2023年建设与房地产法规实践真题解答.doc

2023建设与房地产法规实践考卷一、考核目的建设与房地产法规实践课程为工程管理专业必修课程，旨在与理论课程教学体系有机结合、互相渗透，使学生加深对建设与房地产法规的理解；掌握运用建设与房地产法规理论指导工程实践；培养学生对工程管理项目的综合判断及应用能力。进一步提高实践技能和综合素质，成为理论知识够用、职业技能实用的工程管理应用型人才。二、考核方式     规定根据案例分析资料，提交一份实践报告，根据学生实践报告进行考核。三、考核内容及规定 内容：从案例分析资料中任选其中两个，回答问题。     规定：    1.回答问题要紧扣案例资料。内容围绕主题，主题突出；2.文字通顺流畅，表述恰当。3.独立完毕实践报告要独立完毕，必须杜绝一切抄袭、抄袭行为；也不得请别人代写。  案例分析一 【案由概述】2023年3月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取所有房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。【原告诉称】陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将所有拆迁款交给陈杰。现起诉规定确认陈杰与海润房地产公司所签协议无效，三被告支付我拆迁款312500元，并承担本案的所有诉讼费。【被告辩称】海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。此外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在本次拆迁中的行为均是代表我公司实行，故其不应成为本案的被告。现我公司可以批准与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。此外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有可以与其取得联系，现我公司不批准陈丽丽的诉讼请求。陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的产权应归我所有，且我一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆，陈丽丽已明确表达放弃对被拆迁房屋的继承权，现我不批准陈丽丽的诉讼请求。【一审案件事实及证据】经审理查明：2023年3月16日，陈杰以被拆迁人委托代理人的名义，与海润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”，该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。庭审中，海润房地产公司明确表达，签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。当天，陈杰将房屋拆迁款1250000元所有领取，上述款项中含电器移机费925元、搬家费1859元、停产停业综合补贴费139425元。庭审中，陈明、陈雅丽、陈丽丽均认可陈杰个人在被拆迁房屋中经营饭馆，海润房地产公司认可顺城拆迁公司在对法华寺地区拆迁行为，均是接受海润房地产公司委托所实行。上述事实，有双方当事人陈述，北京市住宅房屋拆迁补偿协议，拆迁补偿款领款凭证在案佐证。 问 题：一、本案房屋征收补偿的权利人有哪些？为什么？二、本案被告陈杰的代理行为属哪种代理？其与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议的效力如何？三、狭义的无权代理重要有哪几种情况？本案属其中的那种？何谓表见代理?本案属于表见代理吗？四、本案当事人海润房地产公司与陈杰的行为是否构成共同侵权？两者应承担如何的责任？五、本案中顺城拆迁公司应否承担连带责任？六、常见的效力待定协议有哪些？七、本案该如何判决？   案例分析二 【案由概述】2023年，杨正文与北京鼎恒房地产开发有限公司（简称鼎恒公司）签订认购书，约定购买丽泽新星项目房屋一套，并付清所有购房款。其后鼎恒公司未与杨正文换签商品房预售协议，也未交付房屋，为此，杨正文诉至法院。【原告诉称】杨正文起诉至原审法院称：2023年11月3日，我与鼎恒公司签订认购书，约定我购买鼎恒公司开发的丰台区丰北路丽泽新星1层23号房屋，单价8500元建筑平方米，总价款245735元。我应在2023年11月5日付清所有购房款，鼎恒公司应在2023年12月31日前换签正式协议，并在2023年10月31日前交付房屋。此后我于2023年11月6日付清所有购房款，但鼎恒公司没有与我换签商品房预售契约，亦未交付房屋。故请求确认双方签订的认购书有效，并判令鼎恒公司条件具有时与我签订正式商品房买卖协议，适时交付房屋，自2023年11月1日起按已付购房款的日万分之三支付违约金。 【被告辩称】鼎恒公司辩称：这里的认购书已经是商品房买卖协议，但认购书应为无效。不批准杨正文的诉讼请求给付相应利息。 【案件事实及证据】2023年11月3日，鼎恒公司与杨正文签订认购书。约定：鼎恒公司将其开发建设的位于丰台区丰北路甲45号的丽泽新星1层23号房屋出卖给杨正文、该房建筑面积28.91平方米，单价8500元建筑平方米，房价款计245735元。