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安徽天长某项目定位报告 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望天长新天地商业定位沟通方案伯氏嘉成（南京）地产机构2011年12月12日 本沟通方案以天长商业市场现状出发，并主要借鉴外地成功的商业产品定位经验，寻求贴合本案实际情况的产品方案，并提示相关业态组合意向。说在前面说在前面报告目录市场背景分析商业产品定位商业业态建议商业产品建议PART1PART4PART5PART6住宅市场分析PART2商业市场分析PART3市场背景分析PART1天长城市印象及市场指标天长天长天长市地处华东腹地，隶属滁州市。天长交通便利，205国道宁连高速公路以及宁淮高速公路纵贯境内。市区距扬州51公里，南京75公里，到上海也仅3个小时左右路程。天长市是东部沿海地区与内陆中部地区的跳板，是长三角经济区重要的配套加工业生产基地。天长天长天长区位及交通天长市国土面积1770平方公里，辖28个乡镇，总人口62万人。天长市是农业大市，是全国优质商品粮基地、优质油料基地，现有耕地面积100多万亩，盛产稻、麦、棉、油等农副产品.天长行政及农业天长市有1200多种工业产品，涉及电子、仪表、光电缆、医药、酿造、工程塑料、机械、玩具、服装等10多个行业，34个工业门类。工程塑料、电视元件、柴油机缸盖以其生产规模大、技术含量高、配套能力强，在全国同行业享有较高的知名度。截止2005年底，全市共有130家企业产值超千万元，其中超亿元企业16家。全市现拥有高新技术企业17家，其中国家重点高新技术企业1家，电缆产业被批准为全省唯一的光电缆高新技术产业基地。被誉为“仪表之乡”、“电子之乡”、“泵阀之乡”等。天长行政及工业天长发展规划积极对接长三角实施东向发展，就是要全方位接轨长三角，融入东部。做到观念东学、体制东接、交通东连、产业东迎、投资东引、服务东送。尽快完善与东部相连的陆路、水运交通体系。充分利用南京、扬州的机场、铁路、港口等基础设施资源，在空间上实现与长三角地区无缝对接。加快工业园区建设步伐坚持把天长省级经济开发区的开发建设作为全市对外开放的重中之重，多渠道、多形式筹措资金，加快建设速度，不断改善基础设施条件，“十一五”期间要完成三期工程10km2的基础设施建设，并采取有效措施，积极推进入区企业建设步伐，做到开发一块，建成一块，投产一块。秦栏、汊涧、铜城、杨村等乡镇要根据现有基础和优势，加快工业园区建设步伐,其他乡镇也要结合集镇规划，规划建设工业集中区，为招商引资搭建有效平台。天长发展规划重点抓好南市区的规划建设南市区高起点规划，遵循中心迁移、配套跟上、综合开发的总体思路，合理划分行政中心区、综合公用建筑区、教育科研区、商务区、居住区等功能区，科学设置城市的照明色彩、建筑风格和建筑品位，注重景观、公共活动空间、重点建筑和重点地段的城市设计，高标准建设。以广陵路、城南路等主干道的率先启动为突破，到2008年基本建成政务区，2010年南市区形成规模。加快老城区的改造工程着手对老城区中的老西门、老南门及城北、城东出口地段旧城改造进行规划，并适时启动，同时抓好二凤南路、秦栏路、万寿路、环城河治理等一批重点工程建设，完善城市标志及雕塑系统、夜景照明系统，重点以绕环城河两岸为轴线，加快建设环城河公园和森林公园，2010年初步形成环形生态走廊。市场背景分析PART1天长城市经济发展2010年，全市规模工业完成增加值27302万元，同比增长21.3%。1-7月份规模工业累计 实现工业增加值171959万元，比上年同期增长19.3%，增幅比上月提高3.6个百分点。天长城市经济工业生产稳定发展工业生产稳步发展天长城市经济固定资产投资强劲2010年，全市固定资产投资累计完成158186万元，比上年同期增长67.1%。城镇投资123629万元，增幅达111.7%，其中房地产投资22386万元，增长130.0%；全市累计施工项目255个，其中新开工203个。固定资产投资继续保持了强劲增势天长城市经济生产总值即GDPn2008年至2010年，GDP增长速度均超过12%，2010的增长速度高达17%，标志着天长市房地产市场进入飞速发展期。天长城市经济人均GDPn2008年至2010年，人均GDP增长速度飞速，2010的增长速度高达25%。n人均GDP与商业发展联系紧密，人均GDP飞速发展表示开始看重商业消费质量。