第七章-房地产项目管理--四川大学课件优秀PPT.ppt

主要内容主要内容 7.1 房地产项目管理概述房地产项目管理概述 7.2 房地产开发项目质量限制房地产开发项目质量限制 7.3 房地产开发项目进度限制房地产开发项目进度限制 7.4 房地产开发项目成本限制房地产开发项目成本限制 7.5 房地产开发项目合同与平安管理房地产开发项目合同与平安管理7.1 房地产项目管理概述房地产项目管理概述 房地产项目特点房地产项目特点v 房地产项目房地产项目，是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项，是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。v 房地产项目具备以下几个特征房地产项目具备以下几个特征：w 学问的密集性学问的密集性w 组织的层次性组织的层次性w 系统性系统性 房地产项目管理的概念房地产项目管理的概念v 房房地地产产项项目目管管理理是是指指房房地地产产开开发发企企业业在在整整个个项项目目的的开开发发建建设设过过程程中中，通通过过支支配配、指指挥挥、检检查查和和调调整整等等手手段段进进行行质质量量、进进度度、成成本本、合合同同与与平平安安等等方方面面的的全全面面管管理理，并并与与社社会会各各相相关关部部门门进进行行联联络络、协调，以实现项目的经济效益、社会效益和环境效益。协调，以实现项目的经济效益、社会效益和环境效益。v 房房地地产产项项目目管管理理是是房房地地产产开开发发企企业业对对整整个个工工程程项项目目的的开开发发建建设设进进行行的的全全面面管管理理，是是项项目目开开发发建建设过程一项重要管理内容。设过程一项重要管理内容。v 一套完整、规范和科学的房地产开发项目管理体系是实现房地产开发项目管理目标的根本保证。一套完整、规范和科学的房地产开发项目管理体系是实现房地产开发项目管理目标的根本保证。房地产项目管理的目标与职能房地产项目管理的目标与职能v房地产项目管理的目标是找寻项目成本、时间、资源、质量等要素的最优均衡限制，实现项目投房地产项目管理的目标是找寻项目成本、时间、资源、质量等要素的最优均衡限制，实现项目投资支配中的经济效益、社会效益和环境效益。资支配中的经济效益、社会效益和环境效益。v房地产项目管理的基本职能包括：房地产项目管理的基本职能包括：w支配是指对房地产开发项目进行支配管理，能使项目的开发建设支配是指对房地产开发项目进行支配管理，能使项目的开发建设 w有支配、按依次、有条不紊地绽开。有支配、按依次、有条不紊地绽开。w组织是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及依据有组织是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及依据有w关法律、法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保关法律、法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保w障体系，使项目的各项目标得以最终实现。障体系，使项目的各项目标得以最终实现。w限制是指对项目的质量、进度和成本进行限制，以获得最大综合限制是指对项目的质量、进度和成本进行限制，以获得最大综合 w效益。效益。w协调是指对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目协调是指对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目w不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协w调，从而为开发项目供应和谐的公共环境，保证项目开调，从而为开发项目供应和谐的公共环境，保证项目开w发建设顺当进行。发建设顺当进行。