2022年某BOBO汇馆策划全案——项目提案研究报告.docx

精选学习资料 - - - - - - - - - 项 目 提 案 报 告前言都会菁英,城市主义乐园对一项产品的精确懂得和定位,是胜利推广该产品的关键！思维几何对新光这个工程从懂得到策略企划都是从其产品的整体特性去做深化摸索和概念 提升的；我们是以目标消费者的自身特点及消费理念为基础来把握整个产品的分析节点,以专业性的整合营销策略来制定操作流程的；而在对产品的详细设计问题上,就有专业设 计公司去详细执行操作；我们清晰,再多的空洞概念,或是从他人处COPY 来的秀稿 这些都是不值得进展商所用的,更是不值得我们去做的；我们要做到的,就是成为进展商的品牌设计者和治理者,为甲方工程供应全程的策略服务,帮进展商把握住每一个节点,补偿每一处疏漏；我们就是要从对产品的整体把握开头,先理制出筋骨,再配之以新奇的血肉,并附 以全新的个性和理念,秉着完善主义的精神,将其塑造成为一项完善、鲜活的产物,最终 胜利地将其推向市场；我们信任,没有胜利的开头,就没有胜利的结果！SWOT分析名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 优势：1 目前区域进展潜力较大 2 本案所定户型市场需求量较高 3 区域出行交通便利 4 本案所处地理位置优势（二环周边）5 区域个案品质较高,配套较全机会：1 政府关于一环路以内只拆不建的政策 2 全新的 99+1 的社区酒店式物业服务 3 本案产品类型市场尚未饱和劣势：1区域环境较差 2区域内相关生活配套设施较少 3高层楼特质,造价高、公摊大 4靠近火车站,流淌人口较多,存在诸多 隐患威逼：1竞争个案 2部分市场份额已经分化 3性价比脱离市场 4开发商自身定位失误· SWOT分析综述：我们通过对以上所列优劣势、机会点及威逼点的整合与对比,可以看出,其优劣势相差是很明显的！目前昆明房产市场的大环境较为乐观,始终处于稳中有升的势头；从本案 优势 来看,第一是就小户型 而言,其市场接受程度比较高；而且其所面对的消费群体多属于年轻的单身及上班族,他们对城市化要求程度比较高,由于工作缘由,更需要在市区生活及拥有便利的交通,而本案工程处在二环路傍,且多路公交车总站就在邻近,因此这正是本案所拥有的一个重要优势；另外,本案的户型较之已推出 的楼盘都比较好,所推出的物管服务有更大的敏捷性,使得居住品质能够高于已有社区,这也是本案一大推广优势；但本案所存在的 劣势 也是显而易见的,本案工程虽处市区,交通便利,但由于距离火 车站较近,周边环境比较嘈杂,大环境给人印象较差,其次仍有一些相关的生活配套设施较远,如运动场所、学校、超市等等；另外,工程容积率过高,活动空间少；加上工程造价高,公摊面积大（高 层住宅楼本身的局限性）,也是本案的主要缺点,所以要通过个案品质的提升及更为全面的物业服务 来补偿这些缺点；在工程推广上,仍有来自市场的 威逼 ,就是本案所定户型目前虽属于市场真空地带,但现有个案中,小跃层为主的户型已有相当的数量,它们已经占据了很大一部分市场份额,对日 后本案的推广不能说是没有压力的；但是,我们的 机会点 就在于,小户型市场并不饱和,而且仍很有潜力；加之现已推出的工程使我们在产品推广及投放市场时有许多体会可以借鉴,使我们在自身工程 品质的定位和提升上能够更胜一筹；此外,现在政府关于昆明一环城路以内只拆不建的政策也是我们 的最大机会点,这一政策将为我们今后楼盘的推出,屏蔽更多核心圈层的竞争；土地价值决策名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - （一）、工程简况：1工程位置 本案工程地块位于南市区,火车站邻近,北靠永平路,东临春城路,南接二环路,西通北京路,本案工程距离市中心约5 公里,车行需15 分钟左右；2地块状况本案工程地块总占地总面积3359.5平方 M（约合5 亩）,整个地块出现为一个较为整齐的正方形,地势较为平整；3周边状况简述 本案地块市政道路建设较为抱负,但周边两条小商品街使得环境较为纷乱,不过,支撑市民出 行的公交线路较多,交通非常便利；（二）、土地价值分析通常一块土地价值是由多种因素共同组成的,包括自身土地特点、交通状况、周边环境、配套设 施、治安状况、进展趋势等等,而土地价值是这些因素综合作用的综合反映；下面我们将结合这些因 素对该工程进行分类阐述；1地块位置 本案工程地块位于南市区,火车站邻近,北靠永平路,东临春城路,南接二环路,西通北京 路；2地块特点 3359.5 平方 M；地块较为平整,目前原有建筑尚未拆除,总用地面积为 3交通状况本工程位于永平路和春城路交叉处,公交路线较多,3 路、 44 