房地产开发合同教案.ppt

房地产开发房地产开发第九章第九章 房地产开发合同房地产开发合同第八章第八章第八章第八章房地产开发合同房地产开发合同房地产开发合同房地产开发合同序号序号主主 要要 内内 容容 1房地房地产产开开发发合同的概念和合同的概念和类类型型 2施工合同的主要内容施工合同的主要内容 3勘察、勘察、设计设计合同的主要内容合同的主要内容 4合同合同计计价方式价方式 5合同合同谈谈判的策略判的策略参考资料n n重要网站重要网站中国建设工程招标网中国建设工程招标网中国招标信息网中国招标信息网中国招标投标网中国招标投标网中国工程咨询协会中国工程咨询协会FIDICFIDIC成员协会会员网成员协会会员网中国建设工程网中国建设工程网中国工程项目管理网中国工程项目管理网中国项目管理研究网中国项目管理研究网中国项目管理网中国项目管理网n n重要期刊建筑经济土木工程学报（工程项目管理版）国际经济合作中国房地产施工企业管理基建优化n n重要图书重要图书重要图书重要图书 合同法（第四版），合同法（第四版），美美ClaudeD.Rohwer,GordonD.ClaudeD.Rohwer,GordonD.SchaberSchaber著，汤树梅注校。北京：中国人民大学出版社，著，汤树梅注校。北京：中国人民大学出版社，20032003 合同法案例评析，徐兆宏等主编。上海：汉语大词典出合同法案例评析，徐兆宏等主编。上海：汉语大词典出版社，版社，20032003 合同法典案例，俞里江编著。北京：中国人民大学出版合同法典案例，俞里江编著。北京：中国人民大学出版社，社，20032003 国际工程合同管理，何伯森编著国际工程合同管理，何伯森编著.北京：首都经贸大学北京：首都经贸大学出版社，出版社，20022002 建设工程合同管理与案例分析，梁鑑等建设工程合同管理与案例分析，梁鑑等.北京：中国建北京：中国建筑工业出版社，筑工业出版社，20042004 建设工程施工合同纠纷案例评析，何红锋著建设工程施工合同纠纷案例评析，何红锋著.北京：知北京：知识产权出版社，识产权出版社，2005200511房地产开发合同的概念和类型房地产开发合同的概念和类型房地产开发合同的概念和类型房地产开发合同的概念和类型 概念：概念：房房地地产产开开发发合合同同是是指指在在房房地地产产开开发发阶阶段段，当当事事人人就就房房地地产产开开发发用用地地的的取取得得和和房房屋屋建建设设以以及及房房屋屋销销售售的的相相关关事宜设立、变更、终止权利义务关系而达成的协议。事宜设立、变更、终止权利义务关系而达成的协议。类型：类型：1）前期工程类合同2）房屋建设实施类合同3）房屋销售服务类合同 房地产合同的类型房地产合同的类型n n土地使用权转让合同n n房屋买卖合同n n房屋租赁合同n n房屋抵押贷款合同n n物业管理合同n n房屋拆迁合同房地产开发合同法律规范房地产开发合同法律规范n n中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法n n中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法n n中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法n n建筑法建筑法n n中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例n n城市房屋拆迁管理条理城市房屋拆迁管理条理n n建设工程勘察设计企业资质管理规定建设工程勘察设计企业资质管理规定n n建筑业企业资质管理规定建筑业企业资质管理规定n n工程监理企业资质管理规定工程监理企业资质管理规定n n商品房销售管理办法商品房销售管理办法n n城市房屋租赁管理办法城市房屋租赁管理办法n n城市房地产转让管理规定城市房地产转让管理规定适用的法律体系适用的法律体系1 1）法律）法律。合同法、招标投标法和建筑法等。合同法、招标投标法和建筑法等。2 2）行政法规）行政法规。建筑工程安全生产管理条例、建设工。建筑工程安全生产管理条例、建设工程质量管理条例、建设工程勘察设计管理条例等。程质量管理条例、建设工程勘察设计管理条例等。3 3）行业规章）行业规章。建设工程施工许可管理办法、工程建。