资产评估学.ppt

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资产评估学资产评估学资产评估学教程资产评估学教程资产评估的基本理论与基本方法资产评估实务资产评估的操作程序与管理第一单元第二单元第三单元首页上页下页末页帮助返回退出第一单元资产评估的基本理论与基本方法要点：一资产评估的概念与功能二资产评估的目的及其主客体三资产评估的标准、假设与价格计算四资产评估的特点与原则五资产评估的基本方法解说首页上页下页末页帮助退出资产评估的资产评估的概念：是指评估机构根据特定的目的，遵循客观经济规律和公正的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。定义资产评估有六个要素定义资产评估有六个要素，分别是：评估目的、评估对象、评估人、估价标准、评估规程和评估方法。资产评估现代市场经济是的产物，与产权理论的发展有密切的关系。首页上页下页末页帮助退出资产评估的功能资产评估的功能是指资产评估这一特定经济行是指资产评估这一特定经济行为自身应有的内在功能和效用，主要有：为自身应有的内在功能和效用，主要有：一、为资产业务提供价值尺度。此功能为最基本功能此功能为最基本功能此功能为最基本功能此功能为最基本功能二、界定与维护各产权主体的合法权益。通过资产评估公正界定各产权主体的合法权益通过资产评估公正界定各产权主体的合法权益通过资产评估公正界定各产权主体的合法权益通过资产评估公正界定各产权主体的合法权益三、优化资源配置。资产评估可使资源得到最佳流动与配置资产评估可使资源得到最佳流动与配置资产评估可使资源得到最佳流动与配置资产评估可使资源得到最佳流动与配置四、促进企业帐实相符，足额补偿和资产完整。帐面价值与资产评估价值往往不等，通过资产评估，可使企业全部资产在帐面价值与资产评估价值往往不等，通过资产评估，可使企业全部资产在帐面价值与资产评估价值往往不等，通过资产评估，可使企业全部资产在帐面价值与资产评估价值往往不等，通过资产评估，可使企业全部资产在会计报表上会计报表上会计报表上会计报表上得到真实反映得到真实反映得到真实反映得到真实反映五、在促进对外开放的同时，维护国家权资产评估可使我国在对外业务是对投资公开作价，在利于各方权益资产评估可使我国在对外业务是对投资公开作价，在利于各方权益资产评估可使我国在对外业务是对投资公开作价，在利于各方权益资产评估可使我国在对外业务是对投资公开作价，在利于各方权益首页上页下页末页帮助退出资产评估的目的资产评估的目的一、以资产交易为目的的评估二、融通资金三、资产保全四、资产清算五、咨询服务六、税收七、国家征用土地和房产解说首页上页下页末页帮助退出资产评估目的之资产评估目的之一一以资产交易为目的。具体分为：以资产交易为目的。具体分为：单项资产交易单项资产交易主要有单台设备、房地产、专利技术、主要有单台设备、房地产、专利技术、可确指无形资产的交易可确指无形资产的交易（房地产交易可单独分类）。（房地产交易可单独分类）。企业产权变动企业产权变动企业产权包括所有权、经营权、使用权、企业产权包括所有权、经营权、使用权、占有权。企业产权变动形式有交易合资、合作经营、企业联占有权。企业产权变动形式有交易合资、合作经营、企业联营；企业合并、分设和兼并；发行股票；企业出售；企业租营；企业合并、分设和兼并；发行股票；企业出售；企业租赁等。赁等。房地产交易房地产交易主属于单项资产交易，其评估包括对房地主属于单项资产交易，其评估包括对房地产售价和租金的评估。主要业务有土地成片出租；土地开发产售价和租金的评估。主要业务有土地成片出租；土地开发经营；房地产买卖；房地产出租。经营；房地产买卖；房地产出租。首页上页下页末页帮助退出资产评估目的之资产评估目的之二、融通资金债权方为减少风险，要求资产评估机构对债务人的资产或抵押物进行评估。