常州戚墅堰区地块可行性分析模板复习进程.ppt

常州戚墅堰区地常州戚墅堰区地块可行性分析模可行性分析模板板PART 1 城市宏观环境研究/常州市城市发展概况常州素有常州素有“三吴重镇，八邑名都三吴重镇，八邑名都”之称，别称之称，别称龙城龙城，地，地处长三角地区，与上海、南京两大都市等距相望，全市土处长三角地区，与上海、南京两大都市等距相望，全市土地总面积地总面积4375平方公里。平方公里。PART 1 城市宏观环境研究/常州市城市发展概况城市印象城市印象城市印象城市印象 素有素有“三吴重镇，三吴重镇，八邑名都八邑名都”之称，之称，别称别称“龙城龙城”。PART 1 城市宏观环境研究/常州市城市发展概况 城市区位 常州位于长江三角洲太湖平原西北部，江苏省南部，介于南京、上海之间。常州城区南接武进区，武进区环抱常州市市区；武进南濒太湖，衔滆湖（西太湖）；武进南邻溧阳，南接宜兴，东邻无锡、江阴，西邻金坛、金坛衔接长荡湖（洮湖）、丹阳，常州新北区北接长江。常州地貌类型属高沙平原，山丘平原兼有。南为天目山余脉，西为茅山山脉，北为宁镇山脉尾部，中部和东部为宽广的平原区。境内地势西南略高，东北略低，高低相差2米左右。经纬度：市中心位于北纬3109-3204、东经11908-12012。常州是唯一被东经120度经线穿越城区的城市，为此，常州市将把东经120度经线确定为城市东部的主要景观轴线。PART 1 城市宏观环境研究/常州市城市发展概况 城市区位的优势 市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过，有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件。常州与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈。常州处于苏锡常都市圈的核心部位，常州素有“三吴重镇”之称，交通条件极其优越，距离上海及南京都市圈均在两小时车程范围内。常州市地处长江三角洲，与苏州和无锡构成苏锡常都市圈，是长三角都市群中的重要组成部分。PART 1 城市宏观环境研究/常州市城市发展概况 城市区位的优势PART 1 城市宏观环境研究/常州市城市发展概况 城市交通 常州水陆空交通便利，老京沪铁路、京沪高铁、沪宁城际铁路、京杭大运河、312国道和沪宁、宁杭、常宁、沿江（常苏）、常澄、锡宜等高速公路，以及江苏第2大机场，4E级民航常州奔牛机场，构成了常州发达的水陆空交通网。此外京沪高速铁路常州北站是沪宁段中间站中站房面积最大的车站。PART 1 城市宏观环境研究/常州市城市发展概况 城市交通 截至2011年底，常州西绕城高速正式通车后，外环城高速，内环城高架的网络将基本形成。常州快速内环：全市瞩目的常州高架道路二期工程青洋路高架工程，经过建设者近15个月的奋力拼搏已经建成。2010年9月28日上午，常州高架道路二期正式开通，并与一期工程接通，全程55.35公里的常州高架道路网络正式形成。“二纵二横”的道路框架形成了对接常州东西、南北的快速通路，二期工程的建成通车，标志着常州由此迈入了快速发展的“全城高架时代”。PART 1 城市宏观环境研究/常州市城市发展概况 城市公交 城市公共交通发达，市区内220余条公交车大多可以享受空调车1元,刷卡6折的优惠（学生3折，70周岁以上老人、残疾人免费）。是继北京以后全国第二个给与市民公共交通优惠的城市。另外2008年1月1日开通了快速公交（BRT）一号线，是江苏省内首条，也是国内继北京、杭州后的第三个快速公交系统（即BRT）。常州BRT（快速公交系统）一号线是常州修建的第一条BRT线路，呈南北走向。京沪高铁常州北站，南至武进长途汽车站北边，全长约29.8km，共设29个站点（不包括首末站），车道的布置方式为路中右开。