山东省房地产估价师案例与分析估价方法适用性分析模拟试题.docx

山东省房地产估价师案例及分析：估价方法适用性分析模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括。A：估价目的、估价原则、估价时点B：估价目的、估价原则、委托人C：估价原則、估价对象、估价时点D：估价目的、估价对象、估价时点E：工业用地的监测点评估价格 2、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是。A：估价对象的真实价值B：估价对象的重置价格C：估价对象的实际成交价格D：合格估价师的重新估价结果E：工业用地的监测点评估价格3、估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m，假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为元。A：1920B：2400C：2560D：3200E：工业用地的监测点评估价格 4、按标志进行划分，分为品质标志与数量标志。A：是否可以用质量表现B：是否可以用数量表现C：是否可以用重量表现D：是否可以用面积表现E：执行层的组织协调5、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程与设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（）。A30%B45%C65%D75% 6、下列使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。A：用途B：建筑规模C：容积率D：绿地率E：工业用地的监测点评估价格 7、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的。A：操作风险B：信用风险C：市场风险D：法律风险。E：借款合同 8、A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由审批。A：国务院B：国土资源部C：Z省人民政府D：A市人民政府E：房地产估价机构必须加盖公章 9、某市上期房屋预测销售面积200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43，则本期预测销售面积为_m2。A208600B380600C211400D239400 10、物业管理工作中的每一部分工作，都应以_为中心。A物业的保值增值B满足当前的租户与新租户C物业的安全D实现物业的管理目标11、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是(2009年试题)A：空置率及有效毛收入呈反向变动B：通过及物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C：权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险与风险报酬均增加D：金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率E：借款合同 12、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为_元/m2。A3507B3592C3627D3558 13、转让房地产开发项目，转让人及受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起_日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A30B45C60D9014、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是。A：吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间B：吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C：在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D：吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数E：借款合同 15、结合保险的本质，属于保险基本职能的是_职能。A分散危险B融通资金C防灾防损D分配 16、碳氢化合物及空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾，被称为，危害非常大。A：乙烯B：光化学烟雾C：甲烷D：乙烷E：执行层的组织协调 17、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为。A：合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书B：图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书C：合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸D：图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书E：借款合同 18、有效毛收入乘数是估价对象房地产的_除以其有效毛收入所得的倍数。A售价B租金C潜在毛收入D净收益 19、房地产开发企业税后利润应首先用于_。A弥补企业以前年度的亏损B提取法定盈余公积金C提取公益金D向投资者分红 20、收益法中所指的收益是【2003年考题】A：估价时点前一年的收益B：估价时点前若干年的平均收益C：估价时点以后的未来预期正常收益D：估价时点前最高盈利年份的收益E：工业用地的监测点评估价格 21、修建性详细规划应当符合_规划。A控制性详细B区域C近期建设D分区 22、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。A学习B经济状况C对渠道的信赖度D购买动机23、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为年。A：38B：42C：58D：60E：工业用地的监测点评估价格 24、在一国金融机构体系中居领导核心地位的是_。A政策性银行B商业银行C中央银行D人民银行25、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是_。