云南城投：公司、天津银润投资有限公司拟转让其分别持有的宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司19%和51%股权资产评估报告（2020）.PDF

北京亚超资产评估有限公北京亚超资产评估有限公司司B e i j i n gY a C h a oA s s e t sA p p r a i s a lC o.,L t d.本资产评估报告依据中国资产评估准则编制本资产评估报告依据中国资产评估准则编制云南城投置业股份有限公司云南城投置业股份有限公司、天津银润投资有限公司天津银润投资有限公司拟转让其分别持有的宁波经济技术开发区泰悦置业拟转让其分别持有的宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司有限公司 19%和和 51%股权股权资产评估报告资产评估报告北京亚超评报字（北京亚超评报字（2020）第）第 A167 号号（共壹册，第（共壹册，第 1 册）册）二零二零二零二零十十一一月月四四日日公司地址：北京市海淀区复兴路公司地址：北京市海淀区复兴路 47 号天行建商务大厦号天行建商务大厦 20 层层 2202邮编：邮编：100036电话：（电话：（010）51716863资产评估报告目录资产评估报告目录资产评估报告声明资产评估报告声明.1资 产 评 估 报 告 摘 要资 产 评 估 报 告 摘 要.3资 产 评 估 报 告 正 文资 产 评 估 报 告 正 文.6一、绪言.6二、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况7三、评估目的.19四、评估对象和评估范围.20五、价值类型.64六、评估基准日.65七、评估依据.65八、评估方法.71九、评估程序实施过程和情况.81十、评估假设.83十一、评估结论.86十二、特别事项说明.89十三、资产评估报告使用限制说明.106十四、资产评估报告日.107资 产 评 估 报 告 附 件资 产 评 估 报 告 附 件.108云南城投、天津银润拟转让其分别持有的泰悦置业 19%和 51%的股权项目资产评估报告声明北京亚超资产评估有限公司第1页资产评估报告声明资产评估报告声明本资产评估报告是本公司接受云南城投置业股份有限公司的委托，资产评估师根据中国资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的，由本公司出具的书面专业意见。对本资产评估报告声明如下：一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设前提、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。六、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。云南城投、天津银润拟转让其分别持有的泰悦置业 19%和 51%的股权项目资产评估报告声明北京亚超资产评估有限公司第2页七、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。八、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。九、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行清查核实；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。云南城投、天津银润拟转让其分别持有的泰悦置业 19%和 51%的股权项目资产评估报告摘要北京亚超资产评估有限公司第3页云南城投置业股份有限公司云南城投置业股份有限公司、天津银润投资有限公司拟转让天津银润投资有限公司拟转让其分别持有的宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司其分别持有的宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司19%和和 51%股权股权资 产 评 估 报 告 摘 要资 产 评 估 报 告 摘 要北京亚超资产评估有限公司接受云南城投置业股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和中国资产评估准则的要求，本着独立、客观和公正的原则，执行必要的评估程序，对云南城投置业股份有限公司、天津银润投资有限公司拟转让其分别持有的宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司 19%和 51%股权事宜涉及的宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司 19%和 51%股权价值在 2019 年 12 月 31 日市场价值进行了评估。