某房地产开发项目管理及财务报表分析(64页PPT).ppt

序号项 目合 计 1 23 N 1现金流入11121314151617销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出 全部投资财务全部投资财务(ciw)(ciw)现金流量表现金流量表表表1 1 单位：万元单位：万元第一页，共六十四页。21222324252627开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税 3净现金流量 4累计净现金流量计算指标：1、财务内部收益率（%）：2、财务净现值（ic=%）：3、投资回收期（年）：4、基准收益率（%）：全部投资财务全部投资财务(ciw)(ciw)现金流量表现金流量表续表续表1 1 单位：万元单位：万元第二页，共六十四页。序号 项 目合计 1 23 N 1现金流入11121314151617销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出 资本金现金流量表资本金现金流量表表表2 2 单位单位(dnwi)(dnwi)：万元：万元第三页，共六十四页。212223242526272829资本金经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付 3净现金流量 4累计净现金流量计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）：2、财务净现值（ic=%）资本金现金流量表资本金现金流量表续表续表2 2 单位单位(dnwi)(dnwi)：万元：万元第四页，共六十四页。序号项 目合计 1 2 3 N 1现金流入1.12.2（1）（2）（3）（4）应得利润资产清理分配回收固定资产余值回收经营资金净转售收入其他收入 2现金流出2122开发建设投资出资额经营资金出资额 3净现金流量 4累计净现金流量 投资投资(tu z)(tu z)各方现金流量表各方现金流量表表表3 3 单位：万元单位：万元第五页，共六十四页。序号 项 目合计 1 23 N 1资金来源111213141516171819销售收入出租收入自营收入资本金长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金运用 现金来源现金来源(liyun)(liyun)与运用表与运用表表表4 4 单位：万元单位：万元第六页，共六十四页。212223242526272829210开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付 3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金 现金来源现金来源(liyun)(liyun)与运用表与运用表续表续表4 4 单位：万元单位：万元第七页，共六十四页。序 号项 目 合 计 1 2 3 N 1资金来源 11 12 13 14销售收入资本金长期借款短期借款 2资金运用 21 22 23 24 25 26 27开发建设投资经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付 3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金 出售出售(chshu)(chshu)项目资金来源与运用表项目资金来源与运用表表表5 5 单位：万元单位：万元第八页，共六十四页。序号项 目 合计 1 2 3 N 1资金来源 11 12 13 14 15 16 17 18 19出租收入（或自营收入）资本金折旧费摊销费长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入 2资金运用 出租与自营项目资金来源与运用出租与自营项目资金来源与运用(ynyng)(ynyng)表表表表6 6 单位：万元单位：万元第九页，共六十四页。21 22 23 24 25 26 27 28 29 210开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付 3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金 出租出租(chz)(chz)与自营项目资金来源与运用表与自营项目资金来源与运用表续表续表6 6 单位：万元单位：万元第十页，共六十四页。序号 项 目合 计 1 23 N 1经营收入111213销售收入出租收入自营收入2经营成本2122商品房经营成本出租房经营成本 3运营费用 4修理费用损益表损益表表表7 7 单位单位(dnwi)(dnwi)：万元：万元第十一页，共六十四页。5经营税金及附加 6土地增值税 7利润总额 8所得税 9税后利润919293盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）损益表损益表续表续表7 7 单位单位(dnwi)(dnwi)：万元：万元第十二页，共六十四页。序号项 目合 计 1 23 N 1销售收入2总成本费用 3经营税金及附加 4土地增值税 5利润总额 6所得税 7税后利润717273盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）出售出售(chshu)(chshu)型房地产项目的损益表型房地产项目的损益表表表8 8 单位：万元单位：万元第十三页，共六十四页。