2023年司法考试合同法中的违约责任和缔约过失.doc

司法考试协议法中的违约责任和缔约过失司法考试协议法中的违约责任和缔约过失问题：【例题·多选题】甲房产开发公司在交给购房人张某的某社区平面图和项目说明书中都标明有一个健身馆。张某看中社区健身方便，决定购买一套商品房并与甲公司签订了购房协议。张某收房时发现社区没有健身馆。下列哪些表述是对的的？（）（2023-3-51）（与2023多选题雷同）A.甲公司不守诚信，构成主线违约，张某有权退房B.甲公司构成欺诈，张某有权请求甲公司承担缔约过失责任C.甲公司恶意误导，张某有权请求甲公司双倍返还购房款D.张某不能滥用权利，在退房和规定甲公司承担违约责任之间只能选择一种对的答案AB答案解析本题考核要约与要约邀请。选项A对的。协议法第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现协议目的，当事人可以解除协议。最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件合用法律若干问题的解释第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体拟定，并对商品房买卖协议的订立以及房屋价格的拟定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖协议，亦应当视为协议内容，当事人违反的，应当承担违约责任。据此可知，因一方当事人主线违约导致协议目的不能实现的，另一方当事人可以解除协议并规定对方承担责任。本题中，张某以健身方便为目的购买甲公司的商品房，但实际收房时发现主线没有社区图纸上及项目说明中标明的健身馆，因甲公司虚假宣传导致张某的协议目的不能实现，张某有权请求解除协议，并予退房。选项B对的。协议法第四十二条规定，当事人在订立协议过程中有下列情形之一，给对方导致损失的，应当承担损害补偿责任：（一）假借订立协议，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立协议有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违反诚实信用原则的行为。本题中，甲公司违反诚实信用原则，在售房过程中进行虚假宣传，即构成欺诈，张某因此受损，其有权请求甲公司承担缔约过失责任。选项C错误。最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件合用法律若干问题的解释第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖协议目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除协议、返还已付购房款及利息、补偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的补偿责任：（一）商品房买卖协议订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖协议订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。该解释第九条规定，出卖人订立商品房买卖协议时，具有下列情形之一，导致协议无效或者被撤消、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、补偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的补偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安顿房屋的事实。据此可知，本题情形不满足双倍返还购房款的法定条件。选项D错误。协议法第九十七条规定，协议解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和协议性质，当事人可以规定恢复原状、采用其他补救措施，并有权规定补偿损失。据此可知，协议解除与承担违约责任之间并不冲突，可以并用。因此，张某在规定退房的同时，可以一并规定甲公司承担补偿损失等违约责任。学员问：讲缔约过失的时候，缔约过失的前提是没有有效协议，没有有效协议，无法追究违约责任，因此追究缔约过失责任。这里的选项A和B，承担违约责任和承担缔约过失责任是不是矛盾？法律教育网老师回复：没有有效协议的存在可以追究缔约过失责任，假如是可撤消协议没有撤消的，是可以追究违约责任的。缔约过失责任是指当事人在订立协议过程中，因过错违反依诚实信用原则负有的先协议义务，导致协议不成立，或者协议虽然成立，但不符合法定的生效条件而被确认无效、被变更或被撤消，给对方导致损失时所应承担的民事责任。甲公司在订立协议过程中有欺诈行为，导致张某信赖利益的损失。张某有权撤消协议，在撤消协议时有权规定甲公司补偿，这个补偿就是缔约过失责任。