一、一、评估目的评估目的评估目的是为云南城投置业股份有限公司、天津银润投资有限公司拟转让其分别持有的宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司 19%和 51%股权提供价值参考依据。二、二、评估对象和评估范围评估对象和评估范围评估对象是宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司股东部分权益价值，评估范围是宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司申报经审计的全部资产和负债。三、三、价值类型：价值类型：市场价值。四、四、评估基准日：评估基准日：2019 年 12 月 31 日。云南城投、天津银润拟转让其分别持有的泰悦置业 19%和 51%的股权项目资产评估报告摘要北京亚超资产评估有限公司第4页五、五、评估方法：评估方法：资产基础法、收益法。六、六、评估结论评估结论根据本次评估目的，最终选取资产基础法评估结果作为最终评估结论。泰悦置业股东全部权益评估价值为 32,673.18 万元（大写：叁亿叁亿贰仟陆佰柒拾叁万壹仟捌佰元贰仟陆佰柒拾叁万壹仟捌佰元正正），评估减值 6,641.82 万元，减值率16.89%。云南城投置业股份有限公司拟向云南省城市建设投资集团有限公司转让其持有的泰悦置业 19%股权评估价值，即 32,673.1819%=6,207.90 万元（大写：陆仟贰佰零柒万玖仟元陆仟贰佰零柒万玖仟元正正）。天津银润投资有限公司拟向云南省城市建设投资集团有限公司转 让 其 持 有 的 泰 悦 置 业 51%股 权 评 估 价 值，即32,673.1851%=16,663.32 万元（大写：壹亿陆仟陆佰陆拾叁万叁仟壹亿陆仟陆佰陆拾叁万叁仟贰佰元贰佰元正正）。本次评估未考虑控股权溢价和少数股权折价对评估结论产生的影响，也未考虑流动性对评估结论的影响。七、七、评估结论有效期评估结论有效期评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告，即自 2019 年 12 月 31 日至 2020 年 12 月 30 日。八、八、特别事项说明特别事项说明本项目涉及的特别事项主要包括：存货和投资性房地产产权证未办理齐全事项、整租合同事项、借款抵押事项，具体事项及评估机构云南城投、天津银润拟转让其分别持有的泰悦置业 19%和 51%的股权项目资产评估报告摘要北京亚超资产评估有限公司第5页采取的措施详见本报告“十二、特别事项说明”部分。以上内容摘自资产评估报告正文以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。云南城投、天津银润拟转让其分别持有的泰悦置业 19%和 51%的股权项目资产评估报告正文北京亚超资产评估有限公司第6页云南城投置业股份有限公司云南城投置业股份有限公司、天津银润投资有限公司拟转让天津银润投资有限公司拟转让其分别持有的宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司其分别持有的宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司19%和和 51%股权股权资 产 评 估 报 告 正 文资 产 评 估 报 告 正 文北京亚超评报字（北京亚超评报字（2020）第）第 A167 号号一、一、绪言绪言云南城投置业股份有限公司：云南城投置业股份有限公司：北京亚超资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对云南城投置业股份有限公司、天津银润投资有限公司拟转让其持有的宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司 19%和 51%股权事宜涉及的宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司 19%和 51%股权在 2019 年 12 月 31 日市场价值进行了评估。委托人及被评估单位对所提供的评估资料及法律权属资料的真实性、合法性、完整性承担责任，并保证被评估资产的安全、完整性。我们的责任是对评估对象在评估基准日的价值进行评定估算，并发表专业意见。