凯德置地 杭州钱江新城56#地块市场研究报告190p教学提纲.ppt

凯德置地 杭州钱江新城56#地块市场研究报告190p Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望目录目录 ContentsContents1 宏观市场研究宏观市场研究2 供应市场研究供应市场研究3 项目定位项目定位 宏观经济分析宏观经济分析 高档住宅类产品消费意愿分析高档住宅类产品消费意愿分析 城市规划研究城市规划研究 区域规划及地铁规划研究区域规划及地铁规划研究 杭城酒店式公寓市场杭城酒店式公寓市场 杭城高档公寓市场杭城高档公寓市场 钱江新城供应市场钱江新城供应市场 客户定位客户定位 产品定位产品定位 价格定位价格定位 形象定位形象定位4 附件附件 补充研究内容补充研究内容 钱江新城土地资料钱江新城土地资料 钱江新城项目资料钱江新城项目资料 客户访谈纪要客户访谈纪要2中国小商品城中国小商品城中国五金城中国五金城中国水晶之乡中国水晶之乡中国珍珠之乡中国珍珠之乡中国袜业之乡中国袜业之乡中国衬衫之乡中国衬衫之乡中国领带之乡中国领带之乡中国制笔之乡中国制笔之乡中国轻纺城中国轻纺城中国花木之乡中国花木之乡小家电小家电低压电器低压电器pp浙江省块状经经济特点明显，浙江省块状经经济特点明显，20012001年时全年时全省超亿元产值的区块有省超亿元产值的区块有519519个，个，10501050亿亿元的元的118118个，个，50-10050-100亿元的有亿元的有2626个，个，100100亿亿元以上的有元以上的有3 3个，个，民间资本雄厚民间资本雄厚民间资本雄厚民间资本雄厚。pp20072007年浙江省城镇居民人均可支配收入年浙江省城镇居民人均可支配收入2057420574元，农村居民人均纯收入元，农村居民人均纯收入82658265元，元，城镇居民人均可支配收入连续城镇居民人均可支配收入连续7 7年、农村年、农村居民人均纯收入连续居民人均纯收入连续2323年列全国各省区第年列全国各省区第一位。一位。pp20072007年中国五百强企业中杭州企业有年中国五百强企业中杭州企业有5959家，家，同时同时众多浙江私企老板正把家或事业搬至众多浙江私企老板正把家或事业搬至众多浙江私企老板正把家或事业搬至众多浙江私企老板正把家或事业搬至杭州。杭州。杭州。杭州。观点：观点：观点：观点：浙江民间资本充裕，浙江人经营意识强，本浙江民间资本充裕，浙江人经营意识强，本浙江民间资本充裕，浙江人经营意识强，本浙江民间资本充裕，浙江人经营意识强，本项目位于杭州未来项目位于杭州未来项目位于杭州未来项目位于杭州未来CBDCBDCBDCBD核心位置，地块稀缺核心位置，地块稀缺核心位置，地块稀缺核心位置，地块稀缺性不言而喻，投资潜力巨大。对于众多精通性不言而喻，投资潜力巨大。对于众多精通性不言而喻，投资潜力巨大。对于众多精通性不言而喻，投资潜力巨大。对于众多精通生意的浙江人来说具有很大的吸引力。生意的浙江人来说具有很大的吸引力。生意的浙江人来说具有很大的吸引力。生意的浙江人来说具有很大的吸引力。宏观市场研究宏观市场研究 MacroeconomicsMacroeconomicsMSDC宏观经济分析宏观经济分析32005200520052005年杭州中小企业发展情况年杭州中小企业发展情况年杭州中小企业发展情况年杭州中小企业发展情况pp20072007年末，浙江全省人口为年末，浙江全省人口为50605060万；当年城乡居民人均存万；当年城乡居民人均存款款2.252.25万元，家庭户均存款为万元，家庭户均存款为6.756.75万元。万元。以目前中国财富分布以目前中国财富分布以目前中国财富分布以目前中国财富分布特点测算：全省约有特点测算：全省约有特点测算：全省约有特点测算：全省约有2.72.72.72.7万户家万户家万户家万户家庭存款达到庭存款达到庭存款达到庭存款达到1727172717271727万元。万元。万元。万元。注：中型企业是指企业人数为注：中型企业是指企业人数为500500人以上，年销售额为人以上，年销售额为300030000300030000万的企业。万的企业。数据来源数据来源:20062006年浙江省中小企业发展报告年浙江省中小企业发展报告数据来源：数据来源：20072007浙江省统计年鉴浙江省统计年鉴pp杭州中小企业杭州中小企业99.9%99.9%为民营、私为民营、私营企业。