路、 47 路、 58 路、 63 路、 64路等起点站均在本工程地块东侧,分别通往金苑商厦、海埂基地、世博园、黄土坡、太平村、联盟 路,东临春城路直通飞机场,路线四通八达,交通非常便利；4周边状况 由于位于火车站邻近,人流量较大,过于烦杂；另外,周边绿化率较低；5治安状况 由于地处火车站邻近,人员性质较为混杂,流淌性较大,四周居民素养层次不一,使得本案 在治安方面存在肯定的安全隐患；6配套状况 仍缺少部分生活配套设施,如运动场所、学校、超市等等；这给区域内生活带来肯定的不便；总评：结合以上众多因素分析,本案地块的综合优势不是很高；在区域的周边状况和治安状况上存在肯定缺陷,这主要是其客观因素（人员复杂,流淌性大）造成的；但也要看到,工程四周也不失 其繁华性,也有客观优势的存在；所以,我们必需看到本案的进展潜质,只要能够把握好本案工 程的前期市场定位和销售的入市时机,完全可以把本案做成一个能符合市场需求的商住楼,并极有可能成为引领一种崭新时尚消费的工程；一、进展商开发模式的建立从本案地块所处的位置与周边环境来看,相宜做中端工程；从进展商的意图来看,本案应 遵循 快和准 的原就；第一,入市要快,销售要快,因此工程既要保证质量,又要尽量缩短工期,以把握房地产市场的销售旺季,抢占市场先机,达到销售周期短的目的；其次,市场的定位要名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 准,投放的时机要准,寻求最好的切入点,以有力的形象,适当的价格介入市场,一炮打响；小 户型占大比例的阳光 A 版、 86 街 U2 等已全部售完,而永平苑、幸福家园以大户型为主力房型,因此,目前昆明房产市场上小户型产品已经断档,形成昆明的小户型市场真空期,这将是本案进 入市场的极好时机；二、进展商开发流程 2003 年 08 月 2003 年 11 月 为方案设计时间 2003 年 11 月 12 月 方案扩出 2004 年 01 月 本案开头动工 2004 年 03 月 04 月 内部认购 2004 年 05 月 1 日 本案开盘,售楼处投入使用； 2004 年 12 月 建筑工期终止三、进展商开发时机工程开发时机要尽量把握好4 月 5 月开盘的节点,同时协作5 月的昆明春季房展会,利用春季房展会连续做好本案的销售内部认购,并把握好市场动机及消费者消费倾向,准时调整产品,把握先机,抢占市场；另外要把握10 月份的昆明秋季房展会及销售旺季,准时推出样板房,以快和准的操作模式赢得消费者的青睐；使本案保持稳固热销的局面；四、进展商开发思路由于本案开发量较小,在3.3 万方左右,就昆明房产市场的消化量来看,工程风险是相对较小的；通过对市场的摸查明白,对于本工程建议以产品类型来间接掌握开发量；本工程主要 以三种户型为主,分不同时间、不同阶段,分类分批推向市场,以便敏捷地掌握销售及调整产 品；五、资金模拟表名师归纳总结 品产工程综合容积率9.7 （总套数约300 户,总建筑面积约33000 平方 M）第 4 页,共 6 页均2904 元/ 价- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 总 价A 型： 45 * 2900元/ =130500 元 B型： 60 * 2900元/ =174000 元 C型： 80 * 2900元/ =232000 元土地： 767 元/ 建安成本： 1000 元/ 配套： 30 元/ 绿化： 5 元/ 设计费： 5 元/ 财 务 分 析智能化： 20 元/ 资金仍款： 80 元/ 营销治理： 60 元/ 税收： 50 元/ 767+1000+30+5+5+20+80+60+50=2022元/ 按 44%毛利： 2022× 44%+2022=2904.5 元 / 住宅： 27000 平 M × 2904.5元/ 平 M = 7842 万元人民币备 车位： 143 个 × 70000 元 = 1001万元人民币） 商场： 6132 平 M × 10000 元 = 6132万元人民币 工程合计总收入资金额：14975 万元人民币（ 壹亿肆仟玖佰柒拾伍万元整 由于产品户型的不同,我们将会做工程价格模拟体系不完全测试；注 另外,此利润测算比例为目前昆明正规房产开发市场最高比例范畴；版权申明 本文部分内容,包括文字、图片、以及设计等在网上搜集整理；版权为 潘宏亮个人全部 This article includes some parts, including text, pictures, and design. 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