评估专业人员对评估范围内的全部资产进行了必要的勘察核实，对被评估单位提供的评估资料进行了必要的验证审核，对法律权属关系进行了必要的关注，实施了必要的资产评估程序。现将资产评估情况及评估结论报告如下：云南城投、天津银润拟转让其分别持有的泰悦置业 19%和 51%的股权项目资产评估报告正文北京亚超资产评估有限公司第7页二、二、委托人委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况报告使用人概况（一）（一）委托人概况委托人概况企业名称：云南城投置业股份有限公司（以下简称“委托人”或“云南城投”）；统一社会信用代码：915300002179235351；类型：股份有限公司（上市）；住所：云南省昆明市民航路 869 号融城金阶 A 座；法定代表人：李家龙；注册资本：壹拾陆亿零伍佰陆拾捌万陆仟玖佰零玖元整；成立日期：1997 年 04 月 21 日；营业期限：1999 年 09 月 10 日至长期；经营范围：房地产开发与经营；商品房销售；房屋租赁；基础设施建设投资；土地开发；项目投资与管理。（二）（二）被评估单位概况被评估单位概况1.营业执照登记情况企业名称：宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司（以下简称“被评估单位”或“泰悦置业”）统一社会信用代码：913302065579775995；类型：有限责任公司（自然人投资或控股）；住所：浙江省宁波市北仑区新碶中河路 399 号（银泰城）2 幢 4-6号 4-601 室；云南城投、天津银润拟转让其分别持有的泰悦置业 19%和 51%的股权项目资产评估报告正文北京亚超资产评估有限公司第8页法定代表人：王平乐；注册资本：壹亿元整；成立日期：2010 年 07 月 23 日；营业期限：2010 年 07 月 23 日至长期；经营范围：许可项目：房地产开发经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。一般项目：非居住房地产租赁；社会经济咨询服务；市场调查；会议及展览服务，广告设计、代理；广告制作；广告发布（非广播电台、电视台、报刊出版单位）；工程管理服务；日用品批发；日用品销售；针纺织品销售；服装服饰零售；服装服饰批发；皮革制品销售；五金产品零售；五金产品批发；通讯设备销售；家具销售；建筑装饰材料销售；工艺美术品及收藏品批发（象牙及其制品除外）；工艺美术品及收藏品零售（象牙及其制品除外）；珠宝首饰批发；珠宝首饰零售；眼睛销售（不含隐形眼睛）；鞋和皮革修理；日用家电零售；家用电器销售；第二类医疗器械销售；第一类医疗器械销售（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。2.历史沿革及股权结构情况（1）公司设立（2010 年 07 月）2010 年 07 月 21 日公司成立，并经浙江德威会计师事务所有限公司出具编号为德威（会）验（2010）00128 号验资报告。设立时股权结构如下：金额单位：人民币万元金额单位：人民币万元序号序号股东名称股东名称出资方式出资方式认缴出资额认缴出资额实缴出资额实缴出资额出资比例出资比例云南城投、天津银润拟转让其分别持有的泰悦置业 19%和 51%的股权项目资产评估报告正文北京亚超资产评估有限公司第9页序号序号股东名称股东名称出资方式出资方式认缴出资额认缴出资额实缴出资额实缴出资额出资比例出资比例1宁波经济技术开发区天人房地产开发有限公司货币10,000.0010,000.00100%合计合计10,000.0010,000.00100%（2）第一次股权转让（2010 年 08 月）根据 2010 年 08 月 03 日股东会决议，同意以下股权变更：宁波经济技术开发区天人房地产开发有限公司将其持有的 100%股权以 19,204.00 万元转让给宁波银泰投资有限公司，并签订股权转让协议，股权转让后股权结构如下：金额单位：人民币万元金额单位：人民币万元序号序号股东名称股东名称出资方式出资方式认缴出资额认缴出资额实缴出资额实缴出资额出资比例出资比例1宁波银泰投资有限公司货币10,000.0010,000.00100%合计合计10,000.0010,000.00100%（3）第二次股权转让（2011 年 05 月）根据 2011 年 05 月 17 日股东会决议，同意以下股权变更：宁波银泰投资有限公司将其持有的 51%股权计人民币 5,100.00 万元以 5,294.93 