建设工程施工许可管理办法、工程建设项目施工招标投标管理办法、建筑工程设计招标设项目施工招标投标管理办法、建筑工程设计招标投标管理办法、建筑业企业资质管理规定、建投标管理办法、建筑业企业资质管理规定、建筑工程施工分包与承包计价管理办法等。筑工程施工分包与承包计价管理办法等。4 4）地方法规和地方部门的规章）地方法规和地方部门的规章。各地的建筑市场管理办。各地的建筑市场管理办法、建设工程招标投标管理办法等。法、建设工程招标投标管理办法等。作业：请查阅厦门市与工程合同有关的地方法规和地方作业：请查阅厦门市与工程合同有关的地方法规和地方部门的规章。部门的规章。合同的主体和客体合同的主体和客体合同的主体和客体合同的主体和客体 合同的平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同关系与其他民事法律关系一样，由主体、内容、客由主体、内容、客体三要素构成。体三要素构成。合同主体：即民事法律关系的参加者。合同客体：即民事权利、民事义务共同指向的对象。合同内容：即民事权利、民事义务的具体内容。工程合同的主体：工程发包人；工程勘察、设计合同承包人；工程施工合同承包人工程合同的客体：建设工程项目及其勘察、设计、施工建设、设备安装、装饰装修等工作任务。工程合同的概念工程合同的概念工程合同的概念工程合同的概念合同法第二百六十九条规定：“建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。”“建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。”概念：工工程程合合同同是是指指承承包包人人进进行行工工程程的的勘勘察察、设设计计、施工等，由发包人支付相应价款的合同。施工等，由发包人支付相应价款的合同。承包人：在工程合同中负负负负责责责责工程的勘察、设计、施工任务的一方当事人。发包人：在工程合同中委委委委托托托托承包人进行工程的勘察、设计、施工任务的一方当事人。工程合同的特点工程合同的特点n n特点：特点：诺成合同、双务合同、有偿合同。诺成合同、双务合同、有偿合同。诺成合同、双务合同、有偿合同。诺成合同、双务合同、有偿合同。n n n n 1 1）工程合同的标的仅限于建设工程）工程合同的标的仅限于建设工程n n 2 2）工程合同具有较强的国家管理性）工程合同具有较强的国家管理性n n 3 3）工程合同为要式合同）工程合同为要式合同 合同的分类合同的分类合同的分类合同的分类1 1、单务合同与双务合同、单务合同与双务合同 2 2、有偿合同与无偿合同、有偿合同与无偿合同 3 3、诺成合同与实践合同、诺成合同与实践合同 4 4、要式合同与不要式合同、要式合同与不要式合同 5 5、有名合同与无名合同、有名合同与无名合同6 6、主合同与从合同、主合同与从合同7 7、单一合同与复合合同、单一合同与复合合同8 8、预约合同与本约合同、预约合同与本约合同9 9、涉他合同与不涉他合同、涉他合同与不涉他合同1010、一时性合同与持续性合同、一时性合同与持续性合同1 1 1 1）单务合同与双务合同）单务合同与双务合同）单务合同与双务合同）单务合同与双务合同 双务合同即缔约双方相互负担义务，双方的义务与权利相互关联、互为因果的合同。如买卖合同、承揽合同等。单务合同指仅由当事人一方负担义务，而他方只享有权利的合同。如赠与、无息借贷、无偿保管等合同为典型的单务合同。分类意义：1）在两类合同的履行中，当事人享有的有关权利不同。双务合同的当事人双方负有相对应的义务，彼此间具有相互依赖关系，因而当事人依法享有同时履行抗辩权、不安抗辩权及其他相关权利；2）两类合同解除后的溯及力不同。在双务合同中，因一方当事人违约而解除合同的，合同解除具有溯及力的效力，已履行义务的一方可以要求恢复原状或采取其他补救措施。2 2 2 2）有偿合同与无偿合同）有偿合同与无偿合同）有偿合同与无偿合同）有偿合同与无偿合同 分类意义：承担责任轻重不同；合同主体要求不同；当事人可否行使撤消权不同。1）限制民事行为能力和无民事行为能力人订立的纯获益的无偿合同，不必经法定代表人追认即可生效；但限制民事行为能力人订立的有偿合同，一般需要经其法定代表人追认后才可生效。2）两类合同的债务人对合同的注意义务程度和违约责任的程度也有所不同。