2022年上半年河南省房地产估价师《案例与分析》：旅馆房地产估价方法的选用考试试卷.pdf

2016 年上半年河南省房地产估价师案例与分析：旅馆房地产估价方法的选用考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为180 分钟，总分 100 分，60分及格。一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有1 个事最符合题意）1、房地产估价的收益法中，资本化率_报酬率。A一定大于B一定小于C一定等于D可能没有明显严格的数学关系2、根据中华人民共和国刑法规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是 _。A三年以上六年以下B二年以上五年以下C三年以上七年以下D五年以上十年以下3、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于竞争者。(2007 年试题)A：从容不迫型B：选择型C：凶猛型D：随机型E：借款合同4、某类房地产 20052009 年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5,则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为元。A：8460 B：8500 C：8790 D：8838 E：工业用地的监测点评估价格5、评估某估价对象 2011年 10 月 15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为 2011 年 4 月 15 日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000 元，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 3和 6。已知最近 1 年来该地区房地产价格每月环比增长0 5，则该可比实例经修正、调整后的价格是元。A：7000 B：7003 C：7436 D：7670 E：工业用地的监测点评估价格6、出售公有住房时，售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，高层住宅不低于售房款的。A：5B：10C：20D：30E：执行层的组织协调7、从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止，包括：获取估价业务；受理估价委托及明确估价基本事项；搜集估价所需资料；拟定估价作业方案；实地查勘估价对象；选定估价方法测算：确定估价结果；撰写估价报告；审核估价报告：出具估价报告；(11)估价资料归档。一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序正确的是_。A(11)B(11)C(11)D(11)8、某宗房地产的年净收益为4 万元，购买者的自有资金为7 万元，自有资金资本化率为 12%，抵押贷款常数为0.08，该房地产的价格为（）万元。A38.26 B40.33 C46.5 D62.33 9、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有_的特性。A独一无二和供给有限B独一无二和价值量大C流动性差和价值量大D不可移动和用途多样10、已知某房地产剩余使用年限为35 年，在报酬率为 10的情况下，房地产价格为 4500 元若报酬率为8，该房地产的价格为。A：3384元B：3436 元C：3565元D：3620元E：工业用地的监测点评估价格11、某个国家 20002004 年的基尼系数分别为0.32、0.34、0.36、0.40 和 0.42，由此可以推断 _。A该国家的居民收入分配趋于平均化B该国家的居民收入分配两极分化越来越严重C该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势D该国家的国民收入呈现出上升的趋势12、增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加，说明公共设施具有。(2008 年试题)A：非竞争性B：非排他性C：竞争性D：排他性E：执行层的组织协调13、房地产的行政法规是以颁布的。A：中华人民共和国主席令B：国务院令C：国务院房地产行政主管部门部长令D：省政府省长令E：房地产估价机构必须加盖公章14、下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是。A：时间风险B：比较风险C：持有期风险D：通货膨胀风险E：借款合同15、需要预测某宗房地产2008年、2009 年的价格通过市场调研，获得该类房地产 2003-2007 年的价格并计算其逐年上涨速度如表103 第 2 列、第 3 列所示采用平均发展速度趋势法估计，该宗房地产2008 年的价格为。A：17 580元B：14 520元C：11 430元D：23 700元E：工业用地的监测点评估价格16、确定房改“三改四建”基本内容的是。A：1991 年 11 月，国务院办公厅下发的关于全面进行城镇住房制度改革的意见B：1994 年 7 月 18 日国务院下发的关于深化城镇住房制度改革的决定C：1998年 7 月 3日发布的 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知D：2003 年 8 月 12 日国务院下发的国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知E：房地产估价机构必须加盖公章17、某宗房地产未来第一年的净收益为20 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 3 万元，该类房地产的报酬率为8%。该房地产的价格为 _万元。A695.83 B681.25 C715.83 D718.75 18、需求的价格弹性是指。A：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度B：一种商品的需求量对于另外一种商品价格变动的反应程度C：商品的需求量对于消费者收入变动的反应程度D：由于影响供给的诸因素发生变化，供给量作出反应的程度E：执行层的组织协调19、甲写字楼购买价格为100 万元，年净经营收入为30 万元，年还本付息额为15 万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为 10 万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为 _。A甲乙B甲乙C甲乙D无法判断20、划拨土地使用权的转让，须经当地_审查批准。A人民政府城市规划行政主管部门B建设行政主管部门C房地产市场管理部门D人民代表大会常务委员会21、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有_。A自然寿命经济寿命B自然寿命经济寿命C自然寿命=经济寿命D无关22、随着政府土地储备制度的建立，_划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。A存量B增量C流量D减量23、_经民政部批准成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业组织。A1994年 7 月 5 日B1993 年 7 月 5 日C1994年 8 月 15日D1993年 6 月 1 日24、某类房地产 2005 年2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010 年的价格为 _元/m2。