序号项 目合 计 1 23 N 1出租收入2经营成本 3经营税金及附加 4利润总额 5所得税 6税后利润616263盈余公积金应付利润未分配利润出租出租(chz)(chz)型房地产项目的损益表型房地产项目的损益表表表9 9 单位：万元单位：万元第十四页，共六十四页。分析内容基本报表静态指标动态指标盈利能力分析现金流量表（全部投资）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期现金流量表（自有资金）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期利润表投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率清偿能力分析借款还本付息表资金来源与运用表资产负债表借款偿还期还本付息比率资产负债率流动比率速动比率资金平衡能力分析资金来源与运用表其他价值指标、实物指标或比率指标 附附 表：表：财务财务(ciw)(ciw)分析指标与基本报表的关系分析指标与基本报表的关系 第十五页，共六十四页。一、规划方案及主要技术经济指标一、规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，12层为商业用途，34层以配套公建为主，包括社会文化(wnhu)活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。本项目主要经济技术指标参见表1-1与1-2。某房地产开发项目某房地产开发项目(xingm)(xingm)财务评价示财务评价示例例第十六页，共六十四页。项 目单 位 数 量 项 目 单 位数 量占地总面积 11 417 居住人数 人1 064总建筑面积 52 426（地上）平均每户建筑面积 122居住面积 36 898平均每户居住人数 人 3.5公建面积 4 280人均居住用地 34.68绿化用地 2 854道路面积 4 681居住户数户 304车库面积 7 200 表表1-1 1-1 项目项目(xingm)(xingm)主要技术经济指标主要技术经济指标(一一)第十七页，共六十四页。层 数 功 能所占面积()总面积()裙 楼 4商 铺 11 248 15 528 公建面积 4 280 塔 楼19(2个)住 宅 1 942(每层)36 898地上总建筑面积 52 426 地下室 2 停车库 7 200 7 764 设备面积 300 人防面积 264 表表1-2 1-2 项目主要项目主要(zhyo)(zhyo)技术经济指标技术经济指标(二二)第十八页，共六十四页。二、项目开发建设及经营的组织与实施计划二、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1有关(yugun)工程计划的说明 项目总工期为36个月（从2001年3月至2004年3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。2项目实施进度计划 项目实施进度计划如表1-3所示。某房地产开发某房地产开发(kif)(kif)项目财务评价示例项目财务评价示例第十九页，共六十四页。序号 项目名称工程量持续时间(月)进度安排（按双月计）2001 2002 2003 200446810122468101224681012241征地拆迁 62前期工程3基础工程 64主体结构工程 75设备安装工程 66室内外装修工程 77红线内外工程 38公建配套工程 39竣工验收 210销售 27 表表1-3 1-3 项目项目(xingm)(xingm)实施进度计划表实施进度计划表第二十页，共六十四页。三、项目各种财务数据的估算三、项目各种财务数据的估算1投资(tu z)与成本费用估算 1）土地出让地价款。包括两部分：（1）土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为6 131万元。（2）拆迁补偿安置费。根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为9 060万元。上述两项合计：15 191万元。第二十一页，共六十四页。（2）前期工程费。本项目前期工程费估算参见表1-4。（3）建安工程费。参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到(d do)该项目的建安工程费估算结果。参见表1-5。（4）基础设施费。其估算过程参见表1-6。（5）开发期税费。其估算过程参见表1-7。（6）不可预见费。取以上（1）（4）项之和的3%。则不可预见费为：（15 191+894.48+11 013+660.51）3%=832.77（万元）开发成本小计：30 966.4万元某房地产开发项目财务评价某房地产开发项目财务评价(pngji)(pngji)示示例例第二十二页，共六十四页。序 号项 目计 算 依 据 金 额 1规划设计费建安工程费3%33039 2可行性研究费建安工程费1.5%16520 3水文、地质、勘探费建安工程费0.5%5506 4通水、通电、通路费建安工程费2.5%27533 5场地平整费 60元/6850 总 计 89448表表1-4 1-4 前期工程费估算前期工程费估算(sun)(sun)表表 单位：万元单位：万元第二十三页，共六十四页。