有以下情况：抵押贷款发行债券融资租赁首页上页下页末页帮助退出资产评估目的之资产评估目的之三、资产保全企业资产保全：通过计提固定资产折旧实现固定资产补通过计提固定资产折旧实现固定资产补偿，应按从阶段历史成本重建会计基础作为下偿，应按从阶段历史成本重建会计基础作为下一阶段的历史成本一阶段的历史成本财产保险：是指以被保险人和物质财产及其有关权是指以被保险人和物质财产及其有关权益，以及所产生的赔偿责任作为保险标的，以益，以及所产生的赔偿责任作为保险标的，以集中保险费建立保险基金，用以补偿因自然灾集中保险费建立保险基金，用以补偿因自然灾害或意外事故造成的经济损失的资产业务。害或意外事故造成的经济损失的资产业务。首页上页下页末页帮助退出资产评估目的之资产评估目的之四、资产清算企业结业清算或破产清算时，有关权益人有权要求以货币形式得到补偿，要对其资产进行变卖或拍卖，这就要求资产评估机构对企业资产的变现价格进行评估，作为变现的依据。首页上页下页末页帮助退出资产评估目的之资产评估目的之五、咨询服务是指对业已发生或似发生的资产业务进行评估。有以下几种：资产开发（主要是对不动产评估）资产开发（主要是对不动产评估）为考核经营者业绩服务为考核经营者业绩服务（通过评估反映资产的保值、增值情况）（通过评估反映资产的保值、增值情况）为财务报表提供辅助记为财务报表提供辅助记诉诉讼讼首页上页下页末页帮助退出资产评估目的之资产评估目的之六、税收主要指对房产税、土地使用税、资源税、土地增值税及遗产税相关的资产评估业务。我国对涉及房土地产税收的资产评估业务需我国对涉及房土地产税收的资产评估业务需求最大。求最大。首页上页下页末页帮助退出资产评估目的之资产评估目的之七、国家征用土地和房产当国家出于经济建设或军事等其它需要时，可以依法征用土地和房地产。同时应对原受益人的损失进行补偿。对此损失需专业人员来进行评估。首页上页下页末页帮助退出资产评估的主体是指资产评估业务的承担者，即从事资产评估的机构和人员。评估机构是由专业人员构成的。资产评估人员必须拥有广博的知识、丰富的经验、良好的职业道德并经地严格的考试或培训，取得资产评估管理机构确认的资产评估资格。解说首页上页下页末页帮助退出资产评估客体资产评估的客体即指资产评估的对象。它确定了资产评估业务边界的范畴，表明对什么进行评估。资产是指国家、企业、事业或其他单位及个人所拥资产是指国家、企业、事业或其他单位及个人所拥有或控制的，能以货币计量的经济资源，包括各种有或控制的，能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其它权利。资产具有现实性、控制性、财产、债权和其它权利。资产具有现实性、控制性、有效性、稀缺性和合法性。有效性、稀缺性和合法性。资产可按不同的标准进行分类，与会计学的分类近资产可按不同的标准进行分类，与会计学的分类近似。似。解说首页上页下页末页帮助退出第三章资产评估标准、假设与价格计量资产评估假设资产评估价格计量解说首页上页下页末页帮助退出资产评估假设继续使用假设公开市场假设清偿假设解说首页上页下页末页帮助退出继续使用假设该假设是指资产按现行用途继续使用，或将转到使用单位继续使用资产继续使用的条件有：资产尚有显著的使用寿命资产尚有显著的使用寿命能满足使用者经营上期望的收益能满足使用者经营上期望的收益产权关系明晰产权关系明晰充分考虑资产的使用功能充分考虑资产的使用功能资产从经济上、法律上是否充许转作他用资产从经济上、法律上是否充许转作他用解说首页上页下页末页帮助退出公开市场假设公开市场假设是指评估资产可以在完全竞争的资产市场上，按市场原则进行交易，其价格的高低完全取决于该资产在公开市场上的行情。公开市场假设适用于通用性较强的资产，而公开市场假设适用于通用性较强的资产，而专用设备不适用公开市场假设。专用设备不适用公开市场假设。解说首页上页下页末页帮助退出清偿假设清偿假设是由于种种原因，如企业破产，资产整体或部分拆成部分被强制出售这种交易与公开市场下的交易具有明显区这种交易与公开市场下的交易具有明显区别：别：一是交易双方的地位不平等，卖方是非自愿地一是交易双方的地位不平等，卖方是非自愿地被强迫出售被强迫出售二是交易被限制在较短时间内完成。二是交易被限制在较短时间内完成。在这种情况下资产的价格往往明显低于继续使在这种情况下资产的价格往往明显低于继续使用或公开市场假设下的价格。用或公开市场假设下的价格。