签订购房合同注意事项(1).doc

签订购房合同注意事项签订购房合同注意事项 在实践中开发商到底设置了哪些陷阱呢？总结我们的实践经验，主要表现在以下几个方面：广告(包括沙盘、售楼书等)陷阱为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述，但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。房地产开发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理，瞒天过海。结果，发生争议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直，而不完全是广告。销售陷阱中国人买东西向来有跟风凑热闹的从众心理，一听说哪个楼盘观者如潮，那些想买房的人便跃跃欲试了。正是抓住了消费者的这种盲从心理，开发商就给买房人设下了陷阱：其一，以小利诱之，在拿到预售证之前搞内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，对那些买房人自然有吸引力。在此过程中，买房人认为自己得到了便宜，开发商也借此机会筹到了资金。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得商品房预售许可证的情况下销售的，其销售行为是不合法的，因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。这样，买房人的投资就充满了风险。其二，制造假象，在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。前者关系到售楼进程的快慢，后者决定了售楼利润的厚薄。开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一，并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是选最差的户型和楼层先出手，这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”，另一方面还可以避免这些“丑女”到最后“待字闺中”。当然，这其中也要混杂一些好房型，否则会造成目标客户的流失。在价格的制定上，则会根据前期所推单元的销售情况，对其余单元的定价进行调整。一般而言，刚开始销售(开盘)时，开发商往往一般总会把价格定得低一些，以所谓的“最低价”(通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间)来吸引客户，而一旦有客户来购房，那个“最低价”也就不翼而飞了。在实践中我们会看到，只要销控和销售现场布置以及广告炒作成功，价格都会节节升高，甚至从开盘时的三四千元暴涨到收盘时的五六千元都不稀奇。其三，大力营造现场道具和售楼气氛。为了制造一种销售兴旺的假象，开发商(售楼人员)往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”，在销售业绩示意图上伪装得一片红?红色标识代表已售单元?，让人觉得楼盘好卖、销售兴旺，从而引发客户的购买欲望。其四，设置订金陷阱。我们经常会碰到这样的情况，一旦客户看中某种户型、表现出一点点购房的意向，售楼人员就会告诉你说这个户型就只有一套了，如果不交付订金别人就会买走，要求客户马上交付订金。如果客户说没有带够订金，售楼人员就会要求客户先交五百到一千元的“小订”，签订认购协议书，然后要求客户次日交齐“大订”。而一旦客户把“大订”也交了，售楼人员也就完成了把客户套住的任务。因为，我们看到的认购协议书经常会有这样的条款：“如果在约定的时间内未能签约，所付订金不予退还”。有许多客户在签署认购协议书后，经过再三考虑不想购买已经认购的房子时，考虑到认购协议书约定不签约就不退还订金，为了避免订金的损失，就会签署自己并不愿意签的合同，从而给自己带来更大的损失。 “五证”陷阱一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证?也叫建设工程开工证?、商品房销售?预售?许可证；“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书，这也是法律对销售方的基本要求。但在实践中，有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完订金或购房款，再有什么问题，开发商(售楼人员)便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。合同陷阱几经斟酌后，客户便要决定购房了，因此得与开发商签订商品房买卖合同。一般情况下，开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如，标准合同第十五条迟延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算，但您一不留神，开发商(售楼人员)便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例：迟延办证一年多，只赔付96元。或者在不能按时办理好时，干脆让购房人退房。