商品房买卖合同中约定交房条件风险防范1.doc

商品房买卖合同中约定交房条件风险防范 评析一起延期交房纠纷案例加入时间：2019-1-6 17:01:34点击：2364  打印本页李涛    因商品房迟延交付而引起的纠纷逐渐增多，特别是对交房标准及延期交房特殊原因约定条款的合法性以及合理性，开发商与购房户存在较大争议。笔者作为开发商代理人，近期参与了一起二十二户购房户集体起诉开发商承担逾期交房违约责任的诉讼，以此案例与各位同仁共同商讨，交流。    一、案情概述    二十二户购房户（以下简称原告）于2007年11月28日某小区楼盘开盘之日与某房地产公司（以下简称被告）签订商品房买卖合同。该合同第八条约定的交付期限是2008年11月8日前；交付条件选择是： 1、该商品房经验收合格。第二款特别约定：“ 雨天按实际下雨天数计算延期交付”。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。2008年10月26日被告向原告等购房户发出了交房时间顺延通知，告知：“鉴于2019年2019年施工期间遇雨雪恶劣天气的影响，你所购买的商品房入住手续将顺延办理，具体交房时间以我公司书面通知为准。”2009年2月18日被告开发的楼盘经勘察、设计、施工、监理、建设、消防、环保等单位验收合格，质监站在竣工验收备案表签暑备案意见并盖章。2009年2月中旬被告向原告等购房户发出入住通知书，该通知书通知购房户出售的商品房已通过有关部门验收，已具备入住条件，要求各购房户于2009年2月22日至3月6日期间按幢数分别办理入住手续。原告等购房户到被告处要求查阅有关部门验收的批文原件，因规划验收手续尚在办理之中，故被告只出示竣工验收备案表复印件。原告等购房户认为楼盘未经验收，拒绝收房，并要求被告按日承担已交付房价款万分之十的违约金。为此，原告等购房户集体到市政府上访，且在中央“两会”期间到步行街拉横幅。当地房管局房产开发管理科于2009年3月9日向被告发出通知：“1、停发入住通知书；2、在15日内补办好商品房相关验收手续。”2009年2月24日原告等购房户又打市长热线反映情况，房管局向市长热线办的反馈意见是：“1、该项目于2009年2月18日经工程竣工验收合格、2009年2月16日经消防验收、规划验收手续正在办理，按照城市房地产开发经营管理条例第十七条、第十八条规定，房地产开发项目竣工后，必须经过工程监督、规划、消防、人防等有关部门验收合格后，并由开发企业向房地产管理部门提出综合验收申请，经综合验收合格后，方可交付使用。我局已通知公司停发入住通知书，并要求公司在3月25日前补办好所有的验收手续，经综合验收合格后方可通知购房户入住。2、现公司认为按照合同的约定，交房时间尚未超过雨天可顺延的时间，不存在延期交房的赔偿问题。因我局不是法律部门，对合同的条款无裁决权，建议双方能够协商解决，如果协商不成只能请司法部门处理。”2009年3月24日被告获得了规划验收合格意见书，2009年4月1日，当地市房地产开发项目竣工验收监督管理领导小组办公室发出通知“经我办查验，该项目的土地、规划、质检、消防、人防等手续齐全，基本符合验收条件，经我办研究，同意该项目交付使用”。原告得到此回复后与被告协商无法达成协议，故而起诉。    原告诉称：    2019年12月原、被告双方签订商品房买卖合同，原告依照合同约定履行了义务，但被告未能按合同约定在2019年11月8前交房，到2009年4月1日止已延期交付144天。按照双方的合同约定，被告应按日向原告支付万分之十的违约金（每户40000元左右）。理由：1、“雨天按实际下雨天数计算延期交付”约定无效；2、竣工验收备案表不能作为商品房验收合格交房的凭据，应符合2019年建设部颁布的住宅建筑规范国家强制标准，按照房地产开发经营管理条例规定经综合验收才能交房。    被告辩称：    1、按照双方签订的商品房买卖合同中第八条第二款约定“雨天按实际下雨天数计算延期交付”，当地气象局提供的资料表明，施工期间雨天数达170天，依此计算被告交房日期可顺延至2009年5月27日。被告实际交房日期在顺延期内，不存在预期交房，原告诉请商品房延期支付赔偿违约金的理由不能成立。被告出售的商品房已验收合格，符合约定的交房条件，原告拒绝办理交房手续，产生的后果应由原告承担。    