易具体税收 主要有十种：企业所得税、主要有十种：企业所得税、营业税、城市维护建设税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、城市土地使用土地增值税、城市土地使用税、耕地占用税、房产税、税、耕地占用税、房产税、契税、印花税、教育费附加契税、印花税、教育费附加 以上每种税收的纳税人、以上每种税收的纳税人、课税对象、计税依据、税率、课税对象、计税依据、税率、免税都有自己的特点免税都有自己的特点对二手房征收个人所得税对二手房征收个人所得税对二手房征收个人所得税对二手房征收个人所得税n n政策发展过程政策发展过程1 19941 1994年年1 1月月1 1日起实施的中华人日起实施的中华人民共和国个人所得税法里规定，民共和国个人所得税法里规定，要对房价交易差额征收要对房价交易差额征收20%20%的个的个人所得税，但各项具体实行措施人所得税，但各项具体实行措施没有出台没有出台2 19992 1999年发布了年发布了278278文件，里面文件，里面对二手房交易征收个人所得税对二手房交易征收个人所得税有了明确细致的规定：属于家有了明确细致的规定：属于家庭唯一住房、且居住满庭唯一住房、且居住满5 5年后年后出售，免收个税；对于出售自出售，免收个税；对于出售自有住房前后有住房前后1 1年内，并按市场年内，并按市场价格购房的纳税人，起缴纳的价格购房的纳税人，起缴纳的个人所得税将全部返回。个人所得税将全部返回。3 19993 1999年以后，各地出台了一年以后，各地出台了一系列关于二手房交易征收个系列关于二手房交易征收个人所得税的细则，比如：北人所得税的细则，比如：北京财政局于京财政局于20032003年发出了年发出了关于个人出售住房征收个关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知人所得税有关问题的通知4 20064 2006年年7 7月，国家税务总局月，国家税务总局公布了关于个人所得住房公布了关于个人所得住房转让所得征收个人所得税有转让所得征收个人所得税有关问题的通知，规定自关问题的通知，规定自20062006年年8 8月月1 1日起，所有地方日起，所有地方税务局开始强制征收房产出税务局开始强制征收房产出售个人所得税，并强调：个售个人所得税，并强调：个人所得税必须与其他相关税人所得税必须与其他相关税收一并办理。具体规定主要收一并办理。具体规定主要有以下三个方面：有以下三个方面：（1 1）扣税、免税：）扣税、免税：属于家庭唯一住房，且属于家庭唯一住房，且居住满居住满5 5年后出售，免收个年后出售，免收个税税 对于出售自有住房前后对于出售自有住房前后1 1年内，并按市场价格购房的年内，并按市场价格购房的纳税人，起卖房时缴纳的保纳税人，起卖房时缴纳的保证金，如果购房房价总额大证金，如果购房房价总额大于二手房房价总额，则保证于二手房房价总额，则保证金全部退还；如果购房房价金全部退还；如果购房房价总额小于卖房房价总额，则总额小于卖房房价总额，则部分退还。部分退还。（2 2）“三费三费”允许在税前扣除：允许在税前扣除：房屋原值、税金、合理费用房屋原值、税金、合理费用 合理费用：包括实际支付合理费用：包括实际支付的住房装修费用、住房贷款利的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。息、手续费、公证费等费用。（已购公有住房、经济适用房，（已购公有住房、经济适用房，最高扣除额为房价的最高扣除额为房价的15%15%；商；商品房等其他住房，最高扣除额品房等其他住房，最高扣除额为房价的为房价的10%10%；购买时合同中；购买时合同中注明已装修的，不能扣除。注明已装修的，不能扣除。（3 3）如果无法提供完整、准确的）如果无法提供完整、准确的房屋原值凭证的，地方税务机房屋原值凭证的，地方税务机关会相应实行核定挣税，即按关会相应实行核定挣税，即按照住房转让收入的照住房转让收入的1%3%1%3%比比例征收。例征收。