房地产开发成本费用项目及核算内容.doc

房地产开发本钱与期间费用科目标准一、开发产品本钱核算一本钱工程一般包括以下六项：1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、根底设施费4、建筑安装工程费5、配套设施费6、开发间接费二 各本钱工程的开支范围如下：1、土地征用及拆迁补偿费(1) 土地征用费： 土地出让金 土地转让费 土地开发费用 缴纳的契税、耕地占用税 (2) 拆迁补偿费： 建筑物拆迁补偿支出 安置动迁支出 农作物补偿 危房补偿(3) 七通一平费：大市政配套费 红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建立费，管线铺设费 另外还可能包括场地平整费，勘察设计费、临时设施费(4) 土地闲置费：超过出让合同约定的开工开发日期满一年未开发的，将被征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。2、前期工程费 (1) 工程前期报批报建费： 墙改专项基金 水泥基金 人防工程建立费 规划管理费 招投标管理费 (2) 规划设计费： 总体规划设计、单体设计费 管线设计费 改造设计费 可行性研究费 市场调研费 制图晒图费 规划设计模型制作费 方案评审费(3) 勘测丈量费：水文、地质、文物与地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。(4) “三通一平费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰与进展场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。(5) 临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。(6) 预算编、审费：支付给社会中介效劳机构受聘为工程编制或审查预算而发生的费用。(7) 其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。3、根底设施费(1) 道路工程费：开发工程内道路铺设费。(2) 供电工程费：变配电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供配电贴费、电源建立费，交纳的电增容费等。(3) 给排水工程费：自来水、雨污水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。(4) 供气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气开展基金、煤气挂表费等。(5) 供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。(6) 通讯工程费： 线路的铺设、 配套费， 电缆集资费，交纳的 增容费等。(7) 电视工程费：小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设与按规定应交纳的有关费用。(8) 照明工程费：小区内路灯照明设施支出。(9) 绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建立费。(10) 环卫工程费：指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出。(11) 其他：小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。4、建筑安装工程费指工程开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算工程内的各项费用 (含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费与劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单来确定。主要包括以下内容：(1) 土建工程费 根底工程费：土石方、桩基、护壁(坡)工程费，根底处理费、桩基咨询费。 主体工程费：即土建构造工程费含地下室局部。 有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。(2) 安装工程费 电气(强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。 电讯(弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。 给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。 电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。 空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。 消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。 煤气、燃气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。 采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。 门窗安装工程费：主体工程内的门、窗以及安装费。上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。(3) 装修工程费： 公共部位装修：指过道、入户大门电梯间等公共部位的装修 粗装费：主要指为到达交工验收标准而对毛坯进展的一般装修 精装修：根据与客户签订的精装修合同进展的装修所支付的材料与装修费。(4) 工程或工程监理费：指支付给聘请的工程或工程监理单位的费用。(5) 其他：工程收尾所发生的零星工程费与乙方保修期后应由开发商承当的维修费零星工程费与乙方保修期后应由开发商承当的维修费能够归类的，应按附属主体原那么归类计入上述相应费用中，现场垃圾清运费、工程保险费等。5、公共设施配套设施费(1) 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑本钱)、变电所(建筑本钱)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。(2) 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。(3) 开发小区内城市规划中规定的大配套设施工程不能有偿转让与取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。(4) 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本本钱工程。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，那么应作为经营性工程独立核算。6、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位主要指开发部与工程部为组织与管理开发产品的开发建立而发生的各项费用。开发间接费的内容包括：(1) 职工薪酬：开发工程现场管理的人员工资、奖金与津贴。2折旧费：用于开发工程现场的固定资产提取的折旧费。3社会保险费：开发工程现场人员交纳的五险一金费用4车辆使用费：用于开发工程现场车辆发生的费用，包括油费、过桥过路费、车辆保险、车辆维修等。5办公费：开发工程现场办公用的文具、纸张、印刷、 、邮电、书报、会议、差旅交通、集体取暖等费用。6水电费：开发工程现场自己耗用得得水电费。7劳动保护费：开发工程现场人员的劳动保护用品的购置、摊销与修理费。8其他费用：开发工程现场发生的除上述费用外的其他费用。二、开发企业期间费用的开支范围为：1、营业费用 (1) 职工薪酬：销售部门人员的工资、奖金与津贴。(2) 劳动保险费：销售部人员缴纳的五险一金费用。(3) 折旧费：销售部门使用的固定资产计提的折旧费。4车辆使用费：销售部门使用车辆发生的费用，包括油费、过桥过路费、车辆保险、车辆维修等。5办公费：销售部门办公用的文具、纸张、印刷、 、邮电、书报、会议、集体取暖等费用。6差旅费：销售部门人员外出出差交通、住宿、差旅补助等费用。7业务招待费：销售部门办理相关业务发生的招待费用，人员出差时的餐费。8售楼部费用：小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用。样板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发本钱中列支。(9) 营销费用：开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作费)、广告宣传费、展览费、销售模型(沙盘)制作费、代销手续费、销售效劳费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。10其他费用：除上述费用以外的其他费用。2、管理费用 (1) 职工薪酬：行政管理部门人员的工资、奖金与津贴。 (2) 社会保险费：行政管理部门人员缴纳的五险一金费用。(3) 税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等。(4) 业务招待费：行政管理部门人员发生的餐费、礼品费、娱乐费及相关费用；人员出差的餐费等。(5) 差旅费：行政管理部门人员因业务需要外出出差的交通、住宿、差旅补助等费用。(6) 低值易耗品摊销：行政管理机构购置的低值易耗品一次性计入摊销。(7) 车辆使用费：行政管理部门使用车辆发生的费用，包括油费、过桥过路费、车辆保险、车辆维修费用等。(8) 办公费：行政管理部门办公用的文具、纸张、印刷、 、邮电、书报、会议、集体取暖等费用。9审计费：中介机构提供相关报告的费用，包括验资、审计、评估等费用。 10其他费用：除上述费用外发生的其他费用。3、财务费用指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。1金融机构手续费：在金融机构办理业务的费用，包括票据工本费、相关业务手续费，POS机刷卡手续费等。2利息收入：金融机构的存款产生的利息，企业之间借款产生的利息。3利息支出：企业因筹集资金产生的利息支出。包括金融机构与企业之间拆借。第 11 页