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平，实际不公平。例如：约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金。这实际上只是限制购房人，开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。以上，我们对购房陷阱的几种情况做了简单归纳，实践中还有许许多多的陷阱，我们在此就不再一一列举。为避免购房人吃亏上当，我们提出防止陷阱的对策如下：第一，要有强烈的法律意识。对于购房人来说，挑选所购房屋的位置、压低价格固然重要，但我们认为更重要的是要时刻警觉。我们要看到在尚不规范的房地产市场中，陷阱无处不在。因此，学习了解有关法律、法规，向专业人士(特别是专业律师)咨询、了解有关购房方面的法律规定、知识是十分必要的，惟有此，才有可能较好地维护自己的合法权益。其次，要充分行使法律赋予的权利，在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等交易是一个法律原则。目前在房地产交易过程中，开发商(售楼人员)处在强势地位，与购房者之间信息极不对称，存在种种开发商(售楼人员)以强凌弱、做霸王买卖的现象。为此，消费者要摆正心态，不畏强权，购房时要把问题搞清、搞细，对合同条款有异议、约定不明确、不满意的，就坚决不签，坚决不买；该坚持的原则就一定要坚持，不要图一时之快，随便妥协，从而给自己带来无穷的烦恼和巨大经济损失。再次，要认真签约，保留好证据。在购房过程中，不要轻信开发商(售楼人员)的花言巧语。在签署合同时一定要认真审查每一个条款，把相关问题问清楚、搞清楚；您希望得到的一切承诺，和双方业已形成的协议内容，务必以书面形式记录下来，以免日后空口无凭。收楼时和入住后，一旦发现问题，应保存好各种证据，必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据，以证明侵权事实的存在。最后，要学会依靠专业人士、拿起法律武器维护自己的权利。房屋买卖不同于一般消费，涉及工程、质量、合同、物业管理等多个领域，有关法律法规比较复杂。购房人即使经多方考察，一般也很难通过个人的努力搞清问题的症结所在。因此，如果发生了对您不利的事情，或者您预料到风险可能到来时，为有效地维护自己的正当权益，就应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权组织取得联系，以求得帮助。基础设施基础设施包括与购房人所买房屋所在小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯(电话和宽带)、电视系统(公共电视天线、有线电视、卫星电视)、道路、绿化等设施。供水购房人购房前应搞清自己所买房屋是属国家自来水管网供水，还是小区自备井地下水供水。属于前者，购房人应要求房地产商在合同上写明，交房时小区供水已纳入国家自来水管网;属于后者，购房人则应要求房地产商在合同上写明，交房时，地下水的使用已经过管理部门审核批准，并能出示检疫部门确认的符合饮用水标准的报告。供电购房人应要求房地产商在合同上写明，房屋交付使用时，用电已纳入城市供电网络，不使用临时施工用电和其它不符合要求的用电。双路供电的，则应让房地产商在合同上写明，房屋交付使用时具备双路供电的条件。供暖购房人购房前也应搞清自己所买房屋冬天供暖方式。市政供暖的，应要求房地产商在合同上写明，房屋交付时，小区供热已纳入城市供热管网;自供暖的，应要求房地产商在合同上写明，房屋交付时，小区锅炉房已建成并已具备供热条件。供气供气是最复杂的问题，入住后“没气”，意味着吃饭、洗澡等最基本的生活要求都不能满足。但房地产商往往以煤气、天然气公司要求购房人入住基本达到70%、并且购房人装修后经他们再验收合格后才给通气为借口，仅承诺入住达到70%后通气，这种承诺显然存在太多不定因素。比如：一个项目如果房地产商仅销售出69%，是否意味着可以永远不通气?对于“精装修”房，不存在购房人再改供气管道问题，购房人完全可以理直气壮地要求房地产商在合同上写明，房屋交付使用时有“气”供应。对于“初装修”房，房地产商也完全可做好供气管道，禁止购房人入住后进行改动，承诺房屋交付使用时有“气”供应。如果做不到这一点，购房人至少应要求房地产商在合同上写明，房屋交付使用时，供气设施已入户并与市政网连通，在入住后多长时间内有“气”供应，并约定在通气前，由房地产商负责采取措施(例如：提供煤气罐及更换服务)，解决购房人入住后因“没气”而造成的实际生活困难。通讯、电视现在人们对生活质量的要求越来越高，能够通讯和看电视已成为最基本的要求。对房地产商承诺小区有通讯系统和电视系统的，购房人都应要求房地产商在合同上写明，一入住就能直接使用。其它还有一些项目，购房人也应要求房地产商在合同中写明具体交付使用的日期。如住宅与外界交通干道之间有直达的道路相联;居住小区按照规划要求配建公交站点，开通公交线路;居住小区与公交、地铁站点距离较远的，房地产商承诺自行配备交通车辆连接公交、地铁站点。还有些房地产商承诺社区有红外线防盗系统、公共出入口电视监控系统、楼内公共区域烟感报警系统、远程查表系统等，都应在合同上写明具体交付使用的日期。公共配套公共配套建筑，包括与购房人购买房屋所在小区建设相配套的停车设施、娱乐设施及教育、商业、饮食等各种公共建筑。