资产评估习题有答案.doc

第二章 资产评估的程序与根本方法 1被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营本钱为1万元。假定其他费用可以忽略不计。要求：试根据所给条件1估测该机组的现时全新价格；2估算该机组的成新率；3估算该机组的评估值。 解：1被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：30×80%=24万元2该机组的成新率=8÷(5+8) ×100%=61.54%3该机组的评估值=24×61.54%=14.77万元2某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进展评估。该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开场，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？解：前5年企业税前净收益的现值为：181.47万元稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/1+10%5=341.51万元企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98万元该企业的评估值为：522.98×1-40%=313.79万元3有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关比照资料如下表所示：F宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素交易时间地价值数A 000108甲780+1%-2%0102表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。要求：1计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数2计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。3计算参照物修正后的地价解：1A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为1102交易情况修正系数为； 交易时间修正系数为； 区域因素修正系数为；个别因素修正系数为或者1； 容积率修正系数为3参照物修正后地价=万元第四章 机器设备评估1机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用包括材料为1万元，调试费用为0.6万元。经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40、30、20。求该设备的重置本钱。保存两位小数解：重置本钱=9.5+0.4×1+40%+1×1+30%+0.6×1+20%=12.08万元2被评估机组为3年前购置，帐面价值为20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%，被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运营本钱为1万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。解：根据题意计算如下：1被评估机组的现时全新价格最有可能为：30×120%=24万元2设备的成新率为：7÷3+7 ×100%=70%3设备的评估值为：24×70%=16.8万元3被评估设备购建于1985年，帐面价值30000元，1990年和1993年进展两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年该设备进展评估，假设从1985年至1995年每年价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为8年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。解：据题意计算如下：1评估时设备的现行本钱，亦称更新本钱为：帐面原值×价格变动率所以，30000×2.6+3000×1.61+2000×1.21=85250元2评估时设备的加权更新本钱为：更新本钱×已使用年限所以，30000×2.6×10+3000×1.61×5+2000×1.21×2=808990元3设备的加权投资年限=加权更新本钱÷更新本钱=808990÷85250=9.5年4设备的成新率=8÷9.5+8 ×100%=45.7%第五章 房地产评估1待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用本钱法进展评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用含税费3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地本钱的10%，试估算该地产的市场价值。解：1估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：50000÷66775元平方米其他费用：30000÷66745元平方米土地取得费=75+45=120元土地开发费用：150，000，000÷1，000，000150元平方米2计算利息：土地取得费利息：120×(1+10%)2土地开发费利息：150×3/4×(1+10%/2)-1+ 150×1/4×(1+9%/2)-1元第一期利息：270×34×10×2×0.520.25元；第二期利息：270×14×9×1×0.53.0375元每平方米土地取得费用和开发费用应承当的利息费用为23.29元。注:由于第一年投入总投资的34，开发期为2年，利率10，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。3计算利润：270×1027元4计算土地本钱：270+23.29+27320.29元平方米5计算待估土地公平市场价值：320.29×1+10352.32元平方米每平方米土地公平市场价值为352.32元平方米，近似等于每平方米352元。2待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料过程略，选出3个交易实例作为比拟参照物，交易实例有关情况见下表：工程 ABC待估对象坐落 略略略略所处地区 繁华区非繁华区非繁华区非繁华区用地性质 商业商业商业商业土地类型 空地空地空地空地价格总价49万元  单价1500元/m21400元/m31450元/m4 交易日期 1996.10 面积 168m2350m2300m2600m2形状 长方形长方形长方形长方形地势 平坦平坦平坦平坦地质 普通普通普通普通根底设施 完备较好较好较好交通通讯状况很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年30年以下条件：1交易情况正常；21996年以来，土地价格每月上涨1%。