税法其他各小税(92页PPT).pptx

第七章第七章 其他税法其他税法第一节第一节 房产税房产税 一、纳税义务人一、纳税义务人 房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇个人。个人。1.1.房产税纳税人的具体规定房产税纳税人的具体规定（3 3）产权出典的，承典人为纳税人；）产权出典的，承典人为纳税人；房屋出典是指承典人支付房屋典价而占有、使用出典房屋出典是指承典人支付房屋典价而占有、使用出典人的房屋，出典人于典期届满时，返还典价赎回房屋或者人的房屋，出典人于典期届满时，返还典价赎回房屋或者不回赎而丧失房屋所有权的法律制度。房屋出典是不回赎而丧失房屋所有权的法律制度。房屋出典是“房不房不计租、钱不计息计租、钱不计息”的互利、有偿法律关系。在房屋出典中，的互利、有偿法律关系。在房屋出典中，承典人占有使用出典的房屋而不交纳租金；出典人取得、承典人占有使用出典的房屋而不交纳租金；出典人取得、使用承典人的金钱，而不支付利息。但出典人交付房屋须使用承典人的金钱，而不支付利息。但出典人交付房屋须以承典人支付典价为前提，因而双方这种法律关系又是双以承典人支付典价为前提，因而双方这种法律关系又是双务、有偿的。务、有偿的。（4）产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代）产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人。管人或者使用人为纳税人。（5）产权未确定以及租典（租赁、出典）纠纷未解）产权未确定以及租典（租赁、出典）纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。决的，房产代管人或者使用人为纳税人。（6）纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税）纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。（7)房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。借的商品房应按规定征收房产税。二、征税对象二、征税对象 房产，它是有屋面和围护结构，能遮风房产，它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。场所。凡以房屋为载体，不可随意移动的附属凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。入房产原值，计征房产税。独立于房屋之外的建筑物独立于房屋之外的建筑物,如围墙如围墙,烟囱烟囱,水塔水塔,室外游泳池等室外游泳池等,不属于房产。不属于房产。三、征税范围三、征税范围 城市、县城、建制镇，工矿区（省，自城市、县城、建制镇，工矿区（省，自治区，直辖市人民政府批准设立，符合国务治区，直辖市人民政府批准设立，符合国务院规定的镇建制标准的镇，税法规定的其他院规定的镇建制标准的镇，税法规定的其他地区），但不包括农村的房屋。地区），但不包括农村的房屋。四、房产税计算四、房产税计算 按年计征按年计征 1 1、从价计征：为房产余值（即原值扣除、从价计征：为房产余值（即原值扣除10%30%10%30%后的余额）为计税依据。后的余额）为计税依据。税率税率1.2%1.2%（省、自治区、直辖市人民政府确定）（省、自治区、直辖市人民政府确定）2 2、从租计征：以租金收入为的计税依据。、从租计征：以租金收入为的计税依据。税率税率12%12%。（出租）（出租）对个人按市场价格出租的居民住房，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，用于居住的，可可暂减按暂减按4%4%的税率征收房产税。的税率征收房产税。注意的特殊问题：注意的特殊问题：1 1、以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：、以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：（1 1）以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值）以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；为计税依据计征房产税；（2 2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。此应由出租方按租金收入计征房产税。2 2、融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征、融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。实际情况确定。【例题【例题1单选题】某企业有原值为单选题】某企业有原值为2500万元的房产，万元的房产，2009年年1月月1日将其中的日将其中的30用于对外投资联营，投资用于对外投资联营，投资期限为期限为10年，每年固定利润分红年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为险。已知当地政府规定的扣除比例为20，该企业，该企业2009年度应纳房产税（年度应纳房产税（）。）。A、24万元万元 B、22.80万元万元 C、30万元万元 D、16.80万元万元【答案】【答案】B2500*70%*(1-20%)*1.2%+50*12%【例题【例题2单选题】某企业单选题】某企业2009年年1月月1日的房产原值为日的房产原值为3000万元，万元，3月月31日将其中原值为日将其中原值为1000万元的临街房出万元的临街房出租给某连锁商店，月租金租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按万元。当地政府规定允许按房产原值减除房产原值减除20后的余值计税。该企业当年应缴纳房后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（产税（）万元。）万元。