三产比例2008年三产比例2009年三产比例2010年三产比例17.1 :58.5 :24.417.3 :57.8:24.914.9 :62.9:22.2n第三产业比重是衡量地区经济发展的重要标志。天长目前第一产业比重相对其他城市来说偏高，说明城市现代化程度需要进一步的提升。天长城市经济天长城市经济社会消费品零售总额2008年天长社会消费品零售总额24亿，增长率23.5%。2009年天长社会消费品零售总额29亿，增长率20%。2010年天长社会消费品零售总额34亿，增长率20.1%。2008年、2009年及2010社会消费品零售总额一直保持者强劲的增长，增速保持在20%以上。意味着人们生活日渐富裕，舒适及享受的生活成为时代主流。天长位于华东腹地，与南京、扬州乃至上海都相去不远。这一方面是使得天长成为华东区的加工基地，促使天长经济快速增长；另一方面也致使城市人口与居民消费外流。天长市处于城市快速发展阶段，城市在“南移西进”当中，政府职能部门、居住社区向南发展，西侧则为经济技术开发区。老城区主要保有商业活力与教育功能等，并在进行旧城改造工程城市经济以高增长率快速发展，GDP在安徽省各县中名列前茅，其中经济开发区与对外贸易在经济中占有重要比重。天长市经济社会消费品零售总额同样处于快速增长阶段。城乡消费存在一定差异，但乡镇居民到天长消费的几率较大。天长市未来将以科技发展为基础，加大招商引资力度，建设工业园区，大力发展外贸经济，促进城乡之间的沟通与建设。分析小结市场背景分析PART1新政下的地产市场天长房地产宏观市场分析国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。天长人均GDP水平在2005年已经突破1000美金，2010年达到2000美金；2010年，天长市GDP为147亿元，近三年来平均增长率高达15%，房地产市场进入到高速发展阶段。天长地产市场进入到快速发展阶段2010年，天长市全社会固定资产投资完成26.9亿元，房地产投资2.0亿元，房地产投资占固定资产投入的7%。房地产投资占GDP总值的2%。2010年1-7月份，全市固定资产投资累计完成158186万元,其中房地产投资22386万元，增长130.0%；全市累计施工项目255个，其中今年新开工203个。房地产投资占固定资产投入的14.5%，房地产进入到快速发展时期。天长市房地产投资额增幅较大，但房地产投资占GDP与固定资产比例均较低，反映 房地产发展存在一定空间。天长房地产宏观市场分析-固定资产投资异常基本正常正常运行基本正常异常2010年房地产开发投资额增幅25%130%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产投资/GDP20%约4%反映房地产投资规模的基础指标，较合理指标为10-15%房地产投资/固定资产投资37%14.5%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%天长市新建房地产销售面积多集中在城市的南部政务区，住宅产品供过于求，期房销售远低于现房销售，缺乏大型商业地产项目销售。房地产消费人群缺乏商业地产投资意识 2011年金融市场动荡，整个市场的资金面持续紧张国家针对住房市场的调控力度不断加大中小城市的住房开发业开始面临较大的压力由于商业地产的不限购，所以商业地产在目前的市场下，反而呈现较好的投资市场行情 小结2010年投资市场 住宅和服务式公寓、写字楼物业、商铺成交三分天下新政促房企转型，商业地产成扩张新蓝海一场关于商业地产的暗战正在布局，中国房地产业的下一个十年大幕开启。事实上，国内开发商对商业地产开发产生的兴趣与渴望，显然早于2011年。早在2009年，国内排名前20的开发商绝大多数已经深浅不一的涉足商业地产，并纷纷宣称会逐步加大在商业地产领域的投资。而2011楼市新政，无疑使巨头们布局商业地产领域的步伐更快。