常州BRT（快速公交系统）二号线自2009年5月1日起正式开通，二号线全线长21.5km，一汽公交一公司戚区公交中心站。PART 1 城市宏观环境研究/常州市城市发展概况 城市公交 城市公共交通发达，市区内220余条公交车大多快速公交及远期轨道交通规划将加快城乡一体化发展。PART 1 城市宏观环境研究/常州市城市发展概况 城市行政区划 下辖武进区、天宁区、钟楼区、新北区、戚墅堰区、金坛市、溧阳市。全市总面积4385平方公里，总人口500万，其中市区面积1864平方公里，常住人口380万。城市建成区面积为220平方公里。常州行政区划图常州主要城区状况PART 1 城市宏观环境研究/常州市经济发展水平 经济总量稳步攀升 2011年，全市实现地区生产总值（GDP）3580.4亿元，按可比价计算增长12.2%；按常住人口计算，人均GDP达77473元，按当年平均汇率折算，已达12000美元（精确数字为11995美元）。全年实现地方一般预算收入350.9亿元，比上年增长22.6%；地方一般预算收入占GDP的比重达到9.8%，较上年提高0.2个百分点。PART 1 城市宏观环境研究/常州市经济发展水平常州市0311年GDP走势图PART 1 城市宏观环境研究/常州市经济发展水平20032011年常州市固定资产投资增幅变化示意图 2011年，常州市全社会固定资产投资累计2338.9亿元，与2010年全年相比增幅11.22。可以预见的是，随着新一轮城市建设的启动，全社会固定资产投资未来两年仍将保持高位运行，投资拉动型经济增长仍是区域经济发展的主要特征。PART 1 城市宏观环境研究/常州市经济发展水平 2011年，常州市地方财政一般预算收入累计为354.2亿元，地方财政一般预算支出为350.9亿元，纵观05-11年，除05年和09年出现亏顺之外，均出现盈余，总的来说，目前市场的前景还是较好的。常州市20052011年地方财政一般预算收支变化示意图PART 1 城市宏观环境研究/常州市经济发展水平 通胀压力下，区域消费趋于旺盛，社会消费品零售总额增幅24.92常州市20032011年社会消费品零售总额增长情况 2011年，常州市完成社会消费品零售总额1236.1亿元，增长24.92%，是自05年以来增长幅度最大的一年，表明常州市居民的物质文化生活水平与社会商品购买力有了很大程度的提高。PART 1 城市宏观环境研究/常州市经济发展水平 居民收入增长与经济发展不同步，国富有待民强 统计数据显示，2011年，全年城镇居民人均可支配收入29829元，比上年增长13.55%。从近几年的发展看，常州市居民的富裕程度在不断提高，人均生活水平也逐年不断大幅提升。从08年全年统计，全市人均可支配收入在2.4万元，同比增长26.3。09年增长幅度有所下滑，10年又有所增长，居民生活水平日益提高，将会增加改善性住房的需求量，改善性需求的购房将促进当地房地产的发展。PART 1 城市宏观环境研究/常州市经济发展水平常州市20032011年城市居民人均可支配收入增长情况PART 1 城市宏观环境研究/常州市经济发展水平 常州市城市居民人均消费性支出18893元，相比2010年增长10.33%；常州市20052011年城市居民消费支出情况PART 1 城市宏观环境研究/常州市产业结构 常州是以第二产业制造业为主导产业，未来城市产业发展是在以制造业的基础上进行产业升级。第三产业历年发展缓慢，目前以服务业为主，现代服务业发展相对滞后。PART 1 城市宏观环境研究/常州市城市发展趋势研究常州城市规划城市布局呈现“一城、七片”的组团、片区式空间结构，引导人口外移。PART 1 城市宏观环境研究/常州市城市发展趋势研究PART 1 城市宏观环境研究/常州市城市发展趋势研究城市发展格局坚持“优化中心、拓展南北、完善东西”的方向，南北向成为城市发展主轴。