房地产开发项目招标房地产开发项目招标（1）招标方式）招标方式 招标是实现项目招标是实现项目“三控两管三控两管”（质量限制、进度限制、（质量限制、进度限制、成本限制、合同管理、平安管理）的前提与基础。成本限制、合同管理、平安管理）的前提与基础。v 招标方式可以分为公开招标和邀请招标。房地产开发商可依开放项目的建设规模和困难程度选择招标方式可以分为公开招标和邀请招标。房地产开发商可依开放项目的建设规模和困难程度选择招标方式。招标方式。w 公公开开招招标标，是是指指房房地地产产开开发发项项目目的的招招标标人人在在指指定定的的报报刊刊、电电子子网网络络或或其其他他媒媒体体上上发发布布招招标标公公告告，吸吸引引众众多多的的投投标标人人参参与与投投标标竞竞争争，招招标标人人从从中中择择优优选选择择中中标标单单位位的的招招标标方方式式。公公开开招招标标是是一一种种无无限限制制的竞争方式，按竞争程度又可以分为国际竞争性招标和国内竞争性招标。的竞争方式，按竞争程度又可以分为国际竞争性招标和国内竞争性招标。w 邀邀请请招招标标，也也称称选选择择性性招招标标或或有有限限竞竞争争招招标标，是是指指招招标标人人以以投投标标邀邀请请书书的的方方式式邀邀请请特特定定法法人人或或者者其他组织投标，一般选择其他组织投标，一般选择w确定数目的法人或其他组织（一般不少于三家）。确定数目的法人或其他组织（一般不少于三家）。（2）招标程序）招标程序v 依据一般做法，投标程序如下：依据一般做法，投标程序如下：申请招标。申请招标。编制招标文件。编制招标文件。编制招标工程标底。编制招标工程标底。确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函。确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函。投标人资格审查。投标人资格审查。招标工程交底及答疑。招标工程交底及答疑。开标、评标和决标。开标、评标和决标。签订合同。签订合同。7.2 房地产开发项目质量限制房地产开发项目质量限制z房房地地产产项项目目质质量量是是国国家家现现行行的的法法律律、法法规规、技技术术标标准准、设设计计文文件件及及合合同同中中对对房房地地产产开开发发项目工程的平安、运用、经济、美观等特性的综合要求。项目工程的平安、运用、经济、美观等特性的综合要求。z房房地地产产开开发发项项目目质质量量限限制制是是指指项项目目管管理理机机构构以以国国家家标标准准、规规范范或或合合同同为为依依据据，确确定定质质量量目目标标及及质质量量保保证证、改改进进措措 施施，对对项项目目决决策策阶阶段段、设设计计阶阶段段和和施施工工阶阶段段进进行行全全程程质质量量监监督督和和管理的活动。管理的活动。房地产项目特点房地产项目特点v房地产开发项目质量的特点是由房地产开发项目自身的特殊性确定的，主要包括：房地产开发项目质量的特点是由房地产开发项目自身的特殊性确定的，主要包括：w 质量影响因素众多质量影响因素众多w 质量波动大质量波动大 w 质量离散质量离散w 质量隐藏性强质量隐藏性强w 竣工检验局限大竣工检验局限大7.2.2 质量限制的内容质量限制的内容v质量限制的主要内容包括：质量限制的主要内容包括：（1）前期资料检验）前期资料检验（2）原材料检验）原材料检验（3）配套设备检验）配套设备检验（4）程序与工艺检验）程序与工艺检验（5）施工阶段质量限制）施工阶段质量限制（6）建立质量限制档案制度）建立质量限制档案制度（7）竣工质量验收）竣工质量验收7.2.3 施工阶段质量限制手段施工阶段质量限制手段（1）旁站监督）旁站监督（2）测量）测量（3）试验）试验（4）指令文件）指令文件（5）规定质量监控工作程序）规定质量监控工作程序（6）利用支付限制手段）利用支付限制手段v施工阶段质量限制是质量限制工作中的核心，在施工阶段，施工阶段质量限制是质量限制工作中的核心，在施工阶段，v一般可接受以下六种手段进行质量限制：一般可接受以下六种手段进行质量限制：7.3 房地产开发项目进度限制房地产开发项目进度限制z房房地地产产开开发发项项目目进进度度限限制制是是指指依依据据开开发发项项目目各各阶阶段段的的工工作作内内容容、程程序序、持持续续时时间间和和连连接接关关系系编编制制项项目目进进度度支支配配，并并以以此此支支配配为为依依据据，综综合合利利用用组组织织、技技术术、经经济济和和合合同同等等手手段段，对对建建设设工工程程项项目目实实施施的的时时间间进进行行限限制制，保保证证项项目目能能在在满满足足其其时时间间约约束束的的前前提提下下实实现现总总体体目目标。