万元转让给天津银润投资有限公司，并签订股权转让协议，股权转让后股权结构如下：金额单位：人民币万元金额单位：人民币万元序号序号股东名称股东名称出资方式出资方式认缴出资额认缴出资额实缴出资额实缴出资额出资比例出资比例1宁波银泰投资有限公司货币4,900.004,900.0049%2天津银润投资有限公司货币5,100.005,100.0051%合计合计10,000.0010,000.00100%（4）第三次股权转让（2016 年 08 月）根据 2016 年 08 月 29 日股东会决议，同意以下股权变更：宁波银泰投资有限公司将其持有的 49%股权计人民币 4,900.00 万元以 5,087.28 万元转让给天津银润投资有限公司，并签订股权转让协议，股权转让后股权结构如下：金额单位：人民币万元金额单位：人民币万元序号序号股东名称股东名称出资方式出资方式认缴出资额认缴出资额实缴出资额实缴出资额出资比例出资比例云南城投、天津银润拟转让其分别持有的泰悦置业 19%和 51%的股权项目资产评估报告正文北京亚超资产评估有限公司第10页序号序号股东名称股东名称出资方式出资方式认缴出资额认缴出资额实缴出资额实缴出资额出资比例出资比例1天津银润投资有限公司货币10,000.0010,000.00100%合计合计10,000.0010,000.00100%（5）第四次股权转让（2016 年 09 月）根据 2016 年 09 月 26 日股东会决议，同意以下股权变更：天津银润投资有限公司将其持有的 49%股权计人民币 4,900.00 万元以 5,087.28 万元转让给宁波银泰投资有限公司，并签订股权转让协议，股权转让后股权结构如下：金额单位：人民币万元金额单位：人民币万元序号序号股东名称股东名称出资方式出资方式认缴出资额认缴出资额实缴出资额实缴出资额出资比例出资比例1宁波银泰投资有限公司货币4,900.004,900.0049%2天津银润投资有限公司货币5,100.005,100.0051%合计合计10,000.0010,000.00100%（6）第五次股权转让（2016 年 11 月）根据 2016 年 11 月 23 日股东会决议，同意以下股权变更：宁波银泰投资有限公司将其持有的 19%股权计人民币 1,900.00 万元以 4,010.06 万元转让给云南城投置业股份有限公司，并签订股权转让协议，股权转让后即截至评估基准日股权结构如下：金额单位：人民币万元金额单位：人民币万元序号序号股东名称股东名称出资方式出资方式认缴出资额认缴出资额实缴出资额实缴出资额出资比例出资比例1云南城投置业股份有限公司货币1,900.001,900.0019%2宁波银泰投资有限公司货币3,000.003,000.0030%3天津银润投资有限公司货币5,100.005,100.0051%合计合计10,000.0010,000.00100%3.企业机构设置情况云南城投、天津银润拟转让其分别持有的泰悦置业 19%和 51%的股权项目资产评估报告正文北京亚超资产评估有限公司第11页4.经营状况泰悦置业主要从事房地产开发，其开发项目为北仑银泰城。北仑银泰城建成于 2014 年 5 月，分为一期和二期，均为商业，建筑面积合计为 269,818.57。其中一期为自持的大商业（即投资性房地产），建筑面积为 178,896.97；二期为持有待售商业，建筑面积为90,921.60，可售面积为 90,921.60。截至评估基准日已售已结转13,536.96，剩余未售未结转部分商业建筑面积为 77,384.64，其中已售已结转的 13,536.96 均已返租。5.被评估单位近年资产负债和经营业绩（1）资产负债及财务状况资产负债及财务状况简表（合并口径）资产负债及财务状况简表（合并口径）金额单位：人民币万元金额单位：人民币万元资产负债表项目资产负债表项目2016/12/312017/12/312018/12/312019/12/31流动资产83,439.9387,796.6984,717.8987,428.47非流动资产148,327.19158,579.04178,912.04179,192.60资产总额资产总额231,767.12246,375.73263,629.93266,621.07流动负债82,477.95122,177.02133,074.04149,953.29非流动负债129,265.5697,278.3892,346.5993,437.86负债合计负债合计211,743.51219,455.41225,420.63243,391.15股东权益股东权益20,023.6126,920.3338,209.3023,229.92利润表项目利润表项目2016 年年2017 年年2018 年年2019 年年云南城投、天津银润拟转让其分别持有的泰悦置业 19%和 