城市更新项目操作指引130613.ppt

城市更新项目操作指引城市更新项目操作指引坪山办事处城市更新事务中心2013年7月目目 录录1、关于规划2、城市更新政策解读3、城市更新操作流程4、社区实践相关问题关于规划关于规划1 2007.10.28城乡规划法 1998.（2001）深圳市城市规划条例 p 城市规划法规城市规划法规专业委员会：发展策略委员会、法定图则委员会、建筑与环境艺术委员会p 城市规划委员会城市规划委员会城市规划体系城市规划体系1.1 总体规划 次区域规划 分区规划（组团规划）法定图则（控制性详细规划）详细蓝图（修建性详细规划）p 城市规划五个阶段城市规划五个阶段城市规划分类城市规划分类1.2城市更新单元规划（改造专项规划）城市更新单元规划（改造专项规划）u 城市更新单元规划通过建环委审批后，可视为完成对法定图则的调整城市更新单元规划通过建环委审批后，可视为完成对法定图则的调整城市规划分类城市规划分类1.2 总体规划层面六和商业广场六和商业广场项目位置项目位置城市规划分类城市规划分类1.2 分区规划层面六和商业广场六和商业广场项目位置项目位置坪山新区综合发展规划城市规划分类城市规划分类1.2 法定图则层面【坪山中心老城地区】法定图则（公示版）六和商业广场六和商业广场项目位置项目位置城市规划分类城市规划分类1.2 详细蓝图层面六和商业广场总平面布局城市规划分类城市规划分类1.2 城市更新专项规划坪山新区六和商业广场城市更新专项规划2城市更新政策解读城市更新政策解读2009年8月25日，关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见广东省政府 实现“三旧”改造用地协议出让、完善历史用地手续等突破。2009年12月1日，深圳市城市更新办法深圳市城市更新办法 明确了“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则，并确立了综合整治、功能改变和拆除重建三种更新模式。2010年至今，市规划国土委相继出台一系列配套文件：城市更新单元规划制定计划申报指引 城市更新单元规划审批操作规则 城市更新项目用地审查操作规程 城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定 拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则 宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法 更新政策概述更新政策概述2.12011年1月21日,国有土地上房屋征收与补偿条例 国务院 第八条规定，由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要，属于公共利益的范畴，可以做出房屋征收决定。2012年1月21日，深圳市城市更新办法实施细则深圳市城市更新办法实施细则 对综合整治、功能改变和拆除重建三类城市更新都进行了规范，分别细化了三种城市更新模式的适用范围、操作程序等内容。2012年8月17日，关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施2012年9月27日，坪山新区城市更新计划申报预审工作规则坪山新区城市更新计划申报预审工作规则 2013年5月1日，深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建和城市更新的需要，由辖区政府实施房屋征收。更新政策概述更新政策概述2.1关于坪山办事处城市更新项目若干规定办事处 坪山办事处根据实际情况，对项目范围内的五类用地五类用地进行核查及其它相关规定需要完成的情况，并对引进合作企业的标准引进合作企业的标准和拆迁谈判的过程拆迁谈判的过程进行进行管理和指引。坪山办事处城市更新项目申报预审流程办事处 社区居委会、居民小组与开发商协商并有意向进行有关城市更新项目的，需向坪山办事处上报情况需向坪山办事处上报情况，并提供以下相关资料：1.基础数据调查，包括建筑物数据，土地权属及旧屋村用地面积核查。2.集体资产处置预案，包括物业、非农用地、征地返还用地及社区土地等集体资产的处置方式提出预案。3.拆迁工作的预案 4.违法建筑抢建的管控预案，其中包括一户一栋的申请。社区与开发单位的合作意向签订须经过办事处司法部门的审核下，经办事处领导班子同意后进行合同的签订。