标。z进度限制的最终目的是确保项目进度目标的实现，其核心内容是建设工期限制。进度限制的最终目的是确保项目进度目标的实现，其核心内容是建设工期限制。7.3.1 进度限制工作的内容进度限制工作的内容v在传统的房地产开发项目中，进度限制工作的主要内容包括：在传统的房地产开发项目中，进度限制工作的主要内容包括：v（1 1）项目建设总周期目标的论证与分析；）项目建设总周期目标的论证与分析；v（2 2）编制项目建设工程进度支配；）编制项目建设工程进度支配；v（3 3）编制其他配套进度支配；）编制其他配套进度支配；v（4 4）监督项目施工进度支配的执行；）监督项目施工进度支配的执行；v（5 5）施工现场的调研与分析；）施工现场的调研与分析；v（6 6）进度支配调整。）进度支配调整。v随着房地产市场的发展，进度限制不再局限于房地产开发项目，也逐步应用于房地产投资领域，其随着房地产市场的发展，进度限制不再局限于房地产开发项目，也逐步应用于房地产投资领域，其核心是限制投资工作进度，包括谈判进度限制、资金筹集进度限制、资金支付限制、法律材料办理进核心是限制投资工作进度，包括谈判进度限制、资金筹集进度限制、资金支付限制、法律材料办理进度限制等。度限制等。影响项目进度的因素分析影响项目进度的因素分析v影响开发项目进度的因素包括：人的因素、技术因素、材料设备与构配件因素，施工机械设备因影响开发项目进度的因素包括：人的因素、技术因素、材料设备与构配件因素，施工机械设备因素，资金因素，水文、地质与气象因素等自然因素，政治、经济、环境等社会因素，以及其他不确素，资金因素，水文、地质与气象因素等自然因素，政治、经济、环境等社会因素，以及其他不确定因素等。定因素等。v上述因素中以人的因素影响最多，比如建筑单位的平安生产、资金保障、图纸设计匹配性等等，上述因素中以人的因素影响最多，比如建筑单位的平安生产、资金保障、图纸设计匹配性等等，还包括关联人员之外的社会因素，比如施工干扰、交通管制、环保投诉等等。自然因素在进度支配还包括关联人员之外的社会因素，比如施工干扰、交通管制、环保投诉等等。自然因素在进度支配编制中较简洁考虑，比如气候、水文等，但也有不行限制性因素，比如地下文物的发觉、百年未遇编制中较简洁考虑，比如气候、水文等，但也有不行限制性因素，比如地下文物的发觉、百年未遇的自然灾难等。的自然灾难等。7.3.3 进度限制的手段进度限制的手段v项目进度限制的主要方法是筹划、限制和协调，主要措施包括组织措施、技术措施、合项目进度限制的主要方法是筹划、限制和协调，主要措施包括组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理措施等内容。同措施、经济措施和信息管理措施等内容。（1）组织措施）组织措施组织措施主要包括：组织措施主要包括：落实项目进度管理部门的技术人员，以及具体的限制任务和管落实项目进度管理部门的技术人员，以及具体的限制任务和管 理职责；理职责；进行项目分解，如按项目结构、进展阶段、合同结构分解，并进行项目分解，如按项目结构、进展阶段、合同结构分解，并 建立编码体系；建立编码体系；确定进度协调工作制度，如确定每星期协调会议实行的时间，确定进度协调工作制度，如确定每星期协调会议实行的时间，协调会议的参与人员等；协调会议的参与人员等；分析影响进度目标实现的干扰因素。分析影响进度目标实现的干扰因素。（2）技术措施技术措施 技技术术措措施施主主要要是是接接受受技技术术手手段段加加快快施施工工进进度度，尤尤其其须须要要不不断断探探究究、推推广广和和接接受受先先进的施工工艺、工法、新材料和新设备。