十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结.ppt

十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望汇报内容1 1城市基本情况城市基本情况2 2土地价格调查与地价监测情况土地价格调查与地价监测情况3 3主要技术说明主要技术说明4 4主要成果及应用主要成果及应用5 5存在的问题与建议存在的问题与建议第一部分 城市基本情况 一、济南市社会经济状况 “十五十五”期间，济南市国民经济保持快速协调期间，济南市国民经济保持快速协调健康发展。初步核算，济南市生产总值年均增长健康发展。初步核算，济南市生产总值年均增长14.2%14.2%，固定资产投资年均增长，固定资产投资年均增长20.4%20.4%；城市居民；城市居民人均可支配收入年均增长人均可支配收入年均增长10.3%10.3%。2005 2005年，人均生产总值年，人均生产总值39003900美元，城市居民人美元，城市居民人均可支配收入均可支配收入1.231.23万元；城市居民人均住房使用万元；城市居民人均住房使用面积面积19.819.8平方米。平方米。东拓、西进、南控、北跨、中疏东拓、西进、南控、北跨、中疏二、城市建设格局二、城市建设格局第二部分 城区土地价格调查与地价监测情况 一、基准地价完成情况一、基准地价完成情况一、基准地价完成情况一、基准地价完成情况 （一）适时更新城区基准地价（一）适时更新城区基准地价（一）适时更新城区基准地价（一）适时更新城区基准地价 2001200120012001年，济南市被确定为国土资源部城市土地价格调查（含城区年，济南市被确定为国土资源部城市土地价格调查（含城区年，济南市被确定为国土资源部城市土地价格调查（含城区年，济南市被确定为国土资源部城市土地价格调查（含城区基准地价更新和地价动态监测点建设）试点城市。基准地价更新和地价动态监测点建设）试点城市。基准地价更新和地价动态监测点建设）试点城市。基准地价更新和地价动态监测点建设）试点城市。2003200320032003年年年年7 7 7 7月，济南月，济南月，济南月，济南市城市土地价格调查成果通过国土资源部验收。市城市土地价格调查成果通过国土资源部验收。市城市土地价格调查成果通过国土资源部验收。市城市土地价格调查成果通过国土资源部验收。2004 2004 2004 2004年济南市国土资源局根据城市发展及土地市场的变化，对商年济南市国土资源局根据城市发展及土地市场的变化，对商年济南市国土资源局根据城市发展及土地市场的变化，对商年济南市国土资源局根据城市发展及土地市场的变化，对商业、住宅用地土地级别和基准地价进行局部调整。并于业、住宅用地土地级别和基准地价进行局部调整。并于业、住宅用地土地级别和基准地价进行局部调整。并于业、住宅用地土地级别和基准地价进行局部调整。并于2004200420042004年年年年3 3 3 3月由月由月由月由济南市人民政府公布实施。济南市人民政府公布实施。济南市人民政府公布实施。济南市人民政府公布实施。表表2-1 2-1 济南市城区国有土地级别基准地价表济南市城区国有土地级别基准地价表 元元/平方米平方米土地级别土地级别1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010商业用地商业用地381538152750275019261926161316131400140011501150900900805805700700610610住宅用地住宅用地28102810188018801350135010201020820820735735660660605605工业用地工业用地205520551480148010561056725725594594409409338338 （二）及时制定城乡结合部基准地价标准（二）及时制定城乡结合部基准地价标准 2005年4月至12月采用规划定级方法对城乡接合部（东区、西区）基准地价进行了评估，作为过渡期控制性地价标准。（三）完善基准地价系数修正体系（三）完善基准地价系数修正体系制定基准地价用途修正系数制定基准地价用途修正系数(商住工以外其它用途）商住工以外其它用途）完善基准地价因素修正系数表及因素指标说明表完善基准地价因素修正系数表及因素指标说明表编制城区基准地价应用技术手册编制城区基准地价应用技术手册二、地价动态监测情况二、地价动态监测情况（一）更新地价区段（一）更新地价区段表表2-2 2-2 济南市城区各类用地不同级别地价区段划分表济南市城区各类用地不同级别地价区段划分表合计商业用地原始区段26333222222424商业用地更新区段46555546614747住宅用地原始区段223323221919住宅用地更新区段245323222323工业用地原始区段02222221212工业用地更新区段12344342121（二）更新地价监测点 （三）数据采集（三）数据采集（三）数据采集（三）数据采集 