宋都股份：2016年年度报告.PDF

2016 年年度报告 1/160 公司代码：600077 公司简称：宋都股份 宋都基业投资股份有限公司宋都基业投资股份有限公司 2012016 6 年年度报告年年度报告 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、天健会计师事务所（特殊普通合伙）天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人俞建午俞建午、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人陈振宁陈振宁及会计机构负责人（及会计机构负责人（会计主管人员会计主管人员）张蓓张蓓声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分经董事会审议的报告期利润分配预案配预案或公积金转增股本预案或公积金转增股本预案 经天健会计师事务所(特殊普通合伙）审计，2016 年度母公司的净利润为-13,946,645.10元，加上上年结转未分配利润 240,134,843.67 元，减去 2015 年度利润分配 8,040,733.96 元，本年度实际可供股东分配的利润为 218,147,464.61 元。公司 2016 年度实现归属于上市公司股东净利润为-199,474,437.53 元，近三年（2014 年、2015年、2016 年）合计实现净利润为-84,842,384.45 元。根据公司章程等相关规定，为保证公司的稳健经营，保持健康的财务状况和现金流量，同时兼顾公司的可持续发展，维护股东的长远利益，公司拟定 2016 年度不进行利润分配，也不以公积金转增股本。公司独立董事发表了独立意见，该事项尚需提交公司年度股东大会审议。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。十、十、其他其他 适用 不适用 2016 年年度报告 2/160 目录目录 第一节第一节 释义释义.3 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.10 第五节第五节 重要事项重要事项.25 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.39 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.43 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.44 第九节第九节 公司治理公司治理.50 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.159 第十一节第十一节 财务报告财务报告.54 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.160 2016 年年度报告 3/160 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 并购重组委 指 中国证监会上市公司并购重组审核委员会 上交所 指 上海证券交易所 公司、本公司、宋都股份、百科集团 指 宋都基业投资股份有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元，中国法定流通货币单位 宋都控股 指 浙江宋都控股有限公司 宋都集团 指 杭州宋都房地产集团有限公司 浙江东霖 指 浙江东霖房地产开发有限公司 杭州永都 指 杭州永都房地产开发有限公司 杭州恒都 指 杭州恒都房地产开发有限公司 佳讯贸易 指 杭州佳讯贸易有限公司 佳瑞投资 指 杭州佳瑞投资管理有限公司 杭州博闲 指 杭州博闲酒店管理有限公司 杭州博投 指 杭州博投投资管理有限公司 宋都物业 指 杭州宋都物业经营管理有限公司 宋都旅业 指 杭州宋都旅业开发有限公司 建德宋都置业 指 建德宋都置业有限公司 建德宋都酒店 指 建德宋都酒店管理有限公司 建德宋都休闲 指 建德宋都运动休闲有限公司 建德宋都 指 浙江建德宋都实业有限公司 合肥印象西湖 指 合肥印象西湖房地产投资有限公司 合肥宋都 指 合肥宋都房地产开发有限公司 合肥印象商业 指 合肥印象西湖商业运营管理有限公司 绍兴宋都 指 绍兴市柯桥区宋都房地产开发有限公司 桐庐兴寓 指 桐庐县兴寓房地产开发有限公司 桐庐桐郡 指 桐庐桐郡置业有限公司 南京永都 指 南京永都企业管理咨询有限公司 南京南郡 指 南京南郡房地产开发有限公司 杭州香悦郡 指 杭州香悦郡置业有限公司 杭州博晓 指 杭州博晓酒店管理有限公司 杭州江都 指 杭州江都房地产开发有限公司 杭州颂都 指 杭州颂都投资管理有限公司 杭州加都 指 杭州加都实业有限公司 杭州加悦都 指 杭州加悦都实业有限公司 杭州茂都 指 杭州茂都投资管理有限公司 杭州淘天地 指 杭州淘天地房地产开发有限公司 杭州和都 指 杭州和都投资管理有限公司 杭州融都 指 杭州融都投资管理有限公司 舟山蓝郡 指 舟山蓝郡置业有限公司 舟山宋都 指 舟山宋都房地产开发有限公司 北京应天 指 北京应天阳光太阳能技术有限公司 2016 年年度报告 4/160 杭州诚都 指 杭州诚都投资管理有限公司 宋都新大健康 指 杭州宋都新大健康管理有限公司 合肥宋都投资 指 合肥宋都投资管理有限公司 杭州润都 指 杭州润都房地产开发有限公司 杭州鸿都 指 杭州鸿都置业有限公司 杭州荣都 指 杭州荣都置业有限公司 南京盛都 指 南京盛都置业有限公司 安徽顺望 指 安徽顺望月子会所有限公司 杭州慧源 指 杭州慧源投资管理有限公司 南京宋都 指 南京宋都企业管理有限公司 杭州颂都会展 指 杭州颂都会展有限公司 宋都紫阳 指 杭州宋都紫阳健康管理有限公司 杭州英欧 指 杭州英欧宋都投资合伙企业（有限合伙）杭州慧都 指 杭州慧都投资管理有限公司 宋都发展 指 宋都集团发展有限公司 2016 年年度报告 5/160 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 宋都基业投资股份有限公司 公司的中文简称 宋都股份 公司的外文名称 SUNDY LAND INVESTMENT CO.,LTD.