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物物业管理基管理基础知知识本节概要物业的定义；物业的定义；物业管理物业管理的概念；的概念；物业管理物业管理的定义；的定义；物业管理的目的；物业管理的目的；物业管理服务的基本内容物业管理服务的基本内容；n 什么是物业？什么是物业？物业是指物业是指已建成并投入使用的已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。的设备、设施和场地。其中，其中，“各类房屋各类房屋”可以是住宅区，可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。“与之相配套与之相配套的设备、设施和场地的设备、设施和场地”，是指房屋室内外各类设备、公共是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、道路等。市政设施及相邻的场地、庭院、道路等。n 物业管理的概念物业管理的概念 物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和法律，物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和法律，对已竣工验收投入使用的对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境，同时对房屋区域周围的环境，清洁卫生、安全防范、公共绿化、道路养护统一实施清洁卫生、安全防范、公共绿化、道路养护统一实施专业专业化管理，化管理，并向住用人提供多方面的并向住用人提供多方面的综合性服务综合性服务。物业管理的定义：物业管理的定义：业主业主通过通过选聘选聘物业管理企业，由业主和物业管理物业管理企业，由业主和物业管理企业按照企业按照物业服务合同物业服务合同约定，对房屋及配套设施设约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。域内的环境卫生和秩序的活动。（国务院（国务院20032003年颁布的物业管理条例）年颁布的物业管理条例）n 物业管理的目的在于：物业管理的目的在于：通过物业管理企业提供通过物业管理企业提供 的专业化的管理服务，使业的专业化的管理服务，使业主的主的物业保值、增值物业保值、增值；提升业主的生活品质；（为房产；提升业主的生活品质；（为房产创造附加值）创造附加值）物业管理服务的基本内容物业管理服务的基本内容：1 1、开发建设期间开发建设期间的物业管理服务内容；的物业管理服务内容；2 2、物业竣工验收期间物业竣工验收期间的管理服务内容；的管理服务内容；3 3、入伙期间入伙期间的管理服务内容；的管理服务内容；4 4、日常日常物业管理服务的主要内容物业管理服务的主要内容；1、开发建设期间开发建设期间的物业管理服务内容的物业管理服务内容：分析原设计图纸，提出物业结构布局功能方面分析原设计图纸，提出物业结构布局功能方面 的改进建议；的改进建议；提供设备设施的设置方面的改进建议；提供设备设施的设置方面的改进建议；提出房屋设计、工程质量方面的改进建议；提出房屋设计、工程质量方面的改进建议；设立物业管理设立物业管理“咨询平台咨询平台”（解答物业管理相关问题（解答物业管理相关问题）（以上几点也是置业顾问应该关注的问题（以上几点也是置业顾问应该关注的问题）2、物业竣工验收期间的管理服务内容 参与竣工验收；参与竣工验收；与开发商签订与开发商签订前期物业管理服务合同前期物业管理服务合同；组织接管验收；组织接管验收；协助开发商处理工程遗留问题及瑕疵，跟踪相关问题的整改情况。协助开发商处理工程遗留问题及瑕疵，跟踪相关问题的整改情况。3 3、入伙期间入伙期间的管理服务内容的管理服务内容 物业已经通过接管验收，达到如下入住条件：物业已经通过接管验收，达到如下入住条件：实现通路、通水、通电、通气、通讯、通邮、排水、排污等基本使实现通路、通水、通电、通气、通讯、通邮、排水、排污等基本使用功能，可以满足日常生活所需；配套设施基本齐全，建成并能够使用；用功能，可以满足日常生活所需；配套设施基本齐全，建成并能够使用；管理处有固定的办公场所并开始办公；管理处有固定的办公场所并开始办公；物业企业物业企业已同已同地产地产鉴定鉴定前期前期物物业管理服务合同业管理服务合同。4 4、日常日常物业管理服务的主要内容：物业管理服务的主要内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理；公共绿化养护管理；公共绿化养护管理；公共绿化养护管理；公共绿化养护管理；安全防范、消防、车辆停放秩序的管理安全防范、消防、车辆停放秩序的管理安全防范、消防、车辆停放秩序的管理安全防范、消防、车辆停放秩序的管理；公共区域的清洁卫生服务；公共区域的清洁卫生服务；公共区域的清洁卫生服务；公共区域的清洁卫生服务；物业档案资料物业档案资料物业档案资料物业档案资料管理管理管理管理；物业使用禁止性行为的管理；物业使用禁止性行为的管理；物业使用禁止性行为的管理；物业使用禁止性行为的管理；物业其他公共事务的管理服务；物业其他公共事务的管理服务；物业其他公共事务的管理服务；物业其他公共事务的管理服务；n 客服必须要了解的几本书：前期物业服务协议前期物业服务协议；前期物业管理服务合同前期物业管理服务合同；临时管理规约临时管理规约；服务手册服务手册；房屋使用说明书房屋使用说明书；房屋质量保证书房屋质量保证书；n 客服必须要知道的关于物业费的重要知识：1 1、从什么时间开始收物业管理费？从什么时间开始收物业管理费？以开发商发给业主的以开发商发给业主的“入伙通知书入伙通知书”上注明的物业费交付时间开始计收。上注明的物业费交付时间开始计收。2、物业管理费包含哪些方面的费用？物业管理费包含哪些方面的费用？管理人员的工资、保险和按规定提取的福利费等；管理人员的工资、保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；物业管理区域秩序维护费用；服务中心办公费用；服务中心办公费用；物业管理企业固定资产折旧费用；物业管理企业固定资产折旧费用；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；法定税费；法定税费；法定税费；法定税费；物业管理公司的利润；物业管理公司的利润；物业管理公司的利润；物业管理公司的利润；经业主同意的其它费用。经业主同意的其它费用。经业主同意的其它费用。经业主同意的其它费用。注：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，注：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不能从物业管理费中支出。应当通过专项维修资金予以列支，不能从物业管理费中支出。3 3、什么是有偿服务费？什么是有偿服务费？有偿服务费也叫特约服务费，是指为满足房屋产权人或使用人专门需要有偿服务费也叫特约服务费，是指为满足房屋产权人或使用人专门需要而提供的个别服务的费用，包括房屋装修、维修、卫生打扫等。有偿服务费而提供的个别服务的费用，包括房屋装修、维修、卫生打扫等。有偿服务费不包含在物业管理费中。不包含在物业管理费中。4 4、水电公摊费是什么？、水电公摊费是什么？水电公摊费包含公共区域的保洁用水，绿化用水，公共设施设备用水用水电公摊费包含公共区域的保洁用水，绿化用水，公共设施设备用水用电的费用。水电公摊费电的费用。水电公摊费=水电公摊系数水电公摊系数*房屋建筑面积。（注：水电公摊系数房屋建筑面积。（注：水电公摊系数是用水电公摊费是用水电公摊费/总建筑面积）总建筑面积）努力工作努力工作 天天向上！天天向上！谢谢观赏谢谢观赏