序号项 目建筑面积土 建装 饰 设 备金额合计单 价金 额单 价金额单价金额1塔楼36 8981 4835 472161.35595351.721 2987 3652裙楼 15 528其中商铺：11 2481 4832 303514.72799351.725463 6481 4831 668514.72579351.723962 643合计11 013表表1-5 1-5 建安工程费估算建安工程费估算(sun)(sun)表表 单位：万元单位：万元第二十四页，共六十四页。序号项 目单 价计价数量合 计 1供电工程 65万元/公顷 52426公顷 340 2供水工程 15万元/公顷52426公顷 7864 3道路工程4213万元/公顷 04681公顷 1972 4绿化工程54万元/公顷03501公顷 189 5其他工程占建安工程费的2%11 013万元 22026 合 计 66051表表1-6 1-6 基础设施基础设施(j ch sh sh)(j ch sh sh)费估算表费估算表 单位：万元单位：万元第二十五页，共六十四页。序号 项 目金 额 估算说明（估算依据）1固定资产投资方向调节税 55065 建安工程费5%2分散建设市政公用设施建设费 1 32156 建安工程费12%3建筑工程质量安全监督费 4405 建安工程费4 4供水管网补偿费住宅：22.28商铺：67.49 住宅：0.3吨/人，600元/吨 商铺：0.1吨/人，600元/吨 5供电用电负荷费住宅：58.37商铺：89.98住宅：4kVA/户，480元/kVA商铺：8kVA/百，1 000元/kVA 6其 他 22026 建安工程费的2%合 计 2 37464表表1-7 1-7 开发期税费估算开发期税费估算(sun)(sun)表表 单位：万元单位：万元第二十六页，共六十四页。2开发费用估算 1）管理费用。取以上（1）（4）项之和的3%。则管理费用为：（15 191+894.48+11 013+660.51）3%=832.77（万元）2）销售(xioshu)费用。销售(xioshu)费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售(xioshu)收入的2%；销售(xioshu)代理费，占销售(xioshu)收入的2%；其他销售(xioshu)费用，占销售(xioshu)收入的1%。合计为：2 706.28万元。销售(xioshu)收入详见表1-12。某房地产开发项目某房地产开发项目(xingm)(xingm)财务评价示例财务评价示例第二十七页，共六十四页。3）财务费用。指建设期借款利息。第1 年借款10 000万元，贷款利率为7.11%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下：第1年应计利息：（0+10 0002）7.11%=355.5 第2年应计利息：（10 355.5+02）7.11%=736.28 第3年应计利息：（5 177.75+02）7.11%=368.14 则财务费用为上述合计：1 459.92万元。详见表1-15：贷款还本付息表。开发费用(fi yong)小计：4 998.97万元 总成本费用合计：35 965.72万元。某房地产开发某房地产开发(kif)(kif)项目财务评价示例项目财务评价示例第二十八页，共六十四页。3投资(tu z)与总成本费用估算汇总表。详见表1-8。某房地产开发项目财务某房地产开发项目财务(ciw)(ciw)评价示评价示例例第二十九页，共六十四页。序号项 目金 额估算说明其中:住宅分摊建房成本(元/)商铺分摊建房成本(元/)1 开发成本 30 966.4以下(1)(7)项合计 5 648 7 815 (1)土地费用 15 191 2 769 4 442 (2)前期工程费 894.48 186 186 (3)基础设施建设费 660.51 137 137 (4)建安工程费 11 013 1 996 2 350 (5)开发期税费 2 374.64 444 584 (6)不可预见费 832.77 116 116 2 开发费用 4 998.97以下(1)(3)项合计 789 1 379 (1)管理费用 832.77 116 116 (2)销售费用 2 706.28销售收入5%370 960 (3)财务费用1 459.92 303 3033 合 计 35 965.72 6 437 9 194表表1-8 1-8 投资与总成本费用估算投资与总成本费用估算(sun)(sun)汇总表汇总表 单位：万元单位：万元第三十页，共六十四页。4项目销售收入估算 1）销售价格估算。销售价格的估算采用市场比较法和成本定价法确定。（1）住宅部分 市场比较法定价过程 在市场上收集到与该住宅所在区域、个别因素、交易情况及交易日期均类似或接近的4个比较(bjio)案例A、B、C、D。其中A、B、D项目的交易日期均为2000年11月1日，C项目的交易日期为2000年9月 1日。已知2000年下半年至今，该城市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动率为+0.5%。其他条件见表1-9和表1-10。