申报单位若未经以上流程向办事处申报申报单位若未经以上流程向办事处申报的，在新区预审程序中不给于通过。的，在新区预审程序中不给于通过。更新政策概述更新政策概述2.1实施细则将“城市更新单元规划制定计划”与“项目实施计划”两层次的计划体系简化成为“更新单元计划更新单元计划”一个层次。拆除重建类城市更新拆除重建类城市更新单元计划单元计划2.2实行常态申报常态申报，符合条件时可随时进行申报，及时纳入计划，不受总量限制和年度批次限制。向区城市更新职能部门区城市更新职能部门提交计划申报材料。计划申报主体计划申报主体在编制完成城市更新单元规划后，直接报送规划国土规划国土主管部门主管部门进行审批，由规划国土部门征求相关更新部门或产业部门意见。拆除重建类城市更新拆除重建类城市更新单元规划单元规划2.3城市更新单元规划城市更新单元规划与法定图则法定图则效力相当。权利主体通过收购、搬迁补偿安置、作价入股等方式形成单一主体，向区城市更新部门申请实施主体确认实施主体确认。拆除重建类城市更新拆除重建类城市更新主体确认主体确认2.4实施主体与新区管委会签订监管协议监管协议，约定公共设施用地移交、回迁安置、保障性住房建设等义务，并附加在土地使用权出让合同土地使用权出让合同中。拆除重建类城市更新拆除重建类城市更新政府实施政府实施2.51、单元规划批准两年后未完成搬迁补偿、符合房屋征收范围的；2、约定土地公开出让分成或者搬迁补偿费用加合理利润的委托收购方式；3、完成90%以上建筑面积补偿的申请政府组织实施方式。城市更新单元计划须经2/3以上业主同意，方可申报。拆除重建类城市更新拆除重建类城市更新公众参与公众参与2.6改造实施主体的选择由业主决定，100%达成补偿才能申请改造实施主体。市规土委网站（）：）：1、城市更新单元计划公示和公告；2、城市更新单元规划公示和公告。坪山新区网站（）：）：1、城市更新单元改造意愿公示；2、城市更新单元规划公示；3、改造实施主体公示与公告。3城市更新操作流程城市更新操作流程2.1 初期阶段项目摸底2.2 计划阶段计划申报2.3 前期阶段规划编制及审批2.4 前期阶段拆迁前期工作2.5 实施阶段实施拆迁及土地移交2.1 初期阶段初期阶段项目摸底项目摸底 结合本单位的开发方向的实际，判断划定的范围是否符合各方面的要求，主要是：是否符合城市更新单元的划定要求、是否符合土地整备单元的划定要求、开发方向是否符合规划要求，最后确定此范围。摸清划定范围内的社区、居民小组干部的情况，土地情况，建筑物情况，业主情况，将来的规划情况，以及周边的情况。初步划定城市更新的拆迁和更新单元范围拆迁单元范围。初期阶段初期阶段项目摸底项目摸底2.11.划定范围划定范围2.范围摸底范围摸底3.确定范围确定范围初期阶段初期阶段项目摸底项目摸底2.1 城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于1000010000平方米平方米；未建设用地不划入城市更新单元未建设用地不划入城市更新单元，国有未出让的零星空地零星空地面积不超过项目拆除范围用地面积的10%10%且不超过30003000平方米平方米的部分，可以作为零星用地一并出让给项目实施主体；超出部分应当结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换。全市土地整备规划和年度整备计划确定的政府土地整备区政府土地整备区范围内不划定城市更新单元。深圳市城市更新办法实施细则(深府20121号文)已纳入我市城中村综合整治（二类）计划且实施整治完毕未满未满5 5年年的城中村区域原则上不得单独拟订为城市更新单元。已完成征、转及补偿手续的国有用地被非法占用的国有用地被非法占用的、基本农田保护基本农田保护范围内范围内的用地，原则上不得纳入城市更新单元进行申报。深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（深规土告201016号)注意要点：注意要点：2.2 计划阶段计划阶段计划申报计划申报 国有土地、集体土地、非农建设用地、老屋村、两规用地、历史遗留用地等的面积、比例和分布情况，摸清拆迁范围内符合城市更新政策五类用地的面积占总拆迁面积的比例。计划阶段计划阶段申报计划申报计划2.21.