A零售商的财务能力B零售商需要的服务C零售商组合及位置分配D零售商的声誉二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、运用直接资本化法估价，采用的资本化率包括。A：加权平均资本化率B：综合资本化率C：建筑物资本化率D：土地资本化率E：权益资本化率 2、认为利率水平是由货币的供给及需求决定的代表性理论是。A：马克思的利率决定理论B：可贷资金利率理论C：Is-LM曲线模型利率理论D：流动性偏好利率理论E：借款合同3、一份完整的估价报告通常由以下几个部分组成，即_。A封面；目录B致委托人函；估价师声明C估价结果审核D估价技术报告及附件E估价结果报告 4、通风施工图纸可分为。A：立面图B：平面图C：剖面图D：系统图E：详图5、反映与描述房地产市场状况的指标，包括_三种类型。A空置率指标B供给指标C需求指标D市场交易指标E存量指标 6、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为_。A1.9%B2.1%C2.3%D2.5% 7、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2。成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增 1%，2004年7月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为_。A2648元/m2B2688元/m2C2708元/m2D2734元/m2 8、下列不属于金融范畴的是。A：货币B：信用C：商品D：银行E：执行层的组织协调 9、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商。所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行_登记。A转移登记B变更登记C先进行变更登记再进行转移登记D先进行转移登记再进行变更登记 10、房地产开发企业资质管理规定规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括_。A注册资本应在2000万元以上B注册资本应在5000万元以上C从事房地产开发经营的时间不少于5年D近3年房屋建筑面积累计竣工不少于15万m2E上一年房屋建筑施工面积不少于15万m211、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。A3275元/m2B3287元/m2C3402元/m2D4375元/m2 12、下列关于边际效用递减规律，说法正确的是。A：随着消费者在一定时间内对某种商品消费量的增加，他从每增加一单位商品的消费中所获得的效用增量呈逐渐递减的趋势B：随着消费者在一定时间内对某种商品消费量的增加，他从每增加一单位商品的消费中所获得的效用增量呈逐渐递增的趋势C：消费者消费后一单位商品所获得的效用增量小于他消费前一单位商品所获得的效用增量D：若继续增加该商品的消费量，则会使边际效用为负值，从而减少总效用E：总效用有可能达到一个极大值，此时边际效用大于零 13、下列属于时期指标特点的有。A：各时期指标值可以直接累加B：各时点指标值不可以直接累加C：通常同一总体时期指标值的大小及时期长短成正比D：通常同一总体时期指标值的大小及时期长短成反比E：每个时点指标值的大小不是随时间的推移而逐渐增大的14、统计的基本概念中，按标志是否可以用数量表现进行划分，分为品质标志与数量标志。下列不属于数量标志的是_。A工人工资B工业产值C人的年龄D人的性别 15、征用_，不需国务院批准。A基本农田10公顷以下的B基本农田以外的耕地不超过35公顷的C基本农田以外的耕地超过70公顷的D其他土地不超过35公顷的E其他土地超过70公顷的 16、影响消费者购买行为的因素包括社会文化因素、个人因素与_。A经济因素B心理因素C环境因素D政治因素 17、2006年甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2006年4月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2007年5月6日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。A：无效应价B：有效应价C：可以成交的价格D：不确定E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更 18、在市场经济条件下，利率水平的高低主要取决于（）。A社会平均利润率B资本供求状况C国家宏观信贷政策D目标收益率 19、根据原建设部城市房屋拆迁行政裁决工作规程，下列属于房屋拆迁管理部门终结裁决情形的有。A：申请人撤回裁决申请的B：发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的C：受理裁决申请后，当事人自行达成协议的D：作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的E：裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的 20、2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为_。A12%B13.4%C80%D125% 21、_通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。A公开招标B邀请招标C挂牌转让D协议出让 22、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于_。A自然折旧B物质折旧C功能折旧D经济折旧23、在进行供给分析时，主要的内容有：_。A分析规划与建设中的主要房地产开发项目B调查房地产当前的存量、过去的走势与未来可能的供给C分析当前城市规划及其可能的变化与土地利用、交通、基本建设投资等计划D分析房地产市场的商业周期循环运动情况E分析未来相关市场区域内供给之间的数量差异 24、_是指依法设立并取得房地产估价机构资源，从事房地产估价活动的中介服务机构。A中介管理机构B房地产管理机构C房地产估价机构D房地产质量管理机构25、下列关于房产图的表述中，正确的有_。A房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置与权属等状况的基本图，其比例尺一般为1:500B房产分丘图能反映丘内所有房屋及其用地情况等各项房地产要素C房产分户图是表示房屋建筑结构的细部，比例尺一般为1:100D房产分户因是分丘图的局部明细图E分丘图是测绘分户图与分幅图的基础资料