2、该商品房已于2009年2月18日合法取得房屋建筑工程和市政基础实施工程竣工验收备案表，具备了国家规定的和合同约定的交房条件。根据2000年发布的建筑工程质量管理条例第十六条规定：“建设单位收到建筑工程竣工报告后，应当组织设计、施工，工程监理等单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建筑工程竣工验收报告和规划，公安消防，环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”，因此，“备案表”是各相关验收部门验收合格意见报告以及规划、消防、环保等部门的认可文件或者准许使用文件，所以“备案表”的取得标志着房屋建设工程验收合格并具备交付使用条件。虽然存在规划验收合格意见书正在办理中的瑕疵，但并不影响房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表的效力。且“规划验收合格意见书”己在原告起诉前己取得，参照相关司法解释规定，应当认定被告交付的房屋符合“该商品房经验收合格”的约定，被告向购房户发出的2009年2月22日交房通知应属有效。    二、双方争议的焦点    （一）、雨天顺延交房的约定是否合法有效。本案原告是否需要对“ 雨天按实际下雨天数计算延期交付”条款另提撤销之诉。    （二）、交房条件的标淮以什么为依据，本案合同约定“该商品房经验收合格”为交房条件是否符合国家强制性规定。    三、法院的意见    对于本案的审理，法院有两种不同的意见：    第一种意见  判决驳回原告的诉讼请求    理由：1、原告与被告签订的合同第八条第1款约定的“该商品房经验收合格”的条款违反中华人民共和国国家强制性标准（GB 503862019）无效；2、关于合同约定的关于“雨天按实际下雨天数计算延期交付”，因现实中并非所有雨天都不能施工，故该条款有一定的不合理性；原告未在法定期限内以有重大误解或在订立合同时显失公平为由行使撤销权，因此，对于原告要求撤销该条款的主张不予支持；3、因房屋施工工程是整体延续的，对签订合同前工程施工期间的雨天忽略不计是不客观的，故对原告提出的雨天计算应以双方签订合同之日起计算，不予支持。4、被告提出的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表存在瑕疵，在进行备案时尚未收到所必需的规划部门出具的认可文件，故对该备案表的取得时间不能作为符合中华人民共和国国家标准可交付用户使用的时间。应以市房地产开发项目竣工验收监督管理领导小组办公室综合验收合格时间，即以2009年4月1日为合法交付房屋时间，扣除施工期间雨天天数，被告未超过合同约定的交付房屋的最后期限，不存在违约逾期交付的情形，故对原告要求被告承担其商品房逾期交付违约金的诉请不予支持。    第二种意见  认为被告违约，应承担违约金（购房款×万分之三×违约天数）    观点基本与第一种意见相同，不同之处为：被告提出的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表存在瑕疵，其在备案的时间尚未收到规划部门出具的认可文件，应以市房地产开发项目竣工验收监督管理领导小组办公室2009年4月1日综合验收为合法交付房屋时间，被告在不符合法定的交房条件即向原告发出交房通知存在过错，被告通知原告从2009年2月22日起陆续办理入住手续，故可认定被告自认雨天顺延因素已解除，之后被告未交付房屋的行为应属违约行为，应承担违约责任。由于被告始终在催促原告等购房户办理入住手续，而该商品房于2009年4月1日已属经综合验收合格房屋，故原告应当即时办理入住手续，由此所造成的扩大损失，被告不应承担。被告与原告约定的逾期交房按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金过高，属无效，应调整到按日万分之三为宜。故应判决被告从2009年2月22日起至2009年4月1日逾期37天交房的违约责任。    本案结果：原告撤诉，被告支付诉讼费结案。    四、笔者对本案的评析    （一）关于商品房交付标准适用法规问题    法院认为合同第八条第1款约定的“该商品房经验收合格”的条款违反中华人民共和国国家强制性标准（GB 503862019）无效值得商榷。