浙江省房地产估价师案例与分析房地产估价报告写作的文字要求试题.docx

浙江省2017年房地产估价师案例及分析：房地产估价报告写作的文字要求试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、是指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金及其存款总额的比率。 A：法定存款准备金率 B：再贴现利率 C：公开市场业务 D：证券保证金比率 E：执行层的组织协调 2、拆除公益事业房屋，通常采用评估。 A：市场法 B：路线价法 C：假设开发法 D：成本法 E：房地产估价机构必须加盖公章3、拆迁条例规定的拆迁货币补偿标准确定的基本原则是_。 A公平 B公正 C等价有偿 D以事实为依据 4、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于_。 A社会因素 B环境因素 C人口因素 D行政因素5、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是。(2008年试题) A：使用者地位 B：购买动机 C：对渠道的信赖度 D：对价格的敏感程度 E：借款合同 6、国有土地上房屋征收及补偿条例规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于_日。 A7 B10 C15 D30 7、参及房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是。 A：各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值 B：各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称 C：各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致 D：各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值 E：工业用地的监测点评估价格 8、某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为150万元，按照原国家计委、原建设部联合下发的关于房地产中介服务收费的通知规定的收费标准，估价收费最高为元。 A：1250 B：5000 C：6250 D：8125 E：执行层的组织协调 9、房屋的成本租金不含_。 A折旧费 B维修费 C保险费 D税金 10、某在建工程项目计划建混合结构仓库2 000，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50，设备安装工程尚未进行。另据调查可知，基础工程、结构工程与设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15、60、25，该在建工程在估价时点的完工程度是。 A：30 B：45 C：65 D：75 E：工业用地的监测点评估价格11、环境空气质量标准规定的环境空气中各项污染物不允许超过的质量标准是。 A：重量限值 B：浓度限值 C：体积限值 D：质量限值 E：执行层的组织协调 12、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度与容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为_。 A市场不景气 B该别墅区的环境条件变差 C该别墅区的单位开发成本降低 D开发商获得满意的利润即可 13、建筑总高度超过nl的，不论是住宅，还是公共建筑、综合性建筑，均为超高层建筑。 A：60 B：80 C：90 D：100 E：执行层的组织协调14、房地产估价方法之一的市场比较法是基于很多房地产之间有一定的程度的。 A：替代性 B：异质性 C：用途多样性 D：相互影响性 E：工业用地的监测点评估价格 15、消费者对某种房地产未来价格的预期及其对该种房地产现时需求的影响关系是。 A：若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求 B：若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求 C：若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求 D：若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求 E：执行层的组织协调 16、是指厂商每增加一单位产量所增加的总成本。 A：平均可变成本 B：平均成本 C：边际成本 D：总成本 E：执行层的组织协调 17、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的_。 A销售收入 B转让收入 C租金收入 D利息收入 18、下列关于会计基本核算方法的借贷记账法特点，说法错误的是_。 A借贷记账法是以“借”与“贷”作为记账符号的一种复式记账方法 B以“借”与“贷”作为记账符号。 “借”表示资产(费用)的减少或负债、权益 (收入、利润)的增加；“贷”表示资产(费用)的增加或负债、权益(收入、利润)的减少 C以会计恒等式作为记账理论依据。即以“资产：负债+所有者权益”为记账依据 D以“有借必有贷，借贷必相等”为其记账规则 19、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是_。 A12% B12.55% C12.68% D13.55% 20、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元，安装工程直接费为450元(其中人工费为50元)，装饰装修工程直接费为900元(其中人工费为45元)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15，安装工程综合费率为安装工程人工费的75，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72，税金为3.5，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为元。 A：2204.55 B：2397.99 C：3237.60 D：3345.64 E：工业用地的监测点评估价格 21、某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为。 A：市场价值 B：投资价值 C：谨慎价值 D：在用价值 E：工业用地的监测点评估价格 22、合法建造房屋的物权自_产生效力。 A记载于不动产登记簿时 B颁发房屋权属证书时 C申请房屋所有权登记时 D事实行为成就时23、下列不属于直接金融工具的是。 A：企业发行的商业票据 B：企业债券 C：股票 D：保险单 E：执行层的组织协调 24、下列关于现行城市土地使用制度，表述错误的是。 A：在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议挂牌等方式出让土地 B：土地使用者有偿、有限期地出让土地 C：土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让，但不可进行出租、抵押或者用于其他经济活动 D：需要继续使用的，经批准期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价 E：房地产估价机构必须加盖公章25、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是年。