A、4.8 B、24 C、27 D、28.8【答案】【答案】C六、房产税的税收优惠六、房产税的税收优惠1、国家机关、人民团体、军队、国家机关、人民团体、军队“自用自用”的房产免征房产的房产免征房产税。税。2、由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单、由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位（学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以位（学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。使用的房产免征房产税。3、宗教寺庙、公园、名胜古迹、宗教寺庙、公园、名胜古迹“自用自用”的房产免征房的房产免征房产税。宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，产税。宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，4、个人所有非营业用的房产（居民住房）免征房产税。、个人所有非营业用的房产（居民住房）免征房产税。5、纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在、纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。房屋大修期间免征房产税。6、对高校后勤实体免征房产税。、对高校后勤实体免征房产税。7、对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机、对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。构等卫生机构自用的房产，免征房产税。8、老年服务机构自用的房产免征房产税。、老年服务机构自用的房产免征房产税。9、自、自2001年年1月月1日起，对按政府规定价格出租的公有日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。住房和廉租住房，暂免征收房产税。七、房产税的纳税义务发生时间七、房产税的纳税义务发生时间 1、纳税人将原有房产用于生产经营，从生、纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。产经营之月起，缴纳房产税。2、纳税人自行新建房屋用于生产经营，从、纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。建成之次月起，缴纳房产税。3、纳税人委托施工企业建设的房屋，从办、纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。理验收手续之次月起，缴纳房产税。4、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。用之次月起，缴纳房产税。5、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。证书之次月起，缴纳房产税。6、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。房产之次月起，缴纳房产税。7、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。8、自、自2009年年1月月1日起，纳税人因房产的实物或日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算截止到房产的实物或权利状态发其应纳税款的计算截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。生变化的当月末。【案例【案例1】某企业某企业20092009年的上半年企业共有年的上半年企业共有房产原值房产原值40004000万元，万元，6 6月月3030日起企业将原值日起企业将原值200200万元、占地面积万元、占地面积400400平方米的一栋仓库出平方米的一栋仓库出租给某商场存放货物，租期租给某商场存放货物，租期1 1年，每月租金收年，每月租金收入入1.51.5万元。万元。8 8月月1010日对委托施工单位建设的日对委托施工单位建设的生产车间办理验收手续，由在建工程转入固生产车间办理验收手续，由在建工程转入固定资产原值定资产原值500500万元。万元。(房产税计算余值的扣房产税计算余值的扣除比例除比例20%)20%)要求：计算该企业要求：计算该企业20092009年应缴纳的房产年应缴纳的房产税。税。经营自用房产应缴纳的房产税：经营自用房产应缴纳的房产税：3800(1-20 3800(1-20)1.2)1.2 +200(1-20 +200(1-20)1.2)1.2505037.44(37.44(万元万元)出租房产应缴纳的房产税：出租房产应缴纳的房产税：1.5612 1.56121.08(1.08(万元万元)在建工程转入房产应缴纳房产税：在建工程转入房产应缴纳房产税：500(1-20 500(1-20)1.2)1.21241241.6(1.6(万元万元)2009 2009年应缴纳房产税年应缴纳房产税36.4836.480.960.961.081.081.61.640.12(40.12(万元万元)思考思考1.1.某企业拥有房产原值某企业拥有房产原值l000l000万元，万元，20092009年年6 6月月1919日日将其中的将其中的30%30%用于对外投资，不承担经营风险，投资期限用于对外投资，不承担经营风险，投资期限3 3年，年，当年取得固定利润分红当年取得固定利润分红2020万元；万元；20092009年年8 8月月3131日将其中日将其中10%10%按按政府规定价格租给本企业职工居住，每月取得租金政府规定价格租给本企业职工居住，每月取得租金5 5万元。万元。已知当地政府规定的扣除比例为已知当地政府规定的扣除比例为20%20%，计算该企业，计算该企业20092009年度年度应缴纳房产税。应缴纳房产税。