商业地产点亮下一个“房地产黄金十年”小结住宅市场分析PART2城南新区城南新区老城区老城区老城区老城区城南新区城南新区天然居龙湾明珠城东方红郡龙湾名庄长泰国际公寓上城风景安泰东方丽都新世纪豪园中地国际城东方花园典型案例分析l天然居地理位置仁和南路与天宝路交汇处开发商天长市天然房地产开发有限公司项目规模40000产品类型商业、2栋小高层户型设置面积区间96 -150、主力面积135 开盘时间2011.11.25销售均价3600元/销售率54%立面及景观无社区感项目配套天然居内街式商业街区商业情况：开放式街区 购物、餐饮、娱乐、休闲销售情况：尚未开盘典型案例分析l明珠城地理位置天长市安乐路西侧静安路南侧（原安徽电缆厂）开发商天长市宏基恒业房地产开发有限公司项目规模占地47968，总建130000（住宅98000、商业6600）产品类型13栋高层、3栋别墅式景观洋房、社区底商户型设置53-130主力面积105、113 开盘时间预计2011.12.24销售均价销售率立面及景观立面：简欧建筑风格；景观特色：“中心花园+组团景观”母子组合式景观模式项目配套老城区商业中心、天长新天地1万商业配套商业情况：社区底商6600 计划引进中型超市销售情况：尚未开盘典型案例分析l东方红郡地理位置石梁东路与静安路之间，秦栏路东侧，合群渠西侧开发商宇业集团项目规模26万产品类型多层、高层、商业户型设置92-126，明厅、明卧、明厨、明卫开盘时间2011.11.28销售均价3400元/-3600元/销售率一期开盘去化60%立面及景观立面：简欧立面；景观特色:花园景观项目配套苏果超市、万家福市场、学校、医院、自身底商商业面积：12000 左右 社区底商销售情况：尚未开盘典型案例分析地理位置天长市广陵路炳辉中学新校区对面开发商天长市三一房地产开发有限公司项目规模占地面积：145亩；总建筑面积：15万m2产品类型别墅；多层；小高层户型特点88190平方米二房、三房、四房及少量复式，户型南北通透格局、布局方正，私人入户花园设计，以其中一个89平米的户型为例即可做到3房开盘时间2011.7销售均价4200元/销售率当期20%-30%立面及景观西班牙风情、2800奢华中央水景项目配套炳辉中学，农贸市场，好宜家超市l龙湾名庄典型案例分析地理位置天长市广陵路（新市政府东300米）开发商天长安泰房地产开发有限公司项目规模占地面积：65000平方米总建筑面积：20万m2；总户数：1100多户。产品类型9栋12层；9栋19层；户型配置主力面积100 m2 、145 m2开盘时间2010.1月销售均价4300元/销售率80%立面及景观立面：新现代主义 景观：田园式景观项目配套市民广场，新市府大楼，检察院，法院，卫生局，新世纪回忆中心大酒店l安泰东方丽都典型案例分析地理位置政务文化新区城南路与石梁路交叉口开发商环宇国际经贸投资有限公司项目规模总建筑面积：20万m2；总户数：1100多户产品类型126 m2-146 m2 户型特点90 m2144 m2开盘时间2011.7销售均价4200元/销售率70%立面及景观立面：欧陆风情商业销售情况：一期已开盘，1-2层连卖13000元/m2 面积:60 m2 l新世纪豪园典型案例分析地理位置天长市广陵路（市政府东300米）开发商安徽长泰置业有限公司项目规模占地面积：48951平米；总建筑面积：163990平米，总户数：1147套产品类型3栋33层；1栋24层；6栋19层户型特点88190平方米二房、三房、四房及少量复式，户型南北通透格局、布局方正，私人入户花园设计，以其中一个89平米的户型为例即可做到3房开盘时间2011.7销售均价3800元/销售率60%-70%立面及景观立面：新现代简约 景观：文化景观轴、生态人文轴、音乐艺术轴项目配套医院、超市、天发广场、少年宫、体育馆、商业面积：两层沿街商业14560平米销售情况：尚未开盘l长泰国际公寓典型案例分析地理位置天长市冶山路与千秋大道交口(新市政府东200米）开发商安徽国贸建设置业有限公司项目规模占地面积：81亩；总建筑面积：16万m2产品类型2栋33层，11栋7层户型特点98m2149m2二房、三房、四房。110m2-120m2去化最快开盘时间2011.6销售均价4200元/销售率70%立面及景观立面：现代简约 项目配套土地局，房管局，法院，图书馆，市民广场，新城南小学，炳辉中学商业情况：社区底商销售情况：尚未开盘l上城风景典型案例分析地理位置政务文化新区城南路与石梁路交叉口开发商天长市中地房地产开发有限公司项目规模占地面积：76亩；总建筑面积：18万m2；总户数：1100多户。