房地产估价课程设计报告.doc

房 地 产 抵 押 估 价 报 告估价项目名称：华中科技大学文华学院食堂抵押贷款评估委 托 方：华中科技大学文华学院估 价 方：武汉××房地产评估有限责任公司估 价 人 员：估价作业日期：2013年6月17日至2013年6月21日估价报告编号：*目 录CONTENTS一、致委托方函 . 3二、估价师声明 .4三、估价的假设和限制条件 .5四、房地产估价结果报告 .8（一）委托方 .8（二）估价方 .8（三）估价对象 .9（四）估价目的 .10（五）估价时点 .10（六）价值定义 .10（七）估价依据 .10（八）估价原则 .11（九）估价方法 .12（十）估价结果 .13（十一）估价人员 .14（十二）估价作业日期 .14（十三）估价报告应用的有效期 .14五、房地产估价技术报告 .14（一）个别因素分析 .14（二）区域因素分析 .16（三）市场背景分析 .16（四）最高最佳使用分析 .17（五）估价方法选用 .17（六）估价测算过程 .18（七）估价结果确定 .27六、附件 .28一、致委托方函华中科技大学文华学院： 我公司于2013年6月17日受贵学院委托，对贵学院文华食堂的公开市场价值进行评估，估价时点为2013年6月17日，估价目的为委托人以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。评估人员在现场查勘的基础上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准房地产估价规范和我公司掌握的房地产市场资料，结合贵公司提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析测算，最终确定估价对象房地产建筑面积3580平方米，土地使用权面积1788平方米，在估价时点2013年6月17日, 经调查未发现各项法定优先受偿款的房地产抵押价值为883.2653万元，大写：人民币 捌佰捌拾叁萬貳仟六陆佰叁拾陆圆整，单价为：2301.936元/平方米。其详细情况请见房地产估价结果报告。特此函告！法定代表人： 二一三年六月十七日二、估价师声明对本估价报告我们特作如下郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准（GB/T 50291-1999）房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、估价人员张鋆、杨婧对估价对象进行了实地查勘，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性调查和相应权益的责任，也不承担对其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。6、没有人对本报告提供了重要专业帮助。7、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实性和可靠性负责。8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。9、如果委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在本估报告中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。 注册房地产估价师签字： 三、估价的假设前提和限制条件1、估价假设条件（1）假设估价对象处于完全公开市场条件下进行。（2）假设估价对象是合法产权下的房地产，不存在任何产权纠纷及他项权利。（3）估价对象土地登记用途为教育用地，房屋登记用途为教育，估价对象实际用途为教育，本次评估假设估价对象按照现状用途持续使用的状态下进行。（4）假设估价对象产权人合法取得房屋所有权及土地使用权，并支付相关费用。（5）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。2、 估价限制条件（1）本报告评估目的仅是为委托人以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考，不适用于其它任何目的。（2）本次估价的土地使用权性质为国有出让，估价中首先设定为教育用地法定最高年限评估，于2002年3月6日以出让方式取得了该宗地的土地使用权，国有土地使用证证号为武国用（2002）字第×××号），其地号为××××，证载用途为教育用地，土地面积为1788平方米，土地使用权终止日期为2052年3月5日，即至估价时点土地剩余使用年限为39年。