1、部门数据（国土、房管、统计、城建、物价）土地市场交易数据（出让、转让、收购、征地拆迁)房地产交易统计数据（商品房、二手房）统计数据 计算参数依据 2 2、市场数据采集市场数据采集（强调数据的口径与内涵）强调数据的口径与内涵）网站数据 房屋中介机构数据 报刊数据 房展会数据 实地访谈数据宏观调控条件下地价监测把握的三个层次宏观层面宏观层面-市区土地市场分析、房地产市场分析、市区土地市场分析、房地产市场分析、相关经济指标的协调性分析相关经济指标的协调性分析（地价调控）（地价调控）中观层面中观层面-城区基准地价实施情况分析城区基准地价实施情况分析微观方面微观方面-城区地价动态监测点数据分析城区地价动态监测点数据分析第三部分 主要技术说明一、宏观层面 （一）以（一）以GISGIS技术为支撑，加强土地市场数据库建设技术为支撑，加强土地市场数据库建设 1 1、土地评估电子档案、土地评估电子档案 2 2、土地市场交易信息电子档案、土地市场交易信息电子档案 将土地市场动态分析与地价动态监测有机结合在一起，将土地市场动态分析与地价动态监测有机结合在一起，以期就济南市土地从供应和价格两个方面参与宏观调控进以期就济南市土地从供应和价格两个方面参与宏观调控进行综合研究。行综合研究。（二）市区土地市场分析（二）市区土地市场分析 土地供应总量分析土地供应总量分析 土地供应方式分析土地供应方式分析 土地供应用途结构分析土地供应用途结构分析 土地供应区域分析土地供应区域分析 土地供求关系分析土地供求关系分析 土地资产收益状况分析土地资产收益状况分析 土地交易价格分析土地交易价格分析 土地供应对房地产价格的影响作用分析土地供应对房地产价格的影响作用分析.（三）市区房地产市场分析（三）市区房地产市场分析商品住房市场分析商品住房市场分析商品住房市场分析商品住房市场分析住宅二手房市场分析住宅二手房市场分析住宅二手房市场分析住宅二手房市场分析商品住宅销售户型分析商品住宅销售户型分析商品住宅销售户型分析商品住宅销售户型分析城市居民住宅消费分析城市居民住宅消费分析城市居民住宅消费分析城市居民住宅消费分析房地产价格构成分析房地产价格构成分析房地产价格构成分析房地产价格构成分析住宅租售比分析住宅租售比分析住宅租售比分析住宅租售比分析城市居民住宅需求对房地产价格的影响作用分析城市居民住宅需求对房地产价格的影响作用分析城市居民住宅需求对房地产价格的影响作用分析城市居民住宅需求对房地产价格的影响作用分析（四）房地产市场的协调性分析（四）房地产市场的协调性分析二、中观层面 土地级别（土地级别（20032003）1 12 23 34 45 56 6基准地价基准地价（2003.1.12003.1.1）381538152750275019261926161316131400140011501150交易地价标准化均值交易地价标准化均值（2005.12.312005.12.31）4231423127322732199019901979197916001600135713570505交易标准价与交易标准价与20032003年年基准地价比基准地价比%1111119999103103123123114114118118将交易价格按基准地价内涵进行标准化，得到交易标准化价格。表3-1 2005年济南市城区商业用地交易地价分析表 表表3-2 20053-2 2005年年济南市城区住宅用地交易地价分析表济南市城区住宅用地交易地价分析表土地级别（2003）12345 基准地价（2003.1.1）2810188013501020820交易地价标准化均值（2005.12.31）279118951247109670805交易价与2003年基准地价比%991019210786表表3-3 20053-3 2005年济南市城区工业用地级别地价分析表年济南市城区工业用地级别地价分析表土地级别（土地级别（20032003）1 12 23 34 45 56 67 7基准地价基准地价（2003.1.12003.1.1）205520551480148010561056725725594594409409338338交易地价标准化值交易地价标准化值（2005.12.312005.12.31）2005200513091309101410147597596066064074073663660505交易价与交易价与20032003年年基准地价比基准地价比%989888889696105105102102100100108108（三）微观层面土地级别土地级别（20032003）1 12 23 34 45 56 6监测地价值监测地价值（2005.12.312005.12.31）419741973025302522152215180718071540154012651265地价增长率地价增长率%（2005/20042005/2004）3.03.02.52.53.83.83.03.03.03.02.52.5地价监测点评估地价监测点评估1 1 1 1、各用途级别地价变化情况、各用途级别地价变化情况、各用途级别地价变化情况、各用途级别地价变化情况表3-4 