3交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进展判断：工程B分值C分值自然条件一样10一样10社会环境一样10一样10街道条件稍差8一样10繁华程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8规划限制一样10一样10交通管制一样10一样10离公交车站稍远7一样10交通流量稍少8稍少8周围环境较差8一样10注：比拟标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。4待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。5折现率为8%。解：1进展交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易对待，故无需修正。2进展交易时间修正。3进展区域因素修正。交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。4进展个别因素修正。关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3。土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限一样外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下假定折现率为8：5计算待估土地初步价格。A1500×1×1.07×1×0.9951597元平方米B1400×1×1.05×1.163×1.031761元平方米C1400×1×1.04×1.075×0.9951613元平方米6采用算术平均法求得评估结果。待估地块单位面积价格评估值1597+1761+161331657元平方米待估地块总价评估值1657×600994200元因此，这一地块的评估值为994200元。4有一宗“七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建立写字楼，建立期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建立期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。解：1现楼价的预测和各项开发本钱及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：地价楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润2计算楼价：楼价2000×2.5×900045,000,000元3计算建筑费和专业费建筑费3000×2000×2.515,000,000元专业费建筑费×1015,000,000×101,500,000元4计算销售费用和税费销售费用45,000,000×2.51,125,000元销售税费45,000,000×6.52,925,000元5计算利润利润地价+建筑费+专业费×10地价+16,500,000×10注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.6计算利息利息地价×1+621+15,000,000+1,500,000×1+6110.1236×地价+990，000注:地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.7求取地价地价45,000,00016,500,0001,125,0002,925,0000.1×地价1,650,0000.1236×地价9,900,000地价21,810,0001.223617,824,452元8评估结果单位地价17,824,45220008912元/平方米 楼面价格89122.53565元平方米第六章 流动资产评估1. 对某企业库存的一种燃料进展评估，库存量为50吨，经现场技术鉴定，没有发生质量变化，仍能满足正常需要，只是保管中自然损耗1，根据市场调查，得知该燃料近期市场价格为每吨4000元，每吨运费l00元，整理入库费为每吨40元，那么该库存燃料的评估值是多少？ 解： 根据题意；采购本钱50×4000200000元自然损耗200000×1%2000元运费及入库费50×100+407000元评估值200000-2000+7000205000元此题是流动资产评估中的材料的评估。要注意的是采购本钱中要扣除自然损耗，还需考虑运输本钱与入库费。2. 现有某企业的产成品材料、库存商品和低值易耗品资料如下：1评估基准日前一个月从外地购进产成品材料50公斤，单价200元，当时支付运杂费500元，根据原始记录和清查盘点，评估时库存材料尚存15公斤。2截止评估基准日，企业库存商品实有数30件，每件实际本钱200元，该库存商品的材料费与工资、其他费用的比例为80%和20%，据目前有关资料，材料费用综合调整系数是1.36，工资、其他费用的综合调整系数是1.05。3截止评估基准日，在用低值易耗品原价1300元，预计使用1年，现已使用4个月，该低值易耗品现行市价900元。根据以上资料，评估该企业的产成品材料、库存商品和低值易耗品价值。解：根据题意，产成品材料的评估值=15×200+500/50=3150元库存商品的评估值=30×200×80%×1.36+20%×1.05=7788元低值易耗品评估值=900×1-4/12=600元三项合计为11538元。近期购进的库存材料，因库存时间较短，在市场价格变化不大的情况下，其账面值与现行市价根本接近，评估时可采用本钱法，也可采用市场法。第七章 无形资产评估1某项技术为一项新产品设计及工艺技术，已使用3年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。经了解，同类产品平均价格为250元/件，该产品价格为280元/件。目前该产品年销量为2万件。经分析，产品寿命还可以维持8年，但竞争者将会介入。由于该企业已经较稳固地占领了市场，竞争者估计将采取扩大市场范围的市场策略，预计该企业将会维持目前的市场占有，但价格将呈下降趋势。产品价格预计为：今后13年维持现价；45年降为270元/件；68年降为260元/件，估计本钱变化不大，故不考虑其变化。假设折现率为10%，所得税率为33%，试用超额收益法评估该项新产品设计及工艺技术的价值。计算结果保存两位小数解：由于该技术所带来的超额收益，故不采用分成率方法。又由于本钱没有变化，因此超出平均价格的收入视为超额利润未考虑流转税因素。