进的施工工艺、工法、新材料和新设备。（3）合同措施）合同措施 合同措施主要包括合同期限与项目开发进度支配协调、合同分类进度监督等内容。合同措施主要包括合同期限与项目开发进度支配协调、合同分类进度监督等内容。（4）经济措施）经济措施 经经济济措措施施则则主主要要是是通通过过经经济济手手段段保保证证资资金金供供应应，以以确确保保项项目目工工期期，同同时时也也接接受受经经济措施惩处延误进度的合同方，保证合同进度支配的落实。济措施惩处延误进度的合同方，保证合同进度支配的落实。（5）信息管理措施）信息管理措施 信信息息管管理理措措施施主主要要是是利利用用项项目目支支配配进进度度与与实实际际进进度度的的动动态态比比较较定定期期供供应应进进度度比比较报告等。较报告等。7.3.4 进度支配的编制程序进度支配的编制程序v房地产开发项目进度支配的编制程序一般分为四个步骤，包括：房地产开发项目进度支配的编制程序一般分为四个步骤，包括：（1）将全部工程内容分解和归纳为单项工程或工序。）将全部工程内容分解和归纳为单项工程或工序。（2）统计或计算每项工程内容的工作量。）统计或计算每项工程内容的工作量。（3）计算每个单项工程工作量所需时间，可用天数表示。）计算每个单项工程工作量所需时间，可用天数表示。（4）按按正正常常施施工工的的各各个个单单项项工工程程内内容容的的逻逻辑辑依依次次和和制制约约关关系系，排排列列施施工工先先后后次次序序，从从每每项项施施工工工工序序的的可可能能最最早早开开工工时时间间推推算算下下去去，可可以以得得出出全全部部工工程程竣竣工工所所需需的的周周期期；再再逆逆过过来来，从上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最迟起先日期。从上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最迟起先日期。7.3.5 进度支配的编制方法进度支配的编制方法v进度支配的编制方法主要有横道图法、网络图法、里程碑法、进度曲线法等多种方法，其中横道图进度支配的编制方法主要有横道图法、网络图法、里程碑法、进度曲线法等多种方法，其中横道图法和网络图法是最常用的方法。法和网络图法是最常用的方法。w横横道道图图法法是是用用直直线线线线条条在在时时间间坐坐标标上上表表示示出出单单项项工工程程进进度度的的方方法法。用用横横道道图图表表示示的的进进度度支支配配，应应包括两个基本部分，左侧是工作划分和基本数据部分，右侧是横道线部分。包括两个基本部分，左侧是工作划分和基本数据部分，右侧是横道线部分。（1）横道图法）横道图法（2）网络图法）网络图法w网络图法是以网络图的形式来表达项目的进度支配。在网络图中可准确地表明各项工作的相互联系和网络图法是以网络图的形式来表达项目的进度支配。在网络图中可准确地表明各项工作的相互联系和制约关系，并可以计算出工程各项工作的最早和最晚起先时间，从而可以找出关键工作和关键线路。制约关系，并可以计算出工程各项工作的最早和最晚起先时间，从而可以找出关键工作和关键线路。w关键线路是指在该项目中，干脆影响项目总工期的那一部分连贯的工作。通过不断改善网络支配，就关键线路是指在该项目中，干脆影响项目总工期的那一部分连贯的工作。通过不断改善网络支配，就可以求得各种优化方案。例如工期最短；各种资源最均衡；在某种有限制的资源条件下，编出最优的网可以求得各种优化方案。例如工期最短；各种资源最均衡；在某种有限制的资源条件下，编出最优的网络支配；在各种不同工期下，选择工程成本最低的网络支配等。络支配；在各种不同工期下，选择工程成本最低的网络支配等。（3）里程碑法）里程碑法 里程碑法又称可交付成果法，该方法是在横道图或者网络图上标示出一些关键事项，里程碑法又称可交付成果法，该方法是在横道图或者网络图上标示出一些关键事项，这些事项能够被明显地确认，反映进度支配执行中各个阶段的目标，一般是处于关键线路这些事项能够被明显地确认，反映进度支配执行中各个阶段的目标，一般是处于关键线路上的一些关键项目，这些事项对项目进度支配能否顺当实现具有重大的影响。