PART 1 城市宏观环境研究/常州市城市发展趋势研究中心城区经营时序：优化中心拓展南北完善东西PART 1 城市宏观环境研究/常州市城市发展趋势研究常州城市布局PART 1 城市宏观环境研究/常州市城市发展趋势研究PART 1 城市宏观环境研究/常州市城市发展趋势研究 常州城市定位与未来经济发展重点 政策出台背景：2010年5月24日，国务院正式批准实施长三角区域规划。长三角战略定位为亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、有较强国际竞争力的世界级城市群。核心内容：常州未来经济发展方向：1发展包括文化创意产业、金融服务、商务服务、总部经济、城市旅游等在内的都市经济。PART 1 城市宏观环境研究/常州市城市发展趋势研究 2发展园区经济，以国家、省级园区为载体，以常州已经确立的主导产业为核心，发展新兴产业，打通整个产业链，形成产业集群。3发展本土民营经济，包括重点发展已经有一定基础的传统产业集群和有一定规模或成长性较好的企业。4.在城市定位方面，未来五年是常州向后工业化阶段打基础的五年。因此，常州在发展新兴产业的同时，还要重点发展常州现代服务业，尤其是现代生产服务业和现代个人消费服务业，常州要逐步由生产为主的城市向生产和消费并举的城市转变。在经济增长方式方面，常州要在民生工程和转变经济增长方面有所突破，固然处于投资导向阶段的常州离不开固定资产投资拉动，但经济增长方式转变才是根本。在创新创业环境方面，常州一方面要继续推进创新型城市建设，另一方面要加快金融市场建设。PART 1 城市宏观环境研究/常州市城市发展趋势研究 政策效应：以前常州城市定位以制造为主，但随着长三角核心区同城化步伐加快，即长三角国际竞争力世界级城市群形成，位于几何中心的常州必将以现代服务业和先进制造业、战略新兴产业研发为主。PART 2 房地产市场环境研究PART 2 房地产市场环境研究/常州市房地产市场研究 常州市房地产投资情况常州市20022011年房地产投资占总投资比重情况 数据显示，常州市固定资产投资中，近20%是房地产投资带动的，且这一比重保持相对稳定。今年，常州市全社会固定资产投资2338.9亿元，其中房地产投资565.9亿元，占比24.20%，比2010年上升了2.92个百分点。PART 2 房地产市场环境研究/常州市房地产市场研究 常州市房地产政策情况江苏楼市调控细则省24条出台非首套房契税3%（2010年10月11日）出台背景：11日江苏省公布的关于进一步促进房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的通知(以下简称通知)，一共有六大方面24条细则。和今年4月份中央出台的10号文以及9月29日出台的二次调控通知相比，江苏省的24条细则是对中央的调控政策进行了全面的贯彻。政策效应：江苏楼市调控细则省24条的出台，标志着政府为了促进房地产市场的健康平稳的发展，加快经济增长，将从财政政策和货币政策两方面进行新一轮的调控。PART 2 房地产市场环境研究/常州市房地产市场研究常州契税征收新标准购二套房至少多缴1万元（2010年10月14日）出台背景：从常州地税局获知，常州市契税缴纳方式已发生变化，明确区分家庭首套住房和二套及二套以上住房不同的缴纳方式。政策效应：这次契税税率的调整是中央二次调控“新五条”在常州的直接反应，落地新政是各地楼市走势的风向标。随着中央楼市调控政策逐步实行,一些地方也陆续出台了楼市调控的相关细则,将楼市调控进行到底。常州尚无新政细则出台，但地税部门已经取消了二套及二套以上住房的契税优惠政策，这也给常州新政细则出台亮了一个信号灯。PART 2 房地产市场环境研究/常州市房地产市场土地分析 常州房地产市场土地分析 据搜房网数据监控中心统计，整个2011，常州共成交161幅地块，流拍17幅，总成交面积8143926.26平米，同比增长24%，总成交金额3470337.23305万元，同比增长27.7%。