该企业该企业20092009年度应缴纳房产税年度应缴纳房产税100060%(1-20%)1.2%+100030%(1-100060%(1-20%)1.2%+100030%(1-20%)1.2%612+2012%+100010%(1-20%)1.2%612+2012%+100010%(1-20%)1.2%81220%)1.2%81210.2410.24（万元）（万元）（10%10%租给本企业职工的免税）租给本企业职工的免税）思考思考2.2.王某自有一处平房，共王某自有一处平房，共1616间，其中用于个间，其中用于个人开餐馆的人开餐馆的7 7间（房屋原值为间（房屋原值为2020万元）。万元）。20082008年底，年底，王某将王某将4 4间出典给李某，取得出典价款收入间出典给李某，取得出典价款收入1212万元，万元，将剩余的将剩余的5 5间出租给某公司，每月收取租金间出租给某公司，每月收取租金1 1万元。已万元。已知该地区规定按照房产原值一次扣除知该地区规定按照房产原值一次扣除20%20%后的余值计后的余值计税，计算王某税，计算王某20092009年应纳房产税。年应纳房产税。（1 1）开餐馆的房产应纳房产税）开餐馆的房产应纳房产税 =20 =20（1-20%1-20%）1.2%=0.1921.2%=0.192（万元）；（万元）；（2 2）房屋产权出典的，承典人为纳税人，王某作为出典人）房屋产权出典的，承典人为纳税人，王某作为出典人无需缴纳房产税；无需缴纳房产税；（3 3）出租房屋应纳房产税）出租房屋应纳房产税=11212%=1.44=11212%=1.44（万元）；（万元）；4%4%（4 4）三项合计，应纳房产税）三项合计，应纳房产税=0.192+1.44=1.632=0.192+1.44=1.632万元。万元。思考思考3.3.农民王某，农民王某，20092009年将他在本村价值年将他在本村价值2020万元万元的楼房出租，取得租金收入的楼房出租，取得租金收入30003000元。按照房产税从租元。按照房产税从租计征的规定计算，王某当年应缴纳房产税计征的规定计算，王某当年应缴纳房产税360360元，是元，是否正确。否正确。（1 1）上述观点是错误的。）上述观点是错误的。（2 2）房产税的征税范围不包括农村房屋，因此，王某）房产税的征税范围不包括农村房屋，因此，王某不要缴纳房产税。不要缴纳房产税。【思考【思考4单选题】某企业拥有单选题】某企业拥有A、B两栋房产，两栋房产，A栋自用，栋自用，B栋出租。栋出租。A、B两栋房产在两栋房产在2009年年1月月1日时原值分别日时原值分别为为1200万元和万元和1000万元，万元，2009年年4月底月底B栋房产租赁到栋房产租赁到期。自期。自2009年年5月月1日起，该企业由日起，该企业由A栋搬至栋搬至B栋办公，栋办公，同时对同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为栋房产的月租金为10万元，地方政府规定按房产原值减万元，地方政府规定按房产原值减除除20的余值计税。该企业的余值计税。该企业2009年应缴纳房产税（年应缴纳房产税（）万元。）万元。A、15.04 B、16.32 C、18.24 D、22.72【答案】【答案】AA栋栋 1200*80%*1.2%*4/12=3.84B栋栋 10*4*12%+1000*80%*1.2%*8/12=11.2第二节第二节 契税法律制度契税法律制度 一、契税的纳税人和征税范围一、契税的纳税人和征税范围1、纳税人、纳税人 在我国境内在我国境内“承受承受”“土地、房屋权属土地、房屋权属”的单位和个的单位和个人。（不包括农村集体土地承包经营权）人。（不包括农村集体土地承包经营权）2、征税范围、征税范围（1）国有土地使用权国有土地使用权出让出让（2）土地使用权转让（包括出售、赠与、交换）土地使用权转让（包括出售、赠与、交换）（3）房屋买卖、赠与、交换）房屋买卖、赠与、交换视同转移应当缴纳契税的特殊情况：视同转移应当缴纳契税的特殊情况：（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；）以土地、房屋权属作价投资、入股；（2）以土地、房屋权属抵债；）以土地、房屋权属抵债；（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；）以获奖方式承受土地、房屋权属；（4）以预购方式承受土地、房屋权属。）以预购方式承受土地、房屋权属。土地、房屋权属的土地、房屋权属的典当典当、继承、分割、出租、抵押，、继承、分割、出租、抵押，不属于契税的征税范围。不属于契税的征税范围。二、契税的计税依据二、契税的计税依据1、只有一个价格的情况、只有一个价格的情况 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格作为计税依据。以成交价格作为计税依据。2、无价格的情况、无价格的情况 土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定。使用权出售、房屋买卖的市场价格确定。3、有两个价格的情况、有两个价格的情况 土地使用权交换、房屋交换，为所交换土地使用权、土地使用权交换、房屋交换，为所交换土地使用权、房屋的房屋的“价格差额价格差额”；交换价格不相等的，由多交付货；交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。币的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。【例【例单选题】张某共有单选题】张某共有2套房屋，套房屋，2009年年4月将第一套市价为月将第一套市价为80万元的房产与王某交换，万元的房产与王某交换，并支付给王某并支付给王某15万元，万元，2009年年6月将第二套月将第二套市价为市价为60万元的房产折价给李某抵偿了万元的房产折价给李某抵偿了50万万元的债务。已知当地确定的契税税率为元的债务。已知当地确定的契税税率为3，张某应缴纳契税（张某应缴纳契税（）万元。）万元。A、0.45 B、1.95 C、2.25 D、2.85【答案】【答案】A【例【例单选题】周某原有两套住房，单选题】周某原有两套住房，2009年年8月，月，出售其中一套，成交价格为出售其中一套，成交价格为70万元；将另一套以市万元；将另一套以市场价格场价格60万元与谢某的住房进行了等价置换；又以万元与谢某的住房进行了等价置换；又以100万元价格购置了一套新住房，已知契税的税率万元价格购置了一套新住房，已知契税的税率为为3%。