2005年济南市城区商业用地监测地价分析表图图 3-1 2005 3-1 2005年济南市城区商业用地级别地价增长率空间分布年济南市城区商业用地级别地价增长率空间分布3D3D图图2004-20052004-2005年济南市城区住宅用地区段房价增长率空间分布年济南市城区住宅用地区段房价增长率空间分布3D3D图（多层）图（多层）2004-20052004-2005年济南市城区住宅用地区段房价增长率空间分布年济南市城区住宅用地区段房价增长率空间分布3D3D图（小高层）图（小高层）表3-5 2005年济南市城区住宅用地监测地价分析表土地级别土地级别（20032003）1 12 23 34 45 56 6监测地价值监测地价值（2005.12.312005.12.31）27252725200320031537153712581258954954834834地价增长率地价增长率%（2005/20042005/2004）0.20.21.31.33.23.24.34.32.92.92.32.3图 3-2 2005年济南市城区住宅用地级别地价增长率空间分布3D图表3-6 2005年济南市城区工业用地监测地价分析表土地级别土地级别（20032003）1 12 23 34 45 56 67 7监测地价值监测地价值（2005.12.312005.12.31）200520051450145010561056740740600600409409345345地价增长率地价增长率%（2005/20042005/2004）-1.5-1.5-1.5-1.5-0.6-0.60.60.60.80.81.01.01.21.22 2、综合地价变化情况、综合地价变化情况表3-7 2005年济南城区地价监测指标测算结果表用地类别用地类别综合综合 商业用途商业用途居住用途居住用途工业用途工业用途平均地价（元平方米）平均地价（元平方米）136413641814181414501450827827地价变化率（）地价变化率（）1.71.72.92.92.62.6-0.3-0.3第四部分 主要成果与应用一、主要成果一、主要成果 济南市城区土地级别与基准地价更新成果济南市城区土地级别与基准地价更新成果 济南市城乡接合部（东西区）基准地价评估成果济南市城乡接合部（东西区）基准地价评估成果 济南市城区基准地价应用技术手册济南市城区基准地价应用技术手册 济南市城区地价动态监测分析成果济南市城区地价动态监测分析成果 济南市区土地市场动态分析成果济南市区土地市场动态分析成果二、成果应用表5-1 2005年济南市城区商业用地地价监测结果应用分析表土地级别（土地级别（20032003）1 12 23 34 45 56 6基准地价基准地价（2003.1.12003.1.1）381538152750275019261926161316131400140011501150监测地价值监测地价值（2005.12.312005.12.31）4197419730253025221522151807180715401540126512650505监测价与监测价与20032003年基准年基准地价比地价比%（不含东西区）（不含东西区）110110110110115115112112(115)(115)110110(120)(120)110110(115)(115)注：括号数据为沿街延伸级别值注：括号数据为沿街延伸级别值表表5-2 20055-2 2005年年济南市城区住宅用地监测地价应用分析表济南市城区住宅用地监测地价应用分析表土地级别（土地级别（20032003）1 12 23 34 45 56 6基准地价基准地价（2003.1.12003.1.1）28102810188018801350135010201020820820735735监测地价值监测地价值（2005.12.312005.12.31）272527252003200315371537125812589549548348340505监测价与监测价与20032003年基准年基准地价比地价比%（含东西区）（含东西区）97971071071141141231231161161131130505监测价与监测价与0303年基准地年基准地价比价比%（不含东西区）（不含东西区）9797107107114114110110110110103103表5-3 2005年济南市城区工业用地监测地价应用分析表土地级别土地级别（20032003）1 12 23 34 45 56 67 7基准地价基准地价（2003.1.12003.1.1）205520551480148010561056725725594594409409338338监测地价值监测地价值（2005.12.312005.12.31）2005200514501450105610567407406006004094093453450505监测价与监测价与20032003年基准地价比年基准地价比%（含东西区）（含东西区）98989898100100102102101101100100102102图图5-1 2003-20065-1 