（4 4）如果纳税人申报的住房）如果纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价成交价格明显低于市场价格而无正当理由的，征税格而无正当理由的，征税机关依法有权根据有关信机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。息核定其转让收入。n n我国各地实施对二手房交易我国各地实施对二手房交易征收个人所得税的情况征收个人所得税的情况1 1 杭州：杭州：20042004年年1 1月月1 1日，杭州开日，杭州开始征收二手房交易个人所得税，始征收二手房交易个人所得税，20042004年年9 9月月2 2日暂停征收。因为此日暂停征收。因为此项措施实施后，杭州房价不降反项措施实施后，杭州房价不降反升，而且成交量持续委缩。升，而且成交量持续委缩。（2 2）北京：）北京：20052005年年6 6月，北京朝月，北京朝阳区地税部门规定，二手房完阳区地税部门规定，二手房完税后才能办理过户手续，但执税后才能办理过户手续，但执行了半个月后即悄然停止。行了半个月后即悄然停止。（3 3）南京：）南京：20052005年年6 6月初，南京地月初，南京地税部门规定，个人销售商品房将税部门规定，个人销售商品房将按规定缴纳按规定缴纳2020的个人所得税，但的个人所得税，但南京商品房管理局局长在南京商品房管理局局长在6 6月月1616日明确表示不征收。日明确表示不征收。n n我国对二手房征收个人所得我国对二手房征收个人所得税时征时停，此地征彼地停税时征时停，此地征彼地停的原因所在的原因所在各个利益集团的激烈博奕各个利益集团的激烈博奕建设部门出于部门利益考虑、建设部门出于部门利益考虑、地方政府出于地方利益因素，地方政府出于地方利益因素，不愿征收不愿征收税务部门出于国家财政角度税务部门出于国家财政角度考虑，希望征收考虑，希望征收违背了税收的基本特征违背了税收的基本特征n n二手房交易征收个人所得二手房交易征收个人所得税的原因税的原因 国家通过税收手段对商品房市国家通过税收手段对商品房市场进行调控，对投机性、投资场进行调控，对投机性、投资性购房等商品房交易行为进行性购房等商品房交易行为进行打击。打击。n n对二手房交易征收个人所得对二手房交易征收个人所得税可能出现的结果税可能出现的结果 房价过高，不是因为商品房投房价过高，不是因为商品房投机投资行为导致的，而是批租机投资行为导致的，而是批租土地造成的。土地造成的。如果现在对二手房交易征收如果现在对二手房交易征收个人所得税，一是卖房者会停个人所得税，一是卖房者会停止手中房屋的出售，二是在需止手中房屋的出售，二是在需求带动情况下，二手房税费成求带动情况下，二手房税费成本转嫁到购房者手中，进一步本转嫁到购房者手中，进一步提升二手房价格。在目前供需提升二手房价格。在目前供需比例下，第二种情况更有可能比例下，第二种情况更有可能发生，但是无论哪种情况都达发生，但是无论哪种情况都达不到抑制房价的目的。不到抑制房价的目的。此外，双方可在私下达成协议，少缴此外，双方可在私下达成协议，少缴此外，双方可在私下达成协议，少缴此外，双方可在私下达成协议，少缴税；继承、赠予房产，业主可免一定税；继承、赠予房产，业主可免一定税；继承、赠予房产，业主可免一定税；继承、赠予房产，业主可免一定税收。所以人们回从这些方面下手来税收。所以人们回从这些方面下手来税收。所以人们回从这些方面下手来税收。所以人们回从这些方面下手来少缴或不缴税。少缴或不缴税。少缴或不缴税。少缴或不缴税。契税契税含义含义n n在土地、房屋不动产所有权发生在土地、房屋不动产所有权发生转移时，按当事人双方订立契约转移时，按当事人双方订立契约等时对产权人征收的一种税，具等时对产权人征收的一种税，具有财产转移税的性质。有财产转移税的性质。纳税人纳税人n n在中华人民共和国境内买卖、典当、在中华人民共和国境内买卖、典当、在中华人民共和国境内买卖、典当、在中华人民共和国境内买卖、典当、赠与、交换土地、房屋权属，当事赠与、交换土地、房屋权属，当事赠与、交换土地、房屋权属，当事赠与、交换土地、房屋权属，当事双方订立契约后的承受人。双方订立契约后的承受人。双方订立契约后的承受人。双方订立契约后的承受人。