计算过程如下：第13年无形资产带来的单件超额收益=280-250=30元第45年无形资产带来的单件超额收益=270-250=20元第68年无形资产带来的单件超额收益=260-250=10元评估值=30×20,000×1-33%/1+10%1+ 30×20,000×1-33%/1+10%2+ 30×20,000×1-33%/1+10%3+20×20,000×1-33%/1+10%4+20×20,000×1-33%/1+10%5 +10×20,000×1-33%/1+10%6+10×20,000×1-33%/1+10%7 +10×20,000×1-33%/1+10%8=(402,000/1.1) + (402,000/1.21) + (402,000/1.331) + (268,000/1.4641) + (268,000/1.6105) + (134,000/1.7716) + (134,000/1.9487) + (134,000/2.1436)=1556083.35元2某企业转让制药生产技术，经搜集和初步测算以下资料：1该企业与购置企业共同享受该制药生产技术，双方设计能力分别为600万箱和400万箱；2该制药生产技术系国外引进，账面价格500万元，已使用3年，尚可使用9年，3年通货膨胀率累计为10%；3该项技术转让对该企业生产经营有较大影响，由于市场竞争，产品价格下降，在以后9年中减少的销售收入按现值计算为100万元，增加开发费以保住市场的追加本钱按现值计算为30万元。根据上述资料，计算确定：1该制药生产全套技术的重置本钱净值；2该无形资产转让的最低收费额评估值。解：13年通货膨胀率累计为10%，对外购无形资产的重置本钱可按物价指数法调整，并根据成新率来确定净值，由此可得该制药生产技术的重置本钱净值为：500×1+10%×9/3+9=412.5万元2因转让双方共同使用该项无形资产，设计能力分别为600万箱和400万箱，确定重置本钱净值分摊率为：400/400+600×100%=40%由于无形资产转让后加剧了市场竞争，在该项无形资产寿命期间，销售收入减少和费用增加的折现值是转让无形资产的时机本钱，根据资料可得：100+30=130万元因此，该项无形资产转让的最低收费额评估值为：412.5×40%+130=295万元3甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面本钱为100万元，三年间物价累计上升50%，该专利法律保护期10年，已过3年，尚可保护7年。经专业人士测算，该专利本钱利润率为400%，乙企业资产重置本钱为5000万元，本钱利润率为10%，通过对该专利的分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为5年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，本钱费用每年约为400元，未来5年间产量与本钱费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价要达500元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将下降到每台450元，第五年下降到每台420元，折现率确定为10%。要求根据上述资料确定该专利的评估值不考虑流转税因素，计算结果保存两位小数。解：1确定利润分成率：确定专利的重置本钱：100×1+50%=150万元专利的约当投资量：150×1+400%=750万元乙企业资产的约当投资量：5000×1+10%=5500万元利润分成率：750/5500+750×100%=12%2确定评估值确定每年利润总额：第一、第二年：500-400×20=2000万元第三、第四年：450-400×20=1000万元第五年：420-400×20=400万元确定分成额：第一、第二年：2000×12%=240万元第三、第四年：1000×12%=120万元第五年：600×12%=72万元确定评估值：240/1+10%+240/1+10%2 +120/1+10%3 +120/1+10%4+72/1+10%5=240×0.9091+240×0.8264+120×0.7513+120×0.6830+72×0.6209 =633.35万元第八章 长期性资产评估1被评估债券为非上市债券，3年期，年利率为17，按年付息到期还本， 面值100元，共 l000张。评估时债券购入已满一年，第一年利息已经入账，当时一年期国库券利率为10，一年期银行储蓄利率为9.6，该被评估债券的评估值应是多少？解：根据题意：P=Rt1+I-t+P01+I -n=100 000×17%×1+10%-1+100 000×17%×1+10%-2+100 000×1+10%-2=17000×0.9091+17000×0.8264+100000×0.8264=112143元非上市债券评估时，如果是每年支付利息的，那么把它的评估以后的每年利息折算成现值，再加上本金的现值。2被评估企业拥有M公司面值共90万元的非上市股票，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的10 ，评估人员通过调查了解到M公司只把税后利润的80 用于股利分配，另20 用于公司扩大再生产，公司有很强的开展后劲，公司的股本利润保持在15 水平上，折现率设定为12，试运用红利增长模型评估被评估企业拥有的M公司股票。解：根据题意：D1=900 000×10%=90 000元g=20%×15%=3%P= D1/i-g=900 00/12%-3%=900 00/9%=1 000 000元此题是非上市股票评估中的红利增长模型的应用。要注意的是这里的g是留存利润率乘以股本利润率。第十章 企业价值与商誉评估1甲企业拟产权转让，需进展评估。经专家预测，其未来5年的净利润分别为100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，从第六年起，每年的利润处于稳定状态，即保持在200万元的水平上。该企业有一笔10万元的短期负债，其有形资产有货币资金、存货和固定资产，且其评估值分别为80万元、120万元和660万元。该企业还有一个尚有5年剩余经济寿命的非专利技术，该技术产品每件可以获得超额净利润15元。目前该企业每年生产产品10万件，经分析：未来5年中，每年可以生产12万件。假设折现率和资本化率均为10%，试计算甲企业的商誉价值并说明评估技术思路以万元为单位，计算结果保存两位小数。解：1评估技术思路该企业商誉价值评估应当采用割差法进展。首先运用收益法评估企业整体价值，再运用加和法计算出企业各单项资产价值之和，最后用企业整体价值减掉企业单项资产评估值之和即可得到企业商誉价值。2计算企业整体价值3计算企业各单项资产价值短期负债为10万元单项有形资产评估值为860万估算非专利技术的评估值：15×12×0.9091+0.8265+0.7513+0.683+0.6209=15×12×3.7908=682.34万元4评出商誉价值商誉=企业整体评估值-有形资产评估值+非专利技术评估值短期负债=1778.05-860+682.34-10=245.71万元2A企业为了整体资产转让，需要进展评估，评估基准日为2004年12月31日。预计其未来5年的预期利润总额分别为100万元、110万元、120万元、150万元和160万元。该企业长期负债占投资资本的比重为50%，平均长期负债本钱为7%，在未来5年中平均每年长期负债利息额为20万元，每年流动负债利息额为40万元。评估时市场平均收益率为8%，无风险报酬率为3%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为1.2。A企业为正常纳税企业，且生产经营比拟平稳。试运用年金法计算A企业的投资资本价值。解：1计算A企业适用的折现率风险报酬率83×1.26所有者权益要求的回报率6+39适用于企业价值评估的加权平均资本本钱折现率为：50×7%+50×982计算企业年金计算年金现值系数计算年金3计算评估值