3）在无偿合同转让财产的合同中，如果该合同对转让人的债权人造成损害的，该债权人可以通过法院撤销该合同；而对有偿转让财产的合同，转让人的债权人不得行使撤销权，特殊情况例外。3 3 3 3）诺成合同与实践合同）诺成合同与实践合同）诺成合同与实践合同）诺成合同与实践合同 诺成合同诺成合同，是指当事人一方的意思表示一旦经对方同意即能产生法律效果的合同.实践合同实践合同，是指除当事人双方意思表示一致以外尚须交付标的物才能成立的合同。分类意义：诺成合同中交付标的物是当事人的义务，若违反就产生违约责任；实践合同中交付标的物不是当事人的义务，违反它不产生违约责任，但可构成缔约过失责任。合同法第367条规定“保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。”4 4 4 4）要式合同与不要式合同）要式合同与不要式合同）要式合同与不要式合同）要式合同与不要式合同 合同是否为要式合同，取决于法律的规定或当事人的约定。要式合同：必须按照法律规定的特定形式或程序订立方可成立的合同。（法定要式、约定要式）不要式合同：法律对合同订立未规定特定形式的合同。合同除有法律特别规定者外，均属于不要式合同。合同除有法律特别规定者外，均属于不要式合同。现代合同法为求流转的迅速和便捷，合同以不要式为原则，要式的例外。我国合同法第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”房地产开发建设实施类合同房地产开发建设实施类合同开发公司（业主）开发公司（业主）咨询合同咨询合同勘察设计合同勘察设计合同监理合同监理合同施工合同施工合同供应合同供应合同贷款合同贷款合同分包合同分包合同供应合同供应合同劳务合同劳务合同运输合同运输合同供应合同供应合同劳务合同劳务合同运输合同运输合同2 2 施工合同施工合同n n土建工程施工合同n n设备安装工程施工合同n n管线工程施工合同n n装饰装修工程施工合同建设工程施工合同的概念建设工程施工合同也称为建筑安装承包合同，是发包人(建设单位、业主或总包单位)与承包人(施工单位)之间为完成商定的建设工程项目，明确双方权利和义务的协议。建筑工程施工合同是建筑工程合同中最重要，也是最复杂的合同。建设工程施工合同是工程建设质量控制、投资控制、进度控制的主要依据。施工合同的当事人是发包人和承包人，双方是平等的民事主体，双方签订施工合同，必须具备相应资质条件和履行施工合同的能力。2 2 2 2 施工合同主要条款施工合同主要条款施工合同主要条款施工合同主要条款 合同法第二百七十五条规定：“施工合同的内容包括工程范围、建设工期、中间交工工程的开工和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、双方相互协作等条款。”包括：工期和合同价格 对双方有约束力的合同文件 标准和规范 发包人和承包人的工作 材料和设备的供应 担保和保险 解决合同争议的方式签订施工合同的条件签订施工合同的条件n n11工程的初步设计和总概算已经批准工程的初步设计和总概算已经批准n n22工程以列入年度计划工程以列入年度计划n n33建设资金和主要建筑材料设备来源以落实建设资金和主要建筑材料设备来源以落实n n44有能够满足施工需要的设计文件和有关技有能够满足施工需要的设计文件和有关技术资料术资料n n55开工准备三通一平开工准备三通一平n n66对招标工程，中标通知书已下达对招标工程，中标通知书已下达建设工程施工合同示范文本建设工程施工合同示范文本n n目前适用的示范文本主要为建设部和原国家工商行政管理局于目前适用的示范文本主要为建设部和原国家工商行政管理局于19991999年年颁布的颁布的建设工程施工合同示范文本（下称示范合同），建设工程施工合同示范文本（下称示范合同），该版本是在该版本是在19911991年颁布的版本的基础上，结合我国相关法律法规的规定制定的，同时年颁布的版本的基础上，结合我国相关法律法规的规定制定的，同时也参考了国际上最为通行的由国际咨询工程师联合会（也参考了国际上最为通行的由国际咨询工程师联合会（FIDICFIDIC）制定的）制定的土木工程施工合同条件的内容，在合同内容与形式上都相当完善。