n n转移土地、房屋权属包括：土地使转移土地、房屋权属包括：土地使转移土地、房屋权属包括：土地使转移土地、房屋权属包括：土地使用权出让；土地使用权转让；房屋用权出让；土地使用权转让；房屋用权出让；土地使用权转让；房屋用权出让；土地使用权转让；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。买卖；房屋赠与；房屋交换。买卖；房屋赠与；房屋交换。买卖；房屋赠与；房屋交换。课税对象课税对象n n发生产权转移变动时的土地、房发生产权转移变动时的土地、房屋权属。屋权属。n n计税依据是房屋产权转移时双方计税依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格，征收契当事人签订的契约价格，征收契税。税。n n为了避免发生隐价、瞒价等逃税为了避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为有必要时，行为，征收机关认为有必要时，也可以直接或委托商品房估价机也可以直接或委托商品房估价机构对房屋价值进行评估，以评估构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。价格作为计税依据。税率税率n n一般为一般为3%5%3%5%n n从从20082008年年1111月月1 1日起，对个人首日起，对个人首次购买次购买9090平方米及以下普通住房平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到的，契税税率暂统一下调到1%1%；对个人销售或购买住房暂免征收对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。收土地增值税。免税免税n n国家机关、事业单位、社会团体、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征。施的，免征。n n因不可抗力灭失住房而重新购买因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征。住房的，免征。n n土地、房屋被县级以上政府征用土地、房屋被县级以上政府征用占用的，重新承受土地、房屋权占用的，重新承受土地、房屋权属的，由政府决定。属的，由政府决定。营业税营业税含义含义n n营业税就是商品房开发经营企业营业税就是商品房开发经营企业取得的营业额所征收的一种税。取得的营业额所征收的一种税。纳税人纳税人n n纳税人是以销售应税劳务或不纳税人是以销售应税劳务或不动产的商品房开发经营企业为动产的商品房开发经营企业为纳税人。纳税人。税率税率n n从事商品房开发经营的单位和个从事商品房开发经营的单位和个人，在商品房销售后，以其销售人，在商品房销售后，以其销售收入额为征税对象，税率为收入额为征税对象，税率为5%5%；n n凡从事商品房出租业务的单位和凡从事商品房出租业务的单位和个人，以其租金收入为征税对象，个人，以其租金收入为征税对象，税率为税率为5%5%；n n凡从事商品房中介服务的单位和凡从事商品房中介服务的单位和个人，以其服务费收入为征税对个人，以其服务费收入为征税对象，税率为象，税率为5%5%。有关法律规定有关法律规定n n自自2005.6.12005.6.1起对个人购买住房不起对个人购买住房不足足2 2年转交易的销售时按其取得年转交易的销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。的售房收入全额征收营业税。n n个人购买普通住房超过个人购买普通住房超过2 2年（含年（含2 2年）转手交易的销售时，免征营年）转手交易的销售时，免征营业税。业税。n n对个人购买非普通房超过对个人购买非普通房超过2 2年年（含（含2 2年）转手交易的，销售时年）转手交易的，销售时按其售房收益减去购买房屋价款按其售房收益减去购买房屋价款后的差额征收营业税。后的差额征收营业税。商品房企业开发的产品转为自用是否交商品房企业开发的产品转为自用是否交商品房企业开发的产品转为自用是否交商品房企业开发的产品转为自用是否交纳营业税？纳营业税？纳营业税？纳营业税？