房地产开发项目融资方案.doc

湖北恩施莲花城工程融资方案恩施莲花城生态旅游开发二二二年十一月六日目 录一、 工程名称2二、 工程主体2三、 投资规模、期限及还款进度2四、 工程根本情况3五、 工程投资估算5六、 工程销售收入及税费6七、 工程财务分析7一、 工程名称“恩施莲花城建立工程二、 工程主体恩施莲花城生态旅游开发三、 投资规模、期限及还款进度本工程拟分三期投资：一期投资总额为10000万元，资金来源为业主自筹9000万元，拟从银行贷款1000万元，工程土地抵押贷款，贷款期限为3年，自2021年5月至2021年5月，年利率暂按7.00%确定，预计贷款资金一次性到账，利息按季度支付，2021年5月本利还清。由于自有资金准备缺乏，拟用工程股权质押，融资2000万元，使用期限为3年，自2021年5月至2021年5月，年利率预计为15%。四、 工程根本情况恩施市是恩施土家族苗族自治州的州政府所在地，全州政治、经济、文化中心与交通枢纽，湖北省九大历史文化名城之一，享有“世界硒都、“仙居恩施的美誉，是中国优秀旅游城市，国家园林城市，现正倾力打造全国休闲养生第一市。恩施市莲花城工程位于湖北恩施市三岔乡莲花池，工程规划用地175000平米，建筑面积65000平米。工程包括独栋别墅、退台别墅、联排别墅、洋墅、商业广场等。工程规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率4.5。目前工程一期已完成施工设计并已获得规划批准已取得土地证，建立用地规划许可证、施工许可证，地面建筑物已有一万余平米，并已具备预售许可条件。二期征地已开场，总拆迁户7户，一期已完成其中四户安置补偿。工程建立期为4年，自2021年5月至2021年5月。工程公司成立于2021年8月，位于湖北省恩施市三岔乡莲花池，注册实收资本1000万元，各股东均以货币出资。现股东为石厚勇90%，向福容持股10%，法定代表人石厚勇。五、 工程投资估算工程总投资24500万元，其中土地征用及拆迁补偿费4500万元，前期工程费1000万元，建筑安装工程费13000万元，根底设施费3000万元，公共设施配套费免费，开发间接费3000万元含销售、广告、管理等费用。工程建立期预计4年，自2021年5月至2021年5月。预计2021年完成总投资的20%，即完成投资4900万元；2021年完成总投资的30%，即完成投资7350万元；2021 年完成总投资的48%，即完成投资11760万元；2021年完成总投资的2%，即完成投资490万元。土地征用及拆迁补偿费4500万元。工程共占用规划面积土地使用权175000平米，其中工程公司名下国有出让土地35000平米，其余局部为集体土地，公司用于公共设施使用。土地征用及拆迁补偿费包括支付拆迁户的补偿过渡款、一期工程三通一平、样板房、接待中心及土地出让金、相关税费。前期工程款1000万元，主要包括工程建立涉及的行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、临时设施费、预算编审费等，按建筑安装工程费投资规模的6%估算。建筑安装工程费13000万元，主要包括土建工程费、安装工程费与装修工程费，按每平方2000元的单位造价、建筑面积65000平米相乘确定。根底设施费3000万元，主要包括道路工程费、供电工程费、给排水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防职能工程费、公共设施配套费等，按建筑安装工程费投资规模的2%确定。公共设施配套费免费。开发间接费3000万元，为直接组织与管理开发工程所发生的，如管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费以及工程融资财务费用。六、 工程销售收入及税费工程建成后，工程公司拟持有的自有物业包括商铺，扣除拆迁户还建房局部的面积，预计工程可售面积为62000平米。根据对重庆、武汉以及工程所在地附近房产工程市场的调查，该房产的平均销售价为6500元/平米，可实现销售收入40300万元。与销售收入直接相关的税费包括营业税金及附加、土地增值税、所得税、印花税、销售费用等，预计发生各项税费万元。各项税费情况见下表：工程税费比例金额万元销售费用3.00%营业税3.00%1209.00城建税0.7%教育费附加0.3%地方教育费附加0.2%土地增值税1.20%印花税0.05%合计预计实现净利润12394.65万元。第 6 页