我土木工程施工合同条件的内容，在合同内容与形式上都相当完善。我国的各类建设工程施工合同基本都采纳了这一示范合同文本。国的各类建设工程施工合同基本都采纳了这一示范合同文本。在形式上，示范合同分为三部分：协议书、通用条款与专用条款。在形式上，示范合同分为三部分：协议书、通用条款与专用条款。在形式上，示范合同分为三部分：协议书、通用条款与专用条款。在形式上，示范合同分为三部分：协议书、通用条款与专用条款。协协议书是对双方就建设工程施工合同内容达成合意的书面确认，主要包括工议书是对双方就建设工程施工合同内容达成合意的书面确认，主要包括工程概况、承包范围、工期、质量标准、合同价款、合同文件的范围等基本程概况、承包范围、工期、质量标准、合同价款、合同文件的范围等基本内容。通用条款则是对双方合同权利义务的详细规定，可适用于各种不同内容。通用条款则是对双方合同权利义务的详细规定，可适用于各种不同的工程项目，具有相对固定性。专用条款则是合同双方针对特定工程项目的工程项目，具有相对固定性。专用条款则是合同双方针对特定工程项目所作特别约定，为当事人意思自治留下必要的空间。所作特别约定，为当事人意思自治留下必要的空间。施工合同双方的一般权利和义务施工合同双方的一般权利和义务发包人工作发包人工作承包人工作承包人工作工程师的产生和职权工程师的产生和职权项目经理的产生和职权项目经理的产生和职权施工合同的质量控制条款施工合同的质量控制条款标准、规范和图纸标准、规范和图纸材料设备供应的质量控制材料设备供应的质量控制工程验收的质量控制工程验收的质量控制保修保修施工合同的投资控制条款施工合同的投资控制条款施工合同价款及调整施工合同价款及调整工程预付款工程预付款工程款（进度款）支付工程款（进度款）支付确定变更价款确定变更价款施工中涉及的其它费用施工中涉及的其它费用竣工结算竣工结算质量保修金质量保修金施工合同的进度控制条款施工合同的进度控制条款施工准备阶段的进度控制施工准备阶段的进度控制施工阶段的进度控制施工阶段的进度控制施工验收阶段的进度控制施工验收阶段的进度控制施工合同的管理施工合同的管理施工合同的管理施工合同的管理不可抗力、保险和担保的管理不可抗力、保险和担保的管理工程转包与分包工程转包与分包合同争议的解决合同争议的解决施工合同的解除施工合同的解除违约责任违约责任索赔索赔建设工程施工合同建设工程施工合同(示范文本示范文本)简介简介 1.建设工程施工合同文件的组成 除专用条款另有约定外，建设工程施工除专用条款另有约定外，建设工程施工合同由下列文件组成：合同由下列文件组成：(1)(1)双方签署的合同协议书；双方签署的合同协议书；(2)(2)中标通知书；中标通知书；(3)(3)投标书及其附件；投标书及其附件；(4)(4)本合同专用条款；本合同专用条款；(5)(5)本合同通用条款；本合同通用条款；(6)(6)本工程所适用的标准、规范及有关技术文本工程所适用的标准、规范及有关技术文件。件。在专用条款中约定在专用条款中约定:(1)(1)适用的我国国家标准、规范的名称；适用的我国国家标准、规范的名称；(2)(2)没有国家标准、规范但有行业标准、规范的，则约没有国家标准、规范但有行业标准、规范的，则约定适用行业标准、规范的名称；定适用行业标准、规范的名称；(3)(3)没有国家和行业标准、规范的，则约定适用工程所没有国家和行业标准、规范的，则约定适用工程所在地的地方标准、规范的名称；发包人应按专用条款在地的地方标准、规范的名称；发包人应按专用条款约定的时间向承包人提供一式两份约定的标准、规范；约定的时间向承包人提供一式两份约定的标准、规范；(4)(4)国内没有相应标准、规范的，由发包人按专用条款国内没有相应标准、规范的，由发包人按专用条款约定的时间向承包人提出施工技术要求，承包人按约约定的时间向承包人提出施工技术要求，承包人按约定的时间和要求提出施工工艺，经发包人认可后执行；定的时间和要求提出施工工艺，经发包人认可后执行；(5)(5)若发包人要求使用国外标准、规范的，应负责提供若发包人要求使用国外标准、规范的，应负责提供中文译本。所发生的购买和翻译标准、规范或制定施中文译本。所发生的购买和翻译标准、规范或制定施工工艺的费用，由发包人承担工工艺的费用，由发包人承担;(6)(6)图纸；图纸；(7)(7)工程量清单；工程量清单；(8)(8)工程报价单或预算书工程报价单或预算书 2.