本报告评估结果已考虑该因素对房地产价格的影响。（3）本报告估价结果是估价对象在估价时点的状况、假设和限制条件下的结论，如估价对象状况或估价假设和限制条件发生变化，估价结果应做相应调整或失效。（4）本报告结果是对估价对象于估价时点和估价目的下房地产价值的正常与公允的反映，没有考虑估价时点之后国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对房地产价值的影响。（5）本次估价报告书未经估价机构同意，不得向委托方及本次估价目的条件下的报告使用者以外的任何单位和个人提供，报告的部分或全部内容不得发表于任何公开媒体之上。（6）委托方必须完整使用本报告，对仅使用报告中的部分内容或片面使用导致的有关损失，估价机构不承担责任。（7）本估价报告应用的有效期为一年，自本估价报告完成之日起计，即本报告的应用之日与估价报告完成之日相差不可超过一年。本估价报告应用的有效期超过一年时，需重新进行估价。（8）本报告解释权最终归湖北××房地产评估咨询有限公司。3、估价报告使用提示（1）本次估价结果是估价对象于估价时点的状况以及估价时点的房地产市场状况下的价格，因为时间的变化，估价对象的状况可能发生改变，房地产市场状况也可能发生改变，估价对象状况的改变以及房地产市场状况的改变都会对估价对象的价格产生相应影响。（2）抵押期间可能产生的房地产信贷风险有：市场风险：房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标，易受房地产行业经济“泡沫”的影响。目前，我国2009年至2010年连续出台的调控政策让市场经受了洗礼，不断推动行业转型，提高对开发企业资金要求、加强对市场产品结构的控制，从而导致未来房地产竞争将更趋细化，房地产市场进一步稳定，故未来几年尚不会出现大的市场风险，房地产市场不会急剧下滑，也不会造成估价对象的大幅贬值。信用风险:又称违约风险，是指贷款因借款人不按约按时还贷款本息而遭受的损失。借款人的违约行为分主动违约和被迫违约，通常出现在借款人和银行自身两个方面。从银行角度讲，信用风险是抵押贷款的最大风险，也是最难处理的一种风险。本次项目抵押贷款主体为武汉XX有限公司，在贷款期间银行对武汉XX有限公司的经营状况难以预测，因此，银行应当尤其注意借款人的信用风险，应当委托专门的机构对抵押物的价值进行评估。抵押物风险:是指因抵押物价值灭失或下降或处理成本太高而使贷款人遭受的损失。例如，本次估价对象可能会因各种自然灾害和人为灾害而遭到损毁，从而导致抵押住房价值灭失或下降，该因素大多时侯人为无法控制，也难以预料。故本次估价对象本身的风险在其抵押期间应适当予以考虑。流动性风险：是指贷款人持有的抵押资产不易变现而可能遭受的损失。它包括两个方面，一方面是贷款人因抵押资产不易变现而丧失金融市场上所出现的更有利可图的投资机会，增加机会成本而带来的损失；另一方面是贷款人因抵押资产及时变现而在贷款人的债权人要求其清偿所欠债务时出现资金周转的困难，最严重的后果是贷款人因资金周转不灵而破产或倒闭。（3）委托方应该遵循谨慎原则，在对以上信贷风险进行必要的预测的基础上，合理使用本报告评估值。（4）由于房地产抵押贷款周期较长，房地产市场不断变化，委托方在抵押期内，应定期对估价对象抵押价值重新评估；在房地产市场出现明显波动时，也应该对估价对象抵押价值重新评估。、估价对象抵押价估价对象抵押价值下跌的风险分析主要是来自房地产市场本身的风险，包括市场自身的周期性波动带来的需求供给关系的失衡和价格水平的波动、市场供给发生变化如供给大量增加带来的竞争性风险和产品销售困难的风险、消费者需求变化导致的自己的产品不能完全满足市场需求的风险等等。四、房地产估价结果报告（一）委托方1、委 托 人：华中科技大学文华学院2、单位地址：湖北省武汉市洪山区光谷创业街文华路1号3、联 系 人：×××××4、联系电话：×××××（二）估价方机构名称：武汉××房地产评估有限责任公司资格证书号：建房估证字2005051号法定代表人：住所：武汉市洪山区华中科技大学文华学院4A联系电话：×××××（三）估价对象1、估价对象区位状况 本次估价对象位于武汉市光谷创业街文华路一号，东至第二师范学院，西至恒大花园，南至上下毕村，北临珞瑜路，位于华中科技大学主校区对面约1公里处。2、估价对象实物状况估价对象为一栋学生食堂，共三层，建筑面积为3580，于2003年5月20日建成竣工验收合格。