51%的股权项目资产评估报告正文北京亚超资产评估有限公司第12页资产负债表项目资产负债表项目2016/12/312017/12/312018/12/312019/12/31营业收入23,171.3722,508.1019,729.916,751.57营业成本10,663.6613,935.1713,051.7811,542.41营业利润-12,657.034,421.7913,030.05-10,370.07利润总额-12,353.6210,176.6114,419.25-7,740.37净利润净利润-9,425.806,896.7211,288.98-14,979.38审计意见类型无保留意见无保留意见无保留意见无保留意见审计机构大华会计师事务所（特殊普通合伙）信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计报告号大华审字（2017）005472号XYZH/2020KMA20513资产负债及财务状况简表（单体）资产负债及财务状况简表（单体）金额单位：人民币万元金额单位：人民币万元资产负债表项目资产负债表项目2016/12/312017/12/312018/12/312019/12/31流动资产82,982.2286,250.7883,048.7785,838.01非流动资产158,303.95168,559.06188,895.10189,178.41资产总额资产总额241,286.16254,809.84271,943.87275,016.42流动负债206,237.30213,275.05212,261.72216,967.06非流动负债13,565.5612,478.3816,846.5918,734.36负债合计负债合计219,802.86225,753.44229,108.31235,701.43股东权益股东权益21,483.3029,056.4042,835.5639,315.00利润表项目利润表项目2016 年年2017 年年2018 年年2019 年年营业收入20,989.4222,506.0719,689.376,751.57营业成本10,601.6213,861.1810,501.8587.35营业利润-11,102.945,101.1515,549.121,088.75利润总额-10,807.6210,853.0216,909.433,718.45净利润净利润-7,879.777,573.1013,779.16-3,520.56审计意见类型无保留意见无保留意见无保留意见无保留意见审计机构大华会计师事务所（特殊普通合伙）信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计报告号大华审字（2017）005472 号XYZH/2020KMA20513（2）财务指标（除百分比及特殊说明外，数字单位为万元人民币）（除百分比及特殊说明外，数字单位为万元人民币）2017 历史历史2018 历史历史2019 历史历史成长性指标成长性指标营业收入增长率7.23%-12.52%-65.71%EBITDA 增长率4.82%43.66%-18.65%EBIT 增长率5.64%43.23%-18.57%净利润增长率-196.11%82.01%-125.54%固定资产增长率-45.57%-91.39%-25.63%总资产增长率5.60%6.72%1.13%盈利性指标盈利性指标云南城投、天津银润拟转让其分别持有的泰悦置业 19%和 51%的股权项目资产评估报告正文北京亚超资产评估有限公司第13页（除百分比及特殊说明外，数字单位为万元人民币）（除百分比及特殊说明外，数字单位为万元人民币）2017 历史历史2018 历史历史2019 历史历史毛利率38.30%46.54%98.35%EBITDA/营业收入19.19%31.51%74.74%EBIT/营业收入19.33%31.66%75.17%净利润率33.65%70.01%-52.14%净资产收益率（ROE）29.97%38.35%-8.57%资产回报率（ROA）3.05%5.23%-1.29%投入资本回报率（ROIC）11.35%12.73%9.23%新投资的回报率5.66%10.97%22.68%偿债能力指标偿债能力指标流动比率0.400.390.40速动比率0.020.010.02现金比率0.020.000.00EBITDA/财务费用48.91%71.15%57.69%运营能力指标运营能力指标应收账款周转率376.12417.10987.70存货周转率0.170.130.00应付账款周转率1.132.730.07固定资产周转率147.28336.60834.55总资产周转率0.090.070.02杠杆比率杠杆比率债务权益比率4.23%0.72%0.00%资产负债率88.60%84.25%85.70%杜邦分析杜邦分析净利润率33.65%70.01%-52.14%总资产周转率0.090.070.02平均总资产/平均股东权益9.827.336.66净资产收益率（ROE）29.97%38.35%-8.57%（3）会计制度会计核算以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。