双方约定，杨正文签订认购书时支付定金10000元，其余购房款于2023年11月5日付清、鼎恒公司于2023年12月31日前与杨正文换签正式房屋买卖协议，于2023年10月31日前交付房屋。该认购书同时附有该房及共用部位装修和设备标准。认购书签订后，杨正文于2023年11月6日向鼎恒公司交付所有购房款。但鼎恒公司没有按认购书的约定与杨正文换签商品房买卖协议，亦未交付房屋。另查，鼎恒公司开发建设的位于丰台区丰北路甲45号的丽泽新星项目名称已变更为鼎恒新星，鼎恒新星5-19层已取得商品房预售许可证，但1一4层至今未取得商品房预售许可证。上述事实，有双方当事人陈述，认购书、购房款收据、商品房预售许可证明等书证在案证明。   问题：1、何谓认购书？本案当中的认购书能否被视为商品房买卖协议？为什么？2、本案中的认购书是否有效？为什么？3、本案的被告应否支付原告购房款利息？为什么？支付利息的起止时间如何拟定？按什么标准支付？4、本案原告规定被告支付违约金的诉求能否成立？为什么？  案例分析三  案情：甲公司签发金额为1 000万元、到期日为2023年5月30日、付款人为大满公司的汇票一张，向乙公司购买A楼房。甲、乙双方同时约定：汇票承兑前，A楼房但是户。其后，甲公司以A楼房作价1 000万元、丙公司以钞票1 000万元，出资共同设立丁有限公司。某会计师事务所将未过户的A楼房作为甲公司对丁公司的出资予以验资。丁公司成立后占有、使用A楼房。2023年9月，丙公司欲退出丁公司。经甲公司、丙公司协商达成协议：丙公司从丁公司取得退款1 000万元后退出丁公司；但顾及公司的稳定性，丙公司仍为丁公司名义上的股东，其原持有丁公司50的股份，名义上仍由丙公司持有40，其余10由丁公司总经理贾某持有，贾某暂付200万元给丙公司以获得上述10的股权。丙公司依此协议获款后退出，据此，丁公司变更登记为：甲公司、丙公司、贾某分别持有50、40和10的股权；注册资本仍为 2 000万元。丙公司退出后，甲公司规定丁公司为其贷款提供担保，在丙公司代表未到会、贾某反对的情况下，丁公司股东会通过了该担保议案。丁公司遂为甲公司从B银行借款500万元提供了连带责任保证担保。同时，乙公司将其持有的上述1 000万元汇票背书转让给陈某。陈某规定丁公司提供担保，丁公司在汇票上签注：“批准担保，但A楼房应过户到本公司。”陈某向大满公司提醒承兑该汇票时，大满公司在汇票上批注：“承兑，到期丁公司不垮则付款。”2023年6月5日，丁公司向法院申请破产获受理并被宣告破产。债权申报期间，陈某以汇票未获兑付为由，贾某以替丁公司代垫了200万元退股款为由向清算组申报债权，B银行也以丁公司应承担保责任为由申报债权并规定对A楼房行使优先受偿权。同时，乙公司就A楼房向清算组申请行使取回权。问题：1、丁公司的设立是否有效？为什么？2、丙退出丁公司的做法是否合法？为什么？3、丁公司股东会关于为甲公司提供担保的决议是否有效？为什么？4、陈某和贾某所申报的债权是否构成破产债权？为什么？5、B银行和乙公司的请求是否应当支持？为什么？6、各债权人若在破产程序中得不到完全清偿，还可以向谁追索？他们各自应承担什么责任？    案例分析四 【案情介绍】赵云梧系白颐路北延市政工程项目建设的被拆迁户。1999年7月19日，赵云梧与北京市海淀区房地产经营开发总公司（以下简称海淀房地产公司）签订了商品房购销协议。协议约定：赵云梧购买位于北京市海淀区上地南路6号院2#一4一603室商品房一套，房屋单价每平方米4350元。协议签订后，赵云梧按约履行了付款义务，并人住上述房屋。海淀房地产公司于2023年6月28日变更为海开公司。2023年6月28日海开公司取得海淀区上地南路6号院房屋所有权证，2023年1月7日海开公司与北京市国土资源和房屋管理局签订北京市国有土地使用权转让协议，2023年4月海开公司取得国有土地使用权证。2023年10月25日，北京海淀区国土资源和房屋管理局作出关于对上地6号院购房产权性质的答复，答复中确认：“海开公司已经取得国有土地使用权证和房屋所有权证，属于现售商品房”。2023年9月3日，海开公司与赵云梧签订了补充协议，该协议约定海开公司在2023年6月30日日前为赵云梧办理房屋产权证，海开公司于2023年5月22日开始在海淀区上地南路6号院内贴办理房屋产权证的告知。赵云梧未办理房屋产权证。海开公司将海淀区上地南路六号院的房屋产权中一幢一层及地下室、二幢一层等部分房屋进行了抵押，但赵云梧购买房屋未在抵押范围之内。【原告诉称】赵云梧诉称：海开公司在房屋买卖前后，采用了隐瞒事实真相、欺骗的手段，即把北京市计划委员会批复其建造的职工住宅当作商品房卖给我。当我发现海开公司的欺诈行为后，多次找其协商，海开公司又于2023年9月3日与我签订了补充协议，该协议约定海开公司在2023年6月30日前为我办理房屋产权证，但时至今日海天公司未办理产权证。海开公司于2023年6月28日把海淀区上地南路6号院的房屋产权整体抵押给中国银行北京市昌平分行，抵押期限为2023年4月至2023年4月14日，海开公司无证据说明该抵押已解除。因海开公司的欺诈及抵押行为，已经严重地侵犯了我的合法权益，现根据协议法及最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件合用法律若干问题的解释第九条的规定，规定解除商品房购销协议，海开公司双倍返还我购房款763680元及银行利息170606元。