考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权平均数，确定本项目的住宅价格为：7 458元/。详见表1-9和表1-10。某房地产开发某房地产开发(kif)(kif)项目财务评价示例项目财务评价示例第三十一页，共六十四页。序号项目名 称成交价（元/）交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正交易情况修正比准价格（元/）交通配套环境小计装修 使用率小计 1 A7 9861.02+1+2+3100/106+5+1100/106100/1007 250 2 B8 6601.02 0+5+3100/108+5+2100/107100/1007 644 3 C8 5001.031+1+5+3100/109+7+1100/108100/1007 444 4 D8 2001.02 0+2 0100/102+5+3100/108100/1007 593表表1-9 1-9 本项目住宅本项目住宅(zhzhi)(zhzhi)价格市场比较法系数修正表价格市场比较法系数修正表第三十二页，共六十四页。项 目 名 称 A B C D 合计比准价格（元/）7 250 7 644 7 444 7 593销售状况权重（销售率）82%35%57%86%260%加权的相对价格（元/）5 945 2 675 4 243 6 530 19 393本项目住宅销售价格（元/）7 458表表1-10 1-10 本项目住宅本项目住宅(zhzhi)(zhzhi)价格市场比较法价格市场比较法 销售状况权重系数修正表销售状况权重系数修正表 单位：元单位：元/平方米平方米第三十三页，共六十四页。成本定价法过程 经测算，本项目住宅部分的建房成本为6 437元/（见投资与总成本费用表1-8），成本利润率取10%，则该项目住宅部分的销售(xioshu)单价为：销售单价=建房成本（1+成本利润率）=6 437（1+10%）=7 080（元/）某房地产开发项目财务评价某房地产开发项目财务评价(pngji)(pngji)示例示例第三十四页，共六十四页。（2）商铺部分 市场比较法定价过程 目前该市房地产市场商铺多为租售并举，且以出租为多，因此可比实例资料较少，我们只选取到两个相近项目E、F作比较实例。其中，E项目的交易日期是2000年11月1日，F项目的交易日期是2001年1月1日，其价格变动情况同住宅(zhzhi)相同。但由于二者的销售状况权重难以确定，故最后采用算术平均值确定了本项目的商铺单价为：19 283元/。详见表1-11。某房地产开发项目财务评价某房地产开发项目财务评价(pngji)(pngji)示示例例第三十五页，共六十四页。序号项目名称成交价（元/）交易日期修正 区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交 通繁华程度小计 1广场22 000102+2 +3100/105100/100100/10019 429 2大厦18 000101 0 0100/100100/95100/10019 137表表1-11 1-11 本项目本项目(xingm)(xingm)商铺价格市场比较法系数修正表商铺价格市场比较法系数修正表 单位：元单位：元/平方米平方米第三十六页，共六十四页。成本定价法过程 经测算，本项目(xingm)商铺部分的建房成本为9 194元/（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目(xingm)商铺部分的销售单价为：销售单价=建房成本（1+成本利润率）=9 194（1+10%）=10 113.4（元/）某房地产开发项目财务评价某房地产开发项目财务评价(pngji)(pngji)示例示例第三十七页，共六十四页。（3）车位销售价格的确定(qudng)根据该市该区域目前的情况，车位平均售价为25万元/个30万元/个。（4）建议销售单价 在综合考虑了市场和成本两方面对定价的影响后，分析人员建议该项目各部分的销售单价为：住宅：7 400元/商铺：19 200元/车位：25万元/个某房地产开发项目某房地产开发项目(xingm)(xingm)财务评价示财务评价示例例第三十八页，共六十四页。2）销售(xioshu)收入的估算。本项目可销售(xioshu)数量为：住宅36 898；裙楼中的商铺部分11 248，地下车位209个。详见表1-12。3）销售计划与收款计划的确定。详见表1-13。某房地产开发项目财务评价某房地产开发项目财务评价(pngji)(pngji)示示例例第三十九页，共六十四页。用 途可 售 数 量 建议销售单价销 售 收 入住 宅 36 898 7 400元/27 304.52 商 铺 11 248 19 200元/21 596.16 车 位 209个 250 000元 5 225 合 计 54 125.68表表1-12 1-12 销售销售(xioshu)(xioshu)总收入预测表总收入预测表 单位：万元单位：万元第四十页，共六十四页。销 售 计 划各 年 度 收 款 情 况合 计年 份销售比例销售数量第1年第2年第3年 第1年 第2年住宅：60%22 152.31（）16 392.7132 475.41商铺：60%6 748.8（）12 957.70车位：60%125（个）3 125 第3年住宅：40%14 745.6910 911.8121 650.27商铺：40%4 499.28 638.46车位：40%84 2 100 合 计 100%100%32 475.4121 650.2754 125.68表表1-13 1-13 销售收入分期按比例销售收入分期按比例(bl)(bl)预测预测 单位：万元单位：万元第四十一页，共六十四页。