公司的外文名称缩写 SUNDY CORPORATION 公司的法定代表人 俞建午 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 郑羲亮 王嘉婧 联系地址 浙江省杭州市富春路789号宋都大厦5楼 浙江省杭州市富春路789号宋都大厦5楼 电话 0571-86759621 0571-86759621 传真 0571-86056788 0571-86056788 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 杭州市富春路789号宋都大厦506室 公司注册地址的邮政编码 310016 公司办公地址 杭州市富春路789号宋都大厦 公司办公地址的邮政编码 310016 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 宋都股份 600077 百科集团 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 杭州市江干区钱江路 1366 号华润大厦 B 座 签字会计师姓名 叶卫民、闫志勇 2016 年年度报告 6/160 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2016年 2015年 本期比上年同期增减(%)2014年 营业收入 7,763,894,111.61 3,473,490,212.15 123.52 2,323,031,034.37 归属于上市公司股东的净利润-199,474,437.53 77,542,312.69-357.25 37,089,740.39 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-229,486,625.01 63,638,051.48-460.61 41,935,496.24 经营活动产生的现金流量净额 2,584,957,585.66 2,108,185,797.24 22.62-970,116,807.11 2016年末 2015年末 本期末比上年同期末增减（%）2014年末 归属于上市公司股东的净资产 3,574,423,207.30 3,782,409,006.36-5.50 3,740,635,124.91 总资产 9,518,285,219.32 13,767,985,549.71-30.87 13,685,071,178.90 期末总股本 780,752,550.00 480,752,550.00 62.40 480,752,550.00 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2016年 2015年 本期比上年同期增减(%)2014年 基本每股收益（元股）-0.15 0.06-350.00 0.03 稀释每股收益（元股）-0.15 0.06-350.00 0.03 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）-0.17 0.05-440.00 0.04 加权平均净资产收益率（%）-5.42 2.06 减少7.48个百分点 1.43 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）-6.24 1.69 减少7.93个百分点 1.62 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 1、2016 年度，公司营业收入比上年同期上升 123.52%，主要系本期集中交付楼盘较多而相应结转收入增加所致。2、归属于上市公司股东的净利润比上年同期下降 357.25%，主要系本期集中交付结转收入的项目，盈利水平相对较低，本期房产销售项目和规模提升而相应费用有所增加。3、2016 年股本变动说明：2011 年公司资产置换及向宋都控股、平安置业和郭轶娟非公开发行股票收购其持有宋都集团 100%的股权，为不构成业务的反向购买，合并财务报表中的权益性工具的金额应当反映法律上子公司即宋都集团合并前发行在外的股份面值以及假定在确定该项企业合并成本过程中新发行的权益性工具的金额。本期宋都股份向宋都集团增资 3 亿元，故股本金额增加3 亿元，相应减少原确认的资本公积。