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第三模块第三模块 主要涉税问题及筹划技巧主要涉税问题及筹划技巧2007.62007.6涉及到的税种涉及到的税种营业税土地增值税企业所得税个人所得税房产税土地使用税契税与营业税相关的涉税问题与营业税相关的涉税问题-1-1（一）建房阶段（二）售房阶段 1.捐赠 2.参与利润分配 3.抵押 4.“还本”销售 5.抵债与营业税相关的涉税问题与营业税相关的涉税问题-2-2合作建房 与土地增值税相关的涉税问题-1n n通过减少销售收入降低增值额通过减少销售收入降低增值额 利用起征点 利用土地增值税的起征点如何定价 与土地增值税相关的涉税问题-2.1n n通过增加可扣除项目降低增值额通过增加可扣除项目降低增值额 (1)(1)充分计列利息费用及其他费用支出充分计列利息费用及其他费用支出 (2)(2)充分利用对房地产开发企业的附加扣除充分利用对房地产开发企业的附加扣除 (3)(3)选择核算方法降低税负选择核算方法降低税负 例例:某房地产开发企业，某房地产开发企业，19991999年商品房销售收入为年商品房销售收入为1 15 5亿元，其中普通住宅亿元，其中普通住宅的销售额为的销售额为1 1亿元，豪华住宅的销售额为亿元，豪华住宅的销售额为50005000万元。税法规定的可扣除项万元。税法规定的可扣除项目金额为目金额为1 11 1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为80008000万元，豪华万元，豪华住宅的可扣除项目金额为住宅的可扣除项目金额为30003000万元。万元。与土地增值税相关的涉税问题-2.2(4)(4)利用多项目开发筹划利用多项目开发筹划例：房地产公司例：房地产公司19991999年同时开发四个工程项目。项目年同时开发四个工程项目。项目1 1为经济适为经济适用房，营业收入用房，营业收入25002500万元，可扣除项目为万元，可扣除项目为20002000万元；项目万元；项目2 2为普通住宅，营业收入为普通住宅，营业收入39003900万元，可扣除项目为万元，可扣除项目为25002500万元；万元；项目项目3 3为别墅住宅，营业收入为为别墅住宅，营业收入为80008000万元，可扣除项目为万元，可扣除项目为30003000万元；项目万元；项目4 4为写字楼，营业收入为写字楼，营业收入2000020000万元，可扣除万元，可扣除项目项目60006000万元。可扣除项目总和为万元。可扣除项目总和为1350013500万元，营业收入总万元，营业收入总和和3440034400万元。万元。与土地增值税相关的涉税问题-2.3(5)利用代收费用的筹划例例:某房地产开发公司出售一幢商品房某房地产开发公司出售一幢商品房,获得销售收入为获得销售收入为3000 3000 万元万元,并按当地市政府的要求并按当地市政府的要求,在售房时代收了在售房时代收了200 200 万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下如下:支付土地出让金支付土地出让金200200万元万元,房地产开发成本为房地产开发成本为600 600 万万元元,其他允许税前扣除的项目合计其他允许税前扣除的项目合计200 200 万元。万元。与土地增值税相关的涉税问题与土地增值税相关的涉税问题-3-3关键点：关键点：(一)以房屋、土地或者房地产作价投资的将征收土地增值税(二)实物分配的住房将征收土地增值税与企业所得税相关的涉税问题n n股权投资企业与被投资企业税率不同的处股权投资企业与被投资企业税率不同的处理理案例：案例：B B公司于公司于20012001年度成立，属于设在国家级高新技术产业开发年度成立，属于设在国家级高新技术产业开发区内的高新技术企业，按规定可以享受区内的高新技术企业，按规定可以享受1515的税率缴纳所得税、的税率缴纳所得税、自投产年度起免征所得税两年的优惠政策。房地产公司自投产年度起免征所得税两年的优惠政策。房地产公司A A公司公司拥有拥有B B公司公司8080的股权，适用的股权，适用3333的所得税税率。为简化分析，的所得税税率。为简化分析，假设从假设从2001200120042004年度，年度，B B公司每年的会计利润额和应纳税所公司每年的会计利润额和应纳税所得额均为得额均为400400万元，并且每年将当年实现税后净利润额的万元，并且每年将当年实现税后净利润额的5050用于分配，用于分配，A A公司无亏损。公司无亏损。n n捐赠节税捐赠节税 与个人所得税相关的涉税问题-1n n房地产公司如何发工资？房地产公司如何发工资？例例 1 1 张先生每月工资张先生每月工资45004500元，年终一次性发放奖金元，年终一次性发放奖金3600036000元，元，全年总收入全年总收入90000 90000 元。下面对奖金按月发放和年终一次性发元。下面对奖金按月发放和年终一次性发放两种方式下的税负进行比较。放两种方式下的税负进行比较。例例2 2 张先生每月工资张先生每月工资45004500元，每月奖金元，每月奖金15001500元，年终一次元，年终一次 性发放奖性发放奖金金1800018000元，保持全年收入元，保持全年收入9000090000元不变元不变。与个人所得税相关的涉税问题与个人所得税相关的涉税问题-2 个人房产注意的地方个人房产注意的地方 拥有房产、转让房地产、出租房屋 个人如何买房个人如何买房房产税、土地使用税的涉税问题n n 对房屋建筑物和各种独立于房屋之外的附属设施、配套设施进对房屋建筑物和各种独立于房屋之外的附属设施、配套设施进行适当划分。行适当划分。n n 对于房屋以外建筑物所占的土地价值（对于房屋以外建筑物所占的土地价值（特别是场地）要单独结特别是场地）要单独结转到相关的建筑物原价值中去。转到相关的建筑物原价值中去。n n 区分房屋租赁收入和其他服务收入的核算区分房屋租赁收入和其他服务收入的核算n n 减少闲置的房地产减少闲置的房地产 n n 改变房产的经营方式改变房产的经营方式 n n 利用土地使用税分级幅度税额的特点，进行纳税筹划利用土地使用税分级幅度税额的特点，进行纳税筹划 契税的涉税问题契税的涉税问题将个人房地产投入夫妻共同投资的有限责任公司是否征收契税？为什么规定对以土地、房屋权属抵债行为征收契税？对以预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的行为是否征收契税？1、每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成功的路。11月-2211月-22Wednesday,November 9,20222、成功源于不懈的努力，人生最大的敌人是自己怯懦。02:05:4902:05:4902:0511/9/2022 2:05:49 AM3、每天只看目标，别老想障碍。11月-2202:05:4902:05Nov-2209-Nov-224、宁愿辛苦一阵子，不要辛苦一辈子。02:05:4902:05:4902:05Wednesday,November 9,20225、积极向上的心态，是成功者的最基本要素。11月-2211月-2202:05:4902:05:49November 9,20226、生活总会给你另一个机会，这个机会叫明天。09 十一月 20222:05:50 上午02:05:5011月-227、人生就像骑单车，想保持平衡就得往前走。十一月 222:05 上午11月-2202:05November 9,20228、业余生活要有意义，不要越轨。2022/11/9 2:05:5002:05:5009 November 20229、我们必须在失败中寻找胜利，在绝望中寻求希望。2:05:50 上午2:05 上午02:05:5011月-2210、一个人的梦想也许不值钱，但一个人的努力很值钱。11/9/2022 2:05:50 AM02:05:5009-11月-2211、在真实的生命里，每桩伟业都由信心开始，并由信心跨出第一步。11/9/2022 2:05 AM11/9/2022 2:05 AM11月-2211月-22谢谢大家谢谢大家