产品类型3栋33层；1栋24层；6栋19层户型特点88190平方米二房、三房、四房及少量复式，户型南北通透格局、布局方正，私人入户花园设计，以其中一个89平米的户型为例即可做到3房开盘时间2011.9销售均价4200元/销售率50%立面及景观立面：现代简约 景观：园林景观项目配套土地局，房管局，法院，图书馆，市民广场，新城南小学，炳辉中学商业面积：社区底商销售情况：尚未开盘l中地国际城项目名称项目名称位置位置开发规模总建面积开发规模总建面积天然居仁和南路与天宝路交汇处4万明珠城天长市安乐路西侧静安路南侧（原安徽电缆厂）13万东方红郡石梁东路与静安路之间，秦栏路东侧，合群渠西侧26万龙湾名庄天长市广陵路炳辉中学新校区对面15万安泰东方丽都天长市广陵路（市政府东300米）20万新世纪豪园政务区广陵路20万长泰国际公寓政务区炳辉中学旁16万上城风景天长市冶山路与千秋大道交口16万中地国际城政务文化新区城南路与石梁路交叉口18万合计148万天长市房地产市场正在迅猛的发展，主要集中于永福东路与天康大道两旁.2011年开发量达到近150万平米。户型面积设计偏大，目前无创新产品基于市场的需求，各项目的产品设计均以第一居家为主导。部分四居的大户型与联排满足大户人家的需求。110的三居室，140的四居室，相对居家来讲是非常宽敞舒适的，甚至可以说很富余。三居为主，二居为辅从各项目的户型配比显示来看，三居占到整个70%的以上市场份额，说明三居室是受天长市的居民的欢迎。同时也说明一点，设计合理的二居室、小面积的三居室能补充市场的不足。市场刚刚启动，产品均质化严重目前市场上的产品规划雷同，正处于地产的初级阶段，基本每个项目都是住宅加沿街底商，小高层、高层涌现天长，但目前的配套设施不是很完善。从户型设计来看，还是很不错的，基本上设计合理，适宜居住。住宅产品小结：市场小结：天长市的新住宅地产主要集中在南市区及东部，已形成规模，但周边商业氛围缺乏。住宅市场处于启动阶段，品质、开发水平普遍较低，但提升较快。住宅市场供应量大，销售普遍存在一定的压力。市场产品雷同化，小高层、高层开始集中开发，档次、价位、销售模式相近。住宅项目大部分带有底商，但都在尚未销售的状态中，除天丰广场，新世纪豪园开过一期商业外，其余均无商业销售。消费者多选择政务区是因为发展起来的文化、行政、商务中心，而看好老城区房产主要是考虑商业配套服务的便利性。未来住宅市场竞争将更为激烈，产品形式也将逐渐丰富起来，价格仍有上涨空间。商业市场分析PART3商业现状分析商业现状分析天长主力商圈天长主力商圈千秋步行街商都天发广场商都规模：占地面积：12000铺位：462间业态：服饰、配饰、化妆品、家纺鞋帽、箱包、日用百货千秋步行街规模：上下两层，面积：20000铺位：400多间业态：服装、鞋帽、配饰、化妆品、家纺、日用百货、餐饮天发广场规模：天长体量最大商业SHOPPING MALL业态：仓储超市、电器、服装、针织、箱包、皮具、饰品、鞋子、电子、文体、玩具、喜庆、餐饮、娱乐城中商业格局以千秋步行街为核心，步行街内多种业态、多种功能、各档次的设置，结合在一起形成了适合各年龄段各消费群体购物的大型商圈。商业氛围成熟。商圈类型：市级商圈。城北商业格局以商都为商业核心，商都档次较低，业态、布局较杂，以中低档的大市场的形态呈现。消费氛围浓郁。商圈类型：市级商圈。城南商业格局城南新开发住宅小区较多，住宅小区多以社区商业配套为主。天发商业广场是天长规模最大，业态及功能最齐全大型一站式SHOPPING MALL。也是城南住宅小区的主力配套。目前人气不够，尚处于培育期。商圈类型：市级商圈。商业现状分析天长商圈分析天长商圈分析商业现状分析商业现状分析天长主要商业街天长主要商业街石梁路建设路新河路建设路规模：商业部分分布约2公里业态：服装、鞋帽、珠宝、家居家具、家纺、婚纱摄影、家电、机电、五金石梁路规模：商业部分分布约1.5公里业态：建材、家饰、餐饮、电脑新河路规模：商业部分分布约1.5公里业态：服饰、休闲、娱乐、电脑、烟酒、百货商业现状分析商业现状分析天长在售商业天长在售商业地理位置建设路核心商圈（原二轻商场西侧）开发商天长市天丰房地产开发有限公司项目规模总建筑面积：6万m2层数地下1层 地上4层业态设计购物、餐饮、休闲、娱乐、商务 开盘时间2011.1销售均价1F-27000元/2F-18000元/-19000元/3F-12000元/-13000元/销售率70%销售模式1F直接销售、2F-3F返租、4F分成3大块整体出售产品形式多个单体商业楼组合而成，包括临街店铺、内街、内铺形式，相互之间由通道、电梯、连廊连接，构成一个有机整体。l天丰广场1、千秋步行街、商都、天发广场已经处于正常的运营的状态中，形成天长市主力商圈。其中天发广场因其面市时间较短，人气稍弱。建设路、石梁路、新河路三条商业街以F型发散状组合，形成天长市最主要的商业街。其中建设路最繁华，铺位最多，品牌最好，同时租金水平也是最高的。新河路其次。石梁路主要以电脑电子产品、家具建材为主。其他老城区街道街铺，业态较杂乱，人气较差。