房地产项目全程营销策划流程精.doc

房地产项目全程营销策划流程项目全程策划流程设计一、市场调研:1 前言-本次市调的背景、动机、运用手段、目的等;2 市场分析-(1当前区域市场数据分析(开发总量、竣工总量、积压总量(2区域市场成比分析(销售价格、成交情况3 近期房地产的有关政策、法规、金融形势4 竞争个案项目调查与分析5 消费者分析:(1购买者地域分布;(2购买者动机(3功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式(4购买时机、季节性(5购买反应(价格、规划、发展、投资等(6购买频度6 结论二、项目环境调研1 地块状况:(1位置(2面积(3地形(4地貌(5性质2 地块本身的优劣势3 地块周围景观(前后左右,远近景观,人文景观,综述4 环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安5 地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通6 公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店等7 地块地理条件的强弱势分析(swot坐标图、综合分析三、项目投资分析1 投资环境分析(1当前经济环境(银行利息、金融政策、区域产业等(2房地产的政策法规(3目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照2 土地建筑功能选择3现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照4土地延展价值分析判断(十种因素5成本敏感性分析(1容积率(2资金投入(3边际成本利润6投入产出分析(1成本与售价模拟表(2成本与期望值概算7同类项目成败的市场因素分析四、营销策划(一市场调查1 项目特性分析(优劣势判断,在同类物业中的地位排序2 建筑规模与风格3 建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等4 装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯等5 功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等6 物业管理(是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等7 发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质等8 结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整(二、目标客户分析1、经济背景经济实力行业特征公司(实力、规模、经营管理、模式、承受力、面积、行业等家庭(收入消费水平、付款方式、按揭方式2、文化背景:推广方式、媒体选择、创意、表达方式(三、价格定位1 理论价格(达到销售目标2 成交价格3 租金价格4 价格策略(三、价格定位1 理论价格(达到销售目标2 成交价格3 租金价格4 价格策略(四、入市时机、销售周期1 预售推广、排号登记2 开盘设计3 销售周期4 销售比例(五、广告策略1广告的阶段性划分2阶段性的广告主题3阶段性的广告创意表现4广告效果监控(六、媒介策略1 媒介选择2软性新闻主题3媒介组合4投放频率5费用估算(七、推广费用1 现场包装(营销中心、示范单位、围板等2 印刷品(销售文件、售楼书、等3媒介投放4其他费用等五、念设计1小区的规划布局和空间组织2小区容积率的敏感性分析3小区道路系统布局(人流、车流4小区公共配套布局安排(学校、会所、购物等 5小区建筑风格的形式及运用示意6小区建筑外立面色彩的确定及示意7小区户型比例的搭配关系8小区经典户型的功能判断及其面积划分9小区环境绿化概念原则10小区环艺小品主题风格确定及示意11小区文化提炼六、识别系统(一核心部分1,名称2,标志3,标准色4,标准字体(二运用部分1,现场工地围板彩旗挂幅欢迎牌2,营销中心形象墙门楣标牌指示牌展板规范胸卡工作牌台面标牌3,工地办公室经理办公室工程部保安部财务部4,功能标牌请勿吸烟防火、防电危险配电房火警119消防通道监控室七、公共关系1 公共关系的意义2 公共关系方式、内容3 公共关系策划及推广4 公共关系目的八、售后服务1 售后服务2 物业服务3 招商租赁九、结语第 9 页