词语定义词语定义 项目经理、设计单位、监理单位、工程师、工程造价管理部门、工程、合同价款、追加合同价款、费用、工期、开工日期、竣工日期、图纸、施工场地、书面形式、违约责任、索赔、不可抗力、小时或天。3.建设工程施工合同(示范文本)的组成协议书通用条款专用条款三部分，并附有3个附件。n n协议书协议书是是施工合同示范文本施工合同示范文本中总纲性文中总纲性文件，主要包括以下件，主要包括以下1010个方面的内容个方面的内容:(1)(1)工程概况：工程名称、工程地点、工程内工程概况：工程名称、工程地点、工程内容、群体工程应附承包人承揽工程项目一览表、容、群体工程应附承包人承揽工程项目一览表、工程立项批准文号、资金来源等；工程立项批准文号、资金来源等；(2)(2)工程承包工程承包范围。范围。(3)(3)合同工期：开工日期、竣工日期、合合同工期：开工日期、竣工日期、合同工期总日历天数同工期总日历天数(包括法定节假日包括法定节假日)；(4)(4)质量质量标准；标准；(5)(5)合同价款：分别用大小写表示；合同价款：分别用大小写表示；(6)(6)组成合同的文件；组成合同的文件；(7)(7)本协议书中有关词语含义本协议书中有关词语含义与通用条款中分别赋予它们的定义相同；与通用条款中分别赋予它们的定义相同；(8)(8)承承包人向发包人承诺按照合同约定进行施工、竣工包人向发包人承诺按照合同约定进行施工、竣工并在质量保修期内承担工程质量保修责任；并在质量保修期内承担工程质量保修责任；(9)(9)发包人向承包人承诺按照合同约定的期限和方式发包人向承包人承诺按照合同约定的期限和方式支付合同价款及其他应当支付的款项；支付合同价款及其他应当支付的款项；(10)(10)合同合同生效：合同订立时间生效：合同订立时间(年月日年月日)、合同订立地点、合同订立地点、双方约定生效的时间。双方约定生效的时间。n n通用条款有通用条款有1111部分共部分共4747个条款、个条款、173173个子款，个子款，基本适用于各类建设工程基本适用于各类建设工程 11 11部分为：词语定义及合同文件、双方一般部分为：词语定义及合同文件、双方一般权利和义务、施工组织设计和工期、质量与检验、权利和义务、施工组织设计和工期、质量与检验、安全施工、合同价款与支付、材料设备供应、工安全施工、合同价款与支付、材料设备供应、工程变更、竣工验收与结算、违约索赔和争议、其程变更、竣工验收与结算、违约索赔和争议、其他。他。通用条款的主要内容：关于质量控制的条款通用条款的主要内容：关于质量控制的条款 、关于投资控制的条款、关于投资控制的条款 、关于进度控制的条款。、关于进度控制的条款。n n专用条款专用条款 考虑到建设工程的内容各不相同，工期、造考虑到建设工程的内容各不相同，工期、造价也随之变动，承包人、发包人各自的能力、施价也随之变动，承包人、发包人各自的能力、施工现场的环境和条件也各不相同，工现场的环境和条件也各不相同，通用条款通用条款不能完全适用于各个具体工程，因此，配之以不能完全适用于各个具体工程，因此，配之以专用条款专用条款对其做必要的修改和补充，使对其做必要的修改和补充，使通通用条款用条款和和专用条款专用条款成为双方统一意愿的体成为双方统一意愿的体现。现。专用条款专用条款的条款号与的条款号与通用条款通用条款相一致，相一致，但主要是空格，由当事人根据工程的具体情况予但主要是空格，由当事人根据工程的具体情况予以明确或者对以明确或者对通用条款通用条款进行修改、补充。进行修改、补充。n n附件 附件是对施工合同当事人权利义务的进一步明确，并且使当事人的有关工作一目了然，便于执行和管理。一般有3个附件：承包人承揽工程项目一览表、发包人供应材料设备一览表、工程质量保修书。建设行政主管部门对建设工程施工合同建设行政主管部门对建设工程施工合同的管理的管理n n在市场经济条件下，建设市场主体之间相互的权利义务关系主要是通过合同确立的，因此，在建设领域加强对施工合同的管理具有十分重要的意义。n n建设工程施工合同的监督管理，是指各级工商行政管理部门、建设行政主管部门和金融机构依据法律和行政法规、规章制度，采取法律的、行政的手段，对施工合同关系进行组织、指导、协调及监督，保护施工合同当事人的合法权益，调解施工合同纠纷，防止和制裁违法行为，保证施工合同法规的贯彻实施。