2、天长市除了市中心商业区域有一定的人气外，其他商业人气不够旺盛，这与消费者的消费习惯的形成具有很大的关系。引导消费者的消费习惯很关键。3、自发式商业发展，造成商业形态较单一，满城尽带“街铺”。4、街区没有统一管理，自主经营、业态混乱、商气与人气难以聚集。5、天长市场上目前商业供应量很少。除天丰广场外无其他在售商业。住宅底商均未销售6、天长商业销售价格约是住宅销售价格的4.5倍，远远高于市场惯例2.5倍。说明天长的贫富悬殊过大。天长商业市场小结商业现状分析天长商业业态现状解析百货类百货类/百货类业态形态虽齐全，但品牌档次较低，且购物环境明显较差，百货类经营分布散乱。餐饮类餐饮类/餐馆数量较多，分布零散，以满足本地基本需求为主，档次偏低，特色餐饮零星点点，商务性质餐饮难见踪影。休闲娱乐类休闲娱乐类/休闲娱乐业缺乏高档次、特色的大型娱乐场所。成人美容健身及儿童娱乐项目少之又少。商业现状分析仅限于给天长消费者提供仅限于给天长消费者提供“基础基础”购物，而无法提供购物，而无法提供“品质品质”购物。购物。特色主题类特色主题类/无特色主题类商业体。商业产品定位PART4项目自身研判关键词一：商圈关键词一：商圈商圈：项目所处区域非城市中心商圈，商业层级较差，区域亟待提升综合商业配套功能。总结：总结：项目所处区位非传统商业中心，商业层级较差，商圈优势不明显，商业氛围不浓，但项目地块商业价值较高，可从产品与客户定位上下功夫，创造出昭示性强的的特色竞争力产品。关键词二：定位关键词二：定位总结：总结：1、业态价值：业态价值导向为定位于市场上交易存活的业态及客群较易接受的业态，如超市、餐饮娱乐商业街等；2、功能价值：依据项目物业形态和产品属性，功能价值导向为具有复合性和互补行的功能定位，如情景商业街等；3、商业价值：项目周边的商业氛围较低、商业档次不高，无法满足目标客群的需求，项目采取定位综合性、引领市场、创新产品、资源优化，打造区域商业新亮点，完善区域内的商业配套，凸显商业价值最大化。展现项目综合性定位优势，淡化项目非中心商圈劣势吸引客群认同是项目需要解决的关键问题。1、招商的必要性：整体招商能够营造更好的商业氛围，增加投资业主的信心，有利于商铺及住宅的销售。整体招商能使商业布局更加合理，最大限度的挖掘商铺的价格空间，同时有利于消化位置比较偏的商铺。2、成立招商中心：招商中心的功能：1）根据业种规划，主动寻找适合的商家，展现后期商业氛围。2）为业主服务，增加业主的满意度，间接提升销售率。关键词三：招商关键词三：招商总结：总结：招商与销售并举：商业氛围能够提升商业项目的商业价值，更从而提升销售价格和销售进度。“招商”往往是商业物业销售过程中的强心针和重中之重。项目在销售期就成立招商中心进行必要的招商，对项目销售非常有利的。商业产品定位PART4商业业态：商业业态：指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态。服务业态：服务业态：指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的服务营业形态。商业业态分类商业业态定义业态举例便利店满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。7-11、好的、超级市场采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。苏果、大型超级市场采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态。家乐福、易初莲花、沃尔玛仓储式商场在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。麦德龙、大润发、专卖店专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。Chanel、Armani、361工厂直销中心 商户主要是由以折扣价销售自己品牌的制造商组成。典型的工厂直销中心没有主力店，通常为沿街式商业布局，但也有一些是封闭的MALL形式，以及社区式的组团式布局。奥特莱斯、商业业态：商业业态：商业业态根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施和目标顾客等结构特点，分为便利店、超级市场、大型超级市场、仓储式商场、专卖店、工厂直销中心、百货店、购物中心、家居建材店、主题商城和专业市场等十一种商业业态。