按照财政部颁布的企业会计准则基本准则和具体会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定编制。（4）主要税种和税率序号序号主要税种主要税种税税率率计税依据计税依据1企业所得税25%应纳税所得额2增值税5%、6%、13%按销售商品或提供劳务的增值额3城市维护建设税7%应纳流转税额4教育费附加3%应纳流转税额5地方教育费附加2%应纳流转税额6土地增值税30%-60%增值额云南城投、天津银润拟转让其分别持有的泰悦置业 19%和 51%的股权项目资产评估报告正文北京亚超资产评估有限公司第14页6.分支机构设立的情况（1）营业执照登记情况企业名称：宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司北仑银泰城管理分公司（以下简称“北仑银泰管理分公司”）统一社会信用代码：91330206580545380P；类型：有限责任公司分公司（自然人投资或控股）；住所：宁波市北仑区新碶中河路 399 号（银泰城）2 幢 4-6 号 4-602室；负责人：杨大勇；成立日期：2011 年 09 月 14 日；营业期限：2011 年 09 月 14 日至长期；经营范围：办公用房租赁，企业管理咨询，投资管理（未经金融等监管部门批准不得从事吸收存款、融资担保、代客理财、向社会公众集（融）资等金融业务），市场调查，经济贸易咨询，会议及展览服务，广告设计、制作、发布，工程项目管理，日用品、针纺织品、服装、皮革制品、五金交电、家具、建筑装饰材料、工艺美术品、金银饰品、通讯设备的批发、零售；验光；配镜；摄影；照相彩扩；礼服出租；鞋包修理；服装修改；商品信息咨询服务；家电批发、零售、维修；体温表、血压计、磁疗器具、家庭用血糖分析仪及试纸、医用小型制氧机、手提式氧气发生器、医用脱脂棉、医用脱脂纱布、避孕套、避孕帽、第一类医疗器械的零售，场地租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。云南城投、天津银润拟转让其分别持有的泰悦置业 19%和 51%的股权项目资产评估报告正文北京亚超资产评估有限公司第15页7.长期股权投资概况金额单位：人民币万元金额单位：人民币万元序号序号被投资单位名称被投资单位名称投资日期投资日期持股比例持股比例（%）投资成本投资成本账面价值账面价值1宁波北仑泰悦商业经营管理有限公司2013.810010,000.0010,000.00账面余额账面余额10,000.0010,000.00减：减值准备减：减值准备-账面价值账面价值10,000.0010,000.00宁波北仑泰悦商业经营管理有限公司1)营业执照登记情况企业名称：宁波北仑泰悦商业经营管理有限公司（以下简称“北仑泰悦经管公司”）统一社会信用代码：91330206071498950U；类型：有限责任公司（法人独资）；住所：宁波市北仑区新碶中河路 399 号（银泰城）2 幢 4-6 号 4-603室；法定代表人：杨大勇；注册资本：壹亿元整；成立日期：2013 年 07 月 24 日；营业期限：2013 年 07 月 24 日至长期；经营范围：商业经营管理，投资管理（未经金融等监管部门批准不得从事吸收存款、融资担保、代客理财、向社会公众集（融）资等金融业务），市场信息咨询，经济贸易咨询，工程项目管理，商业用房租赁，企业管理咨询，企业营销策划，会务服务，婚庆服务，展览展示服务，房地产经纪，广告设计、制作、发布，雕塑设计与制作，日用品、服饰鞋帽、办公用品、体育用品、电子产品、化妆品、工艺云南城投、天津银润拟转让其分别持有的泰悦置业 19%和 51%的股权项目资产评估报告正文北京亚超资产评估有限公司第16页品、钟表眼镜、家具、建材、家用电器、厨卫用具、皮具、箱包、照相器材、五金交电、钢材、建材、化工产品、贵金属的批发、零售，自营和代理各类货物和技术的进出口业务（除国家限定公司经营或禁止进出口的货物及技术）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2)股权结构公司设立（2013 年 07 月）2013 年 07 月 22 日公司成立，并经宁波威远会计师事务所有限公司镇海分所出具编号为威远验字（2013）2076 号验资报告。