2016 年年度报告 7/160 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2016 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 614,240,926.89 3,435,214,134.64 918,233,447.78 2,796,205,602.30 归属于上市公司股东的净利润-36,147,467.37 140,625,803.51-19,250,317.29-284,702,456.38 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-38,728,136.39 140,112,513.22-20,953,699.87-309,917,301.97 经营活动产生的现金流量净额 661,642,549.59 334,339,535.56 1,260,081,977.00 328,893,523.51 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2016 年金额 附注（如适用）2015 年金额 2014 年金额 非流动资产处置损益 22,346,611.06 -7,267.77 100,384.38 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 45,000.00 299,900.00 217,733.33 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 14,563,276.71 16,409,967.12 12,756,082.18 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 2016 年年度报告 8/160 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 114,919.98 480,635.05 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 3,251,111.11 6,315,555.55 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-86,795.39 1,900,120.87-21,577,527.1 其他符合非经常性损益定义的损益项目 少数股东权益影响额-23,557.14 20,772.17 93,556.28 所得税影响额-10,083,458.87 -4,834,151.16-3,232,175.52 合计 30,012,187.48 13,904,261.21-4,845,755.85 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 十二、十二、其他其他 适用 不适用 2016 年年度报告 9/160 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司主营业务为房地产开发与经营，以住宅和商业的自主开发、销售、经营为主，逐步开展棚户区改造、旧城改造等多元业态开发，同时与政府和同行业优秀企业等多方合作开发。公司拥有房地产一级开发资质，开发经营范围目前主要集中在浙江、江苏、安徽等地区，深耕杭州、南京、合肥、宁波、舟山等长三角核心城市群，开发有“国际”系列中高端住宅等产品系列。2016 年初，受供求关系影响，在去库存的基调下，货币、信贷政策不断宽松，综合因素推动了一线、重点二线城市房地产交易量价齐升。在房地产市场分化加剧的形势下，国家开始逐步采取综合调控手段，比如因城施策去库存，加强分类调控，强调综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加强房地产长效机制的建设。中央经济工作会议明确强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，总理政府报告中更明确“坚持住房的居住属性”。这意味着，房地产市场发展不会且不能只靠一时的应急调控政策，未来也会完善长期制度建设、房地产税等长期政策。在注重抑制投资投机性需求的同时保持对合理消费需求的支持，促进房地产市场健康理性发展。2016 年房企表现两极分化，大型房企受益于资源布局优势和品牌号召力不断提升市场份额，中小区域型房企虽去化较快，但受累于货值储备少，利润率低等因素，差距进一步拉大，行业集中度不断提升和分化日趋严重的矛盾凸显。报告期内，公司实现营业收入 77.64 亿元，以恪守品质匠心寻找突围路径，不断提升行业地位。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 2016 年 12 月，浙江宋都控股有限公司与宋都集团签订关于收购杭州宋都物业经营管理有限公司之股权转让协议，经本公司 2016 年第二次临时股东大会决议审议通过，参照坤元资产评估有限公司以2016年10月31日为基准日对杭州宋都物业经营管理有限公司（以下简称宋都物业）的评估结果，宋都集团以 26,708,323.86 元的价格将持有的宋都物业 100%的股权转让给浙江宋都控股有限公司，截至 2016 年 12 月 31 日，宋都集团已收到股权转让款，交易双方已办妥股权转让交割手续。三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1 1、良好的品牌基础、良好的品牌基础。公司在房地产领域深耕细作 30 余年，宋都品牌在长三角具备良好的品牌影响力和客户美誉度，奠定了公司在长三角区域品牌开发商的较高地位。2 2、坚实的专业底蕴、坚实的专业底蕴。经过多年团队磨砺，公司逐渐打造出一支经验丰富、锐意进取、年富力强的专业团队,配备了具备战略能力、财务水平、工程经验、设计能力、成本控制等相关领域的专家，为公司打造品质楼盘奠定良好的专业基础。3 3、清晰的发展、清晰的发展战略战略和合理的业务布局和合理的业务布局。