商业业态定义业态举例百货店在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态 新百、太平洋百货 购物中心企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体万达广场、天发广场 主题商城指采取自选销售和开架面售相结合方式，以销售某一大类或几个大类商品和提供相关技术及服务，满足一次性购全的零售业态苏宁、百脑汇 专业市场 指通过产品收集、分配、价格形成与发布、结算和信息集散，向中小型零售商和各类消费群体销售某一大类或几个大宗商品和提供相关技术和服务的批发业态 安徽大市场 家居建材专业店专门以家居装饰、建材、家饰为主的专业市场红星美凯龙，居然之家服务业是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的行业。服务业态服务业态业态业种生活服务业饮食业大众餐馆 快餐类高档正餐类星级饭店主题类餐饮自助类餐饮休闲类餐饮餐饮街娱乐餐饮移动消费餐饮文体娱乐业KTV酒吧夜总会网吧茶楼健身房美容及美发业美容美发沐浴业桑拿、足疗旅游及酒店业招待所普通宾馆星级宾馆快捷酒店公寓式酒店家庭用品修理业医疗卫生业客运业家庭服务业家政服务家庭清洁家庭护理家庭医生家庭餐饮家庭教师家庭婚姻家庭园艺家庭搬家养老服务装饰维修家庭服务接送家庭旧货收购针对业态定位的思考分类，我们结合项目对各类业态做出分析和研判，来确定本案的业态定位。商业业态商业业态结合项目分析结合项目分析初步判断初步判断便利店便利店本案住宅体量本案住宅体量3 3万，有着社区配套的便利店需求万，有着社区配套的便利店需求适合适合超级市场超级市场区域内住宅开发量大，未来人居需求较旺区域内住宅开发量大，未来人居需求较旺适合适合大型大型超级市场超级市场区域内住宅开发量大，未来人居需求较旺，但本案体量不够区域内住宅开发量大，未来人居需求较旺，但本案体量不够不适合不适合仓储式卖场仓储式卖场仓储式卖场不会进仓储式卖场不会进3-4线城市，且物业条件不适合线城市，且物业条件不适合不适合不适合专卖店专卖店根据专卖店的单铺面积、以及本案物业品质，有效辐射整个区域，依托于根据专卖店的单铺面积、以及本案物业品质，有效辐射整个区域，依托于市场，特色、精品专卖店有一定的生存空间市场，特色、精品专卖店有一定的生存空间适合适合工厂直销中心工厂直销中心本案所处区位没有工厂直销中心生存的土壤，也不会进本案所处区位没有工厂直销中心生存的土壤，也不会进3-4线城市线城市不适合不适合百货店百货店人气不旺，且体量不够，人气不旺，且体量不够，不适合不适合家居建材店家居建材店体量不够，且家居建材店不适合销售体量不够，且家居建材店不适合销售不适合不适合购物中心购物中心本案如果能够引进超市主力店，则具备购物中心的要件本案如果能够引进超市主力店，则具备购物中心的要件不适合不适合主题商城主题商城本案如果能够引进超市主力店，则可以依托一定的主题商城本案如果能够引进超市主力店，则可以依托一定的主题商城条件性适合条件性适合专业市场专业市场地缘适合的专业市场业种对于本案其它物业是种损伤地缘适合的专业市场业种对于本案其它物业是种损伤不适合不适合本项目商业业态定位分析本项目商业业态定位分析本项目商业业态定位分析本项目商业业态定位分析服务业态结合项目分析初步判断生活服务业本案及周边住宅社区和原著居民，未来对生活服务业需求比较大。适合营销服务业本案所处的地理位置和周边环境氛围导致营销服务业较弱。不适合社会服务业本案物业属性能够吸引类似电信、移动、银行这样的社会服务业企业加盟。适合综上分析本项目商业组团功能定位综上分析本项目商业组团功能定位项目功能定位：区域型购物中心主力店：社区超市社区超市次主力店：大型餐饮（美食广场）、娱乐休闲专业店、健身中心大型餐饮（美食广场）、娱乐休闲专业店、健身中心社会服务业、生活服务业、便利店、专卖店社会服务业、生活服务业、便利店、专卖店辅助业态：1、从商业分流来看，依照国家质量监督检验检疫总局的零售业态分类，根据选址和商圈不同，购物中心主要分四种，近邻型、社区型、区域型、超区域型；同时据购物中心分布统计显示，随着旧城改造、城市外扩的进程加快，区域型购物中心将是一种主力趋势，且潜力无限。2、从消费习惯来看，一项调查表明，尽管百货广场与shoppingmall已成为城市人休闲购物的一个时尚场所，但在更多的时间里，尤其是劳累了一天之余，人们还是渴望在居住区域的周边就能随时得到购物、娱乐休闲以及餐饮上的优质、便捷服务；这也印证了营销的4C理论。