阳光城：2016年年度报告.PDF

阳光城集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 1 阳光城集团股份有限公司阳光城集团股份有限公司 2016 年年度报告年年度报告 2017 年年 04 月月 阳光城集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 2 第一节重要提示、目录和释义第一节重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。公司负责人林腾蛟、主管会计工作负责人陈霓及会计机构负责人公司负责人林腾蛟、主管会计工作负责人陈霓及会计机构负责人(会计主管人员会计主管人员)胡凯声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。胡凯声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，并应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，并应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号号上市公司从事房地产业务的披露要求上市公司从事房地产业务的披露要求 公司已在本报告中详细描述公司存在的风险因素，敬请查阅董事会报告关于未来发展的展望中可能面对风险因素和对策部分内容。公司已在本报告中详细描述公司存在的风险因素，敬请查阅董事会报告关于未来发展的展望中可能面对风险因素和对策部分内容。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司 2016 年末总股本为基数，向全体股东每公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司 2016 年末总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 0.5 元（含税），送红股元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。股（含税），不以公积金转增股本。阳光城集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 3 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义.2 第二节 公司简介和主要财务指标.9 第三节 公司业务概要.13 第四节 经营情况讨论与分析.15 第五节 重要事项.45 第六节 股份变动及股东情况.64 第七节 优先股相关情况.72 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.73 第九节 公司治理.80 第十节 公司债券相关情况.89 第十一节 财务报告.89 第十二节 备查文件目录.110 阳光城集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、阳光城 指 阳光城集团股份有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 福建证监局 指 中国证券监督管理委员会福建监管局 深交所 指 深圳证券交易所 阳光集团 指 福建阳光集团有限公司 东方信隆 指 东方信隆资产管理有限公司 康田实业 指 福建康田实业集团有限公司 福建阳光房地产 指 福建阳光房地产开发有限公司 福州汇友房地产 指 福州汇友房地产开发有限公司 福州阳光新界 指 福州阳光新界房地产开发有限公司 福州滨江房地产 指 福州滨江房地产开发有限公司 福建宏辉房地产 指 福建宏辉房地产开发有限公司 福州康嘉房地产 指 福州康嘉房地产开发有限公司 福州大恒房地产 指 福州大恒房地产开发有限公司 阳光城福建公司 指 阳光城集团福建有限公司 福州盛阳房地产 指 福州盛阳房地产开发有限公司 福建汇泰房地产 指 福建汇泰房地产开发有限公司 福州利博顺泰 指 福州利博顺泰房地产开发有限公司 福建臻阳房地产 指 福建臻阳房地产开发有限公司 福建金融中心 指 福建金融国际中心建设有限公司 福州腾耀房地产 指 福州腾耀房地产开发有限公司 福建骏森投资 指 福建骏森投资有限公司 宁德房地产 指 宁德阳光城房地产开发有限公司 福州海坤房地产 指 福州海坤房地产开发有限公司 福州盛世达房地产 指 福州盛世达房地产开发有限公司 福州鑫益博投资 指 福州市鑫益博投资有限公司 福州利腾晖房地产 指 福州利腾晖房地产开发有限公司 福州乐鹏商贸 指 福州市马尾区乐鹏商贸有限公司 福州欣美达投资 指 福州欣美达投资发展有限公司 阳光城集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 5 福州美福缘投资 指 福州美福缘投资发展有限公司 福州百兴阳房地产 指 福州百兴阳房地产开发有限公司 福州盛景阳房地产 指 福州盛景阳光城房地产开发有限公司 福建建树房地产 