5税金估算 1）销售税金与附加(fji)估算。详见表1-14。2）土地增值税估算。详见表1-15。某房地产开发项目财务某房地产开发项目财务(ciw)(ciw)评价示例评价示例第四十二页，共六十四页。序 号类 别 计算依据 计 算 期 1 2 3 1 营业税销售收入5%1 623.771 082.51 2 城市维护建设税营业税7%113.6675.78 3教育费附加营业税3%48.71 32.48 4 教育专项基金营业税4%64.95 43.30 5 防洪工程维护费销售收入1.8%58.46 38.97 6 印花税销售收入0.05%16.24 10.83 7 交易管理费销售收入0.5%162.38 108.25合 计销售收入6.43%2 088.171 392.11表表1-14 1-14 销售税金及附加销售税金及附加(fji)(fji)估算表估算表 单位：万元单位：万元第四十三页，共六十四页。序 号 项 目 计 算 依 据计算过程 1 销售收入 54 125.68 2 扣除项目金额 以下4项之和 45 638.93 21 22 23 24 开发成本 开发费用 销售税金及附加 其他扣除项目 取(2.1)项的20%30 966.4 4 998.97 3 480.28 6 193.28 3 增值额 (1)-(2)8 486.75 4 增值率 (3)/(2)18.6%5 增值税率 (4)50%取30%6 土地增值税(3)(5)(2)(6)2 546.03表表1-15 1-15 土地增值税估算土地增值税估算(sun)(sun)表表 单位：万元单位：万元第四十四页，共六十四页。6投资计划与资金筹措 本项目开发投资总计需35 965.72万元。其资金来源有三个渠道，一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分(b fen)。本项目开发商投入资本金13 000万元作为启动资金，其中第1年投入约44.11%，第2年投入约33.53%，第3年投入约22.36%；从银行贷款10 000万元，全部于第1年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。详见投资计划与资金筹措表1-16。某房地产开发某房地产开发(kif)(kif)项目财务评价示例项目财务评价示例第四十五页，共六十四页。序 号 项目名称合 计 计 算 期 第1年 第2年 第3年 1建设投资35 965.7215 734.73 8 422.4611 808.53 2资金筹措35 965.72 2.1自有资金13 0005 734.734 359.16 2 906.11 2.2借贷资金10 00010 000 0 0 2.3预售收入再投入12 965.72 0 4 063.3 8 902.42表表1-16 1-16 投资计划投资计划(jhu)(jhu)与资金筹措表与资金筹措表 单位：万元单位：万元第四十六页，共六十四页。7借款还本付息估算 长期借款10 000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清(hi qn)，贷款利率7.11。详见表1-17。某房地产开发项目财务评价某房地产开发项目财务评价(pngji)(pngji)示例示例第四十七页，共六十四页。序号项目名称合 计 计 算 期第1年 第2年第3年1借款还本付息1.1年初借款累计 010 355.55 177.751.2本年借款10 00010 000 0 01.3本年应计利息1 459.92 355.5736.28 368.141.4年底还本付息11 459.92 05 914.035 545.891.5年末借款累计10 355.55 177.75 0 2借款还本付息的资金来源2.1投资回收11 459.92 05 914.035 545.89表表1-17 1-17 借款借款(ji kun)(ji kun)还本付息估算表还本付息估算表 单位：万元单位：万元第四十八页，共六十四页。四、项目财务评价四、项目财务评价 1现金流量表与动态盈利分析 1）全部投资现金流量表（ic9%）。详见表1-18。评价指标(zhbio)：（1）税前全部投资净现值NPV9 695.16万元（2）税后全部投资净现值NPV6 431.69万元（3）税前全部投资内部收益率FIRR66.2%（4）税后全部投资内部收益率FIRR47.82%某房地产开发项目财务评价某房地产开发项目财务评价(pngji)(pngji)示示例例第四十九页，共六十四页。序号项 目 名 称 计 算 期 1 2 3 1 现金流入 032 475.4121 650.27 1.1销售收入 032 475.4121 650.27 2现金流出 15 734.7313 526.6815 280.74 2.1建设投资 15 734.737 508.4311 262.64 2.2销售税金及附加 02 088.171 392.11 2.3土地增值税 01 527.621 018.41 2.4所得税 02 402.461 607.58 3净现金流量（1）（2）-15 734.73 18 948.736 369.53 4折现净现金流量-14 435.5315 948.774 918.45 5税前净现金流量（3）+（2.4）-15 734.7321 351.237 977.11 6税前折现净现金流量-14 435.5317 970.906 159.79表表1-18 1-18 现金流量表（全部现金流量表（全部(qunb)(qunb)投资）投资）单位：万元单位：万元第五十页，共六十四页。