3、从城市发展来看，更多提倡城市运营观念，有效规划未来社区的生活及配套，包括对城市资源的充分利用，更多讲究区域商业资源的共享性与合理性，归根为集约城市的结构方式；现代的商业中心不仅仅是零售业全部的综合，还是整个城市服务功能的综合。本项目商业组团功能定位思考本项目商业组团功能定位思考 在功能定位确定的前提下：在功能定位确定的前提下：我们寻找怎样的商业主题定位呢？我们寻找怎样的商业主题定位呢？商业组团主题定位建议商业组团主题定位建议 综合考虑本案的地理位置、未来入住的居住人群，我司对于本案商业主题定位建议：立足于区域未来居住人口变化，面向更充满活力的新兴居住人群；开放、友好的商业空间，不仅仅局限于本案的居住人群；兼容多样化的商业业态，提供消费人群以丰富的物质与精神消费选择；新颖的建筑风格，吸引消费者到达项目消费；为消费者营造休闲、生活氛围；提供消费人群便利性消费。商业组团主题定位关键词释义商业组团主题定位关键词释义居住人口变化 入住老城区的新居民提升了区域内整体居住人群的消费档次。开放、友好本案的商业面积具有更大的包容性，服务于整个片区。多样化 不同于目前片区地区的现有商业，具有更丰富的商业业态选择。新颖致力于打造片区地区商业项目的地标性建筑。休闲、生活提供消费者以单纯购物外的解压与放松的精神消费环境。便利性通过设置方便的停车以及其他交通手段达成消费者的便利消费。商业组团主题定位提取商业组团主题定位提取 商业主题概念充分体现项目商业的功能定位，使得消费者能够通过主题概念加深对商业功能的了解，进而加深其消费观念，培养其消费习惯。第二代邻里生活中心第二代邻里生活中心Life Style Shopping Center邻里生活中心模式解析邻里生活中心模式解析 邻里生活方式中心是在人们生活方式日渐多元化前提下，为了满足人们购物、休闲、娱乐、餐饮等更加多元的生活消费需求而诞生的。“邻里生活中心”诞生于21世纪欧美一些中小型城市，有别于传统的shopping mall,它不是简单地将多种业态堆集在一个大的封闭空间中，而是将景观、业态、建筑、功能等各种因素科学地结合在更开放的环境中。而Lifestyle Center的开发地理位置，则通常在非传统商业区，在那些接近交通要道和大规模中高档住宅区、升值潜力较大的区域。国际购物中心协会（ICSC）指出Lifestyle center 必须具备下列要素：l 1、接近有影响力的居住社区；l 2、中高档以上的定位，迎合本商圈消费者对休闲的追求；l 3、与Mall和传统的商业步行街相比，Lifestyle Center更加注重环境和建筑设计；非封闭形态，并且至少有5000平方米以上的面积是由全国性的连锁专业店使用。邻里生活中心特点邻里生活中心特点 典型的Lifestyle Center的消费者定位主要是中高端的消费阶层。大多数Lifestyle Center都除了主力店（主力店包括百货店、大型超市、专业店等零售业态）外，与MALL相比，更注重于餐饮、休闲、娱乐与体验！“邻里生活中心”以营造全新的生活消费方式为主导，充分调动消费者的参与性。以中高端客群为目标群体，打造体验式的高端休闲生活方式中心。邻里生活中心是未来取代MALL的一种新型商业模式，是一种新生复合业态，也是一种新的经济增长方式，不以人流量多少作为判断依据，而以中高端消费和利润率作为经营考核。邻里生活方式中心有着良好的业态兼容性和广阔的发展前景，结合项目现状，以目的性消费带动本区域人气，推动项目及周边的建设进程。“邻里生活中心”以新业态、新理念、以符合天长人的特点和需要的模式运作，易于形成强大的吸引力和培养传统业态无法比拟的核心竞争力。邻里生活中心著名案例邻里生活中心著名案例加利福尼亚州维多利亚花园加利福尼亚州维多利亚花园 维多利亚花园选址在加利福尼亚州，坐落于圣贝尔那迪诺山脚下，是一座拥有30座建筑、建造总费用达2.85亿美元的开放式超级区域级商业中心。鹏利南华商业中心鹏利南华商业中心 鹏利南华商业中心位于辽阳东路以南，劲松九路以西，总建筑面积167325平方米，地上部分114265平方米，地下部分53060平方米，停车位1111辆。项目定位生活方式中心，内含一个2万多平方米的大型超市，5000平方米的百货店，6000平方米的由电影院、演艺中心和音乐酒吧组成的文化艺术中心，以及健身中心、酒店式公寓和各类精品店、特色购物街区等，解决了困扰浮山后居民多年居住区周围缺乏休闲娱乐场所的问题。除了超市影院酒吧等外，还将建设一栋22层写字楼和三栋层高分别为27、25、22的商务楼。