法院仍以房管局“综合验收”为交房标准，笔者不予认同。因2019年国务院在国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定（国发201916号）中已取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，现房管部门己不在组织相关部门进行综合验收，已改为建设单位组织相关部门进行分别验收，将验收合格意见文件交质监部门备案。根据住宅建筑规范（GB 503682019）1101 规定：住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：1 由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；2 小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。该交房标准与建设工程质量管理条例规定验收备案所需文件基本一致并不抵触。故笔者认为以建筑工程质量监督站签认的建筑工程竣工验收备案表作为“该商品房经验收合格” 的交房标准，同样符合住宅建筑规范（GB 503682019）交付使用标准，不存在该“该商品房经验收合格”条款违反国家强制标准无效问题。    （二）雨天顺延交房的约定合法，法院不能以其不合理而撤销。    笔者也认为“ 雨天按实际下雨天数计算延期交付” 该条款有一定的不合理性。因开发商应当预见房屋建设期间会有雨天而影响施工进度，虽然我国目前并没有任何规范明确多少降雨量可能影响施工进度，而气象局的资料是以降水量0.0mm以上即定义为雨天，显然并不是所有的雨天都可能影响施工进度。因此，在商品房买卖合同中开发商就应当考虑雨天因素确定交房时间，完全可以多预留影响施工的雨天天数而延长交房时间。开发商为了规避延长交房时间对商品房预售的不利影响，将雨天耽误工期的风险转嫁到购房户一方，虽对开发商一方有利，但又不属于法定意义上的显失公平。因此，在合同中开发商把“雨天按实际下雨天数计算延期交付”作为要约，购房户有权拒绝接受或提出修改意见，否则，只要购房户认可签定合同，就应当认定合法有效。因该约定条款符合合同法意思自治、契约自由原则，没有违反法律禁止性规定和强制性规定，不存在法定无效的问题，也不存在重大误解和显失公平，法院无法律依据对该约定条款进行撤销。    五、本案的启示    1、交房标准要明确依据。    商品房买卖合同示范文本第八条对于交房条件有五种备选项：1该商品房经验收合格； 2该商品房经综合验收合格；3该商品房经分期综合验收合格； 4该商品房取得商品住宅交付使用批准文件； 5。笔者建议，这其中的第五种选项可以约定为“该商品房取得建设工程竣工验收备案表”。就此，谈谈笔者对于这些交房条件的一些认识。      一是该商品房经验收合格。    城市房地产管理法第二十六条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用” ，城市房地产开发经营管理条例进一步明确规定未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。这种“该商品房经验收合格”，对开发商的约束是比较严格的。但是，由于该条款没有具体约定由谁验收、怎样验收，也没有特别约定开发商交房时需提供的验收合格的证明文件，所以在实践中缺乏统一的操作标准。开发商一般认为交付的商品房经过竣工验收，也就是经过勘查、设计、施工、监理、建设单位对该商品房的土建、水电等项目的验收合格后即可交房。购房人认为这不符合约定的交房条件而拒绝收房，而究竟要开发商出示什么东西才收房，购房人自己也很困惑，这样极易产生开发商与购房人之间的矛盾冲突。      所以，当开发商与购房人在选择了“该商品房经验收合格”这一种交房条件的同时，双方还应进一步明确商品房验收主体及验收合格的证明文件（如建设工程竣工验收报告），这样才有可能避免开发商与购房人在交房时的纠纷。      二是该商品房经综合验收或分期综合验收合格。    根据城市房地产开发经营管理条例的相关规定，综合验收或分期综合验收需对房地产开发项目的城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况进行验收。