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房地产业营改增政策学习要点 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望适用范围：适用范围：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。提提 纲纲一一一一、涉及的主要文件、涉及的主要文件、涉及的主要文件、涉及的主要文件二、房地产业纳税人二、房地产业纳税人二、房地产业纳税人二、房地产业纳税人三、销售额的确定三、销售额的确定三、销售额的确定三、销售额的确定四、进项税额四、进项税额四、进项税额四、进项税额五、纳税义务发生时间五、纳税义务发生时间五、纳税义务发生时间五、纳税义务发生时间六、发票开具六、发票开具六、发票开具六、发票开具一一、涉及的主要文件、涉及的主要文件 1 1、关于全面推开营业税改征增值税试点的通知关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税（财税201620163636号）号）2 2、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告收管理暂行办法（国家税务总局公告20162016年第年第1 18 8号）号）二、房地产业纳税人二、房地产业纳税人二、房地产业纳税人二、房地产业纳税人（一）在中华人民共和国境内（一）在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目销售自行开发的房地产项目的纳税人，为房的纳税人，为房地产业增值税纳税人。地产业增值税纳税人。注意以下概念：注意以下概念：销售自行开发的房地产项目，销售自行开发的房地产项目，是在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设转让房地产项目所有权的业务活动。适用适用“销售不动产销售不动产”税目。税目。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。二、房地产业纳税人二、房地产业纳税人二、房地产业纳税人二、房地产业纳税人（一）（一）在中华人民共和国境内销售在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的纳税人，为自行开发的房地产项目的纳税人，为房地产业增值税纳税人。房地产业增值税纳税人。注意以下概念：注意以下概念：销售自行开发的房地产项目，销售自行开发的房地产项目，是指转让房地产项目所有权的业务活动。在中华人民共和国境内销售，在中华人民共和国境内销售，是指所销售的自行开发的房地产项目在中华人民共和国境内。（二）纳税人类型及计税方法（二）纳税人类型及计税方法1 1、一般纳税人、一般纳税人年应税销售额超过500万元以及未超过但按规定办理一般纳税人登记的纳税人适用一般计税方法：当期应纳税额=当期不含税销售额*税率（11%）-当期进项税额2 2、小规模纳税人、小规模纳税人未超过规定标准且未办理一般纳税人登记的纳税人。适用简易计税方法：当期应纳税额=当期不含税销售额*征收率（5%）二、房地产业纳税人二、房地产业纳税人二、房地产业纳税人二、房地产业纳税人（二）纳税人类型及计税方法（二）纳税人类型及计税方法3 3、房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目按规定可以选择适、房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目按规定可以选择适用简易计税方法计税。用简易计税方法计税。房地产老项目，是指：房地产老项目，是指：建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。一经选择简易计税方法计税的，一经选择简易计税方法计税的，3636个月内不得变更为一般计税方法计税。个月内不得变更为一般计税方法计税。二、房地产业纳税人二、房地产业纳税人二、房地产业纳税人二、房地产业纳税人三、销售额的确定三、销售额的确定三、销售额的确定三、销售额的确定（一）基本规定（一）基本规定销售额，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。房地产主管部门指定开发企业代收的住宅专项维修资金不征收增值税。房地产主管部门指定开发企业代收的住宅专项维修资金不征收增值税。三、销售额的确定三、销售额的确定三、销售额的确定三、销售额的确定（二）差额扣除规定（二）差额扣除规定1 1、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。后的余额计算销售额。计算公式：销售额计算公式：销售额=（全部价款和价外费用（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）当期允许扣除的土地价款）（1+11%）注意以下三个方面：房地产开发企业一般纳税人适用一般计税方法计税，允许差额扣除销售房地产项目所对应的土地价款。对选择简易计税方法的房地产老项目，则不允许差额扣除。注意“对应”的含义。土地价款并非一次性从销售额中全额扣除，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。计算销售额时，按当期取得的全部价款和价外费用扣除土地价款后，要按11%适用税率换算为不含税价款。三、销售额的确定三、销售额的确定三、销售额的确定三、销售额的确定（二）差额扣除规定（二）差额扣除规定2、当期允许扣除的土地价款计算公式：、当期允许扣除的土地价款计算公式：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。差额扣除凭据以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。三、销售额的确定三、销售额的确定三、销售额的确定三、销售额的确定（二）差额扣除规定（二）差额扣除规定例如：例如：某房地产开发企业2015年1月从政府购买取得某地块土地使用权，支付土地价款10亿元，2016年6月开发完成，共计可供销售建筑面积为10000平方米，选择一般计税方法，7月销售房地产项目建筑面积8000平方米，允许差额扣除土地价款多少？7月允许差额扣除土地价款=8000/10000*10=8亿元 四、进项税额四、进项税额四、进项税额四、进项税额 1、进项税额，指纳税人购进货物、劳务、服务、不动产和无形资产，所支、进项税额，指纳税人购进货物、劳务、服务、不动产和无形资产，所支付或者负担的增值税额。付或者负担的增值税额。扣税凭证方面：扣税凭证方面：从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价扣除率从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。四、进项税额四、进项税额四、进项税额四、进项税额 1、进项税额，指纳税人购进货物、劳务、服务、不动产和无形资产，所支付、进项税额，指纳税人购进货物、劳务、服务、不动产和无形资产，所支付或者负担的增值税额。或者负担的增值税额。不得抵扣的情形要求：不得抵扣的情形要求：用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。包括纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用。四、进项税额四、进项税额四、进项税额四、进项税额 2、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额 划分标准：划分标准：以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。计算公式：计算公式：不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）清算：清算：主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。五、纳税义务发生时间五、纳税义务发生时间五、纳税义务发生时间五、纳税义务发生时间 （一）房地产企业确认纳税义务发生时间（一）房地产企业确认纳税义务发生时间 纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。五、纳税义务发生时间五、纳税义务发生时间五、纳税义务发生时间五、纳税义务发生时间 （二）房地产开发企业（二）房地产开发企业销售所开发的房地产项目销售所开发的房地产项目采取预收款方式，应在收到采取预收款方式，应在收到预收款时按照预收款时按照3%预征率预缴增值税。预征率预缴增值税。计算公式：计算公式：应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。预缴期限：预缴期限：一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。申报表格：申报表格：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目预缴税款时，应填报增值税预缴税款表。抵减凭证：抵减凭证：房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。六、发票开具六、发票开具六、发票开具六、发票开具 （一）一般纳税人（一）一般纳税人 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。六、发票开具六、发票开具六、发票开具六、发票开具 （二）小规模纳税人（二）小规模纳税人 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。20谢谢大家！