二章房地产与房地产价格.ppt

房地产估价二章房地产与房地产价格 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望房地产估价一、概念一、概念（一）定义（一）定义土地、建筑物、定着物、各种物权土地、建筑物、定着物、各种物权 2-1 2-1 房地产的概念房地产的概念房地产估价地面地面 地上一定范围的空间地上一定范围的空间地下地下1、土地、土地横横 竖竖面积大小面积大小 形状形状 四至四至第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格（一）定义（一）定义房地产估价2、建筑物、建筑物3、定着物、定着物组成组成材料材料构配件构配件 设备设备两大类两大类房屋房屋构筑物构筑物第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格（一）定义（一）定义房地产估价4、各种物权、各种物权自物权：所有权自物权：所有权他物权：使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等他物权：使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等供役地供役地 需役地需役地 第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格（一）定义（一）定义房地产估价（二）实物、权益、区位（二）实物、权益、区位1 1、实物实物实体、质量、功能实体、质量、功能2 2、权益、权益权利、利益、收益权利、利益、收益3 3、区位、区位 距离距离直线、路线、时间直线、路线、时间第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价 欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问司徒女三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问司徒女士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下：三套房屋的基本状况如下：尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给欧阳先生建议。欧阳先生建议。如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？A A 房屋位于甲级地段，是他与朋友司马先生共同投资购买的，建筑面积房屋位于甲级地段，是他与朋友司马先生共同投资购买的，建筑面积152.5152.5平方米，房型为三室二厅，楼龄平方米，房型为三室二厅，楼龄2 2年；年；B B 房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.280.2平方米，房型为平方米，房型为二室二厅，楼龄二室二厅，楼龄3 3年；年；C C 房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6148.6平方米，房型为平方米，房型为三室二厅，楼龄三室二厅，楼龄5 5年。年。第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格案例案例房地产估价两宗房地产：两宗房地产：实物同，权益不同，价不同；实物同，权益不同，价不同；权益同，实物不同，价不同；权益同，实物不同，价不同；权益权益同，实物同，区位不同，价不同。同，实物同，区位不同，价不同。第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格案例案例房地产估价（三）存在形态（三）存在形态 1.1.土地土地2.2.建筑物建筑物3.3.房地房地第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价（四）估价对象具体形态（四）估价对象具体形态 1.1.空地空地 2.2.有建筑物土地有建筑物土地 3.3.地上建筑物地上建筑物 4.4.合成体合成体 5.5.在建工程在建工程 6.6.未来状况未来状况 7.7.已消失已消失 8.8.过去与现在差异过去与现在差异 9.9.包含其他资产包含其他资产 10.10.企业整体的一部分房地产企业整体的一部分房地产 11.11.房地产的局部房地产的局部第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价二、对土地与建筑物的认识二、对土地与建筑物的认识（一）土地（一）土地1 1、坐落、坐落2 2、面积、面积 3 3、形状、形状 4 4、四至、四至 5 5、地势、地势 6 6、周围环境和景观、周围环境和景观7 7、利用现状、利用现状 8 8、产权状况、产权状况 9 9、地质和水文状况、地质和水文状况 1010、基础设施完备程度和土地平整程度、基础设施完备程度和土地平整程度 1111、土地使用管制、土地使用管制 第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价1 1、坐落、坐落2 2、面积、面积 3 3、高度和层数、高度和层数 4 4、结构、结构 5 5、设备、设备 6 6、装修、装修 7 7、公共配套设施完备程度、公共配套设施完备程度 8 8、平面布置、平面布置 9 9、外观、外观1010、建成年月、建成年月 1111、维修、保养情况及完损程度、维修、保养情况及完损程度 1212、利用现状、利用现状 1313、产权状况、产权状况 （二）建筑物（二）建筑物第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价2-2 2-2 房地产特性房地产特性 1 1、不可移动性、不可移动性 2 2、独一无二性、独一无二性 3 3、寿命长久性、寿命长久性 4 4、数量有限性、数量有限性 5 5、用途多样性、用途多样性 6 6、相互影响性、相互影响性 7 7、易受限制性、易受限制性 8 8、价值高大性、价值高大性 9 9、难以变现性、难以变现性1010、增值保值性、增值保值性自然自然增值增值 1通货膨胀通货膨胀 2需求增加需求增加 3外部经济或相互影响外部经济或相互影响 4 投资改良投资改良一、房地产特性一、房地产特性第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价二、房地产市场特性二、房地产市场特性 1 1、供给多样、供给多样 2 2、需求各异、需求各异 3 3、位置固定、位置固定 4 4、价格昂贵、价格昂贵 5 5、资源稀缺、资源稀缺 6 6、市场复杂、市场复杂 第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价三、土地价格特征三、土地价格特征 1 1、生产成本不同、生产成本不同 2 2、折旧现象不同、折旧现象不同 3 3、价格差异不同、价格差异不同 4 4、市场性质不同、市场性质不同 5 5、形成时间不同、形成时间不同 6 6、供求变化不同、供求变化不同 第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价四、房地产价格特性四、房地产价格特性 1 1、可用价格和租金表示、可用价格和租金表示 2 2、是关于权利利益的价格、是关于权利利益的价格 3 3、在长期考虑下形成、在长期考虑下形成 4 4、随交易个别形成、随交易个别形成 第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价2-3 2-3 房地产价格房地产价格 一、价格概念一、价格概念为和平地获得他人房地产所必须付出地代价，用货币表示为和平地获得他人房地产所必须付出地代价，用货币表示二、形成条件二、形成条件1、有用性、有用性2、稀缺性、稀缺性3、有效需求、有效需求 有购买能力支持的需要有购买能力支持的需要第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价三、房地产价格的分类三、房地产价格的分类 1、使用价值、使用价值交换价值交换价值：满足某种需求的效用：满足某种需求的效用：一定数量的货币或其他商品：一定数量的货币或其他商品2、投资价值、投资价值市场价值市场价值：主观：主观个人个人：客观：客观非个人非个人3、原始价值、原始价值帐面价值帐面价值市场价值市场价值：始终不变：始终不变：随时间推移减少：随时间推移减少：随时间推移变化：随时间推移变化第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价4、成交价格、成交价格市场价格市场价格理论价格理论价格评估价格评估价格比准价格比准价格积算价格积算价格收益价格收益价格比较法比较法成本法成本法收益法收益法5、市场调节价、市场调节价政府指导价政府指导价政府定价政府定价事实价格事实价格第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格三、房地产价格的分类三、房地产价格的分类 房地产估价6、基准地价、基准地价标定地价标定地价房屋重置价房屋重置价7、土地价格、土地价格建筑物价格建筑物价格房地价格房地价格土地价格土地价格建筑物价格建筑物价格8、总价格、总价格单位价格单位价格楼面地价楼面地价总价总价总建筑面积总建筑面积土地总价土地总价总建筑面积总建筑面积土地单价土地单价容积率容积率第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格三、房地产价格的分类三、房地产价格的分类 房地产估价9、所有权、使用权、其他权益、所有权、使用权、其他权益10、买卖、租赁、抵押、典价、保险、课税、征用、买卖、租赁、抵押、典价、保险、课税、征用11、现房、期房现房、期房12、起价、标价、成交价、市场价、起价、标价、成交价、市场价13、保留价、起拍价、应价、成交价、保留价、起拍价、应价、成交价14、拍卖价格、招标、协议、拍卖价格、招标、协议15、实际价格实际价格名义价格名义价格：一次性付清：一次性付清：约定：约定第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格三、房地产价格的分类三、房地产价格的分类 房地产估价16、补地价、补地价（1 1）更改用途）更改用途 （2 2）增加容积率）增加容积率（3 3）转让、出租、抵押划拨土地房地产）转让、出租、抵押划拨土地房地产（4 4）续期）续期补地价数额补地价数额=增加后地价增加后地价原地价原地价4 4种情况种情况第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格三、房地产价格的分类三、房地产价格的分类 房地产估价2-4 2-4 影响房地产价格因素影响房地产价格因素一、影响因素一、影响因素宏观、中观、微观宏观、中观、微观一般、区域、个别一般、区域、个别自身、环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际、供求自身、环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际、供求第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价（一）自身因素（一）自身因素1位置位置2肥力肥力3地质地质4地形地势地形地势5土地面积和形状土地面积和形状6日照、风向、降水量、天然周期性灾害日照、风向、降水量、天然周期性灾害7建筑外观建筑外观8其他其他 第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价（二）环境因素（二）环境因素 1声觉声觉2大气大气3水文水文4视觉视觉5卫生卫生 第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价（三）人口（三）人口 因素因素1数量数量2人口素质人口素质3家庭人口规模家庭人口规模 第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价（四）经济因素（四）经济因素 1发展发展2物价物价3收入收入4.