(2008年试题) A：33 B：35 C：38 D：40 E：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有(2009年试题) A：可预测性 B：不可控性 C：不可逆性 D：可延期性 E：不可变更性 2、房地产开发项目的建设过程是指_的持续时间。 A房地产开发全过程 B获得土地后到全部工程竣工 C从工程开工到全部工程竣工 D从工程开工到项目租售完毕3、房地产投资者的债务融资方式有（）。 A吸收其他机构投资者资金 B建成房地产抵押贷款 C土地储备贷款 D增发新股 E房地产企业流动资金贷款 4、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为575，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2 000元，月还款额增长率为02，则该购房者在第5年第6个月的还款额为元。 A：2 2774 B：2 2819 C：2 7288 D：2 7419 E：借款合同5、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地与拆迁安置补偿费、勘察设计与前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施与公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息与行政事业性收费。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率与开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为_。 A1067元/m2 B1070元/m2 C1087元/m2 D1141元/m2 6、下列关于抵押的表述中，不正确的是_。 A抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人 B在建工程抵押时，登记机关不得核发房屋他项权证 C因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足 D抵押人一旦死亡，抵押权随之终止 7、拆迁主管部门收到拆迁申请与规定提交的批准文件后，应对申请内容进行审查。 A：申请人提供的批准文件是否齐全、有效 B：拆迁范围內是否有受保护且不允许拆除的建筑 C：拆迁范围內的房屋产权是否明确或有争议 D：对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定及拆迁人內心满意情况 E：补偿安置方案是否可行，拆迁期限是否合理 8、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由负责。(2007年试题) A：开发商 B：监理单位 C：分包单位 D：总承包单位 E：借款合同 9、下列关于房地产中介服务收费，表述错误的是。 A：按照服务形式，房地产咨询收费分为口头咨询费与书面咨询费 B：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按一月至三月成交租金额标准，由双方协商一次性收取 C：房地产估价采用差额定率累进计费 D：房地产估价采用差额定率累退计费 E：实行独家代理的由双方协商，但房屋买卖代理收费最高不超过成交价格的05 10、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有。 A：居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升 B：如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大 C：如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升 D：如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大 E：居民收入水平的变化对房地产价格影响不大11、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入及（）。 A意愿 B途径 C能力 D动机 12、下列房地产中，难以采用市场法估价的有。 A：房地产开发用地 B：学校 C：在建工程 D：别墅 E：特殊厂房 13、经济适用房计入房价的企业管理费以_成本因素为计算基础。 A征地与拆迁补偿费 B规费 C教育费附加 D建安工程费 E住宅小区基础设施建设费14、一般来说，及长期投资相比，短期投资。 A：风险较大 B：收益率较高 C：流动性较好 D：投资回收期较长 E：借款合同 15、房地产开发项目的主要不确定性因素有。 A：开发期与租售期 B：权益投资比率 C：资本化率 D：贷款利率 E：运营费用 16、根据合法原则，拆迁人及被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在对被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向_申请确认。 A当地拆迁管理部门 B当地国土部门 C当地行政主管部门 D城市规划行政主管部门 17、两种重新购建价格可以说是重新购建价格的基准，它们分别为_。 A重整价格基准 B重建价格基准 C重置价格基准 D折旧价格基准 E替代价格基准 18、下列房地产中，不得抵押的有。(2008年试题) A：集体所有的土地使用权 B：村办企业厂房 C：列入城市房屋拆迁范围的房屋 D：宅基地 E：已经设定抵押权的房地产 19、根据城市房地产开发经营管理条例规定，下列不征收土地闲置费的情形有。 A：因不可抗拒力造成开工延期 B：因政府的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的 C：因动工开发必需的前期工作(发现地下文物)而延期动工开发的 D：因政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的 E：因房地产资金问题而不能如期开工的 20、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2与815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为_。 A849元/m2 B865元元/m2 C882元/m2 D915元/m2 21、下列资金中，可以用于购买国债的有。 A：担保公司资金 B：在建工程抵押贷款 C：商品房预售资金 D：住宅专项维修资金 E：住房公积金 22、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括_等。 A图书馆 B钢铁厂 C空置的写字楼 D单纯的建筑物 E加油站23、下列工程建设定额中，属于施工企业定额的种类有。(2009年试题) A：施工定额 B：预算定额 C：概算定额 D：概算指标 E：投资估算指标 24、房地产的部门规章包括。 A：城市房屋租赁管理办法 B：注册房地产估价师管理办法 C：城市房地产抵押管理办法 D：城市房地产市场评估管理暂行办法 E：土地管理法实施条例25、物业服务企业的工作内容包括。 A：确立管理目标 B：制定维修养护方案 C：制定安全保卫方案 D：提出预算 E：确定物业服务费的收费标准