根据武汉市房屋重置价格标准附表三，结合建成年限及估价人员实地勘查状况，确定估价对象为九成新，建筑结构为钢混二等。估价对象装修状况如下：该栋楼外立面面饰一部分为红色条型面砖，另一部分白色乳胶漆，外天棚采用钢架结构，面板为钢化玻璃墙面，地面面贴黑白花岗岩，大门钢化玻璃门；室内：面饰白色乳胶漆。内墙面面饰白色乳胶漆，踢脚线采用黑色瓷砖。地面铺贴12×12地面砖。楼梯间楼梯铺贴踏步砖，楼梯栏杆为不锈钢栏杆。门均为钢化玻璃门，窗为铝合金窗。整栋无电梯配置。估价对象维护保养状况优。3、估价对象权属状况 估价对象位于华中科技大学文华学院校园内，国有土地使用证证号为武国用（2003）字第×××号），其地号为××××，证载用途为教育用地，房屋所有权人为华中科技大学文华学院，于2003年3月6日以出让的方式取得了该地的使用权，土地使用权终止日期为2052年3月5日，土地面积为1788平方米。 至估价时点，其权利状况明确，未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。4、基础设施估价对象地势平坦，整块地形呈规则几何形状；宗地无坡度，与周围邻地有一定的高差。宗地实际开发程度为红线内外“五通”（通路、通电、通水、排水、通讯）及红线内“场地平整”，宗地周围轻度污染，绿地覆盖率一般。（四）估价目的 为委托人以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。（五）估价时点 2013年6月17日（六）价值定义本报告所确定的价值为估价对象房地产在估价时点完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值。（七）估价依据1、全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及武汉市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国土地管理法；4、中华人民共和国担保法；5、城市房地产抵押管理办法；6、商业银行房地产贷款风险管理指引；7、中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范；8、中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会房地产抵押估价指导意见；9、武汉市市区二零零四年商业用地级别与基准地价图；10、武汉市房屋重置价格标准；11、武汉市工程造价（2007.2，总第18期）；12、委托方提供的有关情况和资料，包括国有土地使用证、房屋所有权证等复印件；13、评估人员所掌握的武汉市房地产市场的有关资料及估价人员实地查勘、调查所获取的资料。（八）估价原则1、合法原则 即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法产权。二是要求在估价时所涉及的估价对象用途必须是合法的。三是要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。2、最高最佳原则 由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同收益量，且房地产权利人都期望从其所占有房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据，所以房地产价格是该房地产的效用作最有效发挥为前提的。估价对象土地登记用途为工业用地，房地产实际用途为工业，估价对象按实际用途使用符合最高最佳原则，在评估中就应充分考虑工业用房的特性，按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、公平、科学、合法的房地产价格。3、房地产替代性原则 市场竞争规律表明,多种效用相同或相似的商品在同一市场中竞争,通常是价格低者取胜。这是因为，在比较的基础上选择物美价廉的商品是每一个理智消费者的必然行为。这种市场选择的结果，必然促使效用相同或相近的商品在价格上趋同（含租赁价格），这就是市场替代原则的具体体现。为此在房地产评估中，可以依据这一原则，选择具有较大可比性的市场交易实例，从各方面进行相似性的比较与修正，从而确定评估对象的客观、合理价格。4、估价时点原则估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。5、谨慎原则谨慎性原则是指房地产估价机构在确定房地产抵押价值时必须持谨慎态度。