上的一些关键项目，这些事项对项目进度支配能否顺当实现具有重大的影响。通过这些关键事项在确定时间内的完成状况可反映项目进度支配的进展状况，这些关通过这些关键事项在确定时间内的完成状况可反映项目进度支配的进展状况，这些关键事项被称为键事项被称为“里程碑里程碑”。（4）进度曲线法）进度曲线法该该方方法法以以时时间间为为横横轴轴，以以完完成成的的累累计计工工程程量量（该该工工作作量量的的具具体体衡衡量量内内容容可可以以是是投投资资额额、实实物物工工程程量量的的完完成成状状况况、人人工工工工时时消消耗耗、形形象象工工程程等等）为为纵纵轴轴，按按支支配配时时间间累累计计完完成成任任务务量的曲线作为预定的进度支配。量的曲线作为预定的进度支配。从从整整个个项项目目的的实实施施进进度度来来看看，由由于于项项目目后后期期收收尾尾工工程程的的实实际际工工程程完完成成量量比比较较小小，因因此此，该进度曲线一般是该进度曲线一般是S形的。形的。7.4 房地产开发项目成本限制房地产开发项目成本限制z房房地地产产开开发发项项目目成成本本限限制制是是指指房房地地产产开开发发企企业业在在保保证证房房地地产产开开发发项项目目进进度度与与质质量量的的前前提提下，依据投资预算，对项目实施全过程的资金支出进行合理确定和有效限制的管理活动。下，依据投资预算，对项目实施全过程的资金支出进行合理确定和有效限制的管理活动。z在在房房地地产产投投资资活活动动中中，投投资资者者为为了了保保证证资资金金盈盈利利平平安安和和得得到到预预定定盈盈利利目目标标，严严格格进进行行投投资预算、资金财务成本限制、交易成本限制、交易额谈判结果限制等。资预算、资金财务成本限制、交易成本限制、交易额谈判结果限制等。房地产开发项目成本构成及其估算方法房地产开发项目成本构成及其估算方法（1）房地产开发项目成本构成）房地产开发项目成本构成房v房地产开发项目成本由房地产开发项目成本由开发成本开发成本和和销售成本销售成本两部分组成。两部分组成。w开开发发成成本本主主要要包包括括土土地地置置购购费费、前前期期工工程程款款、基基础础设设施施建建设设费费、建建安安工工程程费费、配配套套公公建建建设费、间接费以及上述费用产生的财务费用。建设费、间接费以及上述费用产生的财务费用。w销售成本销售成本主要包括广告费、销售代理费、营销部门管理费以及人员工资。主要包括广告费、销售代理费、营销部门管理费以及人员工资。（2）房地产开发项目成本估算）房地产开发项目成本估算v 项项目目成成本本估估算算的的主主要要依依据据包包括括项项目目工工作作分分解解结结构构、资资源源需需求求支支配配、资资源源价价格格、工工作作的的持持续续时时间间、历历史史资资料料等等。成成本本估估算算的的方方法法很很多多，比比较较常常用用的的有有阅阅历历估估算算法法、参参数数模模型型法法、自下而上估算法。自下而上估算法。w 阅阅历历估估算算法法又又称称类类比比估估算算法法、自自上上而而下下估估算算法法，是是指指利利用用以以前前类类似似项项目目的的实实际际成成本本作作为为估估算算当当前前项项目目成成本本的的基基本本数数据据。这这种种方方法法可可以以在在较较短短的的时时间间内内获获得得大大致致的的成成本本数数据据，但但误误差较大。差较大。w 参参数数模模型型法法是是一一种种比比较较科科学学的的方方法法，它它立立足足于于过过去去对对成成本本产产生生影影响响的的各各种种因因素素在在现现在在和和将将来来仍仍旧旧起起作作用用的的这这一一前前提提，以以过过去去建建设设同同类类项项目目的的资资料料为为基基础础，运运用用确确定定的的数数学学方方法法进进行加工处理和推理，借以估算项目成本。主要分为指数估算法和系数估算法。行加工处理和推理，借以估算项目成本。主要分为指数估算法和系数估算法。w 自自下下而而上上估估算算法法就就是是先先算算出出各各个个单单位位的的独独立立成成本本，然然后后将将各各个个工工作作的的估估算算自自下下而而上上地地汇汇总，从而估算出项目总成本。