初步用地清理初步用地清理 国有已出让用地 非农建设用地 征地返还用地 旧屋村 农村城市化历史遗留违法建筑已处理用地（“两规”用地）五五类类用地用地 出让给项目实施主体进行出让给项目实施主体进行开发建设的用地开发建设的用地，总面积，总面积不得大于不得大于项目拆除项目拆除范围内范围内手续完善的各类用地手续完善的各类用地及可以一并出让给实施主体的零星用地的总及可以一并出让给实施主体的零星用地的总面积。面积。原则上，更新单元范围内的五类用地面积不小于总面积的70%70%，方可纳入城市更新单元计划，五类用地不足无法办理土地出让手续。注意要点：注意要点：对拟拆迁范围内的所有权利主体进行改造意愿调查。计划阶段计划阶段申报计划申报计划2.22.改造意愿调查改造意愿调查 三分之二以上三分之二以上权利主体同意，多个地块须占拆迁范围用地面积80%80%以以上上同意，方可申报；涉及城中村、旧屋村、原农村其它建成区的，须召开股东大会股东大会或股东股东代表大会代表大会，或者业主大会三分之二业主大会三分之二以上同意，并经社区股份公司同意社区股份公司同意，方可申报；旧住宅区由区政府组织征集更新意愿（需90%90%以上业主同意后公开选择市场主体）。注意要点：注意要点：单一主体可自行申报；多个权利主体须共同委托单一主体代为申报；城中村、老屋村、非农以外建成区由股份公司股份公司进行申报，或委托单一主体委托单一主体代为申报。上述涉及委托单一主体进行申报的应签订改造委托书改造委托书。计划阶段计划阶段申报计划申报计划2.2社区对改造项目从社区发展的角度进行综合考虑，并提出意见。3.社区意见社区意见4.签订改造委托书签订改造委托书自行申报自行申报委托单一主体申报委托单一主体申报单一主体单一主体多个主体多个主体委托单一主体申报委托单一主体申报股份公司股份公司委托单一主体申报委托单一主体申报城中村、城中村、老屋村、老屋村、非农以外非农以外建成区建成区计划阶段计划阶段申报计划申报计划2.2 对改造范围内的建筑物进行调查，对建筑物权属、使用性质等信息进行汇总，视情况委托房屋征收测绘机构进行建筑物测量。5.建筑物调查建筑物调查 被征收房屋的建筑面积（包括套内建筑面积）与房屋用途的认定，以房地产权利证书、房地产登记簿房地产权利证书、房地产登记簿记载的面积和用途为准；对于可以确定建筑面积可以确定建筑面积的，不得申请测绘不得申请测绘；对于无法认定建筑面积的，应当进行测绘；所选取的房屋征收测绘机构须纳入房屋征收测绘机构预选库纳入房屋征收测绘机构预选库。深圳市房屋征收与补偿实施办法(2013)深圳市人民政府令第248号注意要点：注意要点：计划阶段计划阶段申报计划申报计划2.2 根据实际情况及社区诉求，拟定更新单元的初步方案，主要包括：拆迁范围、建设用地范围、用地性质、容积率、配套设施等。6.拟定更新单元方案拟定更新单元方案 城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于1000010000平方米平方米；城市更新单元不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、重大危险设施管理控制区（橙线）、城市基础设施管理控制区（黄线）、历史文化遗产保护区（紫线）等城市控制性区域城市控制性区域管制要求；用地功能用地功能、开发强度开发强度等城市更新诉求基本符合城市更新专项规划、法定图则等规划。基本符合是指规划功能与法定图则相符，但各用地功能的比例可以调整比例可以调整，容积率增加的幅度不能过大幅度不能过大。注意要点：注意要点：城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于大于30003000平方米平方米且不小于拆除范围用地面积的15%15%。出让给项目实施主体进行开发建设的用地，总面积不得大于项目拆除范围内手续完善手续完善的各类用地的各类用地及可以一并出让给实施主体的零星用地零星用地的总面积。深圳市城市更新办法实施细则(深府20121号文)对于对于20072007年年6 6月月3030日之前的未征未转用地（建成区）日之前的未征未转用地（建成区）：1原农村集体经济组织继受单位（以下简称“继受单位”）自行理清处置自行理清处置土地范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等。2继受单位当与政府签订完善处置土地征（转）用手续的协议，政府不再另行支付补偿政府不再另行支付补偿费用费用。3政府将处置土地的80%80%交由继受单位进行城市更新交由继受单位进行城市更新，其余20%20%纳入政府土地储备纳入政府土地储备。