土地调查报告4篇 .docx

土地调查报告4篇一、前言(一)调查目的：为全面深化实行科学发展观，驾驭了解银川市贺兰县土地流转现状，实行有效措施促进土地流转，实现农村土地流转又好又快进行，宁夏师范学由思政部领导的高校生践行社对此项实践活动高度重视，在寒假中，让同学们对宁夏土地流转状况进行了调研，在活动中，使同学们更深一步了解宁夏这几年在土地流转方面的可喜改变。作为践行社里的一员，我主动参与了此次实践调查活动，希望同过此次调查能有效的提高我的社会实践实力和社会适应水平。(二)调查对象：从人大农业委、政府办、农办、经管局、林业局、农业局、国土局等相关部门和单位共抽调50名干部，走访了全县15个乡镇场30个行政村100户农户。(三)调查方式：采纳问卷的调查方式(随机抽样)，并兼有个别访谈。(四)调查工作安排：在各乡、村分别召开了座谈会，充分听取了基层群众看法，并随机发放了100份调查问卷，统计了有关状况。(五)调查人员：调查员：刘海娜 撰写报告：刘海娜(六)调查时间和地点：于2022年1月23日-1月28日在贺兰县各个村进行调查(七)调查过程：宁师高校生践行社在接到思政部马老师关于宁夏土地流转的实践调查通知后，我主动参加、协作，这次调查的主题是关于宁夏土地流转的调查。我作为一名土生土长的宁夏人，在寒假中利用各种机会，通过跟随村支书走访各村部了解状况，并通过座谈会和对村民的访问中，得知他们对土地流转后的看法。综合了不同人的相识设计了这一问卷，以期多维度、综合地对贺兰县人的土地流转状况进行调查。二、问题的分析与探讨(一)了解土地流转的基本常识(1)土地流转指的是土地运用权流转，土地运用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(运用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让运用权。(2)产生背景 编辑本段：2022年，国务院颁布关于深化改革严格土地管理的确定，其中关于农夫集体全部建设用地运用权可以依法流转的规定，强调在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农夫集体全部建设用地运用权可以依法流转。(3)相关内容：编辑本段中国关于农村土地运用权流淌的政策刚出台，上海就在主动实施。据悉，上海农村集体土地运用权流转机制的思路框架基本形成：将根据土地确权、两权(全部权和运用权)分别、价值显化、市场运作、利益共享方针，依据土地有偿运用原则，对上海郊区农业用地和建设用地运用权实行有偿有期限流转土地。 互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为便利耕种和各自的须要，对各自土地的承包经营权进行的简洁交换，是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。30年前，中国农村实行土地联产承包责任制，农夫分到了土地。但由于土地肥瘦不一，大块的土地被分割成条条块块。划分土地时留下的种种弊病，严峻制约着生产力的发展和产量的提高。如何让土地集中连片，实现规模化、集约化经营，于是互换这种最为原始的交易方式，进入农夫视野。(4)管理方法：农村土地承包经营权流转管理方法(5)土地承包经营权互换：编辑本段互换是指承包方之间为便利耕种或者各自须要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。在互换期间，如流转土地被依法征收征用后，补偿费的安排应当由流转双方在流转合同中约定。(6)土地承包经营权的入股：入股是指实行家庭承包方式的承包方为发展农业经济，将土地承包经营权量化为股份投入到农夫专业合作社，在入股期间，如流转土地被依法征收征用，依法应当支付给被征地农户的土地补偿费和安置补助费应当归承包方。(二)贺兰县土地流转现状及成效据习岗镇镇长介绍，贺兰县今年新建了失地农夫创业园区，规划占地1400余亩，建设二代节能日光温棚500余栋，以每亩12022元的价格进行长期转让，可解决450余户、2022多名失地农夫的生活、就业问题。目前，梁道砌护、土地平整、钢架搭建等皆已完成，部分温棚已经定植。目前，银川已在全市全部乡镇成立了土地承包经营权流转服务中心，并规范流转程序，目前已签订土地承包经营权流转合同23541份，占全市应签流转合同的98%。