总，从而估算出项目总成本。w这种方法估算结果比较精确，但耗用时间长，费用支出大。这种方法估算结果比较精确，但耗用时间长，费用支出大。7.4.2 成本限制的原则成本限制的原则v 设置科学的投资成本管理目标设置科学的投资成本管理目标v 设计阶段成本限制是重点设计阶段成本限制是重点 v 变被动限制为主动限制变被动限制为主动限制v 经济与技术结合是成本管理最有效的手段经济与技术结合是成本管理最有效的手段7.4.3 成本限制的主要工作内容成本限制的主要工作内容编制成本支配，确定成本限制的目标编制成本支配，确定成本限制的目标成本支配可分解为五个方面：成本支配可分解为五个方面：材材料料设设备备成成本本支支配配；施施工工机机械械费费用用支支配配；人人工工费费成成 本本支支配配；临临时时工工程程成成本本支支配配；管理费成本支配。管理费成本支配。审查施工组织支配和施工方案审查施工组织支配和施工方案限制工程款的动态结算限制工程款的动态结算建建筑筑安安装装工工程程款款的的支支付付方方式式，包包括括按按月月结结算算、竣竣工工后后一一次次结结算算、分分段段结结算算和和其其他他双双方方约约定定的结算方式等。的结算方式等。限制工程变更限制工程变更工工程程变变更更引引起起的的工工程程量量变变更更和和承承包包商商索索赔赔，都都有有可可能能使使项项目目建建设设成成本本支支出出超超出出原原来来的的预预算算成本。成本。7.4.4 成本限制的主要措施成本限制的主要措施v 在房地产开发全程中，成本限制的主要措施包括以下四个方面：在房地产开发全程中，成本限制的主要措施包括以下四个方面：w 强化成本意识，加强全免管理强化成本意识，加强全免管理(最基本做法最基本做法)w 确定成本限制的对象确定成本限制的对象(成本限制的主要对象是主要费用中的变动费用成本限制的主要对象是主要费用中的变动费用)w 完完善善成成本本限限制制制制度度 (编编制制一一系系列列标标准准的的报报表表，明明确确成成本本限限制制人人员员与与现现场场管管理理人人员员的的合合作作关关系和具体权责划分系和具体权责划分)w 制定有效的嘉奖措施制定有效的嘉奖措施(物质嘉奖，精神嘉奖，供应专业进修、职业晋升和国内外考察机会物质嘉奖，精神嘉奖，供应专业进修、职业晋升和国内外考察机会)7.5 房地产开发项目合同与平安管理房地产开发项目合同与平安管理 合同管理概述合同管理概述v合合同同管管理理是是指指房房地地产产投投资资主主体体或或房房地地产产开开发发商商依依据据国国家家法法律律、法法规规的的规规定定，对对项项目目全全程程进行合同规划、分析、签订、说明，并对合同实施过程进行限制的管理工作。进行合同规划、分析、签订、说明，并对合同实施过程进行限制的管理工作。v合同管理是房地产开发项目合同管理是房地产开发项目“三控两管三控两管”中至关重要的一环。中至关重要的一环。v合同管理在房地产开发项目中具有很强的必要性，主要表现在以下几个方面：合同管理在房地产开发项目中具有很强的必要性，主要表现在以下几个方面：建立现代企业制度的须要建立现代企业制度的须要规范市场交易行为手段规范市场交易行为手段 w 规范市场主体的行为规范市场主体的行为 w 规范开发市场的价格规范开发市场的价格合同履行的保证合同履行的保证w 通过合同约定，强化彼此的权利与义务关系，加强双方的相互通过合同约定，强化彼此的权利与义务关系，加强双方的相互 监督，明确违约责任。监督，明确违约责任。开拓国际市场的须要开拓国际市场的须要 房地产开发项目主要合同关系房地产开发项目主要合同关系v 合合同同关关系系是是当当事事人人通通过过合合同同所所产产生生的的一一系系列列法法律律关关系系，合合同同关关系系由由主主体体、内内容容和和客客体体三个要素构成。三个要素构成。v房地产开发项目的主要合同关系包括：房地产开发项目的主要合同关系包括：w开发商为了顺当地组织实施其所担当的开发项目，须要在开发过程中与政府、设计单位、银开发商为了顺当地组织实施其所担当的开发项目，须要在开发过程中与政府、设计单位、银行等其他主体签署一系列合同。行等其他主体签署一系列合同。