省会的资源优势，较营企业。省会的资源优势，较为宽松的政策优势，民营企业为宽松的政策优势，民营企业发展态势良好。发展态势良好。ITIT等新兴行业等新兴行业正不断的创造着财富的神话。正不断的创造着财富的神话。宏观市场研究宏观市场研究 MacroeconomicsMacroeconomicsMSDC宏观经济分析宏观经济分析4高档住宅类产品消费意愿分析高档住宅类产品消费意愿分析pp为规避持续上涨的为规避持续上涨的CPI CPI 和较低的银和较低的银行利率所带来的资产负增长，行利率所带来的资产负增长，越越越越来越多的人选择购买黄金和投资来越多的人选择购买黄金和投资来越多的人选择购买黄金和投资来越多的人选择购买黄金和投资房产来保值增值。房产来保值增值。房产来保值增值。房产来保值增值。pp人民币的不断升值，给外贸企业带人民币的不断升值，给外贸企业带来了不小的压力，部分外贸企业控来了不小的压力，部分外贸企业控制了扩大再生产的资金，而有了较制了扩大再生产的资金，而有了较多的闲钱来投资。另外多的闲钱来投资。另外符合政策要符合政策要符合政策要符合政策要求的外籍人士，也将会一改往常租求的外籍人士，也将会一改往常租求的外籍人士，也将会一改往常租求的外籍人士，也将会一改往常租房的惯例，选择购房置业，期望坐房的惯例，选择购房置业，期望坐房的惯例，选择购房置业，期望坐房的惯例，选择购房置业，期望坐享人民币升值和房子升值所带来的享人民币升值和房子升值所带来的享人民币升值和房子升值所带来的享人民币升值和房子升值所带来的双重收益。双重收益。双重收益。双重收益。宏观市场研究宏观市场研究 MacroeconomicsMacroeconomicsMSDC5pp20072007年受牛市及地铁开工等因素影响，成交量达到年受牛市及地铁开工等因素影响，成交量达到5801358013套，较套，较20062006年增加一倍（一部分原因是小户型年增加一倍（一部分原因是小户型放量增加），成交均价达到放量增加），成交均价达到1094910949元元/平方米（含余杭区）创历史之最。从季度看起伏较大，但价格持平方米（含余杭区）创历史之最。从季度看起伏较大，但价格持续上扬，体现了市场投资和投机成份比较多的特点。续上扬，体现了市场投资和投机成份比较多的特点。2008200820082008年年年年1 1 1 1月月月月3333月，已成交套月，已成交套月，已成交套月，已成交套6057605760576057套，成交均价持续套，成交均价持续套，成交均价持续套，成交均价持续上涨达到上涨达到上涨达到上涨达到11515115151151511515元元元元/平方米，消费需求依然旺盛。平方米，消费需求依然旺盛。平方米，消费需求依然旺盛。平方米，消费需求依然旺盛。宏观市场研究宏观市场研究 MacroeconomicsMacroeconomicsMSDC高档住宅类产品消费意愿分析高档住宅类产品消费意愿分析6pp城市发展：从西湖时代跨向钱塘江时代。城市发展：从西湖时代跨向钱塘江时代。在新一轮城市规划中，杭州的城市发展将在新一轮城市规划中，杭州的城市发展将由围绕西湖建设发展的由围绕西湖建设发展的“西湖时代西湖时代”跨入跨入以钱塘江为依托，跨江、沿江发展的以钱塘江为依托，跨江、沿江发展的“钱钱塘江时代塘江时代”网格化组团式布局网格化组团式布局 。形成。形成“一一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带带”的开放式空间结构。的开放式空间结构。pp一主三副：主城、江南城、临平城和下沙一主三副：主城、江南城、临平城和下沙城组成。城组成。pp双心：湖滨、武林广场地区的旅游商业文双心：湖滨、武林广场地区的旅游商业文化服务中心；临江地区的钱江北岸城市新化服务中心；临江地区的钱江北岸城市新中心、钱江南岸远景城市商务中心。中心、钱江南岸远景城市商务中心。pp双轴：东西向以钱塘江为轴线的城市生态双轴：东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴南北向以主城与江南城为轴线的城市发轴南北向以主城与江南城为轴线的城市发展轴。展轴。