充分考虑房地产抵押价值未来下跌的风险，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。（九）估价方法 本评估中运用的估价方法在严格遵循估价原则的基础上，按照房地产估价规范的规定，结合估价机构掌握的有关资料、估价目的以及估价对象房地产市场具体特点来确定的。估价对象房地产整体用途为工业，类似房地产交易市场案例较少，不宜采用市场比较法。估价对象作为工业生产及配套办公用房可用于租赁经营，并且同区域类似房地产租金亦可通过市场调查取得，估价对象的未来收益可以预测，故可采用收益法进行评估。工业房地产也可采用成本法进行评估，其中估价对象土地位于武汉市基准地价覆盖范围之内，可采用基准地价修正法进行测算；估价对象土地上的建筑物成本资料易于收集和测算，可采用重置成本法进行测算。1、成本法：求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为：房地产价格=土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧 =土地重新构建价格+建筑重新构建价格×成新率2、收益法是预测估价对象未来各期的正常净收益，选择适当的资本化率（折现率）将其折现到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益价格=房地产净收益÷资本化率×1-1/（1+资本化率）收益年限 公式：V=(A-C)/r×1-1/(1+r)n其中：V:房地产的收益价格； A:房地产的年有效毛收入； C:房地产的年运营费用； r:资本化率； n:房地产的收益年限（十）估价结果经过评估人员实地勘察、资料分析和价格测算与判断，并结合武汉市房地产行情，确定估价对象在估价时点2013年6月17日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为人民币1842万元，大写金额：人民币壹仟捌佰肆拾贰万圆整；单价5000元/平方米，大写金额：伍仟每平方米人民币 （十一） 估价人员估价师姓名注册证书号签 字 张 鋆 ×××× ×××× 杨 婧 ×××× ××××（十二）估价作业日期 2013年6月17日至2013年6月21日（十三）估价报告应用的有效期在房地产市场未发生明显波动的前提下，本次估价报告应用的有效期自估价报告完成之日起为半年，即估价报告完成之后的半年内，实现估价目的时，可以估价结果作为依据，超过半年需重新进行评估。如果自估价报告完成之日起半年内房地产市场行情变化较快，应重新评估。五、房地产估价技术报告（一）个别因素分析本报告评估土地使用权面积1788平方米，评估地上房屋建筑面积3580平方米。1、土地状况（1）土地权属状况 估价对象位于华中科技大学文华学院校园内，国有土地使用证证号为武国用（2003）字第×××号），其地号为××××，证载用途为教育用地，房屋所有权人为华中科技大学文华学院，于2003年3月6日以出让的方式取得了该地的使用权，土地使用权终止日期为2052年3月5日，土地面积为1788平方米。至估价时点，其权利状况明确，未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。 经估价人员实地勘察，本次估价对象位于武汉市光谷创业街文华路一号，东至第二师范学院，西至恒大花园，南至上下毕村，北临珞瑜路，位于华中科技大学主校区对面约1公里处。（2）土地利用状况 估价对象所处宗地位于华中科技大学文华学院校内，总建筑面积3580平方米，土地面积为1788平方米，容积率为2.00。食堂1层，现状用途底楼为出租；2-3楼为自营。（3）基础设施 估价对象地势平坦，整块地形呈规则几何形状；宗地无坡度，与周围邻地无高差。宗地实际开发程度为红线内外“五通”（通路、通电、通水、排水、通讯），有地上建筑物3栋。宗地周围有少量噪音污染，绿地覆盖率较低。 2、建筑物状况（1）建筑物权属及登记估价对象位于武昌区文园路，房屋所有权属华中科技大学文华学院所有。武汉市武昌区房产管理局于2004年×月×日核发了估价对象房屋所有权证，证号为：武房权证昌字第×××号，证载房屋总建筑面积为3580平方米，登记用途均为教育，实际用途为教育及配套用房，本次评估建筑物面积为3580平方米。 至估价时点，未发现估价对象存在抵押等他项权利状况。（2）建筑物设备及装修估价对象食堂建筑物结构为砖混结构，食堂建筑面积为3850，基本状况为：外墙装饰为面砖，普通门窗，地面铺地板砖，红瓦坡屋顶。