指 福建建树房地产开发有限公司 厦门置业 指 阳光城（厦门）置业有限公司 石狮房地产 指 阳光城（石狮）房地产开发有限公司 晋江房地产 指 晋江阳光城房地产开发有限公司 龙岩投资 指 阳光城集团龙岩投资开发有限公司 龙岩花漾江山 指 龙岩花漾江山生态旅游开发有限公司 福建华鑫通国际 指 福建华鑫通国际旅游业有限公司 厦门海峡时尚 指 厦门海峡时尚创意国际商务有限公司 漳州房地产 指 漳州阳光城房地产开发有限公司 厦门中鸿德投资 指 厦门市中鸿德投资有限公司 厦门华祥苑资产 指 厦门华祥苑资产管理有限公司 厦门伊时代资产 指 厦门伊时代资产管理有限公司 漳州富山房地产 指 漳州市富山房地产开发有限公司 上海天骄房地产 指 上海天骄房地产开发有限责任公司 上海亚特隆房地产 指 上海亚特隆房地产开发有限公司 上海泓顺德房地产 指 上海泓顺德房地产开发有限公司 上海欣昊泽房地产 指 上海欣昊泽房地产开发有限公司 上海富利腾房地产 指 上海富利腾房地产开发有限公司 上海迅腾博房地产 指 上海迅腾博房地产开发有限公司 上海泓远盛房地产 指 上海泓远盛房地产开发有限公司 上海宇特顺房地产 指 上海宇特顺房地产开发有限公司 上海臻百利房地产 指 上海臻百利房地产开发有限公司 上海汤米投资 指 上海汤米投资管理有限公司 上海爵瑟房地产 指 上海爵瑟房地产开发有限公司 上海隽隆房地产 指 上海隽隆房地产开发有限公司 上海豪建泽房地产 指 上海豪建泽房地产开发有限公司 上海浩达房地产 指 上海浩达房地产置业有限公司 上海诚楷企业 指 上海诚楷企业管理有限公司 杭州臻博房地产 指 杭州臻博房地产开发有限公司 杭州铭昇达房地产 指 杭州铭昇达房地产开发有限公司 杭州富泽隆房地产 指 杭州富泽隆房地产开发有限公司 阳光城集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 6 德清凯洋投资 指 德清凯洋投资合伙企业（有限合伙）浙江金澳置业 指 浙江金澳置业有限公司 杭州泓璟达房地产 指 杭州泓璟达房地产开发有限公司 杭州金臻阳房地产 指 杭州金臻阳房地产开发有限公司 杭州拱运房地产 指 杭州拱运房地产有限公司 杭州汇荣欣悦房地产 指 杭州汇荣欣悦房地产开发有限公司 苏南置业 指 苏南阳光城置业（苏州）有限公司 苏州汇德融房地产 指 苏州汇德融房地产开发有限公司 苏州鑫百祥房地产 指 苏州鑫百祥房地产开发有限公司 苏州惠友房地产 指 苏州惠友房地产开发有限公司 江苏中昂置业 指 江苏中昂置业有限公司 苏州新万益投资 指 苏州新万益投资有限公司 深圳铭俊博房地产 指 深圳铭俊博房地产开发有限公司 深圳大爱城房地产 指 深圳市大爱城房地产有限公司 东莞富盛隆房地产 指 东莞富盛隆房地产开发有限公司 东莞滕顺房地产 指 东莞滕顺房地产开发有限公司 广州利碧辉泽房地产 指 广州利碧辉泽房地产开发有限公司 广东逸涛万国房地产 指 广东逸涛万国房地产有限公司 广州太古房地产 指 广州南沙经济开发区太古房地产有限公司 广州逸涛雅苑房地产 指 广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司 广州广晟海韵房地产 指 广州广晟海韵房地产有限公司 佛山房地产 指 佛山阳光城房地产开发有限公司 佛山益得泓成房地产 指 佛山益得泓成房地产开发有限公司 北京泓博泰成房地产 指 北京泓博泰成房地产开发有限公司 北京鑫博泰来房地产 指 北京鑫博泰来房地产开发有限公司 北京利璟汇达房地产 指 北京利璟汇达房地产开发有限公司 北京福兴晟房地产 指 北京福兴晟房地产开发有限公司 北京富利源房地产 指 北京富利源房地产开发有限公司 西安国中星城 指 西安国中星城置业有限公司 陕西实业 指 阳光城集团陕西实业有限公司 陕西隆丰置业 指 陕西隆丰置业有限公司 陕西金鑫泰置业 指 陕西金鑫泰置业有限公司 陕西富安泰置业 指 陕西富安泰置业有限公司 陕西上林苑 指 陕西上林苑投资开发有限公司 阳光城集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 7 陕西盛得辉置业 指 陕西盛得辉置业有限公司 陕西耀泓置业 指 陕西耀泓置业有限公司 陕西迅腾房地产 指 陕西迅腾房地产开发有限公司 陕西沣德置业 指 陕西沣德置业有限公司 陕西欣阳房地产 指 陕西欣阳房地产开发有限公司 西安绿德置业 指 西安绿德置业有限公司 陕西臻极置业 指 陕西臻极置业有限公司 兰州实业 指 阳光城集团兰州实业有限公司 兰州梨花岛置业 指 阳光城集团兰州梨花岛置业有限公司 兰州昭泰置业 指 兰州昭泰置业有限公司 兰州鸿福房地产 指 兰州鸿福房地产开发有限公司 陕西瑞朗置业 指 陕西瑞朗置业有限公司 阳光城山西公司 指 阳光城集团山西有限公司 太原长风置业 指 太原长风置业有限公司 太原新南城房地产 指 太原新南城房地产开发有限公司 阳光城广西公司 指 阳光城集团广西有限公司 长沙中泛置业 指 长沙中泛置业有限公司 湖南中正投资 指 湖南中正投资有限公司 成都福璟泰置业 指 成都福璟泰置业有限公司 成都盛德辉置业 指 成都盛德辉置业有限公司 