根据契税法律制度的规定，周某计算应缴纳。根据契税法律制度的规定，周某计算应缴纳的契税的下列方法中，正确的是（的契税的下列方法中，正确的是（）。（）。（2010年）年）A1003%=3（万元）（万元）B（100+60）3%=4.8（万元）（万元）C（100+70）3%=5.1（万元）（万元）D（100+70+60）3%=6.9（万元）（万元）【答案】【答案】A【例题【例题单选题】周某向谢某借款单选题】周某向谢某借款80万元，后因谢某急万元，后因谢某急需资金，周某以一套价值需资金，周某以一套价值90万元的房产万元的房产抵抵偿所欠谢某偿所欠谢某债债务，谢某取得该房产产权的同时支付周某差价款务，谢某取得该房产产权的同时支付周某差价款10万元。已知契税税率为万元。已知契税税率为3。关于此次房屋交易缴纳。关于此次房屋交易缴纳契税的下列表述中，正确的是（契税的下列表述中，正确的是（）。（）。（2011年）年）A.周某应缴纳契税周某应缴纳契税3万元万元B.周某应缴纳契税周某应缴纳契税2.4万元万元C.谢某应缴纳契税谢某应缴纳契税2.7万元万元D.谢某应缴纳契税谢某应缴纳契税0.3万元万元【答案】【答案】C 9032.7 （交换与抵债区别）（交换与抵债区别）三、契税的税收减免三、契税的税收减免 1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。的，免征契税。2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。税。3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。征或者免征契税。4、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。第三节第三节 城镇土地使用税城镇土地使用税 一、纳税义务人一、纳税义务人 在税法规定的范围内使用土地的单位和个人。在税法规定的范围内使用土地的单位和个人。国家对城镇土地使用税的纳税人，根据用地者的不国家对城镇土地使用税的纳税人，根据用地者的不同分别情况确定：同分别情况确定：（1 1）城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或者个）城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或者个人缴纳；人缴纳；（2 2）拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由）拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或者实际使用人缴纳；代管人或者实际使用人缴纳；（3 3）土地使用权未确定或者权属纠纷未解决的，由）土地使用权未确定或者权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；实际使用人纳税；（4 4）土地使用权共有的，由共有各方分别缴纳。）土地使用权共有的，由共有各方分别缴纳。二、征税范围二、征税范围 凡是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土凡是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地，不论是国家所有的土地，还是地，不论是国家所有的土地，还是集体所有的土集体所有的土地，地，都是城镇土地使用税的征税范围。其中城市的都是城镇土地使用税的征税范围。其中城市的征收范围为市区和郊区；建制镇的征税范围为镇人民政府征收范围为市区和郊区；建制镇的征税范围为镇人民政府所在地的地区，不包括镇政府所在地所辖行政村。所在地的地区，不包括镇政府所在地所辖行政村。三、税率三、税率 城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率。大城市城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率。大城市（1.5301.530）中等城市（中等城市（1.2241.224）小城市（小城市（0.9-180.9-18）县）县城建制镇和工矿区城建制镇和工矿区 0.612 0.612。四、应纳税额计算四、应纳税额计算 在征收办法上采取了按年计算，分期预缴。在征收办法上采取了按年计算，分期预缴。应纳税额应纳税额=纳税人实际占用的土地面积纳税人实际占用的土地面积*适用税额适用税额 纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：（1）凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织）凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准；测定土地面积的，以测定的面积为准；（2）尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使）尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；用证书的，以证书确认的土地面积为准；（3）尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面）尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。五、税收减免五、税收减免 1 1一般规定一般规定（1 1）国家机关、人民团体、军队自用的土地。）国家机关、人民团体、军队自用的土地。（2 2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。（3 3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。（4 4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地。）