1.工程分包与转包工程分包与转包n n工程分包是指经合同约定或发包人认可，从工程承包人承担的工程中承包部分工程的行为。n n承包人按专用条款的约定分包所承包的部分工程，并与分包人签订分包合同。非经发包人同意，承包人不得将承包工程的任何部分分包。n n工程转包是指不行使承包人的管理职责，不承担工程转包是指不行使承包人的管理职责，不承担技术经济责任，将所承包的工程倒手转给他人的技术经济责任，将所承包的工程倒手转给他人的行为。行为。n n下列行为均属于转包：下列行为均属于转包：(1)(1)承包人将承包的工程全部包给其他施工单位，承包人将承包的工程全部包给其他施工单位，从中提取回扣者。从中提取回扣者。(2)(2)承包人将工程的主要部分或群体工程承包人将工程的主要部分或群体工程(指结构指结构技术要求相同的技术要求相同的)中半数以上的单位工程包给其中半数以上的单位工程包给其他施工单位者。他施工单位者。(3)(3)分包单位将承包的工程再次分包给其他施工单分包单位将承包的工程再次分包给其他施工单位者。位者。n n2.不可抗力不可抗力 (1)不可抗力的范围(2)不可抗力事件发生后双方的工作(3)不可抗力所造成损失的承担 3建设工程勘察设计合同建设工程勘察设计合同（1 1）建设工程勘察设计合同概述）建设工程勘察设计合同概述n n工程勘察和设计是工程建设活动必不可少的程序。工程勘察和设计是工程建设活动必不可少的程序。建设工程在施工之前，必须要查明、分析、评价建设工程在施工之前，必须要查明、分析、评价建设场地的地质、地理、环境特征和岩土工程条建设场地的地质、地理、环境特征和岩土工程条件，还要对建设工程所需的技术、经济、资源、件，还要对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析和论证。根据建设工程环境等条件进行综合分析和论证。根据建设工程的要求所进行的上述活动就是工程勘察和设计。的要求所进行的上述活动就是工程勘察和设计。n n工程勘察设计活动是一项专业性极强的活动，必须由具备法定条件的专门机构和专业人员来完成。通常，建设工程的业主与从事工程勘察设计的专门机构签订勘察设计委托合同进行勘察设计活动。2.建设工程勘察合同示范文本的内容n n建设工程勘察合同示范文本分为两种。其中，GF-2000-0203版本适用于岩土工程勘察、水文地质(含凿井)、工程测量和工程物探；GF-2000-0210版本适用于岩土工程设计、治理和监测。n n根据勘察任务的不同，两种版本的合同示范文本略有区别，但它们所包含的条款实质上是相同的。n n建设工程勘察合同示范文本基本内容包括：建设工程勘察合同示范文本基本内容包括：(1)(1)工程概况工程概况(2)(2)发包人的权利和义务发包人的权利和义务(3)(3)勘察人的权利和义务勘察人的权利和义务(4)(4)开工及提交勘察成果资料的时间开工及提交勘察成果资料的时间(5)(5)收费标准及付费方式收费标准及付费方式(6)(6)违约责任违约责任(7)(7)合同争议的解决合同争议的解决(8)(8)合同的生效与鉴证合同的生效与鉴证3.建设工程设计合同示范文本的内容n n建设工程设计合同示范文本也分为两种。其中，GF-2000-0209版本适用于民用建设工程的设计；GF-2000-0210版本适用于专业建设工程的设计。n n根据设计任务内容的不同分为民用与专业建设工程两种，其条款叙述的内容实质上也是相同的。n n建设工程设计合同示范文本的内容包括：建设工程设计合同示范文本的内容包括：(1)(1)合同订立的目的和依据合同订立的目的和依据(2)(2)设计项目的内容设计项目的内容(3)(3)发包人的权利和义务发包人的权利和义务(4)(4)设计人的权利和义务设计人的权利和义务(5)(5)设计收费估算值及设计费支付进度设计收费估算值及设计费支付进度(6)(6)违约责任违约责任(7)(7)其他其他(8)(8)合同争议的解决合同争议的解决(9)(9)合同的生效与鉴证合同的生效与鉴证4.合同双方对勘察设计合同的管理n n勘察、设计合同双方对于合同签订和履行的管理工作做得是否好，直接影响到双方的利益。