据银川市农牧局相关负责人介绍，我市现共有农业人口63.19万人，承包耕地面积114.43万亩。截至目前，全市农村土地承包经营权流转面积15.26万亩，较上年增长68.9%;()流转涉及农户24486户，较上年增长64.3%。流转形式以出租为主，主要用于粮食生产和发展设施园艺，还有一部分用于设施渔业、陆地蔬菜种植、发展农家乐等。贺兰三成承包土地流转： 6月2日，贺兰县金贵镇关渠村，土地承包户在流转承包地里播稻秧。2022年以来，贺兰县围绕农业增效、农夫增收核心，根据依法自愿有偿的原则，引导农夫以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式，截至去年年底，全县农村土地流转面积累计达11.41万多亩，涉及农户9521户。贺兰县流转农村土地11万多亩：11月18日，记者从贺兰县政府获悉，贺兰县农村实行家庭承包经营的农户达3.88万户，承包耕地面积37万多亩。目前，全县农村土地流转面积累计达11.41万多亩，涉及农户9521户，分别占承包面积的30.2%和承包户数的24.5%。贺兰县政府对成立农村土地流转合作组织的村，现已探究出土地流转的7种模式：龙头企业带适时成立了兰光村劳务输出协会，将全村的劳动力全部吸纳合作社成员。组建多动型、全程机械化服务型、经营大户带动型、农夫自发联合型、支部+协会引领型、科技人员创业促进型、土地股份合作型，增加了农夫收入。宁夏贺兰县：村集体探究土地流转握指成拳： 12月20日早晨，寒意袭人。然而，宁夏贺兰县立岗镇兰光村村部里却暖意融融。当天，村里180户农夫领取到今年120万元的工资与土地租金。村民王占福第一个办理完领取手续，清点着1万余元的红利让他乐不行支。据了解，兰光村共有耕地7680亩，共计547户，总人口达2300多人。2022年，全村土地流转面积达85%。今年，全村土地流转面积达到100%。为保证两茬种植，村里从温州等地引进客商发展起了盘菜种植基地;建立移动温棚瓜菜基地，打造兰光品牌西瓜、蔬菜;在稻田养蟹基地，发展立体生态种养示范区。跳出土地，外出经营，解放劳力，劳务经济。兰光村农夫通过土地流转成为了农业产业工人，村委会个施工队，村两委成员任各施工队队长，支配人员在本村、本镇的农田水利建设、土地整理项目、小农水项目以及组织其它务工形式。年均劳务收入达150余万元。同时也提出了很好的看法和建议：一是要进一步创新流转机制，推动土地健康有序流转;二是引入中介组织和服务组织参加土地流转;三是教化引导农夫主动参加土地流转，把土地流转做为推动农业产业化，增加农夫收入的有效途径;四是土地流转肯定要坚持农夫自愿、有偿、合法、有序流转的原则。(三) 存在的问题及主要缘由观念未改进。一是守地思想严峻。由于传统思想的影响，认为土地就是农村人的立业之本，不愿轻易放弃。特殊担忧土地流转后找不到新的就业途径。二是奋进意识不强。部分农夫小农意识较重，小富即安，投资兴业怕担风险，不敢投资也不愿投资。三是既得想法过重。随着农业税全面取消、种粮补贴不断增加，农夫把土地看得更加宝贵。四是政策理解难度大。规模未形成。一是总体上来说，近些年来贺兰县土地流转面积偏少。二是流转规模不大。三是流转期限较短。程序未规范。一是流转前交易形式不规范。由于缺乏土地流转交易机构，大多数农夫为不让自己承包耕地抛荒，临时托付他人耕种。二是流转中合同签订较随意。机制未健全。一是信息相对闭塞。我县的土地流转农户想要流转土地多数是通过邻里四周的口传才能打听到消息。二是监督制约机制未形成。由于合同的不规范引发纠纷缺乏流转调处机制，致使当事人因争吵不下而爆发冲突的现象较多，成为农村不稳定因素的又一诱因。三是机关评估机构缺乏。流转价格基本由双方自行协商。一旦出现价格纠纷，无法仲裁。三、建议在政策层面上，应加快流转体制建设，优化流转服务环境。一是实行备案登记，规范土地流转。由县经管局负责统计汇总。同时，在经管部门内部建立一套完善的电子档案管理系统。二是开展中介服务，推动土地流转。建议允许社会各界资金投资土地流转市场，特殊对打算实施整理的土地。三是出台相关政策，引导土地流转。在政策措施方面，建议集中全部涉农政策和资金全力推动土地流转，服务现代农业的发展。四是加大基础投入，夯实流转基础。主要有三个方面：即土地整理、水利设施修建和农机化推广。建议根据基本农田爱护规划，对全县全部农田和其他农村土地进行上述三个方面的具体规划，并逐年解决，不断提高农村土地基础条件，以利于土地规模化流转和生产。