衡水市安平县领佳地产安平项目策划思路沟通稿.ppt

衡水市安平县领佳地衡水市安平县领佳地产安平项目策划思路产安平项目策划思路沟通稿沟通稿了解安平了解安平关键词关键词1 1、始于春秋，至今千年、始于春秋，至今千年2 2、总面积、总面积493493平方千米，县政府驻安平镇平方千米，县政府驻安平镇3 3、社会消费品零售总额完成、社会消费品零售总额完成2020亿元亿元 4 4、中国丝网产业基地、中国丝网产业基地 ，国家生猪活体储备基地，国家生猪活体储备基地 5 5、拥有世界上最大的国际丝网产业基地、拥有世界上最大的国际丝网产业基地 6 6、0909年丝网业实现产值年丝网业实现产值120120亿元，同比增长亿元，同比增长17%17%总评：经济发展强劲总评：经济发展强劲 了解安平人了解安平人关键词关键词1 1、人杰地灵，人才辈出、人杰地灵，人才辈出2 2、全县总人口、全县总人口3535万人万人3 3、县城居住人口约、县城居住人口约1010万人，流动万人，流动3 3万人万人4 4、县内丝网产业从业人员达、县内丝网产业从业人员达1212万人万人5 5、城镇居民人均可支配收入达到、城镇居民人均可支配收入达到 11000 11000元元6 6、随着收入不断增加，消费习惯及消费理念也随之发生、随着收入不断增加，消费习惯及消费理念也随之发生变化，进而对商品提出更高要求变化，进而对商品提出更高要求总评：人们消费力强劲总评：人们消费力强劲在这个地产风云变幻的年代在这个地产风云变幻的年代在这个群雄逐鹿的安平在这个群雄逐鹿的安平我们如何才能在激烈的竞争中寻求突破，稳操胜券我们如何才能在激烈的竞争中寻求突破，稳操胜券市场及客群方面：了解客群消费水平、喜好、居住特点、供应量及需求量市场及客群方面：了解客群消费水平、喜好、居住特点、供应量及需求量产品方面产品方面:必须寻求必须寻求创新和差异化创新和差异化营销推广方面营销推广方面:必须准确把握目标客群的生活习性及购买心理，注重必须准确把握目标客群的生活习性及购买心理，注重实战实战遵循原则遵循原则:本土化、差异化、实战性本土化、差异化、实战性所以决定我们成败的关键所以决定我们成败的关键定位定位引 言惹目任务惹目任务1 1、项目准确定位，使项目脱颖而出、项目准确定位，使项目脱颖而出2 2、通过专业化运作，增加项目附加值、通过专业化运作，增加项目附加值3 3、降低项目风险，快速回笼资金、降低项目风险，快速回笼资金4 4、最终达到项目利润及品牌利润双丰收、最终达到项目利润及品牌利润双丰收目录目录 Contents ContentsPART 1市场研判市场研判 Market analysis PART 2策略定位策略定位 Positioning strategyPART 3客群分析客群分析 Groups of passengersPART 4产品建议产品建议 Product recommendationsPART6视觉表现视觉表现 Visual performancePART 5营销推广营销推广 Marketing 第第一一篇篇 市市场场研研判判 09年判市1、房地产市场管理整体混乱，整体环境宽松.2、市场供应量较大，产品参差不齐，但缺乏高品质产品3、购房者盲目购房，对土地使用权等概念模糊不清10年望市1、国11条的出台将对当地房地产市场产生影响2、小高层、高层项目年内集中推售，加之潜在项目，竞争激烈3、10年消费者将对住宅产品及物业管理提出更高的要求典型项目分析 安平县市场现售的房地产项目多达10余个，主要有蓝湾国际、惠祥新城、金色阳光、凯旋城、盛世华庭等项目，总体供应量约80万平方米，加之潜在新项目，未来供应量较大，竞争激烈。