某类房地产 2005 年2009年的价格(单位：元/m2)A年份B2005 C2006 D2007 E2008 F2009 G价格H6810 I7130 J7460 K7810 L8150 25、某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为。A：市场价值B：投资价值C：谨慎价值D：在用价值E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、通过市场调查获知，某地区 20052008 年普通商品住宅平均价格水平分别为4682 元/、4887 元/、5037 元/、5192 元/。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010 年的价格为 _元/。A5362 B5374 C5532 D5702 2、（）越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全，因此这个指标又称为偿债能力比率。A速动比率B资产负债率C偿债备付率D流动比率3、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于_。A试探性调查B描述性调查C创新性调查D因果性调查4、银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到_因素。A抵押物的流动性B贷款期限的长短C通货膨胀的预期D贷款企业的信用等级E所处的市场条件5、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有 _。A风险因素B资本化率C通货膨胀率D投资利润率E资金总额6、某投资者以 25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22 万元、18 万元和 14 万元，概率分别为0.2、0.6：和 0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22 万元和 16 万元，概率分别为0.15、0.7 和 0.15，若折现率为 10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为_万元。A25 B35 C40 D45 7、某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000 万元，预计项目的单位变动成本为4500 元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为_元/m2。A5377.78 B6277.78 C6722.22 D7847.22 8、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定_。A委托财产总值B信托范围C信托收益D信托信用等级9、开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有。A：供需分析B：竞争分析C：市场占有率分析D：投资收益分析E：宏观因素分析10、A 市 B 住宅小区，专有部分面积为8 万，小区总面积为 9 万。该小区于 2006年 10 月业主全部入住，并召开了业主大会，成立了业主委员会。如果该小区共有 750 户业主，该小区业主做出有关改建小区建筑物决定，应当经。A：专有部分面积为45 万以上的业主同意B：专有部分面积为6 万以上的业主同意C：且有业主总数中的375 户以上业主同意D：且有业主总数中的500 户以上业主同意E：由于其他经济原因(非银行诉讼)法院裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房地产，应通知抵押权人，或解除抵押，或根据国家规定的拍卖标的拍卖金额的受偿顺序受偿11、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有_等。A意外破坏的损毁B市场供给的过量C建筑设计的缺陷D人们消费观念的改变E周围环境条件的恶化12、下列关于借贷记账法的原理及特点的说法，不正确的是。A：以“借”和“贷”作为记账符号B：“借”表示资产(费用)的增加或负债、权益(收入、利润)的减少C：“借”表示资产(费用)的减少或负债、权益(收入、利润)的增加D：以“有借必有贷，借贷必相等”为其记账规则E：执行层的组织协调13、在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的。A：用途多样性B：合法性C：相互影响性D：外部性E：易受限制14、物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括。A：定期收取的物业管理服务费B：物业共用部位、共用设备设施维修资金C：政府的扶持D：对长期拖欠物业费业主的罚款E：开发建设单位给予一定的支持15、物业管理的基本特征包括_ A社会化B专业化C市场化D国际化E规模化16、从卖房的角度看，成本法的理论依据是_。A销售状况价值论B市场供求价值论C生产费用价值论D经济花费价值论17、以下关于建筑物寿命的说法中，正确的有。A：建筑物的经济寿命短于其自然寿命B：建筑物的自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时的年数C：建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数D：建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长E：建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数18、城市规划管理中的报建审批管理程序依次是_。A核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证B核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证C核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书D核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证19、进度控制是对建设工程项目实施的_管理。A质量B成本C时间D计划20、收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括_。A潜在毛租金收入B空置和收租损失C准备金D经营费用E抵押贷款还本付息21、开发商预售部分楼宇，是（）的有效办法。A提高开发收益B分散开发风险C降低开发成本D筹措建设资金22、房地产业。A：是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业B：包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动C：在国民经济产业分类中属于第三产业，是为生产和生活服务的部门D：关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业E：是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务23、路线价法的关键和难点是_。A划分路线价区段B设定标准深度C调查评估路线价D制定深度百分率24、以下不属于普通商品住宅开发商竞争者的是_开发商。A经济适用房B自建住宅C高档别墅D联建住宅25、目前，我国推行工程量清单计价法，根据工程量清单计价法，建筑安装工程由构成。A：直接费B：间接费C：利润D：税金E：预备费