房地产开发项目财务分析实例.doc

房地产开发工程财务分析实例一、工程概况 该房地产投资工程位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：1、用地面积：12243平方米2、建筑密度：35%3、容积率(地上)：4、绿化率：25%5、人口密度：1085人/公顷6、规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。 楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，12层为商业用途，34层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为20层高，为住宅用途。 本工程主要经济技术指标参见表6-1与表6-2。表6-1 工程主要技术经济指标一项 目单位数量工程单位数量占地总面积平方米121243居住人数人1071总建筑面积平方米55338(地上)平均每户建筑面积平方米124居住面积平方米37899平均每户居住人数人公建面积平方米5077人均居住用地平方米绿化用地平方米3060道路面积平方米5233居住户数户306车库面积平方米7500表6-2 工程技术经济指标二层 数功 能所占面积平方米总面积平方米裙 楼4商铺1124815528公建面积4280塔 楼192个住宅1942每层36898地上总建筑面积52426地下室2停车库72007764设备面积300人防面积264三、工程开发建立及经营的组织与实施方案1、有关工程方案的说明工程总工期为36个月从2021年3月至2021年3月。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。2、工程实施进度方案工程实施进度方案见表6-3。四、工程各种财务数据的估算1、投资与本钱费用估算 1土地出让地价款包括两局部： 土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元。 拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为8075万元。上述两项合计：12332万元。表6-3 工程实施进度方案表序号工程名称持续时间月进度安排(按双月计20012002200320041征地拆迁646810122468101224681012242前期工程3根底工程64主体构造工程75设备安装工程66室内外装修工程77红线内外工程38公建配套工程39竣工验收210销售272前期工程费本工程前期工程费估算见表6-4：表6-4 前期工程费估算表 单位：万元序号项 目计算依据金额1规划设计费建安工程费×3%2可行性研究费建安工程费×1.5%3水文、地质、勘探费建安工程费×0.5%4通水、通电、通路费建安工程费×2.5%5场地平整费60元平方米总 计3建安工程费参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该工程的建安工程费估算结果。见表6-5。表6-5 建安工程费估算表 单位：万元序号工程建筑面积土建装饰设备金额合计单价金额单价金额单价金额1塔楼41460平方米11054581420125051212裙楼 18325平方米其中商铺：13248平方米110520254758705523447110514644756294062499合计110674根底设施费其估算过程参见表6-6：表6-6 根底设施费估算表 单位：万元序号项 目单 价计价数量合计1供电工程65万元公顷顷2供水工程15万元公顷公顷833道路工程42.13万元公顷公顷4绿化工程5.4万元公顷公顷5其他工程占建安工程费的2%11067万元合计5开发期税费其估算过程参见表6-7：表6-7 开发期税费估算表 单位：万元序号项 目金 额估算说明(估算依据)1固定资产投资方向调节税建安工程费×5%2分散建立市政公用设施建立费建安工程费×12%3建筑工程质量平安监视费建安工程费×44供水管网补偿费住宅：住宅：0.3吨人，600元吨商铺：0.1吨人，600元吨5供电用电负荷费住宅：商铺：住宅：4kVA户，480元/kVA商铺：8kVA百，1000元/kVA6其他建安工程费的2%合 计6不可预见费取以上14项之与的3%。那么不可预见费为：×3%=(万元) 开发本钱小计：万元。2、开发费用估算1管理费用取以上14项之与的3%。那么管理费用为： (万元)2销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为万元。销售收入详见表6-9。3财务费用指建立期借款利息。第1年借款9000万元，贷款利率为%，每年等本归还，要求从建立期第2年起2年内还清。建立期借款利息计算如下： 第1年应计利息：(0+9000÷2)×%=万元 第2年应计利息：(+0÷2)×%=万元第3年应计利息：(+0÷2)×%=万元 那么财务费用为上述合计：万元。详见表6-14贷款还本付息表。 开发费用小计：万元。 总本钱费用合计：万元(35965.37) 3、投资与总本钱费用估算汇总表 详见表6-8。 