利率利率5.汇率汇率 第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价（五）社会因素（五）社会因素 1政治安定状况政治安定状况2社会治安社会治安3房地产投机房地产投机4城市化城市化 第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价（六）行政因素（六）行政因素 1房地产制度房地产制度2房地产价格政策房地产价格政策3行政隶属行政隶属4特殊政策特殊政策5城市发展战略、规划城市发展战略、规划6土地利用规划土地利用规划7税收税收8交通管制交通管制 第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价（七）心理因素（七）心理因素1心态心态2趣味趣味3时尚风气时尚风气4接近名家接近名家5吉祥号码吉祥号码 第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价（八）国际因素（八）国际因素 1经济经济2军事军事3政治政治4竞争竞争 第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价（九）供求因素（九）供求因素与需求正相关；与供给负相关与需求正相关；与供给负相关（1 1）房地产总的供求状况）房地产总的供求状况（2 2）本地区房地产的供求状况）本地区房地产的供求状况（3 3）本类房地产的供求状况）本类房地产的供求状况（4 4）本地区本类房地产的供求状况）本地区本类房地产的供求状况第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价二、对影响因素的基本认识二、对影响因素的基本认识 1 1、各种因素影响价格的变动方向不尽相同、各种因素影响价格的变动方向不尽相同 2 2、各种因素影响价格变动的程度不尽相同、各种因素影响价格变动的程度不尽相同 3 3、各种因素影响价格变动的时间不尽相同、各种因素影响价格变动的时间不尽相同 4 4、各种因素影响价格的关系不尽相同、各种因素影响价格的关系不尽相同 5 5、有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达、有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达 第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价房地产的市场价格或价值是房地产特定权利、特定日期在下房地产的市场价格或价值是房地产特定权利、特定日期在下列条件下可能产生的列条件下可能产生的最可能价格最可能价格：(1)(1)估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中；估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中；(2)(2)买卖双方可以从市场上获得充分的信息；买卖双方可以从市场上获得充分的信息；(3)(3)买卖双方的交易不受非正常压力的影响；买卖双方的交易不受非正常压力的影响；(4)(4)出售者和购买者具有正常的交易动机；出售者和购买者具有正常的交易动机；(5)(5)有一段合理的议价及交易时间供买卖双方谨慎行动。有一段合理的议价及交易时间供买卖双方谨慎行动。第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价评估价格与成交价格评估价格与成交价格 某房地产的评估结果为某房地产的评估结果为150150万元。不日完成万元。不日完成交易，其价格为交易，其价格为200200万元。万元。能否以此判断评估价格是不合理的或成交价能否以此判断评估价格是不合理的或成交价格是不正常的？为什么？格是不正常的？为什么？第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价判断价格水平判断价格水平 有甲、乙两单元房地产，他们的总价分别为有甲、乙两单元房地产，他们的总价分别为100100万元和万元和150150万元。万元。据此能否判断它们的价格水平高低？据此能否判断它们的价格水平高低？当知道何种条件时，能够判断？当知道何种条件时，能够判断？第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价期房价格期房价格=现房价格现房价格-预计从期房达到期房期间预计从期房达到期房期间现房出租的净收益的现值现房出租的净收益的现值-风险补偿风险补偿 例例 某期房尚有某期房尚有1 1年时间才可以投入使用，与其年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为类似的现房价格为33003300元元/m/m2 2，出租的年末净收益为，出租的年末净收益为330330元元/m/m2 2 。