在操作层面上，以农户自主经营为主体，政府重点扶助为支撑，全力推动农村土地承包经营权的流转。一是加大宣扬。建议加大对农村土地承包、农村土地承包经营权流转等相关政策法规的宣扬力度。二是推介典型。一方面，建议县委、县政府工作人员及各村群众到土地流转工作做得比较好的地方学习考察，吸取阅历。另一方面，重点组织力气对县内土地流转典型进行剖析、总结，对优秀典型进行表彰，扩大典型在全县范围的影响。三是强化服务。建议农口部门加强技术服务，刚好供应技术、气象、农资、农机和病虫害防治等信息及相关服务。.加大对农村土地的基础投入。依据调查了解的状况，群众普遍反映，尽管近几年国家对农村土地的投入不断增加，但仍显不够。因农业效益较低，农夫自筹资金比较困难，农村土地基础设施还不能达到现代农业发展的要求。因此，我们建议国家接着加大对农村土地的基础投入，重点包括土地整理、水利设施修建、农机化推广等方面。尤其建议特地列出资金用于不相宜土地整理的山区农田修建机耕道，便于农机化耕作。.允许中介组织介入农村土地市场。尽管目前已经明确土地运用权承包长期不变，但老百姓仍旧担忧政策会变，土地流转时要求一次性付清流转费用的较多，而生产企业或个人因担忧收不回成本，总想逐年付款，简单出现一些冲突。为促进土地效益发挥，我们建议上级政府及有关部门探讨出台相关政策，明确允许土地流转中介机构进入土地流转市场，可以赚取适当差价和利润，以分散农户和生产企业的投资风险。.制定流转土地被征后利益安排政策。调查中发觉，由于政府规划或基础建设须要，流转后的土地被依法征用后，征地补偿款已经成为流转双方争夺的焦点，虽可由相关部门调解，但仍缺乏相关政策依据。特殊担忧引起流转双方走上诉讼之路。为此，建议市以上人民政府制定出台政策指导已流转土地被征后的补偿款安排，明确安排原则和比例。四、结束语通过此次调查，让我真正明白宁夏应当建立农村土地流转机制，规范土地流转工作，政策性强、敏感度大、涉及面广，事关农夫的切身利益。在市场经济体制下，市场是资源配置的基础，资本、劳力、生产资料、技术等生产要素如此，土地作为生产要素也不应例外。做好农村土地流转工作，既具有长远的重要性，又具有现实的紧迫性，是时代的要求、发展的必定。全社会必需从全面做好三农工作的战略高度，充分相识开展农村土地流转的重要性和必要性，把它作为当前农业和农村工作的一项重要内容，列入议事日程，抓紧抓好。县土地流转状况的调查报告近年来，全县各地在坚持稳定农村土地承包政策的前提下，主动引进业主,不断探究和创新土地流转机制，推动土地集约化经营，有效地促进和带动了农村产业结构调整和农业产业化经营,促进了土地资源向土地资本转变。为深化了解全县土地流转和经营状况，对全县土地流转状况进行了调查，并就目前土地流转中还存在的问题及对策进行了探讨。一、基本状况截止目前，全县土地流转面积已达17000亩，占全县耕地总面积的%,涉及29个乡镇112个村314个组8500余户33940余人。全县从事土地承包经营的业主共有108个，其中土地承包经营规模达1000亩以上的业主共有个，承包经营面积达5000亩的个，业主共投资1326万元，年创建产值5060万元，年收入3100万元，农户年获益896万元，年人均增收29元。土地流转的年限一般为30年，短的二、三年，最长的达到50-70年(主要是荒山、荒坡)，其中，土地流转年限30年以上的约占土地流转总面积的%。二、主要形式1、转包。经村社同意，在农夫集体经济组织内部，承包农户将土地经营权以不超过剩余年限转包给第三方，自己仍保留承包权，转入方拥有运用权，双方签订契约，明确各方权利与义务，而承包方与发包方仍按原承包合同履行双方的权利、义务。这种方式目前较为普遍，涉及农户1500户，5000余人，土地面积2022余亩(主要是田)，约占流转面积的12%。2、租赁。集体经济组织或承包农户，将土地运用权出租给社外的业主从事农业开发，并与之签订相应的土地租赁协议，由业主向农户或集体支付租金。全县最具代表性的是#镇南阳片区(原3#乡)的南阳村、川山村、石桅村、南峰村和凤阳村，土地被成都桃园实业有限公司租赁，现租赁面积亩，公司规划三年间在%片区租凭土地1万亩，独资经营50年，发展伏季水果、种草养畜和发展旅游业。当地农夫不但可以干脆从土地上每亩收入100-300元租金外，还可在该公司务工，人平年劳务收入可达3000-5000元。该种流转形式涉及农户6000余户，20220余人，土地面积14000亩，约占流转面积的82%。