在交由继受单位进行城市更新的土地中，应当按照深圳市城市更新办法和深圳市城市更新办法实施细则的要求将不少于不少于15%15%的土地无偿移交给政府纳入土地储备。关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施(深府办201245号)建设用地建设用地 =五类地五类地*85%*85%+非五类地非五类地*68%*68%注意要点：注意要点：前期阶段前期阶段规划编制及审批规划编制及审批2.3计划阶段计划阶段申报计划申报计划2.2 按照深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）相关要求准备申报材料，向新区城市更新部门（城建局）新区城市更新部门（城建局）提交申报材料。7.向新区上报计划向新区上报计划（一）申请书（二）申报表格（三）申报主体的身份证明材料（四）图纸（五）更新意愿证明材料（六）权属材料（七）照片（八）其他材料具体内容及要求详见深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）具体内容及要求详见深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）申报材料：申报材料：计划阶段计划阶段申报计划申报计划2.2 按照坪山新区城市更新计划申报预审工作规则相关要求，新区城市更新部门将申报材料分送各相关部门进行预审，整理各部门意见后，提交新区城市更新领导小组进行决策，经讨论同意则启动计划申报工作。8.新区计划预审新区计划预审 城市建设局开发主体资格、更新意愿、土地贡献率、拆建比、拆建维稳 规划国土管理局规划方向、土地及建筑核查、公共设施 发展和财政局与区重大项目的影响 经济服务局与区政府投资工程的影响 公共事业局涉及学校、文物等的进行核查 征地拆迁办核对改造范围内是否有设施或建筑已列入拆迁计划审查部门：审查部门：计划阶段计划阶段申报计划申报计划2.2 新区城市更新部门（城建局）将同意申报的项目计划上报市城市更新办，市更新办在征求市规划国土委各处室意见之后，报规土委技术委员会审议，审议通过的城市更新单元规划制定计划按程序公示，报市政府审批后，纳入市城市更新单元规划制定计划。9.计划批准计划批准2.3 前期阶段前期阶段规划编制及审批规划编制及审批 对于经批准纳入城市更新单元计划的城市更新单元，在土地、建筑物信息核查和历史在土地、建筑物信息核查和历史用地处置之前用地处置之前，相关主体可先行申请开展土地、建筑物权属认定工作先行申请开展土地、建筑物权属认定工作：（一）在更新范围内可优先落实非农用地及征地返还用地指标；（二）旧屋村范围认定；（三）历史遗留违法建筑当事人应当取得市规划国土主管部门审查意见并缴清罚款和地价，不再补办房屋质量检测鉴定、消防等手续，由市规划国土主管部门核发处理意见书；（四）符合关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见（深府201066号）有关规定的，应当按照其规定取得规划确认文件、土地权属证明和缴清地价款证明，不再补办房屋质量检测鉴定、消防等手续，由市规划国土主管部门核发处理意见书；（五）建成区范围内国有已出让土地上建筑物已办理规划验收手续的部分，视为合法建筑物；国有已出让土地上建筑物未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证的规定进行建设、未办理规划验收手续，应当按照相关规定取得规划确认文件，并缴清罚款和地价，不再补办房屋质量检测鉴定、消防和规划审批等手续，由市规划国土主管部门核发处理意见书。深圳市城市更新历史用地处置暂行规定注意要点：注意要点：更新单元计划经市政府批准后，在城更新单元计划经市政府批准后，在城市更新单元规划编制之前，市更新单元规划编制之前，改造主体可先行申请开展土地、建筑物权属认定工作土地、建筑物权属认定工作。1.土地、建筑物确权土地、建筑物确权前期阶段前期阶段规划编制及审批规划编制及审批2.3 更新单元计划经市政府批准后，在城市更新单元规划编制更新单元计划经市政府批准后，在城市更新单元规划编制之前，之前，计划申报主体应当向主管部门申请对城市更新单元范围内的土地及建筑物信息进行核查、汇总土地及建筑物信息进行核查、汇总。2.