公司以杭州为核心，形成以长三角一二线城市为主的战略定位。同时，形成以品质住宅地产开发为核心，以商业运营、棚户区改造为有效补充的业务布局，有利于公司业务的持续发展。4 4、创新和品质并举的产品力。、创新和品质并举的产品力。“营造品质生活”是公司产品创新的核心理念和产品基因。在多年开发历程中，将这一理念不断注入各产品系列，形成公司独具魅力的品牌系列。比如“国际”系列中高端住宅品牌，以高端大气的小区环境、灵活多变的户型设置，为不同生命周期的居住需求提供高品质产品，从而带来产品力的有效提升，也为客户带来更多的溢价空间。5 5、卓越的企业文化。、卓越的企业文化。公司一直坚持对品质的激情、对客户的服务,以财务为导向，以价值观为营销的核心，从而形成公司卓越的企业文化，正是注重自身文化的不断修正和进步，才使得宋都在激烈的市场竞争中保持初心、赢得发展、获取尊重。2016 年年度报告 10/160 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营经营情况情况讨讨论与分析论与分析 2016 年，面对日益复杂的外部环境，公司秉承清晰地产战略方向，以稳健的财务观，凝聚人才、打造团队，提升经营意识、提升产品品质，上下步调一致，砥砺前行。1、从行业形势看，2016 年全年 GDP 增速 6.7%，整体经济呈现企稳态势，但全国整体房地产形势跌宕起伏。一方面，不断释放的流动性、不断趋严的外资监管等形势刺激了货币在境内的投资需求，配合居民改善型需求的日益提升，促成了年初以来热点城市房价的不断攀升；另一方面，政府开始综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加强房地产长效机制建设，防范市场风险，随之而来的各地调控在下半年密集出台，有效遏制了市场供求关系不平衡的态势。但一、二线热点城市仍处于供不应求的上升趋势，三四线城市去库存压力依然巨大，短期来看供求矛盾依然存在。2、从公司自身看，面对内、外部环境的挑战，秉承年初制定的以利润观为导向、延续去库存、高周转的基调，根据市场的情况不断提升公司运营效率，以取得公司业务规模的稳定增长。在土地获取方面，坚持审慎策略，合理补充项目资源。面对公司长三角区域屡屡出现的“面粉比面包贵”的土地价格趋势，公司坚持“拿有市场的土地，做有市场的产品”，年内坚持量入为出的原则，对拟出让地块进行细致科学的可研分析，通过招拍挂、合作开发等形势获取土地 5 宗，均分布在杭州地区。在销售和回笼方面，得益于专业高效的团队建设，东郡之星拿地 9 个月 5 天首开售罄、大江东板块丽郡国际三次开盘均实现当天售罄”、舟山蓝郡国际首开即占据舟山楼盘销售前三甲、回款率超 90%，香悦郡一次性集中交房率近 98%。在财务方面，公司依然全力践行以“利润观”为导向的财务体系核心战略，以财务为导向提升公司资金运作水平。年内恰逢房地产业正式纳入全面推开营业税改征增值税试点范围。公司全面梳理经营业务流程，邀请税务专家举办“营改增”专题讲座，通过业务、财务等相关部门深入学习和整合，实现了信息化管理模式，不仅在最短时间内适应了政策的调整，而且支持了业务一线的精益化管理，从而顺利实现“营改增”后业务过渡和发展。3、在做好房地产主营业务的同时，公司董事会与管理层坚持双主业并行的战略发展思路，对大健康产业进行深入考察和评估，同时不断结合实践进行探索。报告期内，分别设立和参与了杭州若沐宋都股权投资合伙企业（有限合伙）、深圳达仁汇通资产管理企业（有限合伙）、杭州英欧宋都投资合伙企业（有限合伙）。公司设立合伙企业的目的，旨在借助专业团队的投资能力、项目储备和产业经验，力求切入医疗产业和医疗供应链等实体产业。同时拓宽投资范围，提升资本运作能力、盘活闲置资金，培育新的利润增长点，符合公司打造双主业、为全体股东创造价值的长期发展战略。二、二、报告报告期内主要期内主要经营情况经营情况 报告期内，公司实现房地产销售面积 44.07 万平方米，销售额 55.81 亿元。公司整体实现营业收入 77.64 亿元，比上年同期 34.73 亿元增加 123.52%；归属母公司净利润-1.99 亿元，较上年同期 0.77 亿元减少 357.25%。截至 2016 年 12 月 31 日，公司资产总额为 95.18 亿元，较年初137.68 亿元减少 30.87%，负债总额 57.68 亿元，较年初 98.34 亿元减少 41.34%。报告期内，公司将宋都物业经营管理有限公司 100%股权按照资产评估结果，以 26,708,323.86元的价格转让给浙江宋都控股有限公司，已完成股权转让交割手续。公司本次股权转让旨在集中资源发展主业，同时使宋都物业能够独立面对市场竞争，打造包含长租公寓、园区增值等现代物业方向的核心竞争力，谋求进一步发展。报告期内，项目存货跌价准备为 3,540.25 万元，原因在于全资子公司杭州永都房地产开发有限公司开发的排屋项目,去化缓慢，财务成本不断增加,公司基于审慎的财务策略，对仍存在风险的项目计提存货跌价准备，影响 2016 年度归属于母公司所有者的净利润 3,540.25 万元。2016 年年度报告 11/160 (一一)主营业务分析主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 7,763,894,111.61 3,473,490,212.15 123.52 营业成本 6,913,327,839.06 2,845,640,915.84 142.94 销售费用 140,931,986.51 116,568,444.16 20.90 管理费用 106,528,691.16 74,657,829.90 42.69 财务费用 148,073,675.89 47,285,768.26 213.15 经营活动产生的现金流量净额 2,584,957,585.66 2,108,185,797.24 22.62 投资活动产生的现金流量净额-99,579,436.80-431,478.73 筹资活动产生的现金流量净额-1,772,604,154.78-2,748,857,981.08 研发支出 1.1.