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房地产基础知识一、房地产基础概念1、房地产的概念房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：土地、建筑物及地上附着物、房地产物权。2、房地产的特征1）房地产的自然特征a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。2）房地产的经济特征a) 生产周期性； b) 资金密集性； c) 相互影响性； d) 受政策限制性；e) 房地产的增值性3、房地产的类型1）按用途划分：a) 居住房地产；b) 商业房地产； c) 旅游房地产；d)工业房地产；e) 农业房地产2）房地产住宅的层数划分的规定： a) 低层： 1-3 层； b) 多层： 4-6 层； c) 小高层： 7-11 层； d) 中高层： 12-16 层； e)16 层以上为高层住宅4、房地产市场房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场：一级市场 ：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；二级市场 ： 是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；三级市场 ：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；5、房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。6、房屋建筑结构分类标准1）按以其承重结构所用的材料来划分：a) 钢结构 ： 承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。b) 钢筋混凝土结构： 承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。c) 砖混结构 ：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑。d) 砖木结构 ：承重的主要结构是用砖、木材建造的。2）按承重结构来划分：a）钢筋混凝土框架结构：是由钢筋混凝土柱、纵梁、 横梁组成的框架来支承屋顶与楼板荷载的结构。 b) 剪力墙 ：剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类载荷引起的内力， 并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构简称剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用。c) 混合结构 ：指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙壁是承重构件，故不可随意拆移，否则会有垮下来的危险。二、土地基础概念1、土地使用权土地使用权： 是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、 收益权、 处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后， 如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。2、取得土地使用权的途径1）行政划拨方式；2）国家出让方式；3）房地产转让方式；4）土地、房地产租赁方式国有土地使用权公开出让三种方式：1）招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布公告， 邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。( 要求投标人或者竞买人不少于三人) 2）拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。( 要求投标人或者竞买人不少于三人) 3）挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。划拨土地和出让土地的区别：1. 国有划拨土地是指国家无偿或成本价向用地单位供应的土地、主要是公益事业，学校，医院，军事用地。国家机关办公用地，公路。国家重点建设工程，国有企业等。一般不可抵押。不能转让。出租。2. 通过出让取得国有土地使用权的。是交纳土地出让金以货币等形式有偿使用土地的。主要是经营性用地，房地产。住宅。商业。工业等。可以依法出让、出租、享受收益、可以抵押贷款等。土地出让金 ：各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。3、土地常用计量单位换算：1 平方千米 (km2)= 100公顷； 1平方千米 (km2)=100 万 m2 ；1 公顷 10000 平方米； 1公顷 =15 亩； 1亩=666.666. m2; 4、土地使用年限土地使用年限： 指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。居住用地70 年；工业用地50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年；商业、旅游、娱乐用地40 年；综合及其他用地50 年；三、专业名词及基础知识1、五证两书五证：国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证两书： 住宅质量保证书住宅使用说明书 ；可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。2、所有权证 ：指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权利的证书。共有权证 ：指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。是房屋所有权证的附件，用以证明共有房屋的归属。他项权证 ：指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。3、容积率 ：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在 10 万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0 ）建筑覆盖率 （建筑密度） ：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10 万平方米的土地上，建筑用地净面积为8 万平方米，其建筑覆盖率为0.8 建筑密度为80% ）备注： 建筑密度与建筑容积率考量的对象不同，相对于同一建筑地块，建筑密度的考量对象是建筑物的占用面积，建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。4、面积总用地面积 ：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；建设用地面积 （净用地面积） ： 经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；建筑面积 ：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m 以上（含2.2m）的永久建筑。基底面积 ：基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：室内使用面积： 按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套 （单元） 以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；房屋预测面积：预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定， 由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。房屋实测面积：实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、 计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1、 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。得房率： 是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积 +阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 + 分摊得公用建筑队面积。5、房地产面积的测算方法A、计算全部建筑面积有哪些？1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。2）屋内的夹层、 插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20 米以上部位计算建筑面积。3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、 大厅， 均按一层计算面积。门厅、 大厅内的回廊部分，层高在 2.20 米以上的，按其水平投影面积计算。4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20 米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20 米以上的部位，按外围水平投影面积计算。6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。8） 与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。10）地下室、 半地下室及其相应出入口，层高在 2.20 米以上的， 按其外围 （不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150 毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150 毫米的数据。13）属永久性建筑柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的， 按其高度在2.20 米以上部分的外围水平面积计算。15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。B、计算一半的建筑面积有哪些？ 1 ）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。 2 ）独立柱在雨篷， 单排柱的车棚、 货棚、站台等， 按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。 3 ）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。 4 ）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。 5 ）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。C、不计算建筑面积的有那些? 1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。2）检修、消防等室外爬梯。3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。5） 舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。D、哪些公用面积应分摊？应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、 水箱间等。E、哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、 公共开放空间、 城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。6、绿化率 ：建设用地范围内所有绿化面积之和与建设用地面积之比率。绿地率 ： 建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。（主要包括公共绿地、宅旁绿地、 配套公建所属绿地和道路绿地等，不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、 亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。但需要明确的是并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙1.5 米和道路边线1 米以内的土地和地表覆土达不到3 米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。）绿化覆盖率 ：指绿化植物的垂直投影面积占总用地面积的比值。绿化覆盖率 （% ）=总绿地面积 / 总用地面积 100% 。备注：在通常的情况下，许多开发商都是在售楼书上印制出“绿化率”一词，其实这是不准确、不规范的用词，国家有关园林绿化用语根本就没有这个用语，准确的只有“绿地率”和“绿化覆盖率”两种说法。7、道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。