郑州市旭天盛房地产 指 郑州市旭天盛房地产开发有限公司 郑州欣宇原房地产 指 郑州欣宇原房地产开发有限公司 郑州鑫岚光房地产 指 郑州鑫岚光房地产开发有限公司 上海盛至隆投资 指 上海盛至隆投资发展有限公司 福州阳光城商业 指 福州阳光城商业管理有限公司 西安阳光城商业 指 西安阳光城商业投资管理有限公司 上海汇涅典投资 指 上海汇涅典投资管理有限公司 福州商业物业 指 福州阳光城商业物业管理有限公司 阳光天地商业 指 阳光天地商业管理有限公司 福建臻阳房地产分公司 指 福建臻阳房地产开发有限公司福州奥体阳光花园酒店分公司 西安国中星城分公司 指 西安国中星城置业有限公司高新旭日酒店分公司 海南实业 指 阳光城集团海南实业有限公司 国际投资 指 阳光城集团国际投资有限公司 上海威至博医疗 指 上海威至博医疗投资管理有限公司 阳光城集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 8 上海越鹏投资 指 上海越鹏投资管理有限公司 上海陆迪企业发展 指 上海陆迪企业发展合伙企业（有限合伙）福建新阳光幼教 指 福建新阳光幼教投资管理有限公司 师汇优创教育 指 师汇优创教育投资（北京）有限公司 福州新阳光后勤 指 福州新阳光后勤服务有限公司 福州新阳光教育咨询 指 福州新阳光教育咨询服务有限公司 阳光城福建物业 指 阳光城物业服务（福建）有限公司 长沙兴胜博物业 指 长沙兴胜博物业服务有限公司 上海富如房地产 指 上海富如房地产经纪有限公司 阳光城陕西物业 指 阳光城集团陕西物业管理有限公司 金川阳光城实业 指 广西金川阳光城实业有限公司 福州融锦欣泰 指 福州融锦欣泰房地产开发有限公司 福州裕百川房地产 指 福州裕百川房地产开发有限公司 光大阳光金控 指 光大阳光金控资产管理有限公司 北京中展泓基 指 北京中展泓基置业有限公司 上海陆金朝阳 指 上海陆金朝阳资产管理有限公司 天安中国房地产 指 天安中国房地产有限公司 厦门象阳投资 指 厦门象阳投资有限公司 立信中联会计师事务所 指 立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）阳光城集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 9 第二节公司简介和主要财务指标第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 阳光城 股票代码 000671 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 阳光城集团股份有限公司 公司的中文简称 阳光城 公司的外文名称（如有）Yango Group Co.,Ltd 公司的外文名称缩写（如有）Yango 公司的法定代表人 林腾蛟 注册地址 福州市经济技术开发区星发路 8 号 注册地址的邮政编码 350015 办公地址 上海浦东新区洲海路 999 号森兰国际大厦 A 栋 15 层 办公地址的邮政编码 200137 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 罗瑞华 张龙、江信建 联系地址 上海浦东新区洲海路 999 号森兰国际大厦 A 栋15 层 上海浦东新区洲海路 999号森兰国际大厦A栋15 层、福州市台江区望龙二路 1 号国际金融中心 47 层 电话 0211-80328088 0211-80328607、0591-88089227 传真 021-80328600 0591-86276958 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 公司董事会秘书办公室 阳光城集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 10 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 91350000158164371W 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）1996 年，公司上市时的主营业务为轻工产品制造、酒店服务业；2002 年，公司主营业务变更为房地产开发；2003 年，公司主营业务变更为房地产开发、农业及种业；2004 年，公司主营业务变更为房地产开发、商品贸易。历次控股股东的变更情况（如有）公司于 1991 年 8 月 12 日成立，1996 年 12 月 18 日在深圳证券交易所上市。上市时，福建省新湖集团公司持有公司 1,569.60 万股，占公司总股份的 29.51%，为公司第一大股东。2002 年 4 月，公司第一大股东福建省新湖集团公司与福建阳光投资有限公司（以下简称“阳光投资”）签订股权转让协议，将持有的公司法人股 26,369,280股（分别经 1997 年送股、1998 年配股、1999 年资本公积金转增股本后，福建省新湖集团公司原持有公司 15,696,000 股变更为 26,369,280 股）转让给阳光投资。