w 这些合同通常包括：土地运用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、询问合同、工这些合同通常包括：土地运用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、询问合同、工程施工合同、选购程施工合同、选购合同、销售合同、联合开发或者房地产转让合同。合同、销售合同、联合开发或者房地产转让合同。（1）以开发商为主体的合同关系）以开发商为主体的合同关系w承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包（或施工）合同的执行者。由于承包商不行能、承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包（或施工）合同的执行者。由于承包商不行能、也不须要必备履行工程承包合同的全部实力，因此其通常将很多专业工作托付出去，从而形成了也不须要必备履行工程承包合同的全部实力，因此其通常将很多专业工作托付出去，从而形成了以承包商为核心的困难合同关系。以承包商为核心的困难合同关系。w 承包商的主要合同关系包括：工程承包合同、分包合同、供应（选购承包商的主要合同关系包括：工程承包合同、分包合同、供应（选购）合同、运输合）合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同。同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同。（2）以承包商为主体的合同关系）以承包商为主体的合同关系 合同管理的主要内容合同管理的主要内容v 合合同同管管理理是是房房地地产产开开发发项项目目各各项项管管理理措措施施的的基基本本工工作作点点，合合同同管管理理干干脆脆关关系系到到开开发发项项目能否顺当、高效的完成。目能否顺当、高效的完成。v 合同管理的主要内容包括以下七个方面：合同管理的主要内容包括以下七个方面：建立健全合同管理制度建立健全合同管理制度 合同范本库的建立与管理合同范本库的建立与管理 建立合同交底制度建立合同交底制度 合同拟定、谈判与签约合同拟定、谈判与签约 合同分析合同分析 合同实施限制合同实施限制 合同说明合同说明7.5.4 平安管理平安管理v 平平安安问问题题是是影影响响工工程程建建设设进进度度、质质量量和和成成本本的的重重要要方方面面，加加强强平平安安管管理理，对对提提高高开开发发项目的总体经济效益和社会效益有着重要的意义。项目的总体经济效益和社会效益有着重要的意义。v 工程建设中平安管理的原则是平安第一、预防为主。工程建设中平安管理的原则是平安第一、预防为主。w 在在规规划划设设计计阶阶段段，要要求求工工程程设设计计符符合合国国家家制制定定的的建建筑筑平平安安规规程程和和技技术术规规范范，保保证证工工程程的的平平安安性能。性能。w 在在施施工工阶阶段段，要要求求承承包包商商编编制制施施工工组组织织设设计计时时，应应依依据据建建筑筑工工程程的的特特点点制制订订相相应应的的平平安安技技术术措施；对专业性较强的工程项目，应当编制专项平安施工组织设计，并实行平安技术措施。措施；对专业性较强的工程项目，应当编制专项平安施工组织设计，并实行平安技术措施。随随着着房房地地产产市市场场的的发发展展，涌涌现现出出很很多多大大型型房房地地产产开开发发企企业业，这这些些大大型型企企业业一一般般多多实实行行多多项项目目战战略略，在在不不同同的的城城市市，甚甚至至在在同同一一城城市市同同时时进进行行多多个个房房地地产产开开发发项项目目，比比如如万万科科、恒恒大大、碧碧桂桂园园等等房房地地产产巨巨头头、多多项项目目管管理理就就成成为为这这些些大大型型房房地地产产开开发发企企业业的的成成败败的的关关键键因因素素之之一一。请请利利用用你你所学的学问，分析房地产开发企业的多项目管理应留意的问题，并提出解决方案。所学的学问，分析房地产开发企业的多项目管理应留意的问题，并提出解决方案。