可以说这是政府对开发商的监管手段，更是对购房人权益的有效保障。      可是近年来，几乎所有开发商在合同中不以该条款作为交楼条件，交楼前要完成综合验收几乎是一句空话；而作为购房人需要的也不是如空中楼阁的综合验收，而只是综合验收里几项重要的验收内容在交楼前完成。因此，国务院在国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定（国发201916号）中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。      综合验收成为一种不可能完成的任务，所以在签订商品房买卖合同时，不论是开发商也好，还是购房人也好，都不选择此条款。      三是该商品房取得建设工程竣工验收备案表。    建设工程竣工验收备案表除了能够反映工程竣工验收报告的内容外，还反映了规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件、绿化验收认可文件等许可文件内容。开发商能够取得该表，就证明房地产开发项目已基本上就达到了能够交付使用的标准，购房人也可以比较安心的入住了。      所以，从购房人的角度考虑，若能约定以建设工程竣工验收备案表作为交房条件的话，则更有利于保护购房人的合法权益。    2、交房延期事由要合理合法，明确具体。    商品房买卖合同示范文本第八条约定出卖人可据实予以延期交房：“1. 遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起    日内告知买受人的；2.               3.               ”。 在空白栏内，开发商一般会填写：“因执行政府的政策政令造成的延期”、“因市政配套设施延误造成的延期”、“主管部门通知的停水、停电”、“政府部门需要的各项管制”、“因气候原因无法正常施工”、“应规划部门要求的重大设计变更”、“技术部门证明的施工中遇到重大技术问题及困难”、“其他非出卖人的原因导致的延期”等五花八门的延期免责事由。    免责条款约定是商品房预售合同中的一项重要约定，直接关系到双方当事人的权利能否如期实现。对于购房者，购买预售房即期房因其现实的价格优惠及房屋选择的优先性而备受青睐，但购买期房追求的是一种期待利益，房屋建设的不确定性和合同权利的实现具有很大的风险。因此，商品房预售合同双方往往会明确约定房屋的交付时间，要求出售方“应按期于某年某月某日前交付房屋”，购房者通过明确的合同约定尽量督促售房一方按期交付房屋，体现了其落实实现权利的准确时间的权利要求。而对于出售方来说，房产正在开发建设中，到建成交付使用前还有很多不确定的因素会影响施工进程，开发商对未来可能发生的不可预知的阻却事由也要承担相应的投资风险。故出售方往往通过增加免责事由规定以尽量减少其投资风险，售房一方希望免责范围愈大愈好，而作为利益相对的购房者，则希望免责条款的范围愈小愈好，双方发生争议时，其争议焦点往往会围绕免责条款的效力问题展开。    合同中约定的免责条款包括了法定的免责条款和约定的免责条款内容，在我国民法通则第107条中就明确规定了免责条款，这属于法定的免责条款，其他免责事项可以由当事人自行约定。免责条款是否有效力，关键是看约定的免责事由是否合理合法，是否属于合同法第五十二条规定五种法定合同无效的情形，及合同法第五十三条规定的两种免责条款无效。否则，免责条款为双方当事人自愿约定并达成一致意见的，是反映双方当事人真实意思的表示，就应该认定为有效。    此外，对于免责条款的解释应遵循公平原则进行限制解释，对于非为房地产开发企业进行合理化经营所必需的免责条款应从严进行限制解释，避免企业利用格式合同排除或限制企业依法应负的法律责任，谋取不当利益，侵害购房者权利。对于免责条款规定不明确的，应根据不利于条款提供者的解释的原则，即一般应作不利于房地产开发企业的解释，而倾向于保护购房者。                                      （作者单位：江西盛义律师事务所）                                           二九年十二月三十一日第 12 页