城市规划城市规划观点：观点：观点：观点：钱江新城定位于为未来城市新中心，政策支持、资钱江新城定位于为未来城市新中心，政策支持、资钱江新城定位于为未来城市新中心，政策支持、资钱江新城定位于为未来城市新中心，政策支持、资金投入、公建设施投入是杭州所有区域中最大的，金投入、公建设施投入是杭州所有区域中最大的，金投入、公建设施投入是杭州所有区域中最大的，金投入、公建设施投入是杭州所有区域中最大的，未来未来未来未来510510510510年新城面貌将发生极大变化。本项目核心年新城面貌将发生极大变化。本项目核心年新城面貌将发生极大变化。本项目核心年新城面貌将发生极大变化。本项目核心价值将进一步显现。价值将进一步显现。价值将进一步显现。价值将进一步显现。宏观市场研究宏观市场研究 MacroeconomicsMacroeconomicsMSDC7运河区块运河区块运河区块运河区块核心区块核心区块核心区块核心区块望江区块望江区块望江区块望江区块以整合现状为主是量开发为辅，并预留以整合现状为主是量开发为辅，并预留10%10%农民经农民经济发展用地。济发展用地。是杭州未来的政治、文化中心区和中央商务区。是杭州未来的政治、文化中心区和中央商务区。中心区域为上城区行政中心。沿江地块为高档住宅区。中心区域为上城区行政中心。沿江地块为高档住宅区。pp钱江新城规划钱江新城规划15.815.8平方公里用地，整体规划为平方公里用地，整体规划为“一心双翼一心双翼”，一心是指核心区块，双翼是指运，一心是指核心区块，双翼是指运河区块和望江区块：河区块和望江区块：pp本项目位于核心区块的核心位置，周边用地本项目位于核心区块的核心位置，周边用地规划以商业和办公为主，住宅用地较少，住规划以商业和办公为主，住宅用地较少，住宅类产品具有稀缺性和长线投资价值。宅类产品具有稀缺性和长线投资价值。宏观市场研究宏观市场研究 MacroeconomicsMacroeconomicsMSDC区域规划区域规划8pp钱江新城核心区块即中央商务区占地面积钱江新城核心区块即中央商务区占地面积3.293.29平平方公里方公里,可建建筑面积约为可建建筑面积约为650650万平方米。万平方米。pp核心区规划布局结构：双轴、双核、两带、七片核心区规划布局结构：双轴、双核、两带、七片 。pp主轴线：以中央公园、市民中心、杭州大剧院和国主轴线：以中央公园、市民中心、杭州大剧院和国际会议中心等文化建筑构成核心区的主轴线。际会议中心等文化建筑构成核心区的主轴线。pp次轴线：沿富春江路构成核心区以商务、滨河休闲次轴线：沿富春江路构成核心区以商务、滨河休闲活动功能为主的发展次轴线。活动功能为主的发展次轴线。pp七片区：结合城市主次干道将规划区划分成相对独七片区：结合城市主次干道将规划区划分成相对独立的七个片区，包括四个商务办公片区、两个居住立的七个片区，包括四个商务办公片区、两个居住片区和一个会展片区。片区和一个会展片区。pp两带：两条楔型绿带穿插入各片区，成为市中心高两带：两条楔型绿带穿插入各片区，成为市中心高密度建筑开发的缓冲带，在空间上又起到界定、虚密度建筑开发的缓冲带，在空间上又起到界定、虚实对比的作用。实对比的作用。本项目紧挨中心景观带，西南面为文化中心和本项目紧挨中心景观带，西南面为文化中心和本项目紧挨中心景观带，西南面为文化中心和本项目紧挨中心景观带，西南面为文化中心和城市阳台，建筑物较低，整体视线较好，局部城市阳台，建筑物较低，整体视线较好，局部城市阳台，建筑物较低，整体视线较好，局部城市阳台，建筑物较低，整体视线较好，局部角度具有与一线江景房相比美的江景资源。角度具有与一线江景房相比美的江景资源。角度具有与一线江景房相比美的江景资源。角度具有与一线江景房相比美的江景资源。宏观市场研究宏观市场研究 MacroeconomicsMacroeconomicsMSDC区域规划区域规划9pp20502050年杭州轨道交通线网将由年杭州轨道交通线网将由8 8条轨道线路构成，总条轨道线路构成，总长度长度278278公里，设公里，设154154座车站。座车站。pp建设进程：建设进程：20072007年年3 3月月2828日日,杭州地铁一期工程正式杭州地铁一期工程正式开工开工,首批开工工点首批开工工点6 6个，即九堡东站、滨江站、文个，即九堡东站、滨江站、文泽路、钱江新城地下空间连接工程泽路、钱江新城地下空间连接工程3 3个站点。个站点。20072007年年6 6月、月、8 8月、月、1010月分批开工建设其他各站点，计划月分批开工建设其他各站点，计划20102010年年2 2月全线隧道贯通，月全线隧道贯通，20112011年