2）资本金现金流量表（ic=9%）。详见表1-19。评价指标(zhbio)：（1）资本金税后内部收益率=113.62%（2）资本金税后净现值5 154.98万元某房地产开发项目某房地产开发项目(xingm)(xingm)财务评价示财务评价示例例第五十一页，共六十四页。序号 项 目 名 称 计 算 期 1 2 3 1现金流入 0 32 475.41 21 650.27 11销售收入 0 32 475.41 21 650.27 2现金流出 5 734.73 20 354.74 21 372.52 21资本金 5 734.73 4 359.16 2 906.11 22预售收入再投入 0 4 063.3 8 902.42 23贷款本息偿还 0 5 914.03 5 545.89 24销售税金及附加 0 2 088.17 1 392.11 25土地增值税 0 1 527.62 1 018.41 26所得税 0 2 402.46 1 607.58 3税后净现金流量（1）-（2）-5 734.73 12 120.67 277.75 4折现净现金流量-5 261.22 10 201.73 214.47表表1-19 1-19 现金流量表（资本金）现金流量表（资本金）单位单位(dnwi)(dnwi)：万元：万元第五十二页，共六十四页。3）动态盈利分析（1）净现值 开发项目在整个经济(jngj)寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期（即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%，即9%作为基准折现率。净现值评价标准的临界值是零。经上面计算，本项目税前、税后全部投资的分别为9 695.16万元和6 431.69万元，均大于0，资本金的税后净现值为5 154.98万元，也大于0。这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。某房地产开发某房地产开发(kif)(kif)项目财务评价示例项目财务评价示例第五十三页，共六十四页。（2）内部收益率。内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。内部收益率是项目折现率的临界值。本项目属于独立方案(fng n)的评价与分析，经上面计算，税前、税后全部投资的FIRR分别为66.2%、47.82%；资本金的税后FIRR为113.62%，均大于同期贷款利率7.11%和基准收益率9%(ic)，说明项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。某房地产开发某房地产开发(kif)(kif)项目财务评价示例项目财务评价示例第五十四页，共六十四页。2损益表与静态盈利(yn l)指标 1）损益表。详见表1-20。某房地产开发项目财务某房地产开发项目财务(ciw)(ciw)评价示例评价示例第五十五页，共六十四页。序号 项目名称 计算依据 计 算 期合 计 1 2 3 1销售收入 0 32 475.4121 650.2754 125.68 2总成本费用 0 21 579.4314 368.2935 965.72 3销售税金及附加 0 2 088.171 392.113 480.28 4土地增值税 0 1 527.621 018.412 546.03 5 利润总额（1-2-3-4）0 7 280.194 871.4612 151.65 6所得税（5）33%0 2 402.461 607.584 010.04 7税后利润（5）-（6）0 4 877.733 263.888 141.61 8盈余公积金（7）10%0 487.77 326.39 814.16 9可分配利润（7）-（8）0 4 389.962 937.497 327.45表表1-20 1-20 损益表损益表 单位单位(dnwi)(dnwi)：万元：万元第五十六页，共六十四页。2）评价指标：（1）全部(qunb)投资的投资利润率利润总额/总投资额100%=（12 151.65/35 965.72）100%=33.79%（2）全部投资的投资利税率利税总额/总投资额100%=（12 151.65+3 480.28+2 546.03）/35 965.72100%=50.54%（3）资本金投资利润率利润总额/资本金100%=（12 151.65/13 000）100%=93.47%（4）资本金净利润率税后利润/资本金100%=8 141.61/13 000100%=62.63%某房地产开发项目某房地产开发项目(xingm)(xingm)财务评价示财务评价示例例第五十七页，共六十四页。3）静态盈利分析 本项目以上4个指标(zhbio)与房地产行业内项目相比应该是比较好的，故项目可以考虑接受。