土地、建筑物核查土地、建筑物核查 主管部门根据计划申报主体提供的土地使用权出让合同、用地批复、土地使用权出让合同、用地批复、房地产证、旧屋村范围图、建设工程规划许可证、测绘报告、身份证明房地产证、旧屋村范围图、建设工程规划许可证、测绘报告、身份证明等等材料，对城市更新单元范围内土地的性质、权属、功能、面积等进行核查，在20个工作日内将核查结果函复计划申报主体；并对地上建筑物的性质、面积等信息进行核查和汇总。城市更新单元内土地和建筑物需完善手续土地和建筑物需完善手续的，应当尽快按照相关程序加以完善。深圳市城市更新办法实施细则(深府20121号文)注意要点：注意要点：前期阶段前期阶段规划编制及审批规划编制及审批2.3 城市更新单元计划经市政府批准后，在城市更新单元规划编制之前在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向市规划国土主管部门市规划国土主管部门申请对城市更新单元范围内的土地、建筑物信息进行核查、汇总土地、建筑物信息进行核查、汇总，并提交下列资料：（一）土地、建筑物信息核查申请表；（二）申请人身份证明；（三）土地权属证明材料；（四）建筑物权属证明材料；（五）未取得房地产权利证书的，提交建筑物现状测绘报告或者规划验收证明文件；（六）土地信息一览表、建筑物信息一览表及相关图示；（七）土地征（转）情况证明材料等其他必要资料。深圳市城市更新历史用地处置暂行规定注意要点：注意要点：根据土地、建筑物信息核查结果复函，对于拟实施拆除重建范围内未未签订征（转）地协议或者已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未作签订征（转）地协议或者已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未作补偿，用地行为发生在补偿，用地行为发生在20072007年年6 6月月3030日之前，用地手续不完善的建成区日之前，用地手续不完善的建成区，可以由原农村集体经济组织继受单位（以下简称“继受单位”）申请进申请进行历史用地处置行历史用地处置。经市规划国土主管部门核查，属于已签订征（转）地协议且土地及建筑物均已按协议进行部分补偿但补偿未完成部分补偿但补偿未完成的用地，不得申请不得申请按照本规定进行历史用地处置历史用地处置，应当按照其他相关规定进行处理。深圳市城市更新历史用地处置暂行规定注意要点：注意要点：根据土地、建筑物信息核查结果复函，对于用地行为发生在20072007年年6 6月月3030日之前日之前的未征未转用地（建成区），未征未转用地（建成区），应向规土坪山管理局申请历史用地处置。3.申请历史用地处置申请历史用地处置前期阶段前期阶段规划编制及审批规划编制及审批2.3 历史用地处置申请须经继受单位股东代表大会审议且获2/32/3以上（含以上（含2/32/3）表决同意）表决同意，但继受单位章程对表决通过率有更高要求的，从其规定。继受单位应当提交下列历史用地处置申请资料：（一）历史用地处置申请及承诺书；（二）土地、建筑物信息核查结果的复函；（三）继受单位股东代表大会决议；（四）所在街道办事处出具的协助核查历史用地行为发生时间的意见；（五）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他材料。深圳市城市更新历史用地处置暂行规定注意要点：注意要点：根据项目定位，委托专业规划设计单位编制城市更新专项规划。新区组织申报的更新计划纳入城市更新年度计划的，由新区城市更新主管部门新区城市更新主管部门组织原计划申报单位拟订城市更新单元规划草案。根据法定图则的规划指引、片区发展趋势及市场需求，合理确定项目开发的定位。前期阶段前期阶段规划编制及审批规划编制及审批2.3 查询拟改造区域所在的法定图则法定图则、土地利用总体规划土地利用总体规划等相关规划情况，更新单元规划的编制应以法定图则、土地利用总体规划等规划为依据。4.规划编制依据规划编制依据5.项目策划定位项目策划定位6.编制规划方案编制规划方案前期阶段前期阶段规划编制及审批规划编制及审批2.3 根据拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）（深规土(2010)59号）有关要求，开发单位将已编制的规划方案上报新区城建局新区城建局，由城建局组织向规划国土管理局申报更新单元规划。7.