购房人可要求房地产商在合同上写明，按照规划要求配建的教育、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务、行政管理等公共建筑设施及房地产商特别宣传的地下车库和会所，与住房同时交付使用。不能承诺的，购房人应要求房地产商承诺有可供过渡使用的公共建筑设施。目前，很多建设项目滚动开发，购买前期开发房屋的购房人往往要忍受后期工程噪音和施工污染对日常生活的影响。对此，购房人应要求房地产商承诺在房屋交付使用时，做到交付房屋的周边场地清洁、道路平整，与后期开发的施工工地有明显有效的隔离设施，并保证后期开发工程施工发出的声音不超过国家对噪音控制的标准。购房人同时还应要求房地产商在合同上写明，绿地具体完成和交付使用的时间。购房人在要求房地产商将上述承诺在合同第十四条“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件”下的空行逐条列明的基础上，还应在“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理”的空行中，写明购房人是否可以选择退房。如不退房，是否可在使用条件达到前拒收房屋，房地产商如何支付违约金及在此期间的房屋保管责任由谁承担等，就此做出具体约定。明确费用由谁出曾有购房人收房时发现室内有电话和电视天线，但插座里面却没有线，拿着合同问房地产商是怎么回事，房地产商竟说什么：“我在合同中承诺了提供电话和电视，但仅仅是提供，而没说免费提供。公共电视天线在楼顶，你要入户，先交300元入户费;电话线已做到了楼道里，你要接通先交1500元安装费。我按合同完工了，你说不能用是因为你没交钱。”这种让人气愤的事现在照样不少，只不过现在大多发生在有线电视和宽带入户问题上。更有一些房地产商让购房人入住时交煤气、天然气的管道铺设费甚至所谓的电力增容费，某些以有门禁系统为诱饵吸引购房人的房地产商，到交房时反过来要购房人买门禁卡，不然拿了钥匙也进不了楼门。门禁系统还没防小偷，先把购房人给禁在门外。这些房地产商抓住了购房人没有精力打官司的弱点，也知道购房人即使到了法院也很难说清的现状，所以在房屋交付时再额外赚购房人一笔，购房人往往只能忍气吞声。为了防范再遇到这种窝心事，笔者建议购房人千万不要怕麻烦，一定让房地产商在合同第十四条上将承诺提供的设施一条一条地写清楚相关费用由谁出，要求房地产商在合同上写明入住就能使用。如果房地产商不肯写，购房人就要小心这里有鬼!什么房子按套内面积售房根据北京市城市房地产转让管理办法实施意见第27条规定，经济适用住房、普通住宅、公寓及其他高档住宅等居住类房屋的预售，都应当以套内建筑面积计价，按套内建筑面积结算房价款。同时，根据北京市城市房地产转让管理办法实施意见第27条规定，商铺、写字楼、独立的别墅和整栋楼房预售，计价方式由当事人自行约定。可以有三种计价方式选择：按建筑面积计价、按套内使用面积计价或按套计价。根据北京市城市房地产转让管理办法实施意见第26条规定，商品住宅预售合同中没有约定共用建筑面积处置情况的、2003年12月1日以后新取得商品房预售许可证并初始预售的住宅项目未按套内建筑面积计价的，市或区、县国土房管局不得进行预售登记。按套内面积买房对购房人来说有什么好处自2003年12月1日北京市开始实施按套内面积售房至今，已经有超过60个新开住宅项目取得了按套内面积卖房的预售许可证，买房人到这60多个楼盘买房，可按套内面积买房。过去，北京市按建筑面积预售商品住宅，因公摊面积而引起的面积纠纷是近年北京楼市比较突出的问题。北京市政府新出台的北京市城市房地产转让管理办法明确规定，现在预售商品房必须按套内面积卖房，即买房人掏钱买的是自己户门以内的面积。按套内面积买房如何保障权益套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成，按套内建筑面积买房，买房人买的就是自己家门内的面积，开发商不能再在公摊面积上进行暗箱操作，买房人对所购买的房屋面积心里有谱，不再吃亏。根据新规定，房屋竣工后，套内实测面积与预测面积发生误差时，按合同约定的方式处理，合同未约定或者约定不明的，当面积误差比绝对值超过3%的，购房人有权退房。按新办法，公共部位的产权属于谁根据北京市城市房地产转让管理办法第十三条规定，房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让;按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明;没有载明的，视为一并转让。开发商卖房时应公示哪些公摊部分按照套内建筑面积买房，并不是买房人不承担公摊面积，建筑面积和公摊面积仍在购房合同中同时写明。根据北京市城市房地产转让管理办法第35条规定：房地产开发企业在预售商品住宅之前，应当公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况：(一)被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积;(二)参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数;(三)不分摊的共用部位。