其中中心城区成交33宗地，占总数的20%；武进区成交95宗地，占总数60%；新北区成交33宗地，占总数的20%。从用地性质来看，全年商住类用地占比例最多，占全部类型的48%。其次是商业用地，占总数的42%。住宅占3%，其他用地占7%。PART 2 房地产市场环境研究/常州市房地产市场土地分析 2011年和2010年常州每月土地成交走势如上图，如图所示，2011年常州12月份土地出让面积最大，达2851316.3平米，达到了全年的6成；2月次之，土地出让面积1092128.8平米；5月份列全年第三，出让面积达1059074.36平米。2011年常州土地成交金额也是以12月份最多，达1763939.9435万元；5月份次之，土地成交金额394703.28445万元；2月份列全年第三，土地成交金额超223810.28975万元。值得一提的是，2010年是1月无土地成交，而到了2011年，也出现了一个月无成交的情况，就是8月份 2011年常州土地市场成交814万方，同比增长24%常州市房地产市场2011年全年土地成交情况PART 2 房地产市场环境研究/常州市房地产市场土地分析 2011年常州各类土地成交详情PART 2 房地产市场环境研究/常州市房地产市场土地分析 2011年总成交面积共8143926.26平方米，其中中心城区成交743819.7平方米，占总面积的9%。武进区成交6260932.56平方米，占总面积的77%。新北区成交1139174平方米，占总面积的14%。从土地性质来看，住宅类成交843362.3平方米，占总面积的10%。2011年常州各类土地成交详情PART 2 房地产市场环境研究/常州市房地产市场土地分析 2011年常州各区土地成交详情PART 2 房地产市场环境研究/常州市房地产市场土地分析 2011年常州各区土地成交详情 2011年常州土地交易共成交161宗地，其中中心城区成交33宗地，占总数的20%；武进区成交95宗地，占总数60%；新北区成交33宗地，占总数的20%。从各区成交数量看，2011年与2010年的变化不大，依然是以武进区为主，由于武进区地大物博，同时随着西太湖等板块建设的积极推进，越来越多的房企进驻武进区。从各区成交面积和成交金额的占比来看，各区楼面价总体都在合理的范围，没有出现量价倒挂的情况。PART 2 房地产市场环境研究/常州市商品住宅市场分析 商品住宅市场 2011年商品住宅市场交易相比10年趋势有所下滑，成交量下降，但房价依旧高速上涨。PART 2 房地产市场环境研究/常州市商品住宅市场分析2011年1-12月各物业总共成交45745套 住宅占据超70%据搜房网数据监控中心统计到的数据显示，2011年1-12月中所有物业类型总共成交45745套，成交面积为4809342.76平方米。商品住宅市场PART 2 房地产市场环境研究/常州市商品住宅市场分析 2011年1月到12月，商品住宅共成交33332套，面积达366.75万平米，成交均价为6454元/平。全年成交最高峰在1月、低谷位于2月，全市均价走势也波浪起伏，其中4月与6月住宅成交均价达7500元/平以上。商品住宅市场2011年商品房市场各区域房价分布 商品住宅市场PART 2 房地产市场环境研究/常州市商品住宅市场分析PART 2 房地产市场环境研究/常州市商品住宅市场分析 商品住宅市场 新北区全年成交面积最大，达126.45万平米；各区成交均价仍然保持传统，由钟楼、天宁领跑，这两大盘踞市中心的区域成为常州楼价的最高地段，而意外的是，本年度武进区超越新北区，以超1000元/平的差距位居第三。PART 2 房地产市场环境研究/常州市商品住宅市场分析 2011年常州商品住宅购房价格段集中在6000-8000元/平，而传统的低价盘6000元/平以下的楼盘也占据了1/3之多，说明常州购房者买账的还是8000元/平以下楼盘，而1万元以上的豪宅仅占5%，属于少数圈层。