规划上报审批规划上报审批不不涉涉及及法法定定图则修改图则修改城建局组城建局组织申报织申报 规土委管理局审查后可直接批准涉涉及及法法定定图图则修改则修改规土管理局提出初审意见，转市更新办主办市更新办征求相关部门意见，形成审定的规划草案，报请市规划国土委技术委员会审议市规土委技术委员会审议通过后由新区城建局组织公示（15个自然日）市规土委将审定的规划草案和公示处理意见报请市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审议审议通过后由市规土委在10个工作日之内向申报单位核发规划批复城城市市更更新新单单元元规规划划获获建建环环委委批批准准后后视视为为已已完完成成法法定定图图则则的的修修改改（或或制制定定）程序。程序。2.4 前期阶段前期阶段拆迁前期工作拆迁前期工作前期阶段前期阶段拆迁前期工作拆迁前期工作2.4 房屋征收实施单位不得以营利为目的不得以营利为目的。建设单位和以营利为目的的房地产开发公司、物业管理公司等法人和其他组织，均不得接受委托成为房屋征收实施单位，也不得与房屋征收实施单位存在投（出）资、被投（出）资的关系。1.征收实施单位征收实施单位 对改造范围内的业主进行调查，调查主要内容包括人口、收入、拆迁补偿方式等方面。2.业主调查业主调查前期阶段前期阶段拆迁前期工作拆迁前期工作2.4 房屋征收补偿方案应当包括以下内容：房屋征收范围、补偿内容、补偿方式、补偿标准、项目补偿费用概算；作为产权调换的安置房的区位、数量、安置房调换标准、套型面积和结算基本价格、过渡方式、临时安置用房标准等；拟定的签约期限和提前搬迁奖励期限；奖励与补助标准；房屋征收补偿费用账户；其他应当纳入补偿方案的内容。3.制定拆迁补偿方案制定拆迁补偿方案 辖区政府组织对拆迁补偿方案进行公示（不少于30日）经房屋所有权人房屋所有权人1/21/2以上以上同意，可要求组织召开听证会。计算房屋所有权人数时，房屋共同共有或者按份共有的全体共有人按一个所有权人计算。深圳市房屋征收与补偿实施办法(2013)深圳市人民政府令第248号审查部门：审查部门：包括被征收房屋（含国有土地使用权）、构筑物、其他附着物和搬迁费、临时安置费、征收经营性房屋所造成停产停业补偿费、被征收房屋室内自行装修装饰费以及产权调换安置房的评估等。此外还包括房屋征收社会稳定风险评估报告社会稳定风险评估报告，应当作出房屋征收风险等级评价，并提出可实施、暂缓实施或者不可实施的建议，评估机构应从房屋征收评估机构预选库房屋征收评估机构预选库选取。对房屋产权进行确认。前期阶段前期阶段拆迁前期工作拆迁前期工作2.4 对拆迁范围内的建筑物基本信息进行查丈，其信息包括建筑物数量、面积、用途、涉及业主的户数等。4.建筑物查账建筑物查账5.房屋产权确认房屋产权确认6.拆迁评估报告拆迁评估报告 根据拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）（深规土(2010)59号），向新区管委会申请改造实施主体核准改造实施主体核准文件文件；改造主体持更新单元规划批复、改造实施主体核准文件及其他有关资料向规土委管理局申请办理房屋拆迁许可证房屋拆迁许可证。改造实施主体与全部业主签订拆迁合同（或拆迁补偿协议）。前期阶段前期阶段拆迁前期工作拆迁前期工作2.4 由房屋征收实施单位（社区）主导进行谈判。7.拆迁谈判拆迁谈判8.签订拆迁合同签订拆迁合同9.改造实施主体核准及房屋拆迁许可改造实施主体核准及房屋拆迁许可 单一主体可直接向规土委管理局规土委管理局申报，规土委管理局直接核准并予公示（15个自然日），公示结束后管理局核发改造实施主体核准文件改造实施主体核准文件。多个主体通过签订拆迁协议或作价入股形成单一主体，向新区管委新区管委会会提出申请，新区管委会核准并予公示（15个自然日），公示结束后，新区管委会核发改造实施主体核准文件改造实施主体核准文件并抄送市规划国土委管理局；该单一主体持更新单元规划批复、改造实施主体核准文件及其他有关资料向规土委管理局规土委管理局申请办理房屋拆迁许可证房屋拆迁许可证。拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）(深规土（2010）59号)注意要点：注意要点：前期阶段前期阶段拆迁前期工作拆迁前期工作2.42.5 实施阶段实施阶段实施拆迁及土地移交实施拆迁及土地移交 建筑物拆除完成后，改造实施主体持相关材料向办事处办事处申请办理征转移交手续，办事处向新区申请，获转地批复后，改造主体持转地批复向规划国土部门规划国土部门申请办理土地入库手续。改造实施主体对改造范围内的建筑物进行拆除。