3、借用。承包农户将土地承包经营权无偿借给他人运用，借用人无需向出借人支付土地承包经营权的运用费，农业税仍由原承包人担当。涉及农户500余户，1500余人，土地面积1000余亩，约占流转面积的6%。4、入股。承包农户在自愿的基础上，将拥有的土地运用权作价入股，与其他生产要素相结合，组建股份制或股份合作制企业。如双河镇铜锣、佛头、大佛、笔架、犁头、杨柳等8个村社，通过土地入股，建立股份合作制茶场，经营收入在扣除应交税费和成本后，按股分红，农户还可应聘进企业务工，获得劳动酬劳。5、拍卖。主要是对那些闲置的四荒地，由乡镇、村社以公开招标的方式，对其年限的运用权进行拍卖。如竹海镇益心村集体有荒山40亩，原以每亩10元/年的价格分户承包给农户经营，由于农户经营实力弱，效益低下，承包费从未收齐过，后村两委经批准对荒山运用权进行公开招标拍卖，每亩25元/年，30年一次付清，既壮大了集体经济，盘活了闲置资产，农户又可就近打工，增加收入。6、互换。农户为便利耕种或流转，与集体或其他农户在自愿互利的基础上，对各自的土地经营权进行交换。目前全县互换土地涉及农户100余户，200余人，100余亩土地，约占流转面积的12%。三、存在的问题从目前状况看，我县土地流转机制改革还处于探究阶段，总体上是健康、有序的，对提高农夫组织化程度和农业综合效益起了主动作用。但由于土地运用权流转政策性强，涉及面广，当前在一些地方仍旧还存在以下几方面的问题：(一)政策宣扬不到位，群众思想相识有待提高。一些乡镇政府没有把推动农村土地流转放到推动农业产业结构调整和增加农夫收入这个大局来相识。对土地流转政策的宣扬不够深化，群众对土地流转的相识还存在误区，主要表现为一些农户和部份土地承包业主对推动土地流转还存在三怕：一是部份农夫怕土地转包出去后，自己丢失了土地经营权，没有了生活的最低保障线，因此部份农夫外出打工后，宁愿土地荒芜也不愿转包出去。二是部份业主怕政策不稳，政府收回土地承包租赁权，不敢大胆投入。三是部份业主怕市场前景不佳，承包无效益，不敢大规模搞开发。(二)土地流转的管理机制、服务机制不健全，制约了土地流转的进程。当前土地流转大都是群众的自发性行为，缺乏约束力和规范性，政府在土地流转上缺少应有的管理、引导和服务，制约了土地流转的规模和速度。一些乡镇和村社没有相识到土地流转的主体是农夫，在工作中还存在错位、越位的现象，在土地流转问题上采劝一刀切的简洁化操作方式，个别村社强行要求农夫退出承包地统一转包给业主，群众对此不满足，甚至引发了新的干群冲突。(三)土地集中成片流转难，业主开发难成规模。在农村家庭联产承包制下，土地分户经营的分散性、随意性与土地流转的安排性、规模性之间存在冲突。由于推行土地家庭联产承包责任制后，业主在实施土地规模流转时，往往因为一户或几户承包户不能谈妥，而使土地规模化流转难以胜利，从而导致土地流转比较分散，制约了规模经济的发展。(四)融资困难，业主开发资金匮乏，制约了土地流转的规模。大面积承包土地从事高效农业开发须要较大的资金投入，而土地承包大户一般没有贷款担保单位，又不能将土地运用作为贷款抵押，因此很难从银信部门贷到贷款，加之一些地方交通等基础设施和自然基础条件较差，更难筹集资金或引进资金，致使部份业主在土地开发上存在严峻的资金困难，规模难以扩大，效益难以提高。(五)部份土地流转合同不规范，简单产生合同纠纷，影响农村社会、政治稳定。突出表现为一是合同的主体不合法，农村土地承包法明确规定家庭承包经营土地流转的主体是农户，集体四荒地流转的主体是农业社，而部份业主承包土地时不管是何种土地，一律与村社干脆签订协议，致合同的主体不合法，不能生效。二是合同承包期限不合法。协议中签定的土地流转的期限超过了其次轮土地延包期的剩余期限，致使合同无法履行。三是部份业主借土地流转变更了土地全部权的性质和土地的农业用途，致使合同不合法。这三种表现形式都会造成维系农户与承包经营户、业主之间土地承包关系的协议无法生效和履行，加之农夫的法律意识不强，受市场经济的趋利性、排他性的影响，使作为农夫最终生活底线的土地，必定是农夫的最终选择，从而形成农夫与承包户间的冲突，严峻的甚至会造成新的社会冲突，阻碍土地流转进程，影响农村稳定。四、对策建议(一)解放思想，转变观念，切实解决好相识问题。土地流转是农村产业结构调整的重点内容，是实现规模农业、效益农业，推动农业产化经营的前提和基矗土地是最基本的生产要素，土地流转的主体是农夫。