（3）使用及保养估价对象建筑物为教育配套用房（学生食堂），根据委托方介绍，食堂于2003年5月20日建成竣工验收合格。房屋经过不同程度的装修改造，使用、维护较好，房屋上下水管道存在不同程度的锈蚀，但基本通畅，电器设备线路、各种照明装置存在不同程度的老化，但绝缘基本良好。房屋整体作为教育配套使用，使用基本良好。结构房屋总层数建筑面积设计用途实际用途框架结构31193.33食堂出租框架结构31193.33食堂食堂框架结构31193.33食堂食堂3580（二）区域因素分析（1）区域概况：武汉是湖北省省会，华中地区最大城市，武汉是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，历来有“九省通衢”之称，东去上海，西抵重庆，南至广州，北上京城，距离均在1000公里左右，处于中国经济地理的核心位置。（2）基础设施情况：处东湖区为国家示范区。交通发达，区域配套和基础设施完善。（3）房地产政策对房地产的影响：受国家宏观调控政策的影响，武汉房地产价格仍稳步上升，上升的幅度高于周边中部城市。再加上估价对象所在的武汉市光谷创业街文华路一号，紧邻佳园路，位于光谷创业园内，交通方便，环境好，配套设施完善，周围有三环集团，中商平价超市，华中科技大学，森林公园，中百超市；在这里居住、购物消费以及公共交通都比较方便，地理位置较为优越。（三）市场背景分析随着国家产业政策调整，武汉将定位中部崛起的龙头，洪山区作为新城区，其经济、科教、人文各方面优势将日渐突出，目前，由于武汉新太阳科技发展有限公司正忙于处理企业改制中遇到的各种问题，对该幢写字楼市场发租无暇顾及，故该物业除一楼作为学生食堂用。在区位优势的带动下，如估价对象定位准确，在市场上应具有相应发展空间。（四）最高最佳使用分析最高最佳使用,是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值是否最大，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。因此，评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。估价对象房屋证载用途为教育，实际用途为教育，根据房地产估价规范中的保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价。因而其最佳使用方式就是按照当前的使用方式持续使用。因此，本估价报告的估价对象按教育用途进行估价符合最高最佳使用原则。（五）估价方法选用1、收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。计算公式：2、成本法：是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，减去建筑物折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。其计算公式为：房地产价格=土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧 =土地重新构建价格+建筑重新构建价格×成新率（六） 估价测算过程l 采用成本法对估价对象进行评估1、基准地价系数修正法测算土地价格（1）武汉市基准地价概况 根据湖北省物价局、湖北省国土资源厅省物价局省国土资源厅关于武汉市市区基准地价更新的批复（鄂价房服200510号），武汉市市区土地定级估价成果已经过省国土资源厅、省物价局批准。 根据武汉市市区土地定级与基准地价评估技术报告，武汉市土地定级与基准地价评估范围为武汉市市区，包括江岸区、江汉区、桥口区、汉阳区、青山区、武昌区、洪山区以及东湖新技术开发区和武汉经济技术开发区。土地定级级别为商业用地级别、住宅用地级别、工业用地级别和综合定级级别。其中商业用地级别分为九级、住宅用地级别分为七级、工业用地级别分为五级和综合定级级别分为九级。（2） 确定待估宗地的土地级别及基准地价 待估宗地位于武汉洪山区光谷中心，评估设定用途为教育用地，根据武汉市市区土地定级及基准地价评估技术报告，确定待估宗地处于基准地价综合 级用地区域，基准地价为930元/平方米。（3）宗地地价区位因素修正基准地价修正体系根据武汉市市区土地定级及基准地价评估技术报告，级教育用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表（表1-1）和宗地地价区位因素修正系数表（表1-2）。