【被告辩称】海开公司辩称：1997年7月我公司开始在上海南路甲1号进行海开公司职工住宅建设，虽然我公司没有销售许可证，但有房地局的文献，我公司销售的房屋作为商品房出售不需要许可证，我们交了土地出让金。我公司告知购房人办理房产证，但他们不配合，有的人已经办理房产证。我公司房屋是进行过抵押，但不是整体抵押，抵押房屋不涉及销售的房屋。我公司没有欺诈行为，根据规定我公司的房子有产权证及土地使用证就可以不再办理销售许可，现不批准赵云梧的诉讼请求。 【问题】 一、原告的诉求涉及到商品房买卖协议纠纷案件解决中的什么问题：  二、本案的原告诉求能否得到法院的支持？为什么？  三、我国立法和司法解释是否允许商品房先出卖后抵押？又是否允许商品房先抵押后出卖？  四、我国立法和司法解释有关处罚性补偿的规定有哪些？  案例分析五 【案情介绍】北京中海兴业房地产开发有限公司（以下简称中海兴业公司）系中海雅园开发商。1999年2月，中海兴业公司报经北京市海淀区居住社区管理办公室（以下简称海淀社区办）核准批准，公布中海雅园北区房屋使用、管理、维修公约。该公约中物业管理委员会的权利第二项约定：采用公开招标或其他方式，聘请物业管理公司对本物业进行管理，并与其签订物业管理协议；第八项约定：前款规定的事项，必须经产权人大会通过；物业管理委员会成立前，由开发公司指定物业管理公司对本物业进行管理。中海雅园的业主在入住前，均签署了承诺书，对该公约的条款、规定承诺严格履行、遵守。2023年5月20日，中海兴业公司（甲方）与中海世纪公司（乙方）签订中海雅园物业管理全权委托协议，约定甲方委托乙方对中海雅园进行物业管理，委托管理期限为5年。2023年6月15日，海淀社区办批准中海雅园组建物业管理委员会，第一届物业管理委员会任期一年。2023年2月28日，中海雅园管委会与北京金罗马物业管理有限公司签订物业委托协议，该协议未实际履行。第一届中海雅园管委会届满后，未召开产权人大会，选举新的管委会委员。2023年3月28日，中海雅园管委会又与北京均豪物业管理有限公司签订中海雅园物业管理委托协议，该公司亦未进人中海雅园社区进行物业管理。中海雅园管委会在选聘、解聘物业管理公司前，未按中海雅园北区房屋使用、管理、维修公约的约定，通过产权人大会通过并授权。2023年，中海雅园管委会诉至法院，规定中海世纪公司无条件撤出社区。中海世纪公司辩称：中海雅园管委会不具有对我公司提出本诉讼的主体资格。是否解聘物业管理公司的是业主大会的权利，不是业主委员会的权利，在没有业主大会委托的情况下，业主委员会无权对物业管理公司提起诉讼。原告的合法存续期间已经于2023年6月15日届满，已经不具有合法存续资格，不符合民事诉讼法合用意见中关于其他组织的规定。原告在起诉书中引用的判决书内容不符合证据的有关规定，(2023）海民初字第9241号民事判决书现在尚未发生法律效力，不能作为本案的定案证据。中海雅园开发单位中海兴业公司在2023年5月20日和被告签订物业委托协议，在我方未被正式解聘前仍为中海雅园惟一合法物业管理公司，并应按委托协议继续履行物业管理义务。中海雅园第一届物业管理委员会另行招聘物业管理单位行为不是出于业主大会的授权和决议，原告的部分组成人员不具有担任物业管理委员会委员的资格，是其第一届物业管理委员会的一意孤行。我方目前对中海雅园进行物业管理，完全是基于产权人的意见，我方行为并无不妥。原告主任胡密珍至今拖欠物业管理费用已经达355多元，故原告的行为主线不能代，中海雅园产权人的意见。故不批准原告的诉讼请求。    问题：一、通常情况下，物业管理法律关系是建立在业主和物业管理公司之间，那么本案中开发商中海兴业公司能否与中海世纪公司签订的中海雅园物业管理协议？该协议是否有效？为什么？二、管理规约应有业主大会制定，本案的开发商中海兴业公司能否制定业主临时公约？为什么？三、本案的物业管理委托协议约定的5年管理服务期限提前终止？四、本案中海雅园管委会诉请法院判决中海世纪公司无条件撤出社区？为什么？从案例分析资料中任选其中两个，按规定回答问题。解答：第一：案例分析“二”回答问题： 1、（1）商品房认购书是商品买卖协议双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的 文书，是对双方交易房屋有关事宜的安步确认。认购书的内容一般涉及：双方当事人的基 本情况、房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情况）、价款计算、签署契约的时限规 定。未缴清土地出让金和取得商品房销售许可证，不具有商品房预售条件，不具有签订商 品房预售协议的条件，存在着事实和法律上的障碍，当事人才签订了认购书。 （2）本案的认购书应认定为商品房买卖协议（预售协议）。 最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件合用法律若干问题的解释第五条 规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具有商品房销售管理办法第十六条规定的商 品房买卖协议的重要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商 品房买卖协议。” 