按新办法，购房者可以自己测量面积吗按照套内建筑面积卖房的同时，北京市商品房的测绘也在实行市场化，开发商可以委托有资质的测绘机构测绘。北京市城市房地产转让管理办法规定，买房人查询面积实测技术报告书，开发商不能拒绝。一旦测绘数据误差较大，房屋面积与事实不符合，如果是由于测绘技术引起的，测绘单位承担法律责任，买房人可以起诉测绘单位。贷款办不下来购房者有权选择退房有的开发商在合同中规定，买受人贷款办不下来时，出卖人可以选择解除合同。这一规定使得买受人在贷不下款后只能听出卖人的支配，处于很尴尬的地位。本律师认为：买受人贷不下款，只要其按时提交了材料，退房的选择权应交给买受人。建议条款：“按照银行确定的贷款金额和年限办贷款手续，并向出卖人补交差额房款部分。若买受人已按银行规定的要求提供了相应的文件，并在规定时间内办理了按揭贷款申请手续，贷款银行不能按买受人申请的贷款金额和贷款年限发放贷款或拒绝向买受人提供贷款的，买受人可在如下方式中进行选择：(1)选择其他付款方式，并享受应优惠幅度，按照所选付款方式向出卖人支付房款;(2)解除买卖合同，出卖人在收到按揭银行拒绝发放按揭贷款通知及买受人书面解除买卖合同通知后30个工作日内，扣除印花税的金额(房价总款的0.05%)后，向买受人无息返还已收房款。”按套内建筑面积误差确定当事人责任合同范本虽然规定了当事人有四种计价方式可以选择，但开发商往往以北京市按建筑面积发放房产证为由，拒绝购房者做其他选择。律师认为，在不能按使用面积签合同的情况下，应坚持选择按套内建筑面积计价、面积确认及面积差异处理，以防止在分摊面积上出现争议。 明确配套设施和环境标准目前北京交房时的争议多，交房时的环境差、基础设施和公共配套建筑不能使用是一个关键因素，应该把配套设施、公共配套建筑和环境达到的具体标准写进合同，并约定达不到使用标准的，按主合同第九条逾期交房的规定处理。 将广告、楼书的明示事项和承诺写进补充协议开发商为了卖房，会通过广告、楼书进行宣传，售楼人员也经常向买受人做出各种承诺。应该将广告、楼书的明示事项和承诺写进补充协议里。要求交房同时出示房屋实测面积出卖人在交房时除应出示北京市建设工程竣工验收备案表以外，还应出示房屋实测面积，防止房屋面积缩水或出卖人在分摊面积上做手脚。 为防抵押设立补充条款购买设定抵押权的商品房对购房者有下列风险：一是若开发商不能按时还款，银行可能请求法院以拍卖方式实现抵押权，导致购房者入住后被要求限期腾房;二是处置抵押物后开发商仍不能付清债务，购房者已交房款无法追回。对此，一是可以委托律师通过审查土地使用权证了解情况;二是以补充协议方式约定下列条款：出卖人保证所售商品房没有设定抵押，任何第三人都不能对合同标的房屋提出所有权或其派生权利的要求，否则由此造成买受人损失的，由出卖人承担全部责任。注意质量保证书内容一是注意保修范围及期限。建设部商品房销售管理办法等有关部门规章规定了在正常使用下，商品房的最低保修期限，购房者要注意核对。二是商品房保修期从交付之日起计算。三是保修费用由质量缺陷的责任方承担。四是赔偿责任的规定。在保修期内，因商品房质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向开发商提出赔偿要求。开发商向造成商品房质量缺陷的责任方追偿。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。五是开发商售出的商品房保修，还应当执行城市房地产开发经营管理条例和其他有关规定。买精装房装要签好合同第十三条及附件三一是装修部分的报价。精装修是房屋的组成部分而不是独立存在的，签约时应注意到房屋价款的组成不应是简单的普通房屋的价钱和精装修的费用相加。二是装修标准。商品房买卖合同中的附件三，是对装饰、装修标准的约定，建议购房者从装修的设计、布局、施工工艺及所有装修项目名称、建材品牌、价格标准及相应的档次、颜色、规格等给予详细明确的约定。三是验收。验收标准、验收主体以及验收程序等，应在合同中约定。验收质量标准可直接约定按照建委颁布的高级建筑装饰工程质量检验评定标准来进行。四是项目变更。合同中要有装修项目变更的约定。可以参照家庭装修合同，在合同中说明装修改动可以签署工程变更单以明确改动的项目和时间。五是违约责任。在商品房买卖合同第十三条中，对违反合同附件三的处理方法有两种方式：一种是“出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价”;一种是双方自行约定。如果选签第一种，那一定要在附件三中明确约定价格标准。如果选择双方约定，除对装饰装修及设备价值的约定要详尽外，还要明确具体的违约责任。商品房销售管理办法中明确规定，商品房现售的条件之一，是“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期”。而预售商品房的交付使用条件是什么，则留给了购房人和房地产商通过合同去约定。2003年底开始实施的北京市城市房地产转让管理办法，将新建房屋取得“建筑工程竣工验收备案表”和“商品房面积实测技术报告书”定为北京市房地产商交付预售商品房的法定条件，其它交付使用的条件仍留给了购房人和房地产商约定。因此，购房人如果希望入住时就有一个好的居住环境，就一定要约定好合同第十四条，并将该条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”，约定为房地产商交房条件之一。这一点非常重要。