市政街道、广场、绿化地带等公共用地。（5 5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。（6 6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税从使用的月份起免缴城镇土地使用税5 5年至年至1010年。年。2、城镇土地使用税减免的特殊规定、城镇土地使用税减免的特殊规定 （1）凡是缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起满）凡是缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起满1年年后征收城镇土地使用税；征用非耕地因不需要缴纳耕地占后征收城镇土地使用税；征用非耕地因不需要缴纳耕地占用税，应从批准征用之次月起征收城镇土地使用税。用税，应从批准征用之次月起征收城镇土地使用税。（2）对免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海）对免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征城镇土地关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征城镇土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。应照章缴纳城镇土地使用税。（3）房地产开发公司开发建造商品房的用地，除经批）房地产开发公司开发建造商品房的用地，除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。地一律不得减免城镇土地使用税。（4）老年服务机构自用的土地，免征城镇土地使）老年服务机构自用的土地，免征城镇土地使用税。用税。六、纳税义务发生时间、纳税地点六、纳税义务发生时间、纳税地点1、纳税义务发生时间、纳税义务发生时间（1）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税。次月起，缴纳城镇土地使用税。（2）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税。之次月起，缴纳城镇土地使用税。（3）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税。之次月起，缴纳城镇土地使用税。（4）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳城镇土地使用税。品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳城镇土地使用税。（5）纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满）纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时，开始缴纳城镇土地使用税。年时，开始缴纳城镇土地使用税。（6）纳税人新征用的非耕地，自批准征用之次月起，缴）纳税人新征用的非耕地，自批准征用之次月起，缴纳城镇土地使用税。纳城镇土地使用税。2、纳税地点、纳税地点 纳税人使用的土地不在同一省、自治区、直辖市管辖纳税人使用的土地不在同一省、自治区、直辖市管辖的，由纳税人分别向土地所在地税务机关缴纳城镇土地使的，由纳税人分别向土地所在地税务机关缴纳城镇土地使用税；在同一省、自治区、直辖市管辖范围内，纳税人跨用税；在同一省、自治区、直辖市管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，其纳税地点由各省、自治区、直辖市地地区使用的土地，其纳税地点由各省、自治区、直辖市地方税务局确定。方税务局确定。【例题【例题单选题】某人民团体单选题】某人民团体A、B两栋办公两栋办公楼，楼，A栋占地栋占地3000平方米，平方米，B栋占地栋占地1000平平方米。方米。2009年年3月月18日至日至12月月31日将日将B栋出栋出租。当地城镇土地使用税的税额为每平方米租。当地城镇土地使用税的税额为每平方米15元，该人民团体元，该人民团体2009年应缴纳城镇土地使年应缴纳城镇土地使用税（用税（）元。）元。A、3750 B、11250 C、12500 D、15000【答案】【答案】B 1000159/12=112.5第四节第四节 土地增值税土地增值税 P212 一一、土地增值税的征税范围、土地增值税的征税范围1、一般规定、一般规定（1）土地增值税只对）土地增值税只对“转让转让”国有国有土地使用权的行为征税，土地使用权的行为征税，对对“出让出让”国有土地的行为不征税。国有土地的行为不征税。（2）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。税。（3）土地增值税只对）土地增值税只对“有偿转让有偿转让”的房地产征税，对以的房地产征税，对以“继承、继承、赠与赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。等方式无偿转让的房地产，不予征税。不征土地增值税的房地产赠与行为包括两种情况：不征土地增值税的房地产赠与行为包括两种情况：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人直系亲属或者承担直接赡养义务人”；（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。与教育、民政和其他社会福利、公益事业。2、特殊规定、特殊规定（1）以房地产进行投资、联营）以房地产进行投资、联营P214以房地产进行投资、联营，暂免征收土地增值税。以房地产进行投资、联营，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。地增值税。以土地（房地产）作价入股进行投资或者联以土地（房地产）作价入股进行投资或者联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。