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内，营业收入中主营业务收入占 99.48%，比上年同期占比增加 0.42 个百分比；营业成本中主营业务成本占 99.48%，比上年同期减少 0.05 个百分比；主营业务收入和成本相对稳定。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产业 7,698,380,145.73 6,855,478,761.90 10.95 126.00 144.49 减少 6.73 个百分点 物业服务业 25,361,149.81 21,846,011.49 13.86-27.09-22.20 减少 5.41 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产业 7,698,380,145.73 6,855,478,761.90 10.95 126.00 144.49 减少 6.73 个百分点 物业服务业 25,361,149.81 21,846,011.49 13.86-27.09-22.20 减少 5.41 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）浙江 5,593,211,402.89 5,368,382,806.91 4.02 206.18 231.31 减少 7.28 个百分点 安徽 471,286,862.02 344,601,888.26 26.88 47.80 34.51 增加 7.23 个百分点 江苏 1,659,243,030.63 1,164,340,078.22 29.83 28.09 21.85 增加 3.59 个百分点 2016 年年度报告 12/160 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 报告期内，从行业和产品结构看，房地产销售的营业收入占 99.67%，比上年同期占比增加 0.68个百分比；物业服务的营业收入占 0.33%，比上年同期占比减少 0.68 个百分比。房地产销售的营业成本占 99.68%，比上年同期占比增加 0.67 个百分比；物业服务的营业成本占 0.32%，比上年同期占比减少 0.67 个百分比。从地区分部看，浙江地区营业收入占 72.42%，江苏地区营业收入占21.48%，安徽地区营业收入占 6.10%，公司的主要业务分布长江中下游地区，业务相对稳定。(2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产业 房地产业 6,855,478,761.90 99.68 2,804,046,194.72 99.01 144.49 收入同比上升126.00%，成本同比上升 144.49%，毛利率有所下降 物业服务业 物业服务业 21,846,011.49 0.32 28,081,295.00 0.99-22.20 因处置杭州宋都物业经营管理有限公司长期股权投资而丧失股权控制时点2016年10 月 31 日，收入成本合并范围所属期间是2016年1 月至 10 月 成本分析其他情况说明 适用 不适用 报告期内，房地产销售的营业成本占 99.68%，比上年同期占比增加 0.67 个百分比；物业服务的营业成本占 0.32%，比上年同期占比减少 0.67 个百分比。(4).(4).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 16,410.59 万元，占年度销售总额 2.11%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0.00 万元，占年度销售总额 0.00%。前五名供应商采购额 59,817.60 万元，占年度采购总额 74.23%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0.00 万元，占年度采购总额 0.00%。2.2.费用费用 适用 不适用 单位：万元 2016 年年度报告 13/160 2016 年度 2015 年度 2014 年度 金额 占营业收入比例(%)金额 占营业收入比例(%)金额 占营业收入比例(%)营业收入 776,389.41 347,349.02 232,303.10 销售费用 14,093.20 1.82 11,656.84 3.36 9,396.93 4.05 管理费用 10,652.87 1.37 7,465.78 2.15 7,552.31 3.25 财务费用 14,807.37 1.91 4,728.58 1.36 1,803.51 0.78 期间费用合计 39,553.44 -23,851.20 -18,752.75 -报告期内，公司销售费用占营业收入的比例，较上年下降 1.54 个百分点。管理费用占营业收入的比例，较上年下降 0.78 个百分点。财务费用占营业收入的比例，较上年上升 0.55 个百分点，系本期融资利息费用增加所致。3.3.