上述股权转让后，阳光投资持有公司股份 26,369,280 股，占公司总股本 27.71%，成为公司第一大股东。2002 年，公司第一大股东福建阳光投资有限公司更名为福建阳光集团有限公司。更名后，福建阳光集团有限公司持有公司股份 26,369,280 股，占公司总股本27.71%，成为公司第一大股东。2015 年 12 月 31 日，公司向特定对象非公开发行 A 股股票实施完毕，本次非公开发行新增股份在深圳证券交易所实现上市，上海嘉闻投资管理有限公司因认购新股，持有公司股份 730,519,480 股，占公司总股本 18.20%，成为公司第一大股东，但公司控股股东仍为福建阳光集团有限公司，实际控制人为吴洁女士。除上述情况外，自 2002 年以来，公司控股股东未发生变化。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 福州市六一中路 102 号 签字会计师姓名 邱秋星、林凤 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间 中信证券股份有限公司 广东省深圳市福田区中心三路 8号卓越时代广场（二期）北座 曲雯婷、徐晨涵 2015 年 6 月-2016 年 12 月 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 阳光城集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 11 是 否 2016 年 2015 年 本年比上年增减 2014 年 营业收入（元）19,598,020,109.65 22,379,969,159.30-12.43%13,894,125,701.53 归属于上市公司股东的净利润（元）1,230,059,770.05 1,418,204,903.07-13.27%1,323,712,448.59 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）1,142,463,948.69 1,406,223,047.09-18.76%1,316,551,155.81 经营活动产生的现金流量净额（元）-2,581,229,345.91-3,878,711,331.77 33.45%-5,640,930,142.29 基本每股收益（元/股）0.30 0.44-31.82%0.49 稀释每股收益（元/股）0.30 0.43-30.23%0.48 加权平均净资产收益率 9.75%20.42%-10.67%32.37%2016 年末 2015 年末 本年末比上年末增减 2014 年末 总资产（元）120,430,521,732.34 70,173,296,581.34 71.62%46,229,436,628.15 归属于上市公司股东的净资产（元）13,202,927,312.21 12,014,479,382.80 9.89%6,422,681,646.63 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 2,332,623,302.24 1,759,618,880.68 3,366,831,350.72 12,138,946,576.01 归属于上市公司股东的净利润 124,335,085.80 46,738,612.24 192,366,029.46 866,620,042.55 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 121,085,476.05 33,991,995.99 200,221,609.43 787,164,867.22 经营活动产生的现金流量净额-1,160,698,287.52-83,932,179.15-2,538,769,368.70 1,202,170,489.46 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 阳光城集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 12 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2016 年金额 2015 年金额 2014 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-1,447,542.46 404,173.46 39,601,891.08 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）2,600,000.00 2,529,000.00 12,537,975.00 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 44,579,709.48 386,111.11 6,474,010.66 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 