表6-8 投资与总本钱费用估算汇总表 单位：万元序号工程金额估算说明1开发本钱以下(1)(6)项合计1土地费用123322前期工程费3根底设施建立费4建安工程费110675开发期税费6不可预见费2开发费用以下(1)(3)项合计1管理费用2销售费用销售收入×5%3财务费用3合计4、工程销售收入估算1销售价格估算 根据市场调查，确定该工程各局部的销售单价为： 住宅：6700元平方米 商铺：17200元平方米 车位：21万元个2销售收入的估算 本工程可销售数量为：住宅37899平方米；裙楼中的商铺局部13248平方米，地下车位188个。详见表6-9表6-9 销售总收入预测表 单位：万元用途可售数量预计销售单价销售收入住宅37899平方米6700元平方米商铺13248平方米17200元平方米车位188个210000元3948合计3销售方案与收款方案确实定具体见表6-10表6-10 销售收入分期按比例预测 单位：万元销售方案各年度收款情况合计年份销售比例销售数量第1年第2年第3年第一年第二年住宅：60%24876商铺：60%车位：60%第三年住宅：40%16584商铺：40%车位：40%75合 计100%100%5、税金估算1销售税金与附加估算具体见表6-11 表6-11 销售税金及附加估算表 单位：万元序号类别计算依据计算期1231营业税销售收入×5%2城市维护建立税营业税×7%3教育费附加营业税× 3%4教育专项基金营业税×4%5防洪工程维护费销售收入×0.18%6印花税销售收入×0.05%7交易管理费销售收入×0.5%合计销售收入×6.43%2土地增值税估算具体见表6-12表6-12 土地增值税估算表 单位：万元序 号项 目计算依据计算过程1销售收入2扣除工程金额以下4项之与开发本钱取(2.1)项的20%开发费用销售税金及附加其他扣除工程3增值额(1) (2)4增值率(3)(2)×100%30.81%5增值税税率(4)50%30%6土地增值税(3)×(5)6、投资方案与资金筹措本工程开发投资总计需332859.1193万元。其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资局部。本工程开发商投入资本金15000万元作为启动资金，其中第一年投入约50.11%，第二年投入约18.51%，第三年投入约26.38%；从银行贷款9000万元，全部于第一年投入；缺乏款项根据实际情况通过预售收入解决。具体见投资方案与资金筹措表6-13。表6-13 投资方案与资金筹措表 单位：万元序号工程名称合计计算期第一年第二年第三年1建立投资2资金筹措自有资金150003957借贷资金9000900000预售收入再投入07、借款还本付息估算长期借款9000万元，等本归还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率%。具体见表6-14。表6-14 借款还本付息估算表 单位：万元序号工程名称合计计算期第一年第二年第三年1借款还本付息年初借款累计0本年借款9000900000本年应计利息年底还本付息0年末借款累计02借款还本付息的资金来源投资回收0五、工程财务评价1、现金流量表与动态盈利分析1全部投资现金流量表设Ic=10%，具体计算见表6-15表6-15 现金流量表全部投资 单位；万元序号工程名称计算期1231现金流入0销售收入02现金流出建立投资销售税金及附加0土地增值税0所得税03净现金流量(1)(2)-4折现净现金流量-15税前净现金流量(3)+( 2.4)-6税前折现净现金流量-评价指标：税前全部投资净现值：NPV=万元税后全部投资净现值：NPV=万元税前全部投资内部收益率：FIRR=%税后全部投资内部收益率：FIRR=%2资本金现金流量表设Ic=9%，具体计算见表6-16表6-16 现金流量表资本金 单位：万元序号工程名称计算期1231现金流入0销售收入02现金流出资本金预售收入再投入0贷款本息归还0销售税金及附加0土地增值税0所得税03税后净现金流量(1)(2)-4折现净现金流量-评价指标：资本金税后内部收益率：FIRR=%资本金税后净现值：NPV=万元3动态盈利分析净现值 开发工程在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本工程每年的净现金流量按基准收益率折算为工程实施初期即为本工程开场投资的当年年初的现值，此现值的代数与就是工程的净现值。 基准收益率是工程的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。本房地产投资工程在长期贷款利率的根底上上浮了约2%，即10%作为基准折现率。 净现值评价标准的临界值是零。经上面计算，本工程税前、税后全部投资的NPV分别为万元与万元，均大于0，资本金的税后净现值NPV为万元，也大于0。这说明本工程可按事先规定的基准收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，工程可行。内部收益率 内部收益率是指工程计算期内各年净现金流量的现值累计之与等于零时的折现率。 内部收益率是工程折现率的临界值。