商品房销售管理办法第十六条规定：“商品房买卖协议应当明确以下重要内容：（一） 当事人名称或者姓名和住所 （二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式 （四）商 品房价款的拟定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期 （六） 装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设 施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任 （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面 积差异的解决方式 （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法 （十二）违 约责任； （十三）双方约定的其他事项。          就本案的具体情况来看，在杨正文与鼎恒公司所签订的商品房认购中已经具体就商品 房的基本状况（位置和面积拟定）、销售方式、价款及总价款、支付方式、付款时间、交 付使用的日期等等基本内容作出明确的约定，总体上已经符合商品房销售管理办法第 十六条所规定的内容，亦即满足了认购书被认定为商品房买卖协议的第一个条件。在认购 书中，双方所约定房款，杨正文已经于2023年11月6日所有付清，国此，也满足了认购书认 定为商品房买卖协议的第二个条件，即“出卖人已经按照约定接受购房款”。因此，本案中 所涉及的商品房认购书应当认定商品房买卖协议。 2、本案中的认购书无效，因而也就不能规定继续履行认购书。本案的认购书被认定为商品 房预售协议，但无效，由于： 根据城市房地产管理法第四十四条规定，商品房预售应当符合下列条件：（ 1)已 交付所有土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2)持有建设工程规划可证和施工许 可证；（3)按提供预售的商品房计算，投人开发建设的资金达成工程建设总投资的25%以上， 并已经拟定施工进度和竣工交付日期；（4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登 记，取得商品房预售许可证明。        又根据最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件合用法律若干问题的解释 第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售协议，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 具体就本案来看，本案中杨正文与鼎恒公司所签订的认购书可以认定为商品房买卖合 同，即商品房预售协议。直至二审阶段，鼎恒公司仍然未取得涉案商品房的预售许可证， 因此，属于“出卖人未取得预售许可证证明而与买受人订立的商品房预售协议”，应当认定 为无效协议。无效协议从本质上说，违反了法律的规定，因此国家不认可此类协议的法律 效力。 3、认购书既然被认定无效，就应当依据协议法的规定，协议没有履行的，停止履行。 已经履行的，恢复原状、补偿损失。因此被告应返还原告购房款。同时由于被告没有取得 商品房的预售许可证，就与购房人签订购房协议，被告的违法行为导致协议无效，因此， 被告在恢复原状之外，还应对原告所受损失承担补偿责任。具体到本案，就是原告购房款 的利息损失。利息计算时间为2023年11月1日至返还之日止。按中国人民银行同期对单位贷 款利率给付杨正文该款利息。(协议法第五十八条 协议无效或者被撤消后，因该协议 取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一 方应当补偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 ) 4、原告不能规定支付违约金。由于当事人对违约金没有约定。第三：案例分析“三”回答问题： （1） 有效。甲承担出资不实的责任。 （2） 不合法。丙公司实为抽头出资的行为。第三十六条 公司成立后，股东不得抽逃出资。 （3） 无效。（第十六条 公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者 股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参与前款 规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。） （4） 陈某的属于破产债权。贾某的不属于破产债权，而为股东出资。（5） B银行可以申报破产债权，但不享有优先受偿权。乙公司仍是A楼房的产权人，可以 规定取回。 （6） 向甲公司、丙公司和会计师事务所追索。甲公司虚假出资，乙公司非法抽逃出资， 应对债权人承担连带责任；会计师事务所明知丁公司设立时，甲公司出资不实，仍验资， 应在虚假验资范围内承担责任。见公司法第208条规定，承担资产评估、验资或者验证 的机构因其出具的评估结果、验资或者验证证明不实，给公司债权人导致损失的，除可以 证明自己没有过错的外，在其评估或者证明不实的金额范围内承担补偿责任。