因此，解决好农夫的思想相识问题，打破阻挡土地适度规模流转的思想桎梏尤为重要。首先，要打破传统的小农经济意识，摒弃搞土地流转就是搞土地私有化、搞资本主义等思想观念，坚固树立发展的观念、创新的观念、市场的观念、效益的观念。其次，政府要切实转变观念，要把土地流转放推动农业产业化经营和发展农村经济这个大局来相识，正确引导规范，强化服务意识，改进工作方法，切实将农夫的主动性爱护好、发挥好、引导好。(二)加强引导和规范，切实解决好土地流转的管理机制、服务机制的问题。正确引导和规范是加快土地流转速度的关键。为此我们要进一步建立健全土地流转的管理机制、服务机制，促进土地流转的健康快速发展。一是要政策引。要加大土地流转政策的宣扬力度，切实做好土地流转示范工作。在同等、自愿、互利原则下，通过公司加农户、业主加农户等方式，激励、支持、引导农夫大胆试点，以点带面，滚动发展，进一步加快农业产业化经营。同时，要坚决杜绝一刀切、运动式、简洁化的操作处置。二是要环境促。加强软硬环境建设，对运用土地流转进行优势产业和新兴产业立项开发的，赐予资金、技术、税费等方面的倾斜。同时，要抓好市场建设，疏通流通环节，缩短小生产与大市场之间的距离，让农夫、业主有想头、有干头。三是要服务帮。加强信息服务、科技服务，为农夫、土地承包户供应精确的市场信息和科技信息，主动做好政策、法律的询问和指导调解工作，引导土地流转步入正轨。(三)科学规划、统筹支配，切实解决土地流转的规模问题。现代经济越来越朝着规模经济的方向发展。没有规模，就没有效益，也就没有市场竞争力。加快土地流转速度，突出规模效益的关键是要解决好土地难以集中成片，不易形成规模的问题。解决土地流转规模问题，首先，地方乡村两级在完善土地承包经营责任制时要统一规划，科学支配。其次，要做好四荒土地的调查和统计，在此基础上超前规划，合理支配，要在耕地的深度开发，非耕地的广度开发上下功夫。第三，要在充分敬重农夫自愿的基础上，以土地托管为载体，对撂荒土地进行统一规划和开发。建立土地信托服务中心，对拟流转的土地集中统一管理，使之形成规模开发。政府要主动引导，健全土地流转机制，充分发挥农夫、业主的主动性和主动性，依托资源优势，发挥比较优势，突出土地流转的规模经营，体现规模效应，促进土地合理、有序流转。(四)加大资金扶持，切实解决好业主开发资金匮乏的问题。生产启动资金匮乏是阻碍土地流转进程的主要因素之一，因此必需从多方面加大对土地流转所需资金的扶持力度。一是加大银信部门的贷款支持力度。对利用流转土地搞规模开发，比较效益高，优势明显的项目，要在政策和资金上赐予扶持，银信部门要主动赐予贷款支持。二是主动向上争取专项资金。政府要加大农业资金投放力度，对利用流转土地搞高效农业、规模农业的优先投放资金。三是通过公司、业主的投入解决资金问题。实行承租反包、购买土地运用权、股份合作等模式，让公司、业主和农户共同投入资金搞高效农业、特色农业，从而降低业主和农户风险，有效解决土地流转资金难的问题。(五)加强对契约的规范管理，切实解决好土地流转契约不规范的问题。当前，农夫与承包经营户、业主之间的承包关系都是用契约来维系，而且大部分契约又具有不规范性、不稳定性和松散性。因此，在推动土地流转工作中，一方面要加强对契约的规范管理，进一步明确承租双方的责、权、利，引导承包方和农夫遵守合同协议，主动做好法律询问和法律服务。另一方面，要切实加大合同法、农业法、农村土地承包法等法律法规的宣扬力度，增加农夫的法律意识，规范双方的履约行为，促进土地流转健康有序发展。垫江县土地流转调查报告垫江县土地流转调查报告一、 农村土地流转的新形势农村土地家庭承包经营，实现了农产品供需总量平衡，丰年有余。农村经济发展进入结构调整新阶段，家庭经营受小生产与大市场的制约存在不少问题。突出表现在两个方面：一是受资金、技术、信息限制，产业结构趋同、产品单一、品质不优，商品化、产业化程度低，难以适应激烈竞争和瞬息万变的市场。二是土地平均承包不能满意农夫增收致富须要，农村劳动力大量转移，有田无人种与有人无田种同时并存。敬重市场规律，根据效益优先原则，在稳定家庭承包经营制度基础上，创新土地经营机制，探究土地运用权流转是农业发展的客观要求。县委、县政府非常重视农村土地流转工作，主管部门主动工作，发挥职能作用，使我县土地流转探究取得初步成效，从其次轮土地延包工作后至6月30日，全县共有农村土地流转143宗，面积6.44亩（除水面、林地外），其中田3727.83亩，土2573.51亩，四荒地13845.1亩，涉及农户5914户，其中流转的田土面积占全县耕地面积的1.02%。