论房地产开发项目招投标及其风险规避.doc

论房地产开发项目招投标及其风险规避南开大学 工业工程 李建港 随着国家经济建设的飞速发展，作为能够拉动内需的房地产行业在国家政策的鼓励下突飞猛进，大量的工程建设普遍展开，各种物流、资金流加大投入力度，在这种形势下，房地产开发项目的招投标成为实现各种资源进入房地产项目建设的关卡，成为保证房地产开发项目顺利稳步进行的重要因素。因此房地产项目招投标工作的好坏直接决定房地产项目开发的质量、进度、造价目标实现，结合本人参与招投标工作的经验，理论结合实际对其具体实务及风险规避进行阐述。一、 房地产开发项目招投标的原则 房地产开发项目招标工作实践证明，招投标活动务必公开、公平、公正、诚实信用（1），评标必须遵循公平公正择优的原则，才能为房地产项目选择优秀的投标人，也才能保证房地产开发项目的质量。 公开原则是指招标信息，招标程序公开透明，即发布招标公告，申请人的资格预审，发放招标文件，现场踏勘，答疑澄清，开标、公开中标结果等，是每一个投标人均获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。 公平原则是指给予所有投标人的机会是平等的，投标人享有同等的权力，并履行同等的义务，招标人不歧视任何一方。 公正原则是指评标时按照招标文件中公布的标准，对所有投标人科学评审，择优选择中标人。 所谓诚实信用原则是要求投标人应以诚实、善意的态度行使权利和履行义务，以维持双方的合法利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。当当事人之间的利益关系中，诚实信用原则是尊重他人的利益，关注自己事务时也注意正确对待他人事务，保证彼此都能得到自己应得的合法利益。当事人在与社会的利益关系中，诚实信用原则是当事人不得通过自己的活动损害第三人和社会的利益，必须在法律范围内使自己的权利。二、房地产开发项目招投标程序和措施。房地产项目招投标必须依据中华人民共和国招标投标法规定的程序，实施招投标活动，房地产项目招标内容主要包括合同的制定，技术方案的制定，设备选型、生产和制造技术特点要求等。（一） 招投标程序（2）1.招标准备.组建房地产开发项目招标工作班子，制动招标工作计划，做好房地产建设项目报建工作。2确定招标采购的方式招标方式包括公开招标和邀请招标两种，公开招标是招标人以招标公告的方式邀请不确定的法人或其他组织投标，邀请招标是招标人以投标邀请书的方式，邀请特定的法人或其他组织投标，公开招标应在制定媒体发布招标项目的招标公告，邀请中招标则招标人应当3个以上具备承担招标项目的能力，资信良好的法人发出投标邀请书。3发售资格预审文件并对申请人进行审查4编制招标文件向潜在投标人发售，招标文件是投标人编制投标文件的主要依据，其主要内容包括，招标项目的工程概况和技术要求，投标人的资格标准，投标报价的要求，和评标以及拟签订合同的主要条款。5组织现场踏勘，召开标前会议。现场 踏勘是投标人到招标的工程项目现场踏勘以便了解实施场地和周围环境情况，核对招标文件中的有关资料和数据以加深对招标文件的理解，对投标项目的难易程度做出判断，对投标策略和报价做出正确的决策等。标前会议是招标人按招标须知规定的时间和地点召开的会议，招标单位除介绍工程概况外， 还对招标文件中 必要性的修改内容给予补充和说明，对投标人提出的问题和会议上即席提出的问题予以解答。招标人应将会议记录以书面形式通知每个投标人。6澄清答疑。招标人对已发出的招标文件认为有必要澄清或修改的。或解答潜在投标人提出疑问，应当按招标文件规定的时限，以书面形式通知所有招标文件的收受人。该澄清答疑文件为招标文件的组成部分。7、投标文件要求。招标文件须对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，投标文件应按时送达指定地点，否则招标人，将不予受理。8、开标。开标的时间、地点和方式，开标时间应与提交投标文件截止时间为同一时间。开标地点因为招标文件中预先确定的地点。开标应公开进行。开标时由投标人或代表检查投标文件的密封情况，确认无误后，再由工作人员当众拆封，宣读投标人名称，投标价格等主要内容，对开标过程应进行记录，并存档备查。9、评标。