邻里生活中心著名案例邻里生活中心著名案例福星惠誉国际城格兰大道位于徐东核心，从规划至设计无不体现着生活方式中心几大特征。其一，社区底商与集中式商业体，构成开放的体验式格局，而生活方式中心必不可少的高级建筑及引人流连的环境，则由创新的浮云建筑与参与性的景观设计完成。再则，徐东商圈的通达性及其所辐射的高端消费人群，更是定位高端的生活方式中心得以发展的基础。最后，集餐饮、健身、酒吧、休闲娱乐于一体的业态规划，为追逐时尚体验的都会高尚人群，提供了缤纷多姿的消费体验。福星惠誉福星惠誉 国际城国际城邻里生活中心著名案例邻里生活中心著名案例商业产品建议PART5“邻里生活中心”诞生于21世纪欧美一些中小型城市，有别于传统的shopping mall,它不是简单地将多种业态堆集在一个大的封闭空间中，而是将景观、业态、建筑、功能等各种因素科学地结合在更开放的环境中。情境地产“境”是人所能触及的，全部外在环境空间的总和，以及存乎其间的全部内在精神体验；是生活的氛围，是生活的状态。“情”是人与境相遇的感受，是外在环境的内心影射。情境地产将产品与人放在一起，既是商业品质的回归，又是产品品质的升华。“有境界自成高格”商业情境地产举要1上海新天地南里现代建筑为表现手法，集中式商铺为主；商业情境地产举要2波托菲诺波托诺菲波托菲诺的意大利式风情街和钟楼的结合设计；新天地南里是现代建筑+时尚元素；案例给予我们的启发波托菲诺的意大利小镇的精致生活；新天地的定位：休闲、文化、娱乐中心；n 现代商业形态+充满异域风情元素（徳式、法式、迈阿密式、西班牙式）的区域中心特色商业新天地邻里生活中心打造风格项目定位新天地南里新天地邻里生活中心产品形象安徽首座异国格调邻里生活中心新天地邻里生活中心产品规划依据商业楼层价值测算，首层价值最大，第二层价值约是首层的0.6，第三层约是第二层0.6，第三层的商业价值就很低了,再往上到第四层价值更低。本项目考虑到利润最大化，建议做地下一层，地上三层。地下一层的楼层价值与第二层价值相当。产品设计人流动线尽量能够利用通往主力店的商业动线，带动其它商业的价值。从而将销售价值做大化。目前市场住宅销售抗性较大，宏观调控并不是一天两天能够结束的，本案周边大量住宅压在手中，考虑到开发商高价尽快回笼资金，商业产品设计应当是建设周期较短、不需要主力店招商业绩支撑的商业。商业街形态的商业是本案商业形态的重要组成形式。商业街公摊很小，容易被客户所接受，商业产品设计应考虑如何加大沿街面，从而增加商业街的体量。新天地邻里生活中心形象包装n入口处，必须用醒目、夸张、艺术的手法、通过建筑或构筑物表现出邻里生活中心的整体气势，吸引人流关注、驻足，同时也能成为区域的地理标志；精神堡垒是广告牌、是霓虹灯更是“什么样”的商业直接表达；入口处设计入口处设计n点缀于商业区周边的艺术雕塑小品商业区小品商业区小品n商业区中的休憩景观和商家自己的露天桌椅一同形成一道美丽的风景。休憩景观休憩景观异国风情元素烘托异国风情元素烘托n商业特区的遮盖形式可采用拱廊式；l举例说明n商铺的立面的装饰设计既要考虑整体异国风格的体现，细节的精致，又要考虑日后商家经营的需要；商铺立面装饰商铺立面装饰举例说明：n有异国浪漫古典主义情调的商业特区路牌与店招n商业特区日后商家的招牌的设立需经过管理公司审批，而商家惯用的侧招则统一设置，这样才能避免商业特区日后招牌林立，风格全无；商铺招牌商铺招牌商业业态建议PART6鉴于第三层的商业价值最低，而超市的承租租金最低，建议第三层设置中型超市。如：苏果社区超市二层业态设置：大型餐饮、足疗、汗蒸、按摩、美容美体、SPA一层业态设置：化妆品、保健品、美容美发、洗衣干洗、珠宝首饰、服饰、配饰、名烟名酒、特色烘焙、小型餐饮、孕婴幼、礼品、银行ATM、通讯小型营业厅负一层业态设置：个性连锁餐饮、轻餐饮、家居日用、健身中心、培训中心婴幼娱乐天地价格侧算及资金回龙计划价格测算总体定价策略：采用稳定价格策略 原因：在老城区这个区域中，房地产市场没有其他各区成熟和发达，开发量 匮乏，相反邻近的政务区楼盘多，价格幅度相差较小，且市场趋于平稳。市场比较法推算单价（运用类比可实现价值、土地固有价值评估法综合计算）定价的依据与原则：类比可实现价值是指在当前的市场条件下，本项目与周边同一地价圈内同类项目相比，所具备的比较价值。在具体的数量计算中，需全面考察比较各类比楼盘的诸多价值要素。决定一个成熟市场（合理的买方市场）的成熟商品住宅项目的价值要素包括以下三类：u市场比较法（1）类比土