这次统计范围是指签订有流转合同的部分，不含农户间零星托管，即没有签订合同的农户间自愿协商的土地互换、转包等不包括在内。流转的土地主要用于农业规模经营，涉及油菜制种、水果、蔬菜、蚕桑、水产养殖等经济项目。流转的形式有反租倒包、转包、租赁、互换等，全县涌现了一批如“渝黄一号”、“三合水库生态园”、新民藕鱼工程、蔬菜、蚕桑、苗圃等农业产业化示范项目或龙头企业。土地流转对改造我县传统农业，优化农业农村经济结构，经济社会发展产生巨大而深远的影响：一是创建了区域特色农业，形成布局合理，规模经营，特色突出的沙坪“渝黄一号”油菜制种基地、太平牡丹旅游区，七桥藕鱼工程、三合生态农业科技园等名特优新稀专业生产区。二是涌现了大中型农业龙头企业，提高了农业组织化程度。利农一把手公司、猴王集团、桂溪生态园开发园、新民优质蚕桑示范园等一批经济实力强、科技水平高、经营机制活的新型农业经营典型。三是增加了可持续发展后劲。承接业主自筹资金，自带技术、信息、人才投资土地综合开发，修道路、兴水利、建科研基地、商品生产基地、加工基地。仅渝黄一号基地投资上千万元修建科研所、育种温室、良种储备库。四是营造了垫江投资环境和提升了垫江品牌，随着利农公司落户我县，农业资源优势、区位优势、发展潜力和获利环境被国内外客商看好，先后有日本、韩国、马来西亚客商考察，相继引进通和药业、天力公司等一批品牌企业和广州东区公司、宜昌开发公司等骨干企业。渝黄一号油菜居国际领先地位，成为中国农业的硅谷，创建了垫江优质油菜名牌，良种销往湖北、安徽等10多个省市，占据国内近半市场。五是走出了农业产业化模式。企业与农户以合同订单把家庭经营过渡到公司+农户、科技+农户、基地+农户，农夫接受企业现代经营理念和制度化管理方法，农夫根据市场信息、经营战略、经营目标实施标准化生产，到时发工资，促进市场观念、科技学问、身份、生产、生活方式转变和提高。六是提升农业素养，增加了农夫收入。特色商品生产基地生产出批量优质高效农产品，适销对路。流转土地农夫不付种地成本，不担市场风险和自然风险，稳定获得土地出让金收入，更能从企业务工中获得劳务收入。渝黄一号基地每年每亩支付劳工工资500元，计80余万元；新民朱学平蔬菜基地60余亩一项今年支付劳动工资6万元左右。据初步估计，每亩流转地年平均支付劳务工资在200元以上，全县流转地6亩，农夫从务工中获收入在400万元以上。利用渝黄一号基地油菜花，今年产纯自然蜂蜜5000余公斤，产值8万元；毕桥村支书胡荣华，今年在油菜花盛开季节办农家乐营业收入8万余元，利税近3万元。当前，土地流转适逢良好机遇。近两年的主动探究，积累了有益的阅历；进入WTO，生产要素的合理流淌和优化配置是大势所趋；特殊是中共中心特地下发关于做好农户承包地运用权流转工作的通知，要求引导农村土地运用权流转健康发展。我们应抓住机遇，制定主动的农村土地政策，主动探究土地流转方法，加快全县经济社会发展的步伐。二、 新形势下的新问题土地流转是农业农村经济体制改革深化发展中的新事物。新状况、新问题的出现是事物发展的正常现象。主要存在以下几个方面的问题：1、相识不足，重视不够。一是部分基层领导和有关人员认为土地流转是农户自己的事，应由农户和业主自由协商，与乡镇村社无关，不加强管理，对之实行听之任之的看法；农夫的恋土情结、小农经济等意识较严峻，有的农夫甚至还存在金不调银不换的思想，严峻阻碍了土地的合理流转。二是对土地流转实行行政吩咐，有的乡镇或村社为了实施形象工程、政绩工程或完成某项工作考核任务，对业主许以各种承诺，不敬重农夫的意愿和坚持民主协商、公开、公允的原则，实行强迫的手段，促成土地流转的实现，以完成工作任务。2、监督管理不力。，为了加强对农村土地流转的管理，县农业局通过广泛的调查探讨，依据重庆市农村合作经济组织承包合同条例，制定下发了垫江县土地流转管理方法（试行），用以指导全县农村的土地流转管理工作，并获重庆市农业局科技进步二等奖。一年多来，土地流转管理因为各种缘由，试行方法管理的力度不够，乡镇基本上没有按试行方法操作。各乡镇农业服务站因体制缘由，机构改革后农经站属事业编制，乡镇承包合同管理机构没有建立或刚好调整，机构不健全；而农经站从事以农夫负担、土地承包、集体资产三大管理为主的行政管理、行政监督、行政执法工作，既无收费权利，也无经营项目，很多农经干部连基本工资都难以保证，在为生计发愁，未主动介入土地流转管理工作，现在的农村土地流转基本处于无序状态。