设立时股权结构如下：金额单位：人民币万元金额单位：人民币万元序号序号股东名称股东名称出资出资方式方式认缴出资额认缴出资额实缴出资额实缴出资额出资比例出资比例1宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司货币300.00300.00100%合计合计300.00300.00100%第一次增资（2014 年 09 月）根据 2014 年 09 月 19 日股东会决议，决定将公司注册资本从 300 万元增加至 10,000 万元，宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司增加认缴出资 9,700 万元，增资后即截至评估基准日截至评估基准日股权结构如下：金额单位：人民币万元金额单位：人民币万元序号序号股东名称股东名称出资方式出资方式认缴出资额认缴出资额实缴出资额实缴出资额出资比例出资比例1宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司货币10,000.0010,000.00100%合计合计10,000.0010,000.00100%3)经营情况北仑泰悦经管公司主要对泰悦置业开发项目销售部分进行包租经营，与小业主签订包租协议，同时承担返租后对外招商经营管理。云南城投、天津银润拟转让其分别持有的泰悦置业 19%和 51%的股权项目资产评估报告正文北京亚超资产评估有限公司第17页4)资产负债及财务状况资产负债及财务状况简表（单体）资产负债及财务状况简表（单体）金额单位：人民币万元金额单位：人民币万元资产负债项目资产负债项目2017/12/312018/12/312019/12/31流动资产102,572.9090,884.0279,022.56非流动资产119.99116.94114.19资产总额资产总额102,692.8991,000.9779,136.75流动负债10,029.1710,127.4310,518.32非流动负债84,800.0075,500.0074,703.50负债合计负债合计94,829.1785,627.4385,221.82股东权益股东权益7,863.725,373.53-6,085.06利润表项目利润表项目2017 年年2018 年年2019 年年营业收入营业收入2.0340.540.00营业成本营业成本73.992,549.9311,455.06营业利润营业利润-679.33-2,519.08-11,458.60利润总额利润总额-676.39-2,490.19-11,458.60净利润净利润-676.39-2,490.19-11,458.60审计意见类型审计意见类型无保留意见无保留意见无保留意见无保留意见无无审计机构审计机构大华会计师事务所（特殊普通合伙）大华会计师事务所（特殊普通合伙）信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计报告号审计报告号大华审字（2018）005031 号大华核字（2019）002932 号无5)长期股权投资概况序号序号被投资单位名称被投资单位名称投资日期投资日期持股比例持股比例（%）投资成本投资成本账面价值账面价值1宁波市北仑区银泰一咖培训中心2015.8100100.00100.00账面余额账面余额100.00100.00减：减值准备减：减值准备-账面价值账面价值100.00100.00宁波市北仑区银泰一迦培训中心 民办非企业单位登记情况企业名称：宁波市北仑区银泰一迦培训中心（以下简称“一咖培训中心”）统一社会信用代码：52330206MJ8991928D；登记证号：浙甬仑民证字第 040279 号；住所：北仑区新碶中河路 399 号（银泰城）1 幢 3 楼；云南城投、天津银润拟转让其分别持有的泰悦置业 19%和 51%的股权项目资产评估报告正文北京亚超资产评估有限公司第18页法定代表人：杨大勇；业务主管单位:宁波市北仑区教育局；开办资金：100 万元整；业务范围：启智、体艺培训；发证机关：宁波市北仑区民政局；发证日期：2016 年 05 月 19 日。股权结构一咖培训中心由宁波北仑泰悦商业经营管理有限公司出资 100万元设立，持股比例 100%。经营情况经评估人员向被评估单位人员了解，因一迦培训中心一直没有业务，截至评估基准日正准备进行清算，注销该公司。截至资产评估报告日，该公司仍在清算中，还未注销。