典型楼盘调研分析1 1、建筑体量、风格、形式、建筑体量、风格、形式项目名称项目名称建筑体量建筑体量建筑风格建筑风格建筑形式建筑形式锦绣天第锦绣天第4.34.3万万现代简约现代简约多层多层凯旋城凯旋城1818万万现代简约现代简约电梯多层电梯多层30层高层层高层惠祥新城惠祥新城1111万万现代简约现代简约19层高层层高层盛世华庭盛世华庭3.53.5万万现代简约现代简约26层高层层高层蓝湾国际蓝湾国际7 7万万现代简约现代简约12层小高层小高金色阳光金色阳光2020万万现代简约现代简约9层小高层小高24层高层层高层2 2、主力户型、主力户型项目名称主力户型面积区间（）设计亮点凯旋城三室两厅两卫三室两厅两卫两室两厅两室两厅110145110145其他：其他：80998099露台、观景阳台露台、观景阳台惠祥新城三室两厅两卫其他：四室129165全明户型盛世华庭三室两厅两卫三室两厅两卫110145蓝湾国际三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫三室两厅两卫110146跃层入户花园电梯直接入户金色阳光三室两厅两卫三室两厅两卫其他：跃层其他：跃层137跃层：250全明户型3 3、社区规划及园林特点、社区规划及园林特点项目名称项目名称总体规划总体规划车位配比车位配比园林特点园林特点凯旋城凯旋城温泉入户温泉入户有联排别墅产品有联排别墅产品1：0.6惠祥新城惠祥新城1：0.8坡地园林坡地园林盛世华庭盛世华庭配套配套4层独立商业层独立商业1：0.8蓝湾国际蓝湾国际温泉入户、太阳能温泉入户、太阳能智能化、人车分流智能化、人车分流CL体系体系1：1大面积水景主题大面积水景主题金色阳光金色阳光独有商业街独有商业街1：0.84 4、工程质量及物业服务、工程质量及物业服务项目名称项目名称电梯电梯采暖采暖物业管理物业管理凯旋城凯旋城地暖地暖不热不热惠祥新城惠祥新城有落梯现象有落梯现象地暖地暖不热不热盛世华庭盛世华庭地暖地暖酒店式服务酒店式服务蓝湾国际蓝湾国际西子奥的斯西子奥的斯地暖地暖智能安防智能安防品牌物业品牌物业金色阳光金色阳光地暖地暖5 5、销售价格、销售价格项目名称项目名称多层多层高层高层车库车库地下室地下室凯旋城凯旋城1800180022002200起起地下地下5.55.5万万地上地上6.86.8万万13201320惠祥新城惠祥新城250025005 5万多万多盛世华庭盛世华庭预计预计240024007 7万万15001500蓝湾国际蓝湾国际24002400一层一层247824787878万万金色阳光金色阳光15001500多多22002200810810万万6 6、促销及广告推广、促销及广告推广项目名称项目名称物料物料媒体媒体活动及促销活动及促销凯旋城凯旋城宣传、户型单页宣传、户型单页惠祥新城惠祥新城折页、单页折页、单页盛世华庭盛世华庭户型单页户型单页道旗、看房车体道旗、看房车体年前开盘年前开盘蓝湾国际蓝湾国际海报、单页海报、单页跨街条幅、户外跨街条幅、户外1.131.13日品鉴峰会日品鉴峰会金色阳光金色阳光折页、单页折页、单页7 7、主推广语及核心卖点、主推广语及核心卖点项目名称项目名称核心卖点核心卖点主推广语主推广语凯旋城凯旋城电梯花园洋房电梯花园洋房城市领袖城市领袖 王者归来王者归来惠祥新城惠祥新城园林园林缔造城市之巅峰缔造城市之巅峰安平首席园林社区安平首席园林社区盛世华庭盛世华庭酒店式物服酒店式物服安平首席酒店式公寓安平首席酒店式公寓蓝湾国际蓝湾国际温泉、太阳能、智能化、温泉、太阳能、智能化、水景水景老板社区老板社区 尊贵不贵尊贵不贵金色阳光金色阳光独有商业街独有商业街金色阳光金色阳光 一触即发一触即发总结总结1、安平市场主要以现代简约建筑为主，建筑形式丰富安平市场主要以现代简约建筑为主，建筑形式丰富多层、小高、高层，户型以三室两厅为主，主力户型多层、小高、高层，户型以三室两厅为主，主力户型面积面积110145110145平米，售价平米，售价2200250022002500元元/，当地房地，当地房地产市场管理混乱，人们对土地使用年限不明感，大多产市场管理混乱，人们对土地使用年限不明感，大多为为5050年使用权的综合用地。