3、政府未刚好出台土地流转的配套法规政策和制度性文件，政策宣扬和引导乏力，社会化服务滞后，流转环境不够好。土地资产评估、流转学问培训跟不上，信息、服务处于盲区，使一些地区土地流转较为困难，土地撂荒严峻。二是部分农夫自发流转，做法各异，弊端较多。农夫口头交涉，承让双方权利义务不明确，税费负担难以落实；有的将基本农田转作非农产业用地；个别地方发动群众不充分，干部包办代替，流转纠纷屡有发生。如合尤金钱村3月流转70余亩土地，期限25年，初解除合同，给业主造成了较大的经济损失。4、农村土地流转合同的签订不规范。（1）、面积不实。据调查，有的乡镇土地流转签约时，是根据其次轮土地承包时的习惯面积计算的，而不是以实际丈量面积签订合同。一般而言，习惯面积都大于实际面积，但实际面积和习惯面积的真实差距一些业主和农夫心中多数。（2）、土地流转期限。有的在签订农村土地流转合同时，超过了其次轮土地延包合同的剩余期限。县委19986号文件明确规定其次轮土地延包期从1998年7月起肯定30年不变（集体全部的四荒地除外），而我们调查中有一个土地流转合同是从10月27日起至2030年10月26日止，超过了其次轮承包的剩余期限。（3）承包费问题。很多土地流转合同的期限较长，如以货币为对象支付转包费，难以预料今后物价的升降状况，有可能给承包户或农夫造成损失，进而引起合同纠纷，因此以货币方式支付租金或转包费应考虑物价因素的影响。如以实物方式支付转包费或租金也应考虑生产力发展水同等因素的影响。有的乡镇在确定租金时没有参考本县其它地方的水平，确定的标准较低，损害农夫的利益。如有一个乡镇将农夫的田租给业主发展蚕桑，给农夫的补偿是每年每亩600年稻谷，并且是按习惯面积计算，明显低于我县其它地区的水平。（4）合同条文的语意表达问题。一是合同签订中在关键句上有涂改现象，并无双方同意更正的任何标记。二是语意模糊，表达意思不清的现象较突出。三是有的合同双方责、权、利不对等，显失公允。如一旦发生合同纠纷，农业承包合同管理机关或人民法院将难以辩别合同双方的真实意图，给业主或农夫带来损失。三、 土地流转的基本思路农村土地流转的基本思路，以发展为主题，以经济效益为中心，培植龙头企业；依靠经营体制和机制创新，调整优化农业农村经济结构，增加农夫收入。在流转原则上，坚持维护农村集体土地全部权，长期稳定农户承包权，依法流转运用权。在流转目标上，依靠各方面的优势组合，实施耕地规模集约经营，发展优质高产高效农业。主动开发非耕地和低效益地，发展特色农业、生态农业和可持续农业，满意人们不断增长的物质文化生活须要。在流转方向上，依靠科技成果转化和好用新技术运用，着力市场信息、资金、劳力和先进管理阅历有效对接，建设一批有特色、有优势、科技含量高、市场前景好、辐射带动实力强的商品生产基地和现代农业示范区。在流转方式上，坚持农夫与业主自主选择。四、 措施和建议土地流转问题实质上是生产要素的合理流淌和优化配置与现代生产经营方式、体制、机制等生产关系相适应，促进经济社会协调发展的问题。必需根据中共中心文件的要求，从健全完善社会主义市场经济体制高度，做好以下几个方面工作：1、 提高相识，驾驭工作主动权。土地流转历来是党在农村的重要政策，早在土地承包初期，1984年中心1号文件明确提出，激励土地逐步向种田能手集中。1992年在党的十四大提出建立社会主义市场经济体制目标中，再次明确把培育农村土地市场，促进土地流转作为一项重要政策加以推动、实施。去年底，中心特地下发关于做好农户承包地运用权流转工作的通知，强调要求实行有效措施正确引导和规范农村土地运用权流转。根据中心通知精神，各级领导重新相识“土地问题是农业农村工作的核心，是农村稳定的基础。”要根据*同志“三个代表”的要求，加强党的农村政策的学习和宣扬教化，正确引导和规范农村土地流转工作，确保农村土地的合理运用，为土地流转供应法律政策服务，维护农夫长远利益。2、 修订完善垫江县土地流转管理方法（试行），规范流转秩序。土地流转是集法制性、经济性、社会性于一体的体制和机制创新。应在总结胜利阅历的基础上，修订垫江县土地流转管理方法（试行），确立其在我县经济社会改革中的地位，与集体经济组织、家庭承包经营之间关系。明确规定流转的原则、形式、期限、工作程序、运用权的确认、管理机构及其职责，各方面的权利、义务、纠纷处理及法律责任。