资产负债及财务状况资产负债及财务状况简表（单体）资产负债及财务状况简表（单体）金额单位：人民币万元金额单位：人民币万元资产负债项目资产负债项目2019/12/31流动资产99.99非流动资产0.00资产总额资产总额99.99流动负债0.00非流动负债0.00负债合计负债合计0.00股东权益股东权益99.99利润表项目利润表项目2019 年年 1-12 月月营业收入营业收入0.00营业成本营业成本0.00营业利润营业利润-0.22利润总额利润总额-0.22净利润净利润-0.22云南城投、天津银润拟转让其分别持有的泰悦置业 19%和 51%的股权项目资产评估报告正文北京亚超资产评估有限公司第19页资产负债项目资产负债项目2019/12/31审计意见类型审计意见类型无审计机构审计机构信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计报告号审计报告号无（三）（三）委托人与被评估单位的关系委托人与被评估单位的关系本次资产评估的委托人为云南城投置业股份有限公司，被评估单位为宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司；云南城投置业股份有限公司持有宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司 19%股权；天津银润投资有限公司持有宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司 51%股权；天津银润投资有限公司为云南城投置业股份有限公司的全资子公司，云南城投置业股份有限公司、天津银润投资有限公司拟转让其分别持有的宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司 19%和 51%股权。（四）（四）委托人以外的其他评估报告使用者委托人以外的其他评估报告使用者本资产评估报告仅供委托人及被评估单位为实现评估目的使用，除委托人及被评估单位外，其他评估报告使用者为：委托人及被评估单位上级主管部门、国有资产管理部门以及法律、法规规定的与评估目的相关的其他报告使用者。评估专业人员和评估机构对委托人和其他评估报告使用者不当使用评估报告所造成的后果不承担责任。三、三、评估目的评估目的因云南城投置业股份有限公司、天津银润投资有限公司拟转让其持有的宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司 19%和 51%股权事宜，委托北京亚超资产评估有限公司对该经济行为涉及宁波经济技术开云南城投、天津银润拟转让其分别持有的泰悦置业 19%和 51%的股权项目资产评估报告正文北京亚超资产评估有限公司第20页发区泰悦置业有限公司 19%和 51%股权价值进行评估；评估目的是为云南城投置业股份有限公司、天津银润投资有限公司拟转让其持有的宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司 19%和 51%股权事宜提供价值参考依据。该经济行为是依据 2020 年 10 月 19 日云南城投置业股份有限公司2020 年第 16 次总经理办公会纪要实施的。四、四、评估对象和评估范围评估对象和评估范围（一）评估对象及评估范围1.评估对象评估对象是宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司股东部分股权价值。2.评估范围评估范围是宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司申报经审计的全部资产和负债。截至评估基准日 2019 年 12 月 31 日，泰悦置业会计报表经信永中和会计师事 务所(特殊普通合伙)审计，并出具 了编号为“XYZH/2020KMA20513”无保留意见审计报告，审定的资产负债情况如下：资产评估申报汇总表资产评估申报汇总表金额单位：人民币万元金额单位：人民币万元项项目目基准日账面价值基准日账面价值流动资产85,838.01非流动资产189,178.41长期股权投资10,000.00投资性房地产179,171.51云南城投、天津银润拟转让其分别持有的泰悦置业 19%和 51%的股权项目资产评估报告正文北京亚超资产评估有限公司第21页项项目目基准日账面价值基准日账面价值固定资产6.90资资 产产 总总 计计275,016.42流动负债216,967.06非流动负债18,734.36负负 债债 总总 计计235,701.43净净 资资 产（所有者权益）产（所有者权益）39,315.00本次委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。（二）评估范围中主要资产状况及特点 项目概况泰悦置业主要从事房地产开发，其开发项目为北仑银泰城。北仑银泰城建成于 2014 年 5 月，分为一期