4,920,296.38 883,037.15 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 2,792,613.71 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 58,721,563.65 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-18,437,086.55 7,632,772.80-50,094,624.13 减：所得税影响额 8,004,281.80 2,194,996.33 698,463.60 少数股东权益影响额（税后）-4,663,162.66 450,855.92 659,496.23 合计 87,595,821.36 11,981,855.98 7,161,292.78-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。阳光城集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 13 第三节公司业务概要第三节公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号-上市公司从事房地产业务的披露要求 公司主营业务以房地产开发为核心，坚持面向合理自住需求。目前开发的房地产项目为住宅、办公和商业，开发方式以自主开发经营为主。公司开发的项目以销售为主，同时选择性保留一些商业物业，以适度调整公司的产品结构，增强抗风险能力。经过多年产品专业打造及提炼，公司已经形成包括住宅（城市新筑、浪漫城邦、时尚公寓、生态住宅）和商业（商务办公、商业旗舰等）两大类产品体系，并提升至“降维战略，升维生活”2.0 产品，致力让公司房地产项目产品大跨度响应市场，涵盖全方位生活所需，让每一个客户都能尽享阳光精粹品质。作为一家高成长性的房地产上市公司，公司房地产业务战略定位清晰，始终坚定“区域聚焦、深耕发展”的发展战略，深耕沿海经济带，择机进入战略机遇点，重点布局最具发展潜力的成长性城市。除了大本营福建地区和长三角外，公司已经成功拓展珠三角、京津冀为新的增长极，同时储备战略机遇点作为利润补充，逐步形成“3+1+X”（长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点）的区域布局，进一步树立和提升了“阳光城”的品牌力。在坚持房地产主业不动摇的前提下，公司积极把握中国服务消费升级趋势，稳步拓展教育行业的投资机会，一方面促进公司转型升级，培育新的业务增长点；另一方面协同整合公司社区服务资源，提升公司房地产项目和社区的附加价值，与公司房地产主业形成协同发展的新态势。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 货币资金 本期融资净流入大于经营和投资净支出所致 应收账款 本期受年底银行流动性收紧所致 其他应收款 本期股权或债权受让意向金及合作项目按比例承担资金增加所致 存货 本期增加土地储备和项目投入所致 其他流动资产 本期随预售款增加相应增加预缴税费所致 可供出售金融资产 本期新增投资未达到重大影响的公司所致 长期股权投资 本期增加投资联营企业所致 投资性房地产 本期采用公允价值计量的自持出租物业增加及增值所致 固定资产 本期主要系项目配建酒店完工及并购转入固定资产所致 商誉 本期新收购项目形成商誉所致 阳光城集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 14 其他非流动资产 主要系预付物产中大股权收购款所致 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求 报告期内，公司的核心竞争力没有发生显著变化。1、精准投资 精准的投资决策对于成长型的房企极为关键。（1）布局：公司坚定“区域聚焦、深耕发展”的发展战略，重点布局深具发展潜力的成长性城市和利润较高战略机遇点，实现高周转和保利润的互相补充，坚持把城市做精做透，把产品线做长做强；（2）拿地：在关注核心指标的前提下，公司充分利用合作伙伴、股东等资源优势，依托敏锐、专业的投资团队，审慎判定，通过公开招牌挂、并购等多种方式取得项目，实现精准投资。2、高效运营 高效的运营管理是系统化能力的综合体现。公司继续坚持“高周转、低成本、轻资产”的运营策略，在“简单透明、结果导向、合作共赢”的企业文化和运作机制下，全面提升运营管理能力。（1）前期导向：公司在拿地前实现精准定位，以利于在取得项目后快速开发和快速去化；（2）产品复制：公司已经形成了较为成熟的产品体系，通过产品线的复制，进一步提高运营效率，有效降低研发成本；（3）精细运营：公司已形成了一套较为完善的运营系统，成功实现运营前置，以保证项目快速开工，同时通过一整套严格有效的生产管理系统和完善的业务流程，严格控制主要节点，缩短项目开发周期。3、适销产品 开发适销产品是房地产实现高速周转的前提条件。