由评标委员会分初步评审和详细评审两个阶段进行，初步评审时，首先检查投标文件的有效性，在对有效文件进行审查，列投标文件的偏差和属性，凡属于重大偏差，或未实质性响应的投标文件，均作出废标处理，凡属于细微偏差，则书面要求投标人在评标结束前予以书面补正，详细评审时对初步评审确定的合格投标文件，按照招标文件规定的评标办法进行评定，确定各投标人的排列次序并签署书面评标报告，推荐1名3名中标候选人。10.定标。招标人根据评标委员会推荐的中标候选人的排序依法确定中标人，招标人也可委托评标委员会直接确定中标人。11.招标结果处理。招标结果按如下程序处理，公示，发中标通知书，向招投标管理部门提交项目招投标过程情况报告进行备案。12.协助招标人与投标人签订书面合同。（二）房地产开发项目招投标控制措施 在实际的工作中，并非所有的招投标的参与者熟悉和了解与招投标有关的法律、法规、规章制度、招标人所有的要求并非都符合相关的规定，因此在招投标活动中做到以下几点是保证房地产开发项目合法合理的措施。1 熟悉掌握相关法律、法规和规定并在招标工作各环节全面贯彻。为确保招标文件从宏观到微观每一句话以及招标过程中的每个环节都合乎法律法规，要求参与房地产项目招投标的班子成员必须全面系统深入的的学习、了解和领会相关的法律法规和规定，并在招标代理的各个程序中全面贯彻，使编制的招标文件以及招标活动的每个步骤和环节合法。2 以高素质的专业技能编号资格预审文件和招标文件。 编制的资格预审文件、招标文件，应简单明确地描述招标对象以及招标人的意向要求和条件，供投标人准确地了解和掌握并以此为基础做出响应性的资格审查文件，投标文件。实践证明:高质量的招标文件不仅能够按照公平、公开、公正、择优原则选定中标人，而且还能正确引导投标人规范的竞争，在一定程度上遏制或避免围标、串标等违法、违规现象的发生。3. 重视招标细节，科学组织招标工作。 实践经验告诉我们，细节决定成败，招标文件的编制和招标活动过程的规范，取决于各环节每个细节的规范程度。任何环节的任何细节出现偏差或差错，都影响招标投标活动的规范性，甚至导致招标投标活动的失败。所以应该狠抓个环节的每一个细节，使招投标活动全工程都符合法律、法规的要求，同时按程序科学地组织好招投标工作，实现招标人满意。投标人无异议的目标。4 按职业操守和职业道德规范自身行为。 良好职业操守和职业道德的因素包括守法、行为正直、诚实、客观、不谋私利，敢于坚持原则，遵守这些准则方可在放地产项目招投标过程中保证稳定，正常，不违规。三、房地产项目招投标的风险及其规避措施（3） 目前招投标已成为公共采购方式的的主流，实践证明，招标是保证工程质量、降低工程造价、执行合同工期、落实安全措施、保证文明环保施工的前提，招标活动加快了，新技术新材料、新设备、新工艺的运用，推动了工程参与各方信誉体系建设。（一） 房地产开发项目招投标风险1. 招投标业务流程管理风险。 招标流程具有规范性，房地产项目招标部门对最新的流程或最新政策及法规缺乏了解，仍按原流程进行操作，就会在操作中出现疏漏或错误，导致招标失败或遭投诉。2. 在招标过程中违法招标程序及其相关规定，如缩短招标公告时间，擅自修改已审定和公开发售的招标文件，导致投标人的质疑和答疑工作困难，直至招标失败。3. 按中标人的潜意识违规招标，导致投诉和招标失败。4. 招标文件含有倾向性条款，或以不合理的条件限制和排斥潜在投标人，或设定妨碍投标人之间竞争的条件，或提高投标人的门槛等问题，导致违规招标而是招标失败。5. 违法透露有关招标投标的情况或泄露标底，导致违法和招标失败。6. 招标人在确定中标人前，与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判，导致活动违规而是招标失败。7. 因违反评标原则其评标结果受到投标人质疑和投诉或招标人违法确定中标人，导致中标无效。8. 招标文件应明确投标人必须保证投标文件的全部资料真实可靠，并接受招标人进一步审查的要求。经查证，由于投标人隐瞒自身真实情况弄虚作假而中标导致的中标无效。9. 当一个项目受多个政府主管部门同时监管，由于各主管部门管理程序和方法不尽相同而招标代理机构未能及时全部沟通时，导致因违反某主管部门招标程序而受到处罚或重新招标。10. 招标人所委托的招标项目存在违反国家相关产业政策问题，招标失败。（二）案例 (4)某办公楼的招标人于2000年10月11日向具备承担该项目能力的A、B、c、D、E，5家投标单位发出投标邀请书，其中说明，10月1718日916时在该招标人总工程师室领取招标文件，11月8日14时为投标截止时间。