解说首页上页下页末页帮助退出资产评估价格计量重置成本重置成本收益现值收益现值现行市价现行市价清算价格清算价格解说首页上页下页末页帮助退出重置成本重置成本重置成本是指在现行条件下（市场条件的技术条件）按资产原有功能重置资产，并使该资产处于在用状态所耗费的成本。重置成本的条件重置成本的条件重置成本的条件重置成本的条件：资产完成购建处于可使用状态；可继续使用。资产完成购建处于可使用状态；可继续使用。重置成本适用资产业务：重置成本适用资产业务：重置成本适用资产业务：重置成本适用资产业务：资产保全与财产保险业务资产保全与财产保险业务解说首页上页下页末页帮助退出收益现值收益现值收益现值收益现值收益现值收益现值是指根据资产未来的预期获利能力，以适是指根据资产未来的预期获利能力，以适当的折现率或本金化率将未来收益折现成现值。当的折现率或本金化率将未来收益折现成现值。收益现值适用前提条件收益现值适用前提条件收益现值适用前提条件收益现值适用前提条件：是可投入使用。包括：是可投入使用。包括在用资产的继续使用；在用资产的继续使用；尚未投入使用，但可投入使用的生产要素。尚未投入使用，但可投入使用的生产要素。收益现值价格计量适用的资产业务有两类收益现值价格计量适用的资产业务有两类收益现值价格计量适用的资产业务有两类收益现值价格计量适用的资产业务有两类：企业产权变动；企业产权变动；土地及土地使用权、其他自然资源、无形资产转让等。土地及土地使用权、其他自然资源、无形资产转让等。解说首页上页下页末页帮助退出现行市价现行市价现行市价是指在公开市场上的销售价格。这里的销售可以是实际销售，也可是模拟销售。现行市价适用前提条件有两个现行市价适用前提条件有两个现行市价适用前提条件有两个现行市价适用前提条件有两个：一是，存在公开市场；一是，存在公开市场；二是，拟出售的资产在市场上有一定的交易量（有通二是，拟出售的资产在市场上有一定的交易量（有通用性）。用性）。现行市价价格计量适用的资产业务主要是现行市价价格计量适用的资产业务主要是现行市价价格计量适用的资产业务主要是现行市价价格计量适用的资产业务主要是：各单项资产的交易各单项资产的交易解说首页上页下页末页帮助退出清算价格清算价格清算价格是指企业停业，以变卖资产的方式来清偿债务和分配剩余权益状况的资产评估。清算价格的适用情况：清算价格的适用情况：企业结业、终止破产清算以及因抵押、典企业结业、终止破产清算以及因抵押、典当不能按期偿债而导致的资产变现清偿等。当不能按期偿债而导致的资产变现清偿等。清算价格有：有序清算价格、强制清算价清算价格有：有序清算价格、强制清算价格和续用清算价格。格和续用清算价格。解说首页上页下页末页帮助退出第四章资产评估的特点与原资产评估的特点资产评估的原则解说首页上页下页末页帮助退出资产评估的特点现实性市场性预测性公正性与咨询性解说首页上页下页末页帮助退出现实性：现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际情况对资产进行评估。解说首页上页下页末页帮助退出市场性：市场性是指资产评估区别于财务会计活动绵显著特征。市场性表现在评估资产的市场价值时一切评估要市场性表现在评估资产的市场价值时一切评估要素均需源于市场。素均需源于市场。评估结果有在效性要接受市场标准检验。评估结果有在效性要接受市场标准检验。解说首页上页下页末页帮助退出预测性：预测性是指用资产在未来时空的潜能说明现实。解说首页上页下页末页帮助退出公正性与咨询性：公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性它服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人中任何一主的需要。咨询性是指资产评估是为了资产业务提供的专业化估价意见并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责。解说首页上页下页末页帮助退出资产评估的原则工作原则经济原则解说首页上页下页末页帮助退出工作原则独立性原则客观公正性原则科学性原则专业性原则解说首页上页下页末页帮助退出独立性原则：独立性原则是指评估机构应始终坚持第三者立场，不为资产业务当事人的利益所影响。