年使用权的综合用地。2 2、市场供应量较大，竞争激烈，但当地人群购买力强劲，、市场供应量较大，竞争激烈，但当地人群购买力强劲，做好产品及营销，仍有一定的发展空间。做好产品及营销，仍有一定的发展空间。第第二二篇篇 地地块块研研判判 地块特质关键词地块特质关键词1 1、原址为天龙家具城、原址为天龙家具城2 2、占地、占地1414亩，地块较小，方正亩，地块较小，方正3 3、容积率不超过、容积率不超过6 64 4、5050年产权年产权5 5、临近惠祥新城（当地公认的高档社区）、临近惠祥新城（当地公认的高档社区）6 6、周边配套完善、周边配套完善7 7、有一定的地段认可度、有一定的地段认可度地块的地块的SWOTSWOT分析分析优势：项目所处地段，当地人有一定认可优势优势：项目所处地段，当地人有一定认可优势劣势：地块较小，不支撑高端产品劣势：地块较小，不支撑高端产品机会：国家及当地相关房地产及金融政策的出台机会：国家及当地相关房地产及金融政策的出台威胁：竞争楼盘的层出，很大程度上分流客群威胁：竞争楼盘的层出，很大程度上分流客群第第三三篇篇 策策略略定定位位 定位基础定位基础1 1、市场同质严重，产品大多为中低端、市场同质严重，产品大多为中低端2 2、缺乏真正的高品质的、具有一定特色的产品、缺乏真正的高品质的、具有一定特色的产品3 3、当地中高端客群购买力强劲，有一定的购买需求、当地中高端客群购买力强劲，有一定的购买需求定位原则定位原则1 1、本土化、差异化、唯一性、本土化、差异化、唯一性2 2、非纯高端产品，但一定是高调形象定位、非纯高端产品，但一定是高调形象定位3 3、非纯高端产品，但一定是高性价比、非纯高端产品，但一定是高性价比产品定位产品定位 安平首席欧式贵族高层住区安平首席欧式贵族高层住区打造原则：打造原则：1 1、项目虽小，打造精品，形成稀贵态势、项目虽小，打造精品，形成稀贵态势2 2、注重建筑细节、园林设计、物业服务等、注重建筑细节、园林设计、物业服务等3 3、自项目亮相，给人们的第一眼和每一眼，印象、自项目亮相，给人们的第一眼和每一眼，印象高端高端客群定位客群定位客群定位客群定位1 1、年龄在主要在、年龄在主要在30453045岁之间，有稳定事业和家庭岁之间，有稳定事业和家庭2 2、安平县丝网行业企业主及管理层、安平县丝网行业企业主及管理层3 3、企事业单位领导管理层、企事业单位领导管理层4 4、政府机关高级公务员、政府机关高级公务员5 5、其他中高端收入人群、其他中高端收入人群6 6、为儿女购房或改善型需求、为儿女购房或改善型需求目目标标客客群群关关键键词词中 上 人 群中 层 人 群中 下 人 群基 层 客 群大企业主大企业主机关中层机关中层中小型私企主中小型私企主企业中高层企业中高层机关基层机关基层资历教师资历教师厂矿中坚层厂矿中坚层普通职工普通职工周边殷实居民周边殷实居民毕业新生毕业新生周边居民周边居民零散打工者零散打工者【人群排序】形象到达层面产品价格到达层面实现高形象，高性价比，实现对中层及中层偏上的人群吸引。实现高形象，高性价比，实现对中层及中层偏上的人群吸引。