(1)委托方对勘察设计合同的管理(2)承包方对勘察设计合同的管理 勘察、设计合同主要条款勘察、设计合同主要条款勘察、设计合同的内容：勘察、设计合同的内容：勘察、设计合同的内容：勘察、设计合同的内容：合同法第二百七十四条规定：“勘察、设计合同的内容包括提交有关基础资料和文件（包括概预算）的期限、质量要求、费用以及其他协作条件等条款。”勘察、设计合同条款：勘察、设计合同条款：勘察、设计合同条款：勘察、设计合同条款：提交有关基础资料和文件的期限 勘察或者设计的质量要求 勘察或者设计的费用建设工程委托监理合同建设工程委托监理合同1.建设工程委托监理合同概述建设工程监理，是指具有相应资质的监理单位受工程项目业主的委托，依据国家有关法律、法规，经建设主管部门批准的工程项目建设文件，建设工程合同和建设工程委托监理合同，对工程的建设实施的专业化监督和管理。2.建设工程委托监理合同示范文本的内容狭义的建设监理合同仅指委托监理合同文本，即示范文本，它由三部分组成：委托监理合同、标准条件和专用条件。3.合同双方对委托监理合同的管理n n监理人应当完成的工作 (1)正常的工作 (2)附加工作 (3)额外工作n n双方的义务 (1)委托人的义务 (2)监理人的义务n n监理酬金的计算和支付(1)正常工作的酬金(2)附加工作的酬金(3)额外工作的酬金(4)酬金的支付n n违约责任n n监理合同的生效、有效期、变更与终止4 4 施工合同中合同计价的方式施工合同中合同计价的方式4.1 4.1 4.1 4.1 建设工程承包合同分类建设工程承包合同分类建设工程承包合同分类建设工程承包合同分类 4.2 4.2 4.2 4.2 固定价固定价固定价固定价 4.3 4.3 4.3 4.3 可调价可调价可调价可调价4.4 4.4 4.4 4.4 成本加酬金成本加酬金成本加酬金成本加酬金4.1 4.1 建设工程承包合同分类建设工程承包合同分类固定价、可调价、成本加酬金（固定价、可调价、成本加酬金（23.2）总价合同、单价合同、成本加酬金合同总价合同、单价合同、成本加酬金合同总价合同：总价合同：以设计图纸和工程说明书为依据；以设计图纸和工程说明书为依据；风险：对承包方具有一定的风险。风险：对承包方具有一定的风险。适用：必须明确工程承包合同标的物的详细内容及其各种技术适用：必须明确工程承包合同标的物的详细内容及其各种技术经济指标。经济指标。单价合同：单价合同：以实际完成的工程量为依据。以实际完成的工程量为依据。分部分项工程量允许有上下浮动；但分部分项工程的单价不变。分部分项工程量允许有上下浮动；但分部分项工程的单价不变。单价合同中涉及的分部分项工程的工程量为估计工程量。单价合同中涉及的分部分项工程的工程量为估计工程量。单价风险由承包商负担，工程量变化的风险由业主承担。单价风险由承包商负担，工程量变化的风险由业主承担。4.2 4.2 4.2 4.2 固定价固定价固定价固定价固定总价、固定单价固定总价、固定单价在合同约定的风险范围内不可调整。在合同约定的风险范围内不可调整。固定总价合同：固定总价合同：在约定的风险范围内价格不再调整的合同；在约定的风险范围内价格不再调整的合同；风险：对承包方具有一定的风险，一般报价中风险费较高。风险：对承包方具有一定的风险，一般报价中风险费较高。总价优先总价优先。固定单价合同：固定单价合同：以实际完成的工程量为依据。分部分项工程量允许有上下浮动；以实际完成的工程量为依据。分部分项工程量允许有上下浮动；但分部分项工程的单价不变。但分部分项工程的单价不变。单价合同中涉及的分部分项工程的工程量为估计工程量。单价合同中涉及的分部分项工程的工程量为估计工程量。单价风险由承包商负担，工程量变化的风险由业主承担。单价风险由承包商负担，工程量变化的风险由业主承担。单价优先。单价优先。固定总价合同固定总价合同固定总价合同固定总价合同价格计算：价格计算：以设计图纸、工程量及规范等为依据。以设计图纸、工程量及规范等为依据。适用条件：适用条件：招标时的设计深度已经达到施工图设计要求，工程设计图纸完整招标时的设计深度已经达到施工图设计要求，工程设计图纸完整齐全，项目范围及工程量计算依据确切。齐全，项目范围及工程量计算依据确切。规模较小，技术不太复杂的中小型工程。规模较小，技术不太复杂的中小型工程。合同工期较短。合同工期较短。工程投标期相对宽余，承包商有足够时间研究招标文件。工程投标期相对宽余，承包商有足够时间研究招标文件。合同条件中双方的权利和义务十分清楚，合同条件完备。