评估机构应是独立的社会公正性机构评估机构应是独立的社会公正性机构解说首页上页下页末页帮助退出客观公正性原则：客观公正性原则要求评估结果应以充分的事实为依据。解说首页上页下页末页帮助退出科学性原则：科学性原则是指在资产评估过程中，必须根据特定目的，选择适用的标准和科学的方法，制定科学的评估方案，使资产评估结果准确合理。解说首页上页下页末页帮助退出专业性原则：专业性原则是指资产评估机构必须是提供评估服务的专业技术机构。评估机构必须拥有一支由工程、技术、营销、财评估机构必须拥有一支由工程、技术、营销、财会、法律、经济管理等多学科的专家组成的资产会、法律、经济管理等多学科的专家组成的资产评估专业队伍；专业队伍的成员必须具有良好教评估专业队伍；专业队伍的成员必须具有良好教育背景、专业知识、实践经验和职业道德。育背景、专业知识、实践经验和职业道德。解说首页上页下页末页帮助退出经济原则预期收益原则替代原则最佳效用原则贡献原则解说首页上页下页末页帮助退出预期收益原则：预期收益原则是指资产评估业务中，资产的价值以不按照其过去的成本或购卖价格决定，但是必须充分考虑它在未来可能为其控制者带来的经济效益。解说首页上页下页末页帮助退出替代原则：替代原则是商品交换的普遍规律，即价格最低的同质商品具妈有替代性。这就要求在资产评估时，同种资产有不同价格时这就要求在资产评估时，同种资产有不同价格时应以较低价格作为评估价，也就是说评估价不应应以较低价格作为评估价，也就是说评估价不应高于替代物的价格。高于替代物的价格。解说首页上页下页末页帮助退出最佳效用原则：最佳效用原则是指，当一项具有多种用途或潜能的资产在公开市场条件下进行评估时，应按照其最佳用途来评估资产价值。最佳效用原则可以保证资产出让方的利益，最佳效用原则可以保证资产出让方的利益，又有利于资产的合理作用。又有利于资产的合理作用。解说首页上页下页末页帮助退出贡献原则：贡献原则是指，单项资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关资产或者资产整体价值的贡献，而不是孤立地根据其自身的价值来确定评估。解说首页上页下页末页帮助退出第五章资产评估的基本方法成本法收益法市场比较法各种评估方法的比较解说首页上页下页末页帮助退出成本法成本法的基本原理重置成本的计算有形损耗的计算功能性损耗的计算经济性损耗的计算解说首页上页下页末页帮助退出成本法的基本原理待续解说首页上页下页末页帮助退出重置成本的计算待续解说首页上页下页末页帮助退出有形损耗的计算待续解说首页上页下页末页帮助退出功能性损耗的计算待续解说首页上页下页末页帮助退出经济性损耗的计算待续解说首页上页下页末页帮助退出收益法待续解说首页上页下页末页帮助退出市场比较法待续解说首页上页下页末页帮助退出各种评估方法的比较待续解说首页上页下页末页帮助退出第二单元资产评估实务第六章第六章固定资产评估：机器设备评估固定资产评估：机器设备评估第七章第七章房地产评评估房地产评评估第八章第八章流动资产评估流动资产评估第九章第九章无形资产评估无形资产评估第十章第十章长期投资及递延资产评估长期投资及递延资产评估第十一章第十一章整体资产评估整体资产评估第十二章第十二章资源性资产评估资源性资产评估解说首页上页下页末页帮助退出第六章固定资产评估：机器设备评估待续解说首页上页下页末页帮助退出第七章房地产评评估待续解说首页上页下页末页帮助退出第八章流动资产评估待续解说首页上页下页末页帮助退出第九章无形资产评估待续解说首页上页下页末页帮助退出第十章长期投资及递延资产评估解说首页上页下页末页帮助退出第十一章整体资产评估待续解说首页上页下页末页帮助退出第十二章资源性资产评估待续解说首页上页下页末页帮助退出第三单元资产评估的操作程序与管理第十三章资产评估的操作程序第十四章资产评估前后的会计处理第十五章资产评估的组织与管理解说首页上页下页末页帮助退出第十三章资产评估的操作程序待续解说首页上页下页末页帮助退出第十四章资产评估前后的会计处理待续解说首页上页下页末页帮助退出第十五章资产评估的组织与管理待续解说首页上页下页末页帮助退出资产评估学教程课件使用帮助本课件为本课件为PowerPoint 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