研发投入研发投入 研发研发投入投入情况表情况表 适用不适用 情况说明情况说明 适用 不适用 4.4.现金流现金流 适用 不适用 单位：元 项目 本期数 上年同期数 变动比例（%）经营活动产生的现金流量净额 2,584,957,585.66 2,108,185,797.24 22.62 投资活动产生的现金流量净额-99,579,436.80-431,478.73 不适用 筹资活动产生的现金流量净额-1,772,604,154.78-2,748,857,981.08 不适用 现金及现金等价物净增加额 712,773,994.08-641,103,662.57 不适用 报告期内，经营活动产生的现金流量净额比上年上升 22.62%，主要系本年销售商品、提供劳务收到的现金增加所致。投资活动产生的现金流量净额比上年上升，主要系本年对外投资支付增加所致。(二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 2016 年 12 月，浙江宋都控股有限公司与宋都集团签订关于收购杭州宋都物业经营管理有限公司之股权转让协议，经本公司 2016 年第二次临时股东大会决议审议通过，参照坤元资产评估有限公司以2016年10月31日为基准日对杭州宋都物业经营管理有限公司（以下简称宋都物业）的评估结果，宋都集团以 26,708,323.86 元的价格将持有的宋都物业 100%的股权转让给浙江宋都控股有限公司，截至 2016 年 12 月 31 日，宋都集团已收妥股权转让款，交易双方已办理完毕股权转让交割手续。因处置该项长期股权投资产生的投资收益 20,510,556.17 元计入当期非经常性损益。(三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用不适用 2016 年年度报告 14/160 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 货币资金 1,499,610,861.73 15.76 942,790,529.28 6.85 59.06 应收账款 49,400.00 0.00 8,719,021.80 0.06-99.43 预付款项 553,632,636.08 5.82 58,797,114.41 0.43 841.60 其他应收款 555,221,281.19 5.83 1,322,621,051.08 9.61-58.02 存货 5,963,716,709.61 62.66 10,686,838,589.93 77.62-44.20 可供出售金融资产 155,000,000.00 1.63 0.00 0.00 不适用 长期股权投资 143,881,741.88 1.51 172,375,559.08 1.25-16.53 递延所得税资产 208,648,536.79 2.19 184,592,896.69 1.34 13.03 短期借款 500,000,000.00 5.25 43,800,000.00 0.32 1,041.55 应付账款 489,090,837.53 5.14 708,106,049.40 5.14-30.93 预收款项 1,765,604,425.14 18.55 3,447,326,062.69 25.04-48.78 应交税费 165,359,922.45 1.74 93,210,182.62 0.68 77.41 应付利息 11,066,708.17 0.12 43,493,284.89 0.32-74.56 其他应付款 337,210,043.88 3.54 663,394,567.68 4.82-49.17 一年内到期的非流动负债 199,533,400.00 2.10 1,428,111,800.00 10.37-86.03 其他流动负债 535,052,237.14 5.62 445,414,107.67 3.24 20.12 长期借款 1,753,440,000.00 18.42 2,950,700,000.00 21.43-40.58 其他说明 货币资金：主要系本年销售商品、提供劳务收到的资金增加所致。应收账款：主要系现房销售部分尚待收齐的银行按揭款减少所致。预付账款：主要系新取得的富阳地块预付土地款所致。其他应收款：主要系收回缴存的信托保证金所致。可供出售金融资产：主要系本期新增投资所致。短期借款：主要系本期利用短期融资增加所致。预收账款：主要系本期集中交付结转项目较多预收结转收入所致。应交税费：主要系应交企业所得税增加所致。应付利息：主要系融资余额减少而相应应计利息减少所致。其他应付款：主要系应付控股股东及其控股子公司往来款减少所致。一年内到期的非流动负债：主要系本期偿还贷款所致。长期借款：主要系本期利用长期融资减少所致。2016 年年度报告 15/160 2.2.截至报告期末主要资产受限情截至报告期末主要资产受限情况况 适用不适用 货币资金期末数中包括质押的定期存单 100,000,000.00 元、贷款备偿保证金 47,307,900.00元、保函保证金 20,100,000.00 元和为购房者提供的按揭保证金 10,551,103.99 元。存货期末数中包含账面价值 2,904,308,597.12 元的存货用于担保。投资性房地产期末数中已有账面价值 10,298,469.78 元的房屋及建筑物用于债务担保。固定资产期末数中已有账面原值 55,050,539.06 元的房屋及建筑物用于债务担保。3.3.其他说明其他说明 适用不适用 (四四)行业经营性信息分析行业经营性信息分析 适用不适用 详情请见以下“报告期房地产储备情况”，“房地产