假设折现率为。假设折现率为10%10%，风险补偿估计为现，风险补偿估计为现房价格的房价格的2%2%，试计算该期房价格。，试计算该期房价格。第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格期房价格、现房价格期房价格、现房价格房地产估价 某套房屋合同总价为某套房屋合同总价为8080万元，其在实际交易中合万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：同所约定的付款方式可能有下列几种情况：1、约定在成交日期时一次付清、约定在成交日期时一次付清 实际价格为实际价格为8080万元，与名义价格一致万元，与名义价格一致 2、约定分期付款，如在成交日期首付、约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半万元，半年后支付年后支付30万元，一年后再付万元，一年后再付30万元万元 实际价格小于名义价格实际价格小于名义价格 第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格实际价格、名义价格实际价格、名义价格12房地产估价3、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清 实际价格小于名义价格实际价格小于名义价格 4、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万万元，余款在元，余款在10年内以抵押贷款方式支付年内以抵押贷款方式支付 实际价格为实际价格为8080万元，与名义价格一致万元，与名义价格一致 第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格实际价格、名义价格实际价格、名义价格34房地产估价5、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付如在成交日期首付20万元，半年后支付万元，半年后支付10万元，万元，一年后再付一年后再付10万元，余款在万元，余款在10年内以抵押贷款年内以抵押贷款方式支付方式支付 实际价格小于名义价格实际价格小于名义价格 第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格实际价格、名义价格实际价格、名义价格5房地产估价复习思考题复习思考题第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格1 1、假设每层建筑面积相同，试推导建筑容积率、假设每层建筑面积相同，试推导建筑容积率、建筑密度、建筑层数三者之间的关系。建筑密度、建筑层数三者之间的关系。2 2、某项目占地面积为、某项目占地面积为40004000平方米，建筑容积率为平方米，建筑容积率为5.55.5，建筑覆盖率为，建筑覆盖率为6060，楼高，楼高1414米，米，1-41-4层建筑面积层建筑面积均相等，均相等，5-145-14层为塔楼（均为标准层），求项目层为塔楼（均为标准层），求项目总建筑面积、标准层每层建筑面积。总建筑面积、标准层每层建筑面积。房地产估价复习思考题复习思考题第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格3 3、某宗土地总面积为、某宗土地总面积为1000m21000m2，建筑覆盖率为，建筑覆盖率为6060，该，该建筑物共建筑物共6 6层，每层建筑面积相同，已知楼面地价层，每层建筑面积相同，已知楼面地价900900元元/m2/m2，则该宗土地单价多少？，则该宗土地单价多少？4 4、某期房尚有某期房尚有2 2年时间才可以投入使用，与其类似的现房年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为价格为33003300元元/m2/m2，出租的每年年末净收益为，出租的每年年末净收益为330330元元/m2/m2。假设折现率为。假设折现率为8%8%，风险补偿估计为现房价格的，风险补偿估计为现房价格的2%2%，试，试计算该期房价格。计算该期房价格。房地产估价 5 5、某套住房合同总价为、某套住房合同总价为100100万元，其在实际交易中合同所约定万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：的付款方式可能有下列几种情况：（1 1）约定在成交日期时一次付清；）约定在成交日期时一次付清；（2 2）约定在成交日期首付）约定在成交日期首付3030万元，半年后支付万元，半年后支付3030万元，一年后万元，一年后再付再付4040万元；万元；（3 3）约定在成交日期首付）约定在成交日期首付3030万元，余款在万元，余款在1010年内以抵押贷款方年内以抵押贷款方式支付；式支付；（4 4）约定在成交日期首付）约定在成交日期首付2020万元，半年后支付万元，半年后支付2020万元，一年后万元，一年后再付再付2020万元，余款在万元，余款在1010年内以抵押贷款方式支付；年内以抵押贷款方式支付；假设年利率假设年利率6%6%，试计算各种情形下的实际价格。，试计算各种情形下的实际价格。第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格复习思考题复习思考题房地产估价6 6、哪些因素会导致房地产价格上升？、哪些因素会导致房地产价格上升？7 7、哪些因素会导致房地产价格下降？、哪些因素会导致房地产价格下降？第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格复习思考题复习思考题