在取地的类型以及开发产品的定位上，公司始终坚持顺应地产调控政策要求，充分结合营运系统描摹的客户需求，并辅以灵活定价，多方面提升项目的强适销性，为公司实现稳健发展奠定基础。阳光城集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 15 第四节经营情况讨论与分析第四节经营情况讨论与分析 一、概述一、概述（一）经济和行业 2016年，面对世界经济和贸易增速7年以来最低、国内结构性问题突出、风险隐患显现、经济下行压力加大的多重困难，中国经济运行缓中趋稳、稳中向好，实现国内生产总值达到74.4万亿元，增长6.7%，名列世界前茅，对全球经济增长的贡献率超过30%；经济结构持续优化，消费在经济增长中发挥主要拉动作用，服务业增加值占国内生产总值比重上升到51.6%；全国居民人均可支配收入实际增长6.3%，居民生活持续改善。从房地产市场来看，在“化解房地产库存”的政策指导下，2016年全国房地产去库存取得了阶段性成果，全国房地产开发投资102,580.6亿元，同比增长6.9%；全国商品房销售面积157,348.53万平米，同比增长22.5%；全国商品房销售额117,627.05亿元，同比增长34.8%；全国房地产开发企业土地购置面积22,025.25万平，同比下降3.4%。同时，由于部分城市房价上涨过快，全国经济工作会议上提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，提出“促进房地产市场平稳健康发展，要坚持的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。”因此，2017年政府在继续帮助三四线去库存的同时，也会针对过热区域加大调控力度，限购限贷持续升级。整体而言，地产行业，依旧呈现分化格局，一二线去库存取得阶段性成果，部分城市上涨过快，政策逐渐收紧；三四线城市去库存依旧严峻，银监会和央行都表态要继续支持房地产去库存，政策相对宽松。（二）城市和公司 公司主要的房地产项目分布在大福建、长三角、珠三角以及战略城市等区域，重点关注主要城市的土地市场和房地产市场情况如下：1、房地产投资与新开工情况 城市城市 房地产投资房地产投资 房地产新开工面积房地产新开工面积 数值数值(亿元亿元)同比同比 数值数值（万）（万）同比同比 福州 1679.44 21.60%1409.65 1.49%厦门 765.80-1.07%548.46-7.43%上海 3709.03 6.92%2840.95 9.05%苏州 2163.24 15.99%2966.51 37.76%杭州 2606.63 5.42%2137.54 5.26%北京 4000.57-4.2%2795.57 3.28%广州 2540.85 18.87%2132.38 22.46%深圳 1756.52 31.97%975.33-19.28%佛山 1229.97 30.10%1667.93 8.6%西安 1949.50 7.10%2867.08 14.20%长沙 1266.63 25.80%2201.03 63.90%成都 2641.14 8.50%4312.79 13.60%郑州 2778.95 38.90%5287.21 50.60%数据来源：各地统计局，数据覆盖范围为全市域 2、土地市场情况 城市城市 土地供应面积土地供应面积 土地成交面积土地成交面积 溢价率溢价率 数值（万）数值（万）同比同比 数值（万）数值（万）同比同比 阳光城集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 16 福州 265.31-58.58%240.77-43.17%63.83%厦门 484.16-51.28%397.12-61.55%87.64%上海 1655.41-11.23%1531.83-18.08%69.54%苏州 2149.52 13.36%1898.21 5.65%84.44%杭州 2393.30 4.23%2282.32 16.14%31.22%北京 599.84-60.01%588.19-63.46%46.37%广州 1808.48-20.55%1619.79-10.90%33.53%深圳 975.87 78.44%846.85 65.39%7.69%佛山 1937.19-5.52%1716.67-9.33%86.98%西安 2493.70-0.11%2101.64 1.20%0.00%长沙 1293.56 36.32%1157.64 21.55%34.08%成都 2601.33-35.04%2352.95-26.65%49.44%郑州 3089.17 47.48%2410.30 14.63%34.77%数据来源：CRIC，除福州包含闽侯县外，其余城市为市辖区 3、商品房市场情况 城市城市 商品房销售面积商品房销售面积 商品房销售金额商品房销售金额 商品房成交均价商品房成交均价 库存去化周库存去化周期（月）截止期（月）截止20162016 年末年末 库存去化周库存去化周期（月）截止期（月）截止20172017 年年 3 3 月月 数值数值（万）（万）同比同比 数值（亿元）数值（亿元）同比同比 数值数值(元元/)同比同比 福州 1221.33 