n n财政部门国家税务总局关于明确财政部门国家税务总局关于明确中华人名共和国营业税暂行条中华人名共和国营业税暂行条例实施细则第十一条有关问题例实施细则第十一条有关问题通知的规定：单位内非独立核算通知的规定：单位内非独立核算的施工单位为本单位承担建筑安的施工单位为本单位承担建筑安装业务，不征收营业税。因此，装业务，不征收营业税。因此，自建自用房屋不征收营业税。自建自用房屋不征收营业税。n n新政规定，对住房转让环节营业新政规定，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策，将现税暂定一年实行减免政策，将现行个人购买普通住房超过行个人购买普通住房超过5 5年年（含（含5 5年）改为超过年）改为超过2 2年（含年（含2 2年）年）转让的，免征营业税；将个人购转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足买普通住房不足2 2年转让的，由年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。原价的差额征收营业税。n n以个人购买一套以个人购买一套以个人购买一套以个人购买一套100100100100万元的普通住万元的普通住万元的普通住万元的普通住宅刚好超过宅刚好超过宅刚好超过宅刚好超过2 2 2 2年不到年不到年不到年不到5 5 5 5年为例，按照年为例，按照年为例，按照年为例，按照此前税费标准，应按照售房收入全此前税费标准，应按照售房收入全此前税费标准，应按照售房收入全此前税费标准，应按照售房收入全额征收额征收额征收额征收5.5%5.5%5.5%5.5%营业税，即营业税，即营业税，即营业税，即100100100100万元万元万元万元5.5%=5.55.5%=5.55.5%=5.55.5%=5.5万元；而按照新标准则万元；而按照新标准则万元；而按照新标准则万元；而按照新标准则无需交税，购房人可节省无需交税，购房人可节省无需交税，购房人可节省无需交税，购房人可节省5.55.55.55.5万元。万元。万元。万元。如果个人购买普通住宅未满如果个人购买普通住宅未满如果个人购买普通住宅未满如果个人购买普通住宅未满2 2 2 2年出年出年出年出售，假设房主以售，假设房主以售，假设房主以售，假设房主以80808080万元购买住房，万元购买住房，万元购买住房，万元购买住房，以以以以100100100100万元出售的，那么，目前需万元出售的，那么，目前需万元出售的，那么，目前需万元出售的，那么，目前需要缴纳的营业税为（要缴纳的营业税为（要缴纳的营业税为（要缴纳的营业税为（100100100100万元万元万元万元80808080万元）万元）万元）万元）5.5%=1.15.5%=1.15.5%=1.15.5%=1.1万元，比此前全万元，比此前全万元，比此前全万元，比此前全额征收额征收额征收额征收100100100100万元万元万元万元5.5%=5.55.5%=5.55.5%=5.55.5%=5.5万元，万元，万元，万元，节省了节省了节省了节省了5.55.55.55.5万元万元万元万元1.11.11.11.1万元万元万元万元=4.4=4.4=4.4=4.4万元。万元。万元。万元。物业税物业税一一 政策提出政策提出n n20032003年底，十六届三中全会在年底，十六届三中全会在中共中央关于完善社会主义中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定市场经济体制若干问题的决定中明确提出：中明确提出：“实施城镇建实施城镇建设税费改革，条件具备时对不设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费。相应取消有关税费。”n n20042004年初，广东省宣布有年初，广东省宣布有可能在年内开展物业税，可能在年内开展物业税，上海、北京、湖南等地区上海、北京、湖南等地区随后也相继提出。因此，随后也相继提出。因此，“物业税物业税”被社会各界人被社会各界人士广泛关注。士广泛关注。n n20062006年，北京、深圳、南年，北京、深圳、南京、重庆等六市开始试点。京、重庆等六市开始试点。n n20072007年，在十届全国人大五年，在十届全国人大五次会议上，首次将次会议上，首次将“研究开研究开征物业税的实施方案征物业税的实施方案”写进写进政府预算报告中，政府工作政府预算报告中，政府工作报告也将报告也将“抑制商品房价格抑制商品房价格过快上涨过快上涨”纳入纳入20072007年工作年工作部署中，这些都被认为是物部署中，这些都被认为是物业税开征即将落实的一个明业税开征即将落实的一个明确信号。确信号。n n20082008年两会期间年两会期间,物业税物业税的讨论再次成为了一个热的讨论再次成为了一个热点。点。二二 物业税的含义物业税的含义n n物业税属于财产税类，主物业税属于财产税类，主要针对土地、房屋等不动要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，者每年都要缴付一定税款，应缴纳的税值会随着商品应缴纳的税值会随着商品房市值的升高而提高。房市值的升高而提高。n n物业税在不同国家、地区其物业税在不同国家、地区其名称不尽相同，有的称名称不尽相同，有的称“不不动产税动产税”，有的称，有的称“财产税财产税”。虽然名称不同，但都是。虽然名称不同，但都是按商品房评估价值征税。按商品房评估价值征税。n n物业税和所得税、增值税一物业税和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大主起被称为国际通行的三大主力税种。力税种。三三 我国物业税试行框架我国物业税试行框架n n现行物业税的基本框架是将房现行物业税的基本框架是将房产税、土地增值税、土地出让产税、土地增值税、土地出让金等收费合并，转化为商品房金等收费合并，转化为商品房保有阶段统一收取的物业税。保有阶段统一收取的物业税。n n以前一次就要向政府缴清的税以前一次就要向政府缴清的税费现在分为费现在分为50705070年缴清。年缴清。四四 物业税实施后对不同经济对物业税实施后对不同经济对象产生的正反影响的对比分析象产生的正反影响的对比分析 n n(一一)对地方政府的影响对地方政府的影响n n开征物业税有利于地方政府在开征物业税有利于地方政府在今后很长的时间里财政收入的今后很长的时间里财政收入的稳步增长，同时有利于克服政稳步增长，同时有利于克服政府府“寅吃卯粮寅吃卯粮”的现象。的现象。n n可能造成建设资金短缺问题。可能造成建设资金短缺问题。n n（二）对商品房商的影响（二）对商品房商的影响n n有利于打击不法商品房商炒楼等有利于打击不法商品房商炒楼等投机行为投机行为 n n可能导致商品房商的过度开发可能导致商品房商的过度开发 n n商品房商在开展物业税前后取得商品房商在开展物业税前后取得土地的巨额差价将很难解决土地的巨额差价将很难解决n n（三）对消费者的影响（三）对消费者的影响 n n消费者购房时初次缴纳的款额消费者购房时初次缴纳的款额将降低将降低 n n物业税的开征可能导致物业税的开征可能导致“平买平买贵用贵用”的现象，使得消费者的的现象，使得消费者的使用成本大大增加。使用成本大大增加。n n（四）对商品房市场价格的影响（四）对商品房市场价格的影响 n n将降低商品房的开发、销售成本，将降低商品房的开发、销售成本，降低商品房销售价格，具体影响降低商品房销售价格，具体影响取决于取消或降低税费的项目和取决于取消或降低税费的项目和幅度幅度n n房价下调空间可能被过分夸大房价下调空间可能被过分夸大 n n（五）对金融市场的影响（五）对金融市场的影响 n n对银行而言，一方面有利于降对银行而言，一方面有利于降低贷款风险度，另一方面，可低贷款风险度，另一方面，可能导致利润有所下降。能导致利润有所下降。n n可能把开发环节的金融风险转可能把开发环节的金融风险转移到物业保有阶段。移到物业保有阶段。五五 所采取的相应对策所采取的相应对策 n n搞清商品房开发过程中存在搞清商品房开发过程中存在的税费问题的税费问题 n n制定科学的土地供应机制制定科学的土地供应机制 n n物业税调节的主体定位，是物业税调节的主体定位，是开征物业税成败的关键所在开征物业税成败的关键所在 n n关于新房和旧房的衔接问题关于新房和旧房的衔接问题 n n要有一个公平、公正的评估机要有一个公平、公正的评估机构构 n n完善相关法律，建立有效的惩完善相关法律，建立有效的惩罚机制罚机制n n确定物业税的归属确定物业税的归属