实施阶段实施阶段实施拆迁及土地移交实施拆迁及土地移交2.5 改造实施主体在取得房屋拆迁许可证后，凭与权利主体签订的有效拆迁安置协议（拆迁合同或拆迁补偿协议）有效拆迁安置协议（拆迁合同或拆迁补偿协议）及有关资料向市房地产登记主管部门市房地产登记主管部门申请办理房地产证注销（灭失）。1.产权注销（灭失）产权注销（灭失）2.建筑物清除建筑物清除3.土地征转移交土地征转移交4.用地面积确认用地面积确认 改造实施主体持更新单元规划批复、改造实施主体核准文件及其他有关资料向市规划国土委管理局市规划国土委管理局申请建设用地报备，由城市更新科主办。实施阶段实施阶段实施拆迁及土地移交实施拆迁及土地移交2.5 改造实施主体与新区管委会新区管委会签订改造监管协议，约定公共设施用地移交、回迁安置、保障性住房建设等义务，并附加在土地使用权出让合同中。5.改造监管协议改造监管协议6.申请建设用地报备申请建设用地报备 改造实施主体持更新单元规划批复、改造实施主体核准文件等相关材料向市规划国土委管理局市规划国土委管理局申请办理建设用地方案图和建设用地规划许可证，由城市更新科主办。7.建设用地方案图和建设用地规划许可证建设用地方案图和建设用地规划许可证 改造实施主体持项目建设用地方案图、建设用地规划许可证、宗地图向市规划国土委管理局向市规划国土委管理局申请签订土地使用权出让合同，由土地资产科主办，城市更新科协办。实施阶段实施阶段实施拆迁及土地移交实施拆迁及土地移交2.5 改造实施主体在取得项目建设用地方案图和建设用地规划许可证后，向市规划国土委管理局市规划国土委管理局申请制作宗地图，由地籍信息科（或地籍与房地产管理科）主办。8.申请制作宗地图申请制作宗地图9.申请签订土地使用权出让合同申请签订土地使用权出让合同 参照新建建筑工程报建程序及流程。10.办理三证办理三证4社区实践相关问题社区实践相关问题4.1 更新中的五类用地及其作用？4.2 原农村非农指标及其作用？4.3 城市更新能否纳入政府征收范围？4.4 城市更新立项后有没有时限要求？4.5 社区在城市更新中的任务和角色？4.6 开发单位的社会责任？4.7 各级政府部门的审批事权划分？更新中的五类用地及其作用更新中的五类用地及其作用4.1 更新单元内土地权属手续完善的五类用地总面积，更新单元内土地权属手续完善的五类用地总面积，应不小于单元内建设用地面积。应不小于单元内建设用地面积。-五类用地不到五类用地不到70%将无法列入单元计划将无法列入单元计划 -五类用地不足将无法办理土地出让五类用地不足将无法办理土地出让 -建设用地建设用地=五类用地五类用地*85%+非五类用地非五类用地*68%1、国有已出让用地；2、非农建设用地；3、征地返还用地；4、旧屋村；5、农村城市化历史遗留违法建筑已处理用地。原农村非农指标及其作用原农村非农指标及其作用4.2指标用地（划定非农用地）指标用地（划定非农用地）征地返还用地征地返还用地p 93年283号文深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法p 2004年102号文深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法划定的非农建设用地（按人口划定的非农建设用地（按人口户数划定的户数划定的工商、公共设施、工商、公共设施、居住用地居住用地）政府征收原农村集体土地非农建设用地非农建设用地分为两大类政策政策p 2006年关于规范合作建房审批业务的通知（深国房2006753号）p 2011年深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定（深府2011198号）对象对象p 非农建设用地中的工商用地和征地返还地空地地价优惠空地地价优惠p 工业10%基准地价p 居住商业R3.2 10%基准地价 R:3.24.5 30%基准地价 R4.5 100%基准地价。