项目无法支撑需求价格 上 层 人 群第第四四篇篇 产产品品建建议议 建筑立面风格1、外立面为简约欧式、外立面为简约欧式2、利用对窗、阳台、露台的变化丰富立面造型、利用对窗、阳台、露台的变化丰富立面造型3、立面颜色建议以咖色为主、立面颜色建议以咖色为主4、材质建议用高级涂料或氟碳漆、材质建议用高级涂料或氟碳漆5、从立面上体现出项目尊贵欧式建筑的特点、从立面上体现出项目尊贵欧式建筑的特点建筑立面效果园林景观建议 以下沉式主题广场为主，结合坡地、台地绿化的高低变化，其间点缀欧洲雕塑小品及欧艺路灯、草坪灯，以达到在有限的面积上体现出欧韵风情的园林特色。园林景观效果示意园林景观效果示意丰富景观层次，增加视野进深初衷：1、能实现差异化亮点。2、能吻合我们项目高性价比的策划思路。3、能实现舒适性大主题4、能实现利润溢价【偷【偷 面面 积】积】空 中 露 台内 庭 院入 户 庭 院实现差异化的同时，增加销售溢价户型创新建议户型创新建议【空中露台】【内 庭 院】【入户花园】户型结构面积区间配配比比本案设计要求两室两厅两卫（舒适型）90-10925%25%调整面宽，增加舒适性；引入飘窗设计；客厅落地窗设计；三室两厅两卫（奢适型）110-14555%55%强调舒适性；引入飘窗设计、客厅落地窗设计；增加入户花园、内庭院设计引入生活阳台设计；可作部分错层设计；增加主卫面积，区别主卫客卫功能；独立衣帽间；四室两厅两卫（豪阔型）14516520%20%较之于三室户型更强调奢侈享受；在设计亮点基础上增加步入式帽间设计可考虑跃层设计，赠送露台。增加家庭厅或多功能厅；客厅开间保证在4米以上，主卧开间保证在3.6米及以上。户型创新及面积配比建议户型创新及面积配比建议车库配比、物业服务及安防系统车库配比、物业服务及安防系统1 1、建议引入知名品牌物管、建议引入知名品牌物管2 2、建议小区实行整体智能安防系统、建议小区实行整体智能安防系统包括：可视楼宇对讲、包括：可视楼宇对讲、ICIC卡智能、车库管理卡智能、车库管理、红外对射、边界报警系统、红外对射、边界报警系统3、建议车库配比达到、建议车库配比达到1：0.8以上以上底层商业建议底层商业建议底层商业建议底层商业建议 建建议议底底层层商商业业以以社社区区服服务务配配套套为为主主，一一类类主主要要是是金金融融类类，银银行行、中中国国移移动动、配配套套服服务务类类，另另一一类类为为生生活活配配套套商商业业，比比如如：便利店、干洗店、超市、蛋糕房、中西式快餐等。便利店、干洗店、超市、蛋糕房、中西式快餐等。第第五五篇篇 营营销销价价格格及及周周期期 项目运作整体原则项目运作整体原则项目运作整体原则项目运作整体原则1、从产品到营销推广，全程打造高性价比产品；、从产品到营销推广，全程打造高性价比产品；2、快速回笼资金，达到项目利润的快打快收。、快速回笼资金，达到项目利润的快打快收。销售中心及推广建议销售中心及推广建议销售中心及推广建议销售中心及推广建议1、建建议议销销售售部部从从细细节节入入手手，无无论论装装修修配配饰饰、家家具具及及人人员员着着装装等，处处体现欧韵。等，处处体现欧韵。2、从宣传物料及推广调性都以高品质、高姿态入市。、从宣传物料及推广调性都以高品质、高姿态入市。3、建材等展示、建材等展示4、体验式营销、体验式营销传播者【推广策略】口碑传播效应口碑传播效应种子客户种子客户传播者传播者传播者传播者让体验者自动传播，产生蜂鸣的效应利用种子客户传播连锁反应，重点击破精确小众销售价格及周期销售价格及周期销售价格及周期销售价格及周期1 1、主销售期为、主销售期为6 6个月个月.2 2、销售整体均价实现：、销售整体均价实现：24002400元以上元以上项目成功来源于项目成功来源于精准的产品及客群定位精准的产品及客群定位差异化的概念塑造差异化的概念塑造实战的营销策略实战的营销策略快速有效的营销渠道快速有效的营销渠道精英的团队精英的团队坚定的执行力坚定的执行力