商品住宅市场PART 2 房地产市场环境研究/常州市商品住宅市场分析 2011年常州商品住宅成交排行Top10中，新城域以1138套的销量成为全市销冠，而本土大鳄新城地产笑傲江湖，以三盘的优势稳居销量榜房企冠军。而在成交均价上，8000元/平以下的楼盘成购房者最青睐房源。商品住宅市场PART 3 目标地块及所属区域基本概况PART 3 目标地块及所属区域基本概况/区域概况戚墅堰区，简称戚区，位于常州市区东部 地块所在区域概况 戚墅堰区位于常州市区东部。东、南、北与武进区相连，西则分别与天宁区、新北区接壤。面积31.58平方千米，户籍人口8.02万人。戚墅堰区辖3个街道：戚墅堰街道、丁堰街道、潞城街道。2010年戚墅堰区经济总量实现了历史性跨越，GDP总量达到68.95亿元，人均GDP达到65210元，折合9788美元。戚墅堰区戚墅堰区 区域发展思路PART 3 目标地块及所属区域基本概况/区域概况建成建成“实力强、形象靓、有特色实力强、形象靓、有特色”的东大门的东大门 2008年戚区人代会明确提出“加快建设东大门、造福戚区老百姓”思路。根据这个思路，戚墅堰区紧紧围绕“小区做强区、小区变靓区、小区建特区”的奋斗目标，迅速启动新城区建设、大力提升开发区水平、加强老城区改造，重点沿东方路和五一路规划建设集行政办公、商务金融、文化教育、体育卫生于一体的公共服务发展轴；沿京杭运河、丁塘河规划建设集游憩、休闲、健身于一体的滨水景观轴，“双T结构、三区联动”。PART 3 目标地块及所属区域基本概况/区域概况 区域规划 地块所处的戚墅堰区正处在高速发展阶段，重点沿东方路和五一路规划建设集行政办公、商务金融、文化教育、体育卫生于一体的公共服务发展轴；沿京杭运河、丁塘河规划建设集游憩、休闲、健身于一体的滨水景观轴，“双T结构、三区联动”。区域规划有助于提升区域整体形象和价值，对于本案来说也属于利好因素。PART 3 目标地块及所属区域基本概况/区域概况 区域交通 地块内外交通相对便捷。BTR、青洋路高架、8车道的东方路以及城际铁路戚墅堰站构成了区域内外交通网络，十多分钟就可以直达市中心，去周边城市也较为方便。PART 3 目标地块及所属区域基本概况/目标地块基本概况本次调研的3块目标地块均隶属于戚墅堰区，围绕常州市戚墅堰区政府呈品字型分布戚墅堰区目标地块1目标地块2目标地块3PART 3 目标地块及所属区域基本概况/目标地块基本概况 区位及范围目标地块1：地块南至东方西路，西至湾城路，东至海棠路。目标地块2：地块北至富明路，南至潞横路，西至大明路，东至商业大街。目标地块3：地块南至东方东路，西至东城路，东至城东路。地块名称用地面积功能意向容积率建筑高度土地情况丁塘河湿地公园西侧地块（目标地块1）625亩商业、高档住宅区1.5-2.8100-150m具备出让条件戚区18#地块（目标地块2）406亩住宅1.5-2.5100m已投入开发戚墅堰区政府东侧地块（目标地块3）PART 3 目标地块及所属区域基本概况/目标地块基本概况 地块实地情况PART 3 目标地块及所属区域基本概况/目标地块基本概况 地块周边配套地块 1地块 2东方西路小商品城戚墅堰区政府地块 3PART 3 目标地块及所属区域基本概况/目标地块基本概况 SWOT分析优势优势优势优势（S Strengthtrength ）劣势劣势劣势劣势（WWeaknesseakness ）A：项目所在的戚墅堰区是常州市“东大门”，BTR、青洋路高架、8车道的东方路以及城际铁路戚墅堰站构成了区域内外交通网络，内外交通便捷。B：区域内水系众多，沿京杭运河、丁塘河规划建设集游憩、休闲、健身于一体的滨水景观轴，景观资源丰富。C：近几年戚墅堰区经济发展迅速，本案所处地段具有强大的升值潜力和投资价值。