表1-1 级教育用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣交通条件临街道路状况混合型主干道生活或交通型主干道交通型或生活型次干道交通型主干道支路临公交站点状况300(300,500)(500,1000)(1000,1500)>1500距火车站距离1000(1000,2500(2500,5500(5500,8000>8000距长途汽车站距离1500(1500,3500(3500,4500(4500,5500>5500距码头距离（米）1200(1200,3500(3500,6000(6000,8000>8000基础公用设施状况排水状况好较好一般较差差环境条件地质状况坚固类场地土体，抗震能力强硬塑类场地土体，抗震能力较强抗震能力一般软塑类场地土体抗震能力较弱软散类场地土体，抗震能力弱产业规模产业集聚度高新技术产业联系紧密区高新技术产业联系一般区、一般产业联系紧密区高新技术产业联系松散区、一般产业联系一般区一般产业联系松散区独立分布区表1-2 级教育用地宗地地价区位因素修正系数表因素权重因子权重优较优一般较劣劣 交 通 条 件0.410临街道路状况0.1010.0230.0110-0.014-0.027临公交站点状况(条)0.0660.0150.0070-0.009-0.018距长途汽车站距离0.0780.0180.0090-0.010-0.021距火车站距离0.0910.0200.0100-0.012-0.024距码头距离0.0740.0170.0080-0.010-0.020 基础公用 设施状况0.280排水状况0.2800.0630.0320-0.038-0.075 环境状况0.180地质状况0.1800.0410.0200-0.024-0.048 产业规模0.130产业集聚规模0.1300.0290.0150-0.017-0.035确定待估宗地各因素修正系数根据武汉市级工业用地修正系数（因素）说明表和修正系数表所叙述的具体内容，结合待估宗地的具体情况，编制待估宗地因素数修正系数表分别如下表。 待估宗地因素条件说明、优劣程度及修正系数表因素影响因素调查情况优劣程度修正系数交通条件临街道路状况交通型或生活型次干道一般0距公交站点距离（米）约300米较优0.007距火车站距离(米)约8000米一般0.015距长途汽车站距离(米)约5000米一般0.013距码头距离(米)约4000米一般0基础公用设施状况排水状况较好较优0.032环境条件地质状况抗震能力一般一般0产业规模产业集聚度一般产业联系紧密区较优0.015合 计0.082（4）宗地地价个别因素修正使用年期修正系数估价对象土地使用权性质为出让，本次评估首先设定为用地出让年限50年进行评估，再扣除出让金。而基准地价设定的年期为法定最高出让年限，所以待估宗地年期修正系数为1.00。交易期日修正系数武汉市市区基准地价基准日为2008年3月1日，而本次评估的估价基准日为2013年6月17日，需进行交易期日修正。 武汉市未公布专门的地价指数，本次评估以中国城市地价动态监测系统公开发布的武汉市2008-2012年的地价指数为依据，本评估机构在此数据基础上通过建立长期趋势模型，结合近年来本机构掌握的地价动态变化信息，编制武汉市各年地价指数曲线图如下：2008年综合地价指数为156，2012年综合指数为212。则估价交易期日修正系数K=212/156=1.36。宗地面积修正根据武汉市市区土地定级及基准地价评估技术报告，对估价对象的不同面积状况需要做出修正。经估价人员的实地勘察，估价对象宗地面积对土地利用无不良影响。根据宗地面积修正系数表（表1-4），估价对象的面积修正系数为1.00。表1-4 教育用地宗地面积修正说明表指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小，对土地利用有一定影响面积过小，对土地利用产生严重影响修正系数1.11.0510.950.90宗地形状修正根据武汉市市区土地定级及基准地价评估技术报告，对估价对象的不同形状需要做出修正。估价对象的形状形状对土地利用无不良影响。根据宗地形状修正系数表（表1-5），估价对象的形状修正系数为1.00。表1-5 教育用地宗地形状修正系数表指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明形状规则，对土地利用极为有利形状对土地利用较为有利形状对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用有一定影响形状不规则，对土地利用产生严重影响修正系数1.101.0510.950.90宗地基础设施配套程度修正武汉市区用地基准地价设定开发程度为红线外“五通”（即供水、排水、通电、通讯、通路），红线内场地平整。