并对出让费管理、流转合同文书、档案、鉴证等做出明确要求。真正使土地流转走上法制化、规范化轨道。3、 加强政府引导，着力政策推动。土地流转处于起步阶段，政府引导尤为重要。第一，以政策服务为中心，营造流转氛围。出台特地文件，召开特地会议，全面宣扬贯彻党中心土地政策，解除部分基层领导和群众思想疑虑。结合实际，制订激励流转的政策，特殊明确土地开发利用政策，轻税薄赋政策，权益保障、环境、信贷、服务方面政策。其次，综合规划，选好发展项目。根据区域化、特色化、产业化思路，进行规模经营、集约经营规划，着力招商引资。第三，强化组织协调，明确部门分工，特地机构管理，一条龙服务。充分调动村社基层组织主动性，广泛听取群众看法，依法完善前期流转中的遗留问题，主动组织竞争流转。4、 构筑流转载体，催生市场体系。首先是培育承接业主，总结表彰一批示范典型企业，招商引资一批内外资业主。其次，建立一批流转中介组织。从事土地信息收集、整理、广告、政策询问、信用担保，开展土地资产评估、物资供应服务。形成纵横联合、政策配套、信息共享、服务高效的配套体系。再次，建立市场规则，维护公开、公允、公正的竞争秩序，防止下流转指标、用行政手段搞拉郎配等现象发生。5、 加强土地基础设施建设，提升土地价值。农业基础设施落后是制约土地流转的重要缘由。改善土地生产条件，创建流转优势。一是加强农业综合开发，大力改造中低产田土，配套完善水利排灌设施，建设稳产高产农田。二是以生态建设为中心，治理水土流失，防治污染。三是加强以道路、电信、电网、供水等为主体的生产生活设施建设，增加综合开发利用实力。6、 大力发展非农产业，促进农村人口和劳动力转移。农村人口和劳动力转移是合理调整生产力布局，扎实推动产业升级的重要标记，也是土地流转的必定要求。一是着眼农产品多层次增值，大力发展农副产品加工业、营销业、贮存、保鲜、包装产业。重点围绕龙头骨干加工业扩规模上档次，汲取大量农村人口转移到产前、产后或二三产业稳定就业。二是主动发展乡镇企业，抓住西部大开发机遇，吸引一批名牌企业和对口支持企业及项目落户我县，以东部资金、技术、设备、阅历建设一批新型龙头企业和支柱产业。三是加快以产业为支撑的小城镇建设，扩大规模，完善功能，吸引农村人口和劳动力安家立业。四是开发旅游资源，发展配套观光休闲服务产业。同时加强与发达地区及企业联系，主动向国内外市场发展劳务输出。7、 坚持市场导向，多种渠道流转。以项目开发为着眼点，招商引资；核心企业为龙头，实施特色资源开发；招标投标为基础，竞争承包；运用权为纽带，建立新型专业合作组织；以科技实体为主力军，建设各型现代农业示范区；托付代耕，相互调换，子女继承等都是相宜的流转渠道。各种渠道流转的详细形式多种多样，关键是从实际动身，承让双方选择最合适的渠道和形式，实现优势互补，经济双赢。共同担当可持续发展的责任。8、 健全机构，强化职能。县上要刚好调整充溢县农业承包合同管理委员会及其成员，主管部门要切实履行职责，做好农村土地流转的指导和管理工作。乡镇相应建立或调整农业承包合同管理机构，并落实专人办公，报县农业局备案。依据农经站履行农村土地承包、农夫负担、集体资产与财务的三大行政管理工作职能，将农经站纳入参照公务员管理的事业单位，人员工资、必要的工作经费纳入同级财政预算管理。同时农经部门要加强对农村土地流转状况调查探讨、分析、汇报，亲密留意发展动态；指导农村土地流转合同的订立，刚好办理因土地流转引起的合同变更、解除、重订和运用权的确认工作。搞好合同鉴证，建立流转合同档案，引导业主与农户建立合理的利益联结机制，刚好调解和处理土地承包、流转合同纠纷。在确保我县农村社会长期稳定的前提下，加快农业产业结构调整步伐，促进我县农村经济持续、快速、健康发展。土地流转现状社会调查报告坚持原则，主动稳妥推动农村土地流转。土地流转事关农夫切身利益，应遵循以下原则：一是三权分别的原则。即在稳定家庭承包制的基础上，实行农村土地集体全部权、农户承包权、经营者运用权三权分别，明确全部权，稳定村位于中部，325省道穿境而过，距镇政府3公里，距大峡谷旅游区7公里。全村辖6个村民小组，484户，人口1607人，劳动力743人，外出务工224人，其中：乡外县内52人，县外省内110人，省外278人。全村农用地总面积7427亩，其中：耕地1778亩，园地2697亩，林地2952亩。外出务工收入55万元，年农夫人均纯收入2806元。主导产业为茶叶、蔬菜、旅游和生猪养殖，年农村集体经济总收入为763万