A：项目地块离常州市中心较远，非主城区，区域属性较差。B：戚墅堰区近几年才开始发展，生活配套设施不完善。C:戚墅堰区本地居民地域情结不浓，该区居民选择有条件者会选择在其他区域置业。PART 3 目标地块及所属区域基本概况/目标地块基本概况 SWOT分析机会机会机会机会（Opportunity Opportunity）A:戚墅堰区正处在高速发展阶段，属于常州重点发展区域，规划利好。B：戚墅堰区为常州市重点打造的沿东方路和五一路规划建设集行政办公、商务金融、文化教育、体育卫生于一体的公共服务区域，区域内的配套设施和交通资源会更趋于完善。威胁（威胁（威胁（威胁（ThreatThreatThreatThreat）A：该地段有较大体量的后续供应，未来区域市场竞争激烈。B：国家对于房价的调控态度依然强硬，未来宏观市场不容乐观。PART 3 目标地块及所属区域基本概况/区域竞争楼盘分析天顺御河湾港龙紫荆城新城公园壹号东方福郡龙东香珀紫韵香庭名桂坊天顺御河湾新城香溢紫郡常发豪郡蓝湖溪谷 项目周边竞争项目比较集中，距离较近，竞争激烈。青洋路高架以西项目较多，属于天宁区，虽与项目地块不属于同一区域，但由于天宁区的区位优势，势必会分流一部分客户，对本区域产生较大影响。未开盘 已开盘 目标地块水晶城PART 3 目标地块及所属区域基本概况/区域竞争楼盘分析新城公园壹号项目地址：戚区东方大道188号 总用地面积：86447 总建筑面积：500000 物业类型：小高层、高层 交房时间：2012-12 开发商：常州新城东郡房地产开发有限公司容积率：1.3绿地率：40%户数：4000停车位：3200个物业费：0.8元/平方米月 PART 3 目标地块及所属区域基本概况/区域竞争楼盘分析东方福郡项目地址：戚区常州市戚墅堰区 东方大道(戚区政府南)总用地面积：47200 总建筑面积：118000 物业类型：小高层、高层 交房时间：2011-12 开发商：常州市合丰景宏置业发 展有限公司 容积率：2.5 绿地率：30%户数：1000停车位：700个物业费：0.7元/平方米月 PART 3 目标地块及所属区域基本概况/区域竞争楼盘分析港龙紫荆城项目地址：戚墅堰东方大道与华丰路交汇处 总用地面积：43510 总建筑面积：108775 物业类型：高层 交房时间：2013-10-28 开发商：江苏港龙名扬置业有限公司 容积率：2.5 绿地率：41%户数：990停车位：690个物业费：0.75元/平方米月 PART 3 目标地块及所属区域基本概况/区域竞争楼盘分析水晶城项目地址：天宁区东方西路与横塘河东路交汇处 总用地面积：121030 总建筑面积：242060 物业类型：别墅、小高层、高层 交房时间：2011-12-31 开发商：常州裕城房地产开发有限公司 容积率：2.0 绿地率：30%户数：当期户数1924户 停车位：1200个物业费：0.75元/平方米月 PART 3 目标地块及所属区域基本概况/区域竞争楼盘分析名桂坊项目地址：戚区青洋路以东，东方大道以北 总用地面积：60000 总建筑面积：125000 物业类型：小高层、高层 交房时间：2012-12-30 开发商：常州阳诚房地产开发有限公司 容积率：2.0 绿地率：30%户数：1000 停车位：600个物业费：0.69元/平方米月 PART 3 目标地块及所属区域基本概况/区域竞争楼盘分析新城香溢紫郡项目地址：天宁龙城大道与青洋路交界处 总用地面积：185000 总建筑面积：460000 物业类型：高层 交房时间：暂定2013年12月开发商：常州新城房产开发有限公司 容积率：2.5 绿地率：35%户数：4161 停车位：3962个物业费：2.5元/平方米月 常发豪郡蓝湖溪谷 PART 3 目标地块及所属区域基本概况/区域竞争楼盘分析项目地址：西起横塘河东路，北至龙城大道，南靠水晶城 总用地面积：145630 总建筑面积：364075 