本次评估过程中，待估宗地设定开发程度为红线外“五通”（即供水、排水、通电、通讯、通路），红线内场地平整，与基准地价内涵设定的开发程度一致，故待估宗地基础设施配套程度修正系数为1.00。（5）基准地价系数修正法估价结果待估宗地地价基准地价×（1+区位因素）×个别因素修正系数930×（1+0.82）×1.00×1.36×1.00×1.002301.936元/平方米出让土地单价2301.936元/平方米出让土地总价2301.936×1788411.（万元） 因为估价土地为划拨土地使用权，故估价结果中应扣除土地出让金。根据武汉市人民政府关于公布武汉市市区土地出让金租金标准的通知（武政200439号），对照土地出让金级别图，待估宗地适用综合用地六级标准，对应的教育用地土地出让金标准级别为四级，为116元/平方米（以土地面积计），则：土地出让金总额=116×1788.0020.74（万元）划拨土地单价2301.936-1162185.936（元/平方米）划拨土地总价2185.936×1788.00=390.（万元）2、建筑物重新购建价格的确定建筑重新购建价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+开发利润建筑物建造成本建安工程造价+前期费用+其他费用（1）建安工程造价的确定 因委托方无法提供建筑工程的有关技术资料,所以本次评估参照武汉市物价局、武汉市房产管理局“关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知”（武价房字200474号）及武汉市建设工程造价管理站“市造价管理站关于发布武汉地区建筑安装工程二一年三季度造价指数的通知”（武建价字201018号），结合估价对象的实际现状及武汉地区类似工程的一般造价水平，根据估价对象的结构、建筑标准确定建安工程造价，为1300元/，则：总建安工程造价=1300×3580465.4万元（2）前期费用及其它费用根据相关文件规定为建安工程造价的4%，即有：前期费用及其它费用465.4×4%18.61万元（3）管理费，根据武汉市类似建筑的管理的水平，以及本项目的实际开发周期和规模，分析管理费用为建安工程费，前期及其他非用之和的3%，则：管理费用（465.4+18.61）×3%14.52万元（4）投资利息，估价对象的建设工期约为一年，综合利率为8%，建造成本，管理费用等均匀投入，则：投资利息=（建造成本+管理费用）×年限×贷款利率×0.5=19.2万元。（5）开发利润，开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，通常按照一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应利润率来测算。根据估价对象的实际情况，取开发利润为10，以投入的成本为计算基数，即：开发利润（建筑物建造成本+管理费用）×利润率48万元。综上所述：建筑物重新构建价格建造成本+管理费用+投资利息+开发利润547.12万元。3、建筑物折旧额的确定根据相关资料，及对建筑物的现场勘察，确定成新率为九成，则：建筑物折旧建筑物重新购建价格×（1-成新率）=54.7万元。3、成本法评估值确定成本法评估价值土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧390.+547.12-54.7883.26536元。l 采用收益法对估价对象进行评估1、年总收益的确定； 该估价房地产的收益来源于学生的消费，该校有在校生14000人，在学校就餐的只有9000人，而学校有两个食堂，在被估价的房地产中进行消费的约有5000人，数据统计显示文华学院学生人均消费水平为10元每人每天，根据学生食堂特点，除掉寒暑假大概90天，节假日30天左右，周末人流减半估算35天，食堂每年实际营业时间约为210天。年收益为；10×5000×210=1050万元2、求取年总费用 年总费用即租赁经营总成本，它的构成项目为：维修费；管理费；保险费；税金。（1）求取年总维修费用维修费是为维护房屋正常功能的使用而对其进行维护和修理，按相关规定取房屋重置价格的2%计算。经咨询当地有关部门，武汉市建筑物重置价根据武汉市物价局、市房产局关于印发武汉市房屋重置价格标准