2003-2006年年1 1季度济南市区住宅市场交易价格变动图季度济南市区住宅市场交易价格变动图 济南市区房地产市场宏观调控效果分析济南市区房地产市场宏观调控效果分析第五部分 存在的问题与建议一、存在的问题一、存在的问题 （一）基础工作滞后（地籍数据覆盖面小）（一）基础工作滞后（地籍数据覆盖面小）（一）基础工作滞后（地籍数据覆盖面小）（一）基础工作滞后（地籍数据覆盖面小）（二）区段地价监测点分布不均匀（虚拟）（二）区段地价监测点分布不均匀（虚拟）（三）经费不足（无配套经费）（三）经费不足（无配套经费）图图5-1 5-1 济南市城区地籍数据与城区基准地价范围对照图济南市城区地籍数据与城区基准地价范围对照图 1 1、土地用途有效面积测算、土地用途有效面积测算 2 2、城区拆迁引起的地价监测点变化、城区拆迁引起的地价监测点变化监测点新编号监测点新编号级别级别区段区段土地使用者土地使用者经度经度纬度纬度变更变更监测点现状监测点现状结论结论370100A02G003370100A02G0032 2g003g003济南服装七厂济南服装七厂498916.03498916.034062407.24062407.2路拓宽近路拓宽近1010米，占米，占用部分，现用部分，现为绿地超市为绿地超市停车停车权属变更权属变更 用途用途改变改变 地地块分割块分割拟删除拟删除370100A02G005370100A02G0052 2g003g003汽总橡胶密封件厂汽总橡胶密封件厂498326.91498326.9140608874060887中国重汽集团房地中国重汽集团房地产开发公司产开发公司权属变更权属变更 用途用途改变改变拟删除拟删除370100A04G019370100A04G0194 4g008g008山东省济南文化用山东省济南文化用品总公司品总公司495588.6495588.64060294.94060294.9槐荫区房管局文苑槐荫区房管局文苑花园花园权属变更权属变更 用途用途改变改变拟删除拟删除370100A02G008370100A02G0082 2g003g003济南市汽车修制造济南市汽车修制造厂厂498328.76498328.764057455.94057455.9六栋宿舍楼，六栋宿舍楼，5 5栋栋已转让已转让维持原状维持原状 用途用途改变改变 权权属变更属变更拟删除拟删除370100A04G002370100A04G0024 4g008g008济南金利得经贸公济南金利得经贸公司司494603.53494603.534061125.64061125.6已搬迁已搬迁拟删除拟删除370100A04G003370100A04G0034 4g009g009济南市槐荫汽车运济南市槐荫汽车运输二队输二队494880.54494880.544054809.34054809.3济南志诚规划建设济南志诚规划建设总公司总公司权属变更权属变更 用途用途改变改变拟删除拟删除370100A07G001370100A07G0017 7g020g020济南槐荫德源实业济南槐荫德源实业总公司总公司491487.03491487.034063007.74063007.7变为龙腾小区变为龙腾小区权属变更权属变更 用途用途改变改变拟删除拟删除370100A06G001370100A06G0016 6g015g015济南市鲁味斋美食济南市鲁味斋美食有限责任公有限责任公司司493926.35493926.3540629214062921临粟山路临粟山路1 1栋楼作栋楼作商用商用维持原状维持原状 用途用途变更变更拟删除拟删除370100A06G002370100A06G0026 6g017g017山东省交通厅物资山东省交通厅物资工业公司工业公司502227.66502227.6640653704065370变更为小商品批发变更为小商品批发市场市场用途改变用途改变拟删除拟删除370100A04G012370100A04G0124 4g008g008济南市天桥清河煤济南市天桥清河煤气站气站497659.69497659.694064308.54064308.5正在建设住宅楼正在建设住宅楼用途改变用途改变拟删除拟删除370100A03G007370100A03G0073 3g004g004山东金牛集团有限山东金牛集团有限责任公司责任公司497284.3497284.34062853.24062853.2成为商用店面和写成为商用店面和写字楼：西城字楼：西城饺子楼、陶饺子楼、陶瓷制瓷制用途改变用途改变拟删除拟删除二、建议基于地价监测的建成区基准地价更新方法基于地价监测的建成区基准地价更新方法基于地价监测的建成区基准地价更新方法基于地价监测的建成区基准地价更新方法 -地价分区定级法、地价指数法地价分区定级法、地价指数法地价分区定级法、地价指数法地价分区定级法、地价指数法加强土地交易价格的研究加强土地交易价格的研究加强土地交易价格的研究加强土地交易价格的研究 -土地交易价格指数与地价指数土地交易价格指数与地价指数土地交易价格指数与地价指数土地交易价格指数与地价指数欢迎批评指正！