原农村非农指标及其作用原农村非农指标及其作用4.2原农村非农指标及其作用原农村非农指标及其作用4.2新建容积率2.5，免缴地价2.5 容积率4.5，基准地价20%补缴容积率4.5，基准地价全缴非农建设用地属于五类用地非农建设用地属于五类用地更新地价优惠更新地价优惠XX工业区拆除重建范围图拆迁范围4090040900平方米出让建设用地范围2830028300平方米新建商业、住宅容积率4.24.2XX工业区拆除重建应补地价基准地价按商住混合1200元/平方米，市场评估地价4500元/平方米：一、按城中村用地计算，应缴地价为 28300X(4.2-2.5)X1200X201154（万）二、按公告基准地价收取，应缴地价为 28300X4.2X1200 14263（万）三、按市场评估地价收取，应缴地价为 28300X4.2X4500 53487（万）原农村非农指标及其作用原农村非农指标及其作用4.2社区在城市更新社区在城市更新项目中应项目中应统筹安统筹安排非农指标排非农指标六和商业广六和商业广场场横岭塘片区横岭塘片区宝山片区宝山片区珠洋坑片区珠洋坑片区洋母帐片区洋母帐片区洋母帐西片区洋母帐西片区世界厂片区世界厂片区澳子头片区澳子头片区城市更新与公共利益城市更新与公共利益4.3 基础设施落后地段旧城区改造符合公共利益（国有房屋征收条例第八条）基础设施严重不足是指落实独立占地3000平方米以上公共设施的项目（细则第三十一条）更新单元划定条件之一为落实独立占地3000平方米以上公共设施（细则第十二条）城市更新符合公共利益的范畴，可以纳入征收范围。城市更新中的时限要求城市更新中的时限要求4.4城市更新单元纳入计划一年内一年内须完成土地建筑物信息核查、单元规划报批，逾期主管部门可调出计划调出计划；城市更新单元规划批准两年内两年内，项目首期未完成实施主体确认的，主管部门可调出计划调出计划；城市更新单元规划批准两年后两年后未完成搬迁补偿，符合征收规定的，可以优先纳入征收范围纳入征收范围。社区在城市更新中的任务和角色社区在城市更新中的任务和角色4.5一、应在政策框架下以法定程序申报更新项目一、应在政策框架下以法定程序申报更新项目 城市更新项目是在公平、公正、公开的原则下开展工作，社区及村民的利益受到法律法规的保护，前提是有关更新项目的申报和审批必须依据相关政策开展工作，避免通过非法程序或方式进行城市更新项目的申报和审批。二、应妥善组织拆迁工作，避免社会风险二、应妥善组织拆迁工作，避免社会风险 城市更新中的房屋拆迁是最容易出现利益纠纷的环节，深圳市房屋征收与补偿实施办法中明确规定，房屋所有权人总数房屋所有权人总数1/21/2以上以上认为征收补偿方案不符合条例、实施办法规定的，可申请辖区政府召开听证会辖区政府召开听证会。为保证拆迁工作的顺利进行，社区在拆迁过程中应主动承担组织拆迁的主动承担组织拆迁的工作工作，如成立领导小组及时对村民进行解释，化解纠纷，维护拆迁秩序，避免出现工作程序上的反复和拖延。社区在城市更新中的任务和角色社区在城市更新中的任务和角色4.5三、应统筹安排社区非农指标三、应统筹安排社区非农指标 社区的非农指标是有限的，须在空间和时间上统筹安排，避免先实施的项目占用过多非农指标，导致后续发展无力。四、应充分考虑更新后社区转型的经营和管理四、应充分考虑更新后社区转型的经营和管理 城市更新项目不仅是空间上对社区进行改造，更重要的是通过更新，使社区由原农村集体经济向股份合作经济转型，转型后社区经济发展模式发生变化，需要以现代企业管理的理念来经营社区股份公司。因此，社区在城市更新项目中，应提前考虑社区未来发展的路径，为股份公司的可持续发展做好充分准备。开发单位应履行的社会责任开发单位应履行的社会责任4.6二、开发单位应配套建设公共设施满足公共利益二、开发单位应配套建设公共设施满足公共利益 更新办法中要求开发单位须无偿贡献不少于15%的用地作为市政道路、广场、绿地、学校等公共设施，用以满足周边片区对较大型公共配套设施的需求；同时还应配套建设非独立占地的幼儿园、治安岗、老年活动中心、居委会、公交首末站等设施，用以满足本小区的配套需求。一、开发单位应满足村民的拆迁安置需求一、开发单位应满足村民的拆迁安置需求 开发单位应严格按照相关政策的要求，对拆迁户进行补偿，并选择项目一期进行安置房建设，保证村民的回迁安置顺利进行；此外，开发单位应对村民搬迁及临时住宿、置业损失等进行补助，并应按照相关政策要求进行赔偿，不得随意降低赔偿标准。各级政府部门审批事权的划分各级政府部门审批事权的划分4.7街道办事处街道办事处新区管委会新区管委会市规划国土委市规划国土委p 老屋村初步认定p 非法建成区初步认定p 更新计划公示p 专项规划公示p 拆迁信息公示p 土地移交手续p 参与计划申报预审p 计划申报及审查p 专项规划申报p 改造实施主体核准p 改造监管协议p 计划审批p 专项规划审批p 房屋拆迁许可p 国有土地入库p 建设用地报备p 建设用地规划许可p 制作宗地图p 签订土地使用权出让合同Thanks!