某房地产开发项目某房地产开发项目(xingm)(xingm)财务评价示财务评价示例例第五十八页，共六十四页。3资金来源与运用(ynyng)表 1）资金来源与运用表。详见表1-21。2）资金平衡能力分析 根据表1-21，本项目每年累计盈余资金均大于或等于零，故从资金平衡角度分析，该项目是可行的。某房地产开发项目财务评价某房地产开发项目财务评价(pngji)(pngji)示示例例第五十九页，共六十四页。序 号 项 目 名 称 计 算 期 1 2 3 1资金来源 15 734.73 36 834.57 24 556.38 1.1销售收入 0 32 475.41 21 650.27 1.2资本金 5 734.73 4 359.16 2 906.11 1.3银行借款 10 000 0 0 2资金的运用 15 734.73 20 354.74 21 372.52 2.1建设投资 15 734.73 8 422.46 11 808.53 2.2借款还本付息 0 5 914.03 5 545.89 2.3销售税金及附加 0 2 088.17 1 392.11 2.4土地增值税 0 1 527.62 1 018.41 2.5所得税 0 2 402.46 1 607.58 3盈余资金(1)-(2)0 16 479.83 3 183.86 4累计盈余资金 0 16 479.83 19 663.69表表1-21 1-21 资金来源与运用资金来源与运用(ynyng)(ynyng)表表 单位：万元单位：万元第六十页，共六十四页。五、项目财务分析五、项目财务分析(fnx)(fnx)指标汇总指标汇总 详见表1-22 表表1-22 1-22 项目财务分析指标汇总表项目财务分析指标汇总表 类别项目 静 态 指 标 动 态 指 标投资利润率投资利税率税 前税 后税 前税 后全部投资 3379%5054%9 695166 43169662%4782%自有资金 9347%5 15498 11362%某房地产开发项目财务评价某房地产开发项目财务评价(pngji)(pngji)示示例例第六十一页，共六十四页。六、结论六、结论 从项目的财务分析来看，项目税前、税后全部(qunb)投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零，内部收益率均大于基准收益率和贷款利率，且每年累计盈余资金大于零，故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目都是可行的。某房地产开发项目财务某房地产开发项目财务(ciw)(ciw)评价示例评价示例第六十二页，共六十四页。1、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。2022/11/72022/11/7Monday,November 7,20222、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。2022/11/72022/11/72022/11/711/7/2022 6:35:24 AM3、越是没有(mi yu)本领的就越加自命不凡。2022/11/72022/11/72022/11/7Nov-2207-Nov-224、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。2022/11/72022/11/72022/11/7Monday,November 7,20225、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。2022/11/72022/11/72022/11/72022/11/711/7/20226、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。07 十一月 20222022/11/72022/11/72022/11/77、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。十一月 222022/11/72022/11/72022/11/711/7/20228、业余生活要有意义，不要越轨。2022/11/72022/11/707 November 20229、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2022/11/72022/11/72022/11/72022/11/710、你要做多大的事情，就该承受多大的压力。11/7/2022 6:35:24 AM2022/11/707-11月-2211、自己要先看得起自己，别人才会看得起你。11/7/2022 6:35 AM11/7/2022 6:35 AM2022/11/72022/11/712、这一秒不放弃，下一秒就会有希望。07-Nov-2207 November 20222022/11/713、无论才能知识多么卓著，如果缺乏热情，则无异纸上画饼充饥，无补于事。Monday,November 7,202207-Nov-222022/11/714、我只是自己不放过自己而已，现在我不会再逼自己眷恋了。2022/11/72022/11/707 November 202206:35谢谢谢谢(x i x i e)(x i x i e)大大家家第六十三页，共六十四页。内容(nirng)总结序号。出租与自营项目资金来源