该5家投标单位均接受邀请，并按规定时间提交了投标文件。但投标单位A在送出投标文件后发现报价估算有较严重的失误，遂赶在投标截止时间前10分钟递交了一份书面声明，撤回B提交的投标文件。 开标时，由招标人委托的市公证处人员检查投标文件的密封情况，确认无误后，由工作人员当众拆封。由于投标单位A已撤回投标文件，故招标人宣布有B、C、D、E，4家投标单位投标，并宣读该4家投标单位的投标价格、工期和其他主要内容。评标委员会委员由招标人直接确定，共由7人组成，其中招标人代表2人，本系统技术专家2人、经济专家1人，外系统技术专家1人、经济专家1人。在评标过程中，评标委员会要求B、D两投标人分别对其施工方案做详细说明，并对若干技术要点和难点提出问题，要求其提出具体、可靠的实施措施。作为评标委员的招标人代表希望投标单位B再适当考虑一下降低报价的可能性。按照招标文件中确定的综合评标标准，4个投标人综合得分从高到低的依次顺序为B、D、C、E，故评标委员会确定投标单位B为中标人。由于投标单位B为外地企业，招标人于11月10日将中标通知书以挂号方式寄出，投标单位B于11月14日收到中标通知书。由于从报价情况来看，4个投标人的报价从低到高的依次顺序为D、C、B、E，因此，从11月16日至12月11日招标人又与投标单位B就合同价格进行了多次谈判，结果投标单位B将价格降到略低于投标单位c的报价水平，最终双方于12月12日签订了书面合同。点评：本案例中涉及了几个在招投标中经常出现几个风险点1. 评标专家的组成应为从政府专家库中随机挑选，本案例中评标专家是有招标人直接确定的，有很强的主观随意性，与公平、公正原则相悖。除非是技术特别复杂、专业要求特别高或者国家有特别要求的项目才能由招标人直接确定。2. 本案例中招标人在评标过程中与投标单位B进行关于施工方案、投标报价等实质性问题的谈判，是违法的。3. 本案例中“招标人又与投标单位B就合同价格进行了多次谈判，结果投标单位B将价格降到略低于投标单位c的报价水平”，并且合同签订时间是中标通知书发出之日的32天，违反了招投标法中，“合同签订时间应为中标通知书发出之日30天内，并不得签订背离合同实质内容的其他协议。”的要求。 由此可知在招投标过程中出现与国家法律法规相违背的情形，会给房地产开发项目带来诸多风险，直接影响工程的质量、进度，埋下隐患。（三）防范和规避风险的措施1. 严格按照招标法及相关法律法规的招标规定，按招标流程履行职责，完备招标过程的各项手续。2. 严格执行相关部门的规定，保证招标活动的程序和方法符合相关主管部门的要求。3. 树立自我保护意识，严格遵守和执行各项保密制度，在规定的实现内不向任何人泄露其招标秘密。4. 招标文件应根据招投标法等国家和行业规定编制，并且针对项目特点制度评标办法要求力求规范、准确、详细、合理。切实组织好评标工作，按规定的程序和方法评标，把招标人和投标人所提出的问题，用具有可操作性的办法在评标阶段解决。5. 在招标文件中规定投标人不得与招标人或其他潜在投标人串通投标而损害国家利益、社会或他人利益等相关条款，明确投标人弄虚作假或串通投标应承担的法律责任。还可以向有关单位查询潜在投标人的资信，避免有不良记录的潜在投标人进入。6. .在评标环节中按有关要求组建评标委员会；严格执行评标程序、方法标准，认真比选，对已发生的问题进行主动沟通，及时妥善解决，。7. 把握发布中标通知书环节，按照规定履行手续。8. 加对招投标人员的培训教育，提高业务水平。四、结论综上所述，做好房地产项目招投标，合法合规的展开招投标工作，规避相关风险，为房地产项目开发后续工程进展打下良好的基础，是整个房地产开发项目管理的关键环节。参考文献（1）建设工程全过程项目管理实用合同范本与要点评析 吴丽萍 李秀平 第一版 北京 机械工业出版社 2010年8月 41页（2）工程造价案例分析 何增勤 王亦虹 第五版 北京 中国计划出版社 2009年5月167页（3）建设监理 张军 陆小军 招标代理实务风险规避浅谈 总151期 上海 上海市建筑科学研究院（集团）有限公司建设监理编辑部 2012年01月20日 33页-34页（4）工程招投标与合同管理 王秀燕 李锦华 第一版 北京 机械工业出版社 2011年1月 144页