物业类型：多层、别墅 交房时间：2013-5 开发商：常州常发城东置业有限公司 容积率：2.5 绿地率：50%户数：192停车位：192个物业费：1.32元/平方米月 PART 3 目标地块及所属区域基本概况/区域竞争楼盘分析区域项目名称总建（）容积率产品类型戚墅堰区新城公园壹号5000001.3小高层、高层东方福郡1180002.5小高层、高层港龙紫荆城1087752.5高层天宁区水晶城2420602.0别墅、小高层、高层名桂坊1250002.0小高层、高层新城香溢紫郡4600002.5高层常发豪郡蓝湖溪谷3640752.5多层、别墅 竞争楼盘产品分析 周边主要在售项目产品雷同度高，由于容积率基本都在2.0以上，多为小高层和高层产品，多层、洋房和别墅等低密度产品稀缺。新城公园壹号与目标地块产生的竞争较大，并且该项目体量大，供应量充足。PART 3 目标地块及所属区域基本概况/区域竞争楼盘分析 竞争楼盘价格分析 区域项目名称跟踪时间成交套数成交面积（）均价（元/）戚墅堰区新城公园壹号2011.1至2012.513891472905770东方福郡2011.1至2012.5284287315204港龙紫荆城2011.6至2012.5309311265427天宁区水晶城2011.1至2012.5236274616783名桂坊2011.1至2012.57679816031新城香溢紫郡2011.9至2012.5531521857563常发豪郡蓝湖溪谷2011.8至2012.582321629206戚墅堰区主要在售项目均价在5500元/，而位于天宁区的主要在售项目均价普遍在6500-7500元/。虽然隶属于两个不同的区域，但仅有一桥之隔的两个区域，房价相差1000元/左右。PART 3 目标地块及所属区域基本概况/区域竞争楼盘分析 竞争楼盘房型分析 区域项目名称1房2房3房4房戚墅堰区新城公园壹号77-8493-124东方福郡77128港龙紫荆城6887-104119天宁区水晶城88117-118141名桂坊5790-100125-139新城香溢紫郡83-12096-133常发豪郡蓝湖溪谷370-450周边主要在售项目多以经济型的紧凑房型为主，总价容易控制，仅常发豪郡蓝湖溪谷为大户型的别墅项目。区域市场总结PART 3 目标地块及所属区域基本概况/区域竞争楼盘分析区域市场主要以小高层、高层为主的中型社区为主，户型设置多为常规户型。产品定位基本属于中档社区，产品均质化。从去化来看，由于价格相比天宁区有一定优势，整个区域销售情况较好。从项目剩余推量与即将开盘项目体量来看，地块所在区域未来竞争较大，与本案的竞争主要来自区域现有项目和天宁区青洋高价以西的区域。由于地块位置位于常州市重点打造的集游憩、休闲、健身于一体的滨水景观轴，自然资源丰富，但主要客户还是以本区客户为主。PART 3 目标地块及所属区域基本概况/市场调研初步结论 作为长三角经济圈重要组成城市之一，近年来发展势头迅猛，在江苏省GDP排名第5，仅次于苏州、无锡、南京，南通、江苏区域内处于领先水平，经济潜力尚未充分发挥，未来经济增长预期较高；京沪高铁的建成，使常州进入南京、上海两小时经济圈，且城市建设水平要高于南通，区域内商业中心也要高于南通的建设；PART 3 目标地块及所属区域基本概况/市场调研初步结论 第二产业仍是拉动常州经济发展的主要力量，常州未来一段时间内的支柱产业仍将是以制造业为主，但第三产业呈现快速发展的势头；常州现在形成了城中核心商圈、城北商业圈、城南商业圈的三大商业中心，现在城东正在急速发展中，戚墅堰区迅速启动新城区建设、大力提升开发区水平。戚墅堰区围绕区政府的三个地块的所处位置十分不错，建议跟进。Thank You此课件下载可自行编辑修改，仅供参考！此课件下载可自行编辑修改，仅供参考！感谢您的支持，我们努力做得更好！谢谢感谢您的支持，我们努力做得更好！谢谢