（2 2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收者用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。土地增值税。（3 3）房地产的）房地产的交换交换征税征税。个人之间互换居住用。个人之间互换居住用 房房 ，可以免征。，可以免征。（4 4）合作建房：建成后自用免征，转让征税。）合作建房：建成后自用免征，转让征税。（5 5）房地产的出租：不征。）房地产的出租：不征。（6 6）房地产的抵押：抵押期间不征，发生权属转让时征税。）房地产的抵押：抵押期间不征，发生权属转让时征税。（7 7）房地产的代建行为：不征税。）房地产的代建行为：不征税。事事项项是否征收土地增是否征收土地增值值税税出售出售征收征收继继承承不征不征赠赠与与（1 1）赠赠与与“直系直系亲亲属或者承担直接属或者承担直接赡赡养养义务义务人人”的不的不征征（2 2）通）通过过中国境内非中国境内非营营利的社会利的社会团团体、国家机关体、国家机关赠赠与教育、民政和其他社会福利、公益事与教育、民政和其他社会福利、公益事业业的不征的不征（3 3）其他）其他赠赠与征收与征收出租出租不征不征抵押抵押（1 1）抵押期）抵押期间间：不征：不征（2 2）抵押期）抵押期满满后，以后，以该该房地房地产产抵抵债债的：征收的：征收交交换换（1 1）单单位之位之间间互互换换：征收：征收（2 2）个人之）个人之间间互互换换“自有居住用房自有居住用房”：免征：免征合作建房合作建房（1 1）建成后自用：免征）建成后自用：免征（2 2）建成后）建成后转让转让：征收：征收代建房代建房不征不征事事项项是否征收土地增是否征收土地增值值税税投投资资、联营联营（1 1）将房地）将房地产转让产转让到投到投资联营资联营企企业时业时：暂暂免免（2 2）将投）将投资联营资联营的房地的房地产产再再转让时转让时：征收：征收房地房地产产开开发发企企业业（1 1）凡所投）凡所投资资、联营联营的企的企业业从事房地从事房地产产开开发发的，或者房地的，或者房地产产开开发发企企业业以其建造的商品房以其建造的商品房进进行投行投资资和和联营联营的：征收的：征收（2 2）房地）房地产产开开发发企企业业将开将开发发的部分房地的部分房地产转产转为为企企业业自用或者用于出租等商自用或者用于出租等商业业用途用途时时：不：不征征二、纳税义务人二、纳税义务人P215三、土地增值税的计算三、土地增值税的计算（一）计税依据（一）计税依据 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的增值额，转让房地产的增值额是纳税人转让房地产的增值额，转让房地产的增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。1、应税收入的确定、应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。从收入的形式地产的全部价款及有关的经济利益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。2、新建房地产的扣除项目金额（、新建房地产的扣除项目金额（41）（1）取得土地使用权所支付的金额）取得土地使用权所支付的金额纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。登记、过户手续费和契税。（2）房地产开发成本）房地产开发成本P216（3）房地产开发费用）房地产开发费用 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但在计算土地增值税售费用、管理费用和财务费用，但在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是按照纳税人实际发生额进时，房地产开发费用并不是按照纳税人实际发生额进行扣除，应分别按以下两种情况扣除：行扣除，应分别按以下两种情况扣除：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按算的金额。其他房地产开发费用，按“取得土地使用取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本权所支付的金额和房地产开发成本”之和的之和的5 5以内以内计算扣除。计算公式为：计算扣除。计算公式为：允许扣除的房地产开发费用利息（取得土允许扣除的房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）地使用权所支付的金额房地产开发成本）55以内以内 财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按费用按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的之和的10以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公式为：自治区、直辖市人民政府规定。计算公式为：允许扣除的房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金允许扣除的房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）额房地产开发成本）10以内以内 【例题【例题计算题】甲房地产开发公司开发某房地产计算题】甲房地产开发公司开发某房地产项目支付的地价款为项目支付的地价款为5200万元，开发成本为万元，开发成本为2800万万元，利息支出为元，利息支出为500万元（能够按转让房地产项目计万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明）。已知甲公司所在地的算分摊并提供金融机构证明）。已知甲公司所在地的省政府规定的扣除比例为省政府规定的扣除比例为5。允许扣除的房地产开发费用允许扣除的房地产开发费用 500（52002800）5900（万元）。（万元）。【例题【例题计算题】甲房地产开发公司开发某房地产项计算题】甲房地产开发公司开发某房地产项目支付的地价款为