合同条件中双方的权利和义务十分清楚，合同条件完备。风险承担（承包商）：风险承担（承包商）：价格风险（报价计算错误、漏报项目、物价上涨）。价格风险（报价计算错误、漏报项目、物价上涨）。工作量风险（工作量计算错误、工程范围不确定、设计深度）。工作量风险（工作量计算错误、工程范围不确定、设计深度）。固定单价合同固定单价合同固定单价合同固定单价合同价格计算：价格计算：以工程量清单、工程单价表为基础和依据。以工程量清单、工程单价表为基础和依据。风险承担：风险承担：双方承担风险双方承担风险。适用条件：适用条件：工期长、技术复杂、实施过程中各种不可预见工期长、技术复杂、实施过程中各种不可预见因素较多的建设工程。因素较多的建设工程。在施工图不完整或当准备招标的工程项目内容、在施工图不完整或当准备招标的工程项目内容、技术经济指标一时尚不能明确、具体予以规定时。技术经济指标一时尚不能明确、具体予以规定时。项目建设周期短，初步设计完成后拟进行施工项目建设周期短，初步设计完成后拟进行施工招标的工程。招标的工程。4.3 4.3 4.3 4.3 可调价可调价可调价可调价可调总价合同：可调总价合同：以设计图纸及规定、规范为基础。以设计图纸及规定、规范为基础。风险：发包方承担通货膨胀的风险，承包方承担工程量、成本、风险：发包方承担通货膨胀的风险，承包方承担工程量、成本、工期等的其他风险。工期等的其他风险。适用：适用：工程内容、技术经济指标规定很明确的项目：工程内容、技术经济指标规定很明确的项目：工期在一年以上的工程项目。工期在一年以上的工程项目。可调单价合同：可调单价合同：一般在招标文件、合同等文件中规定，对某些分部分项工程的单一般在招标文件、合同等文件中规定，对某些分部分项工程的单价，或因物价变化等，根据实际情况对单价进行调整。价，或因物价变化等，根据实际情况对单价进行调整。风险：双方承担风险。风险：双方承担风险。4.4 4.4 4.4 4.4 成本加酬金成本加酬金成本加酬金成本加酬金直接成本费直接成本费+酬金酬金直接成本费：由发包方实报实销。直接成本费：由发包方实报实销。酬金：根据合同约定支付。酬金：根据合同约定支付。业主承担全部风险。业主承担全部风险。适用范围：适用范围：1.工工程程内内容容及及技技术术经经济济指指标标尚尚未未全全面面确确定定，投投标标报报价价的的依依据据尚尚不不充分。充分。2.承包方在某些方面具有独特的技术、特长或经验。承包方在某些方面具有独特的技术、特长或经验。3.工作范围很难确定的工程，在设计完成之前就开始施工的工程。工作范围很难确定的工程，在设计完成之前就开始施工的工程。成本加固定百分比酬金合同成本加固定百分比酬金合同成本加固定百分比酬金合同成本加固定百分比酬金合同价格计算：价格计算：直接成本费：由发包方实报实销。直接成本费：由发包方实报实销。酬金：实际成本的固定百分比。酬金：实际成本的固定百分比。公式：公式：C=Cd+CdP利弊：利弊：不利于鼓励承包方降低成本。不利于鼓励承包方降低成本。成本加奖罚合同成本加奖罚合同成本加奖罚合同成本加奖罚合同价格计算：价格计算：直接成本费：由发包方实报实销；直接成本费：由发包方实报实销；预期成本、目标成本。预期成本、目标成本。酬金：固定金额的酬金、奖金、罚金。酬金：固定金额的酬金、奖金、罚金。公式：公式：C=Cd+FF利弊：利弊：有利于承包方降低成本，缩短工期。有利于承包方降低成本，缩短工期。最高限额成本加固定最大酬金合同最高限额成本加固定最大酬金合同最高限额成本加固定最大酬金合同最高限额成本加固定最大酬金合同价格计算：价格计算：直接成本费：由发包方实报实销。直接成本费：由发包方实报实销。最高限额成本、报价成本、最低成本。最高限额成本、报价成本、最低成本。酬酬金金：按按成成本本不不同同，支支付付不不同同的的酬酬金金，或或不不支支付付酬金。酬金。公式：公式：C=Cd+F利弊：利弊：有利于控制工程投资，鼓励承包方最大限度降有利于控制工程投资，鼓励承包方最大限度降低成本。低成本。5 5 合同谈判的策略合同谈判的策略低姿态策略低姿态策略：高姿态策略高姿态策略：时机性策略时机性策略：“最后一分钟最后一分钟”策略策略：“a+b=c”“a+b=c”策略策略：条件互换策略条件互换策略：“吊胃口吊胃口”策略：策略：运用代理人策略：运用代理人策略：工程咨询合同