本工程属于独立方案的评价与分析，经上面计算，税前、税后全部投资的FIRR分别为%与%；资本金的税后FIRR为%，均大于同期贷款利率%与基准收益率10%Ic，说明工程盈利，到达同行业的收益水平，工程可行。2、损益表与静态盈利指标 1损益表具体见表6-17表6-17 损益表 单位：万元序号工程名称计算依据计算期合 计1231销售收入02总本钱费用03销售税金及附加04土地增值税05利润总额(1234)06所得税(5)×44%07税后利润(5)(6)08盈余公积金(7)×10%09可分配利润(7) (8)02评价指标全部投资的投资利润率=利润总额总投资额×100% =)×100%=%全部投资的投资利税率=利税总额总投资额×100% =×100%=%资本金投资利润率=利润总额资本金×100% =15000×100%=%资本金净利润率=税后利润资本金×100% =15000×100%=%3静态盈利分析 本工程以上4个指标与房地产行业内工程相比应该是比拟好的，故工程可以考虑承受。3、资金来源与运用表 1资金来源与运用表具体见表6-18表6-18 资金来源与运用表 单位：万元序号工程名称计算期1231资金来源销售收入0资本金银行借款9000002资金的运用建立投资借款还本付息0销售税金及附加0土地增值税0所得税03盈余资金(1)(2)04累计盈余资金02资金平衡能力分析根据表6-18，本工程每年累计盈余资金均大于或等于零，故从资金平衡角度分析，该工程是可行的。4，盈亏平衡分析 销售总面积=37899+13248+7500=58647平方米 平均销售价格=54959.4/58647=0.9371万元总本钱=盈亏平衡点：总收入=销售收入Q=34378.16(平方米)5,不确定分析 1销售收入敏感性分析销售收入变化幅度第一年第二年第三年IRR20%0-7.582%15%06.709%10%020.162%5%033.041%0%045.500%-5%057.637%-10%02150469.520%-15%081.197%-20%092.703%2建立投资敏感性分析建立投资变化幅度第一年第二年第三年IRR20%75.255%15%66.540%10%58.770%5%51.796%0%45.500%-5%39.786%-10%34.575%-15%29.802%-20%25.413%变化幅度20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%销售收入irr-7.58%6.71%20.16%33.04%45.50%57.64%69.52%81.20%92.70%建立投资irr75.26%66.54%58.77%51.80%45.50%39.79%34.58%29.80%25.41%六、工程财务分析指标汇总详见表6-19：表6-19 工程财务效益指标汇总表 类别工程静态指标动态指标NPVFIRR投资利润率投资利税率税前税后税前税后全部投资%自有资金%七、结论从工程的财务分析来看，工程税前、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零，内部收益率均大于基准收益率与贷款利率，且每年累计盈余资金大于零，故从盈利能力与偿债能力分析来看，该工程都是可行的。 小结：财务分析是房地产投资分析的核心局部。它是依据国家财税制度、现行价格与有关法规，分析工程的盈利能力、清偿能力与资金平衡能力，并据此判断工程财务可行性的一种经济评价方法。 这些能力是通过各种报表与一系列指标来表现的。 财务分析的根本报表有：现金流量表分为全部投资与资本金、损益表、资金来源与运用表、资产负债表。不过，要注意区分房地产工程与其他工程财务报表的不同之处。 财务分析的系列指标可作三种不同形式的分类：按是否考虑资金的时间价值因素，分为静态指标与动态指标；按指标的性质，分为时间性指标、价值性指标与比率性指标；按财务分析的目标，分为反映盈利能力、清偿能力与资金平衡能力的指标。反映盈利能力的静态指标主要包括：投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期；动态指标主要包括：净现值、内部收益率、动态投资回收期；反映工程的清偿能力的指标主要包括：借款归还期、资产负债率、流动比率、速动比率。 另外，一些传统的分析方法所涉及的指标也仍然有它的利用价值。对于一些不太复杂的工程，完全可以用这些指标进展初步筛选，然后对筛选出来的有价值的工程用现代的方法再做进一步的分析。这些指标如收益乘数、偿债保障比率、全面资本化率、股本化率与现金回报率等。不过，没有考虑货币的时间价值问题是它的一个严重的缺陷，因为资金流入与流出的时间是几个投资工程进展比拟的主要因素之一。 但是，在考虑了资金时间因素的现代财务分析理论中，基准收益率的选择非常之难，它的微小变化都会影响到对投资工程的评价或排序问题。基准收益率又称基准折现率、基准贴现率、目标收益率或最低期望收益率，是决策者对工程方案投资的资金时间价值的估算或行业部门的平均收益水平。它是工程经济评价中的重要参数。 上述介绍的实例，根本上涵盖了财务分析所能涉及到的各类报表与指标。它是从实务的角度对财务分析过程的一次演练。第 26 页