33.52%1354.29 27.05%11089-4.85%10.1 13.2 厦门 528.86-7.35%1058.82 15.05%20021 24.18%18.6 26.6 上海 2705.69 11.28%6695.85 31.46%24747 18.13%3.9 5.3 苏州 2494.05 16.89%3322.54 51.02%13322 29.20%8.5 9.4 杭州 2327.87 57.13%3666.98 71.55%15753 9.18%5 6.1 北京 1658.93 6.74%4561.60 29.68%27497 21.49%8.5 8.9 广州 1949.10 17.91%3193.33 32.20%16384 12.12%5.7 5.5 深圳 736.19-11.50%3323.64 17.77%45146 33.07%13.1 14.6 佛山 1908.36 34.34%1816.77 49.35%9520 11.18%9.57 10.46 西安 2036.18 15.45%1344.20 17.21%6602 1.52%6.25 6.28 长沙 2613.26 37.71%1675.06 49.93%6410 8.87%4.8 5.8 成都 3928.77 31.10%2948.07 42.68%7504 8.83%7.7 8 郑州 2859.18 50.59%2333.89 63.10%8163 8.31%4.1 5.7 数据来源：CRIC，除福州包含闽侯县外，其余城市为市辖区；去化周期=已批未售存量/过去六个月的月均销售 从城市数据的角度来看，行业分化严重。（1）从投资和新开工角度：苏州、杭州、长沙和郑州等二线城市，投资额大幅增加，一线城市除了广州，其余三个城市都相对稳健，深圳更是由于供给约束导致投资下降；而广大三线城市投资额分化较为厉害，强三线过去一年投资增速较好，而一些弱三四线则相对一般，公司进入的城市整体都较为稳定。（2）从土地市场看，市场成交相对火热，除西安和深圳两个城市外，其他一线以及东南沿海城市的土地溢价率水平均出现大幅提升，目前土地市场成交价格依旧易涨难跌，但需要看到的是热点城市土地成交量普遍下降，显示成交在集中区域竞争比较激烈，土地市场分化也在加剧，拿地难度在加大。阳光城集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 17（3）从商品房销售看，绝大部分城市都出现了量价齐升的情况，公司进入的代表城市销售面积平均增速21.6%、销售额平均增速37.4%和销售均价平均增速14.2%，基本面都非常健康，公司在上述区域的销售情况也相对较好，未来也仍将继续把握去库存机遇，加速公司项目去化。（三）经营概述 报告期内，公司坚定实施“区域聚焦、深耕发展”的发展战略，坚持“3+1+X”（长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点）的区域布局，始终面向主流市场，在经历了3年近10倍的高速增长后，进一步夯实管理内功，锤炼运营体系，降成本控费率，最终实现稳健增长。同时，公司在传统金融机构融资的基础上，充分利用资本市场直接融资工具，积极尝试并购基金、资产证券化、中期票据等多种创新融资方式，并顺利完成86亿元公司债券的发行募集工作，进一步降低了公司的融资成本，为企业后续发展提供了巨大的成长空间，成为公司实现“稳增长、保利润”的有力保障。2016年，公司主要经营业绩如下：1、资产规模大幅增加：本报告期末，公司合并报表总资产1204.31亿，同比增加72%，净资产189.24亿，同比增加38%；2、经营业绩平稳：本报告期内，公司实现营业收入195.98亿元；归属于上市公司股东净利润12.30亿元；3、融资成本控制卓有成效：本报告期，公司整体平均融资成本8.42%，比上年同期下降1%。2016年12月31日，公司融资成本为7.35%；4、客户认可持续提升：公司在布局的主要城市中持续得到认可，市场排名靠前。例如，以2016年最新统计情况，公司在福州地区取得销售额、销售面积双料冠军，市场占有率第一；公司在上海房企销售权益金额排行榜中，名列第19名；公司在长沙市雨花区商品住宅成交套数排行榜中，名列第3名；厦门阳光城翡丽海岸单盘销售额在厦门市SOHO销售金额TOP10榜单，名列第3名。（四）土地储备情况 1.1、新增土地 报告期内，公司加强现金流管理，在审慎关注土地价格的合理性的基础上，严守投资纪律，理性投资，在合并报表范围内，公司通过多种方式共计获得25个项目（计容建面977.80 万平方米）。1.1.1、公开招拍挂：2016年，合并报表范围内，公司通过公开招拍挂获取12个项目，成交价格156.27亿元，计容建面141.9万平方米；区域区域 项目公司项目公司 宗地宗地 权益成交价格权益成交价格 （万元）（万元）土地面积土地面积(万万)计容建面计容建面(万万)用途用途 大福建 福州百兴阳房地产 2016-03 号 51,500.00 5.69 17.08 商住 福州盛景房地产（注 1）2016-11 155,000.00 3.11 7.15 商住 长三角 杭州泓璟达房地产 萧