济南市二手房过户流程.doc
济南市二手房过户流程二手房买卖过户政策以及过户流程 顺序： 1，家庭住房情况调查报告。 2，网签。 3，申报纳税。 4，申请过户。 5，领证。 1，到济南市房管局二楼东厅调档案，办家庭住房情况调查报告。调家庭住房情况报告需带买方夫妻双方身份证，户口本，结婚证（单身带单身证明）原件复印件，到济南市房管局二楼东厅调档案。如果非济南市户口，另外需要去社保办开具缴纳一年以上社保的证明。 2，到济南市房管局二楼东厅打网签。买方带夫妻双方身份证，户口本，结婚证（单身带单身证明）原件，家庭住房情况调查报告。 卖方带身份证。 在济南市房管局二楼东厅打网签。 3，申报纳税。现在地税和契税统一在济南市房管局二楼二手房交易大厅缴纳。 卖方：夫妻双方身份证（复印件二份），户口本，结婚证（户口在一起且能明显体现关系情况下不需要），房产证（复印件二份），以上需原件复印件。单身则需要提供单身证明（民政局开具）。 网签合同（2份）。 买方：身份证（原件，复印件2份），家庭住房情况报告。 到场人员：买卖双方需本人到场，房产证若在一个人名下，其配偶可不到场，但必须提供其身份证，户口本原件。 缴纳地税地点： 经七纬二 济南市房管局二楼西厅，房产交易纳税服务大厅。 4，申请过户。商品房在各区房管局办理，所需资料：房产证，网签合同，契税发票（蓝联），地税发票，缴纳地税的凭条（或免税证明）。 卖方身份证。 买方夫妻双方身份证，户口本，结婚证。（原件复印件） 买方家庭住房情况调查报告。 到场人员：买卖双方。 5， 房改房：市房管局办理 所需资料，市直：买卖双方到场，房产证，测绘图纸，网签合同，契税发票（蓝联），地税发票，缴纳地税的凭条（或免税证明），卖方身份证原件复印件， 买方夫妻双方身份证，户口本，结婚证。（原件复印件）买方家庭住房情况调查报告。 买卖双方到场签字。 省直房改房比市直房改房多一个步骤，需要先拿省直房改房附表，去市局的省直房改办，填省直房改房上市申请表，然后去市局办理过户手续，其他和市直房改房资料一样。 到场人员：因房改房多为夫妻共同财产，卖方夫妻双方都需到场，买方。 6，领证。 领证时间：商品房在区局2工作日，市局3工作日，共计5工作日领证。 省直房改房在省直房改办5工作日，市局3工作日，共计8工作日领证。 市直房改房在市局3个工作日，共计3个工作日领证。 领证在济南市经七纬二市局二楼西厅领证窗口领取。（注：高新区的房产证在高新区房管局领取） 领证费用：住宅，交易手续费6元*面积，登记费80元。 非住宅，交易手续费10元*面积，登记费550元，印花税为报价*0.1% 济南市各区房管局的地点： 天桥区：花店街6号，制锦市小区里边。 槐荫区：经一纬七与经一纬六路之间路南。 历下区：山大南路延长线西头路北。 历城区：花园路与二环东路交叉口西北角，洪楼广场东临历城区政务审批中心。 市中区：朗茂山路17号，卧龙花园东门向南100米路西。 高新区：高新区管委会二楼。济南市国际会展中心南邻。 市房管局：济南市经七纬二与经七纬一路之间路南，济南市房地产大厦。 关于市直房改房过户有个小技巧，可以减少房主时间。 市直房改房可以签完网签后办理预收手续，先让买卖双方签字，然后补充过户资料，这样办理完毕地税手续房主就可以不必等客户缴纳税费。 房改房必须测绘，测绘费用75平方以下200元，75面积144平方300元，144平方以上400元。 槐荫区房产证如果图纸没有编号也必须测绘。（一般老点的房子都得测绘） 住宅税费计算： 个人出让住宅，产生的费用为：营业税，个人所得税，交易手续费。 个人购买住宅，产生的费用为：契税，交易手续费，登记费。 总价计算 营业税=报价*5.6% 个人所得税=报价*1% 差价计算 差价=报价-原购房发票价格 营业税=差价*5.55% 个税=（差价-合理费用）*20% 合理费用=这次所交营业税+上次所交契税+银行贷款利息+装修发票+其他当初为办理此房所缴纳的费用。 维修基金不算合理费用。 根据最新政策，住宅的营业税必须按全额缴纳。 免营业税条件：普通住宅，房产证过五年。 免个税条件：家庭唯一生活住宅，且房产证过五年。 房产证日期未过五年，如果是房改房，原购房发票或定金发票过五年也可。 商品房则需要契税完税证明缴纳日期过五年。 注：普通住宅是指144平方以下的住宅，144平方以上为非普通住宅，非普通住宅不能免除营业税，但若非普通住宅房产证日期过五年，可以走差价缴纳营业税。 2010年10月1日后，国家出新规定，以后个人出售住宅一年内重新购房的，不再享受退还个人所得税的优惠。2010年10月1日前出售房屋，依然可以享受退还个人所得税优惠。 根据最新政策，住宅的营业税必须按全额缴纳。 若房屋是继承或受赠所得，被继承人或赠与人与现房主为直系亲属关系，正常缴税，且房产证日期可以按照原来继承或赠与前的房产证日期为准。若双方无直系亲属关系，且受赠后房产证日期未过5年的，则需要缴纳个人所得税20%。个人所得税可以按照差额缴纳。 契税：缴纳契税以家庭为单位。之前的契税是按照个人为单位缴纳，个人名下曾经购买过住宅就不能享受优惠（有过房改，继承，赠与的房产不算）。现在的政策而 是以家庭为单位。家庭名下现在无房产就算首套房。家庭名下的房产以登记为准，名下有房产就算，有房改，继承，赠与的房产也算有房产。（重点是家庭现在名下 无房产，以前不管买几套，现在没有就能享受优惠） 90平米以下，家庭名下现无房产缴纳1%。 大于等于90平米小于144平米，家庭名下现无房产缴纳1.5%。 大于等于144平米，缴纳3%。 家庭名下现有房产，契税缴纳3%。 如夫妻双方名下有房产被拆迁，且得到货币补偿，则可根据货币补偿额度相应的减免契税。 计算方法：（所购房屋价格-得到货币补偿额）*所该缴纳契税的百分比。 货币补偿额是单纯的房产拆迁补偿费用，装修费及其他补偿不计算其内。 所需资料：拆迁补偿协议，货币补偿单据。 交易手续费：（房屋面积+地下室面积）*6元。由买卖双方各自承担一半 登记费：80元。若下多个产权人的房产证，需收取10元*证数的工本费。 网址： 二手房房产证过户的营业费由谁来给? 按照规定,营业税应该是有卖方承担。但是在某些城市,税费全部由买房承担。 税法规定，应有房屋出卖人全额承担。 卖方市场几乎都是买房的购房成本。 就看合同上注明是谁支付的,如果没注明的话,营业税就是卖方支付的。 契税（90平米以下，家庭名下现无房产缴纳1%），个税（1%），营业税（5.6%），是7.6；如果这房子证过5年，那就免5.6，则交2.6的税；如果他不仅过5年，还只有一套房产，那再免一个点，也就是说，只有1%的税（税是总房款的百分点）。二手房交易注意事项 （1）房屋手续是否齐全。房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 （2）房屋产权是否明晰。有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 （3）交易房屋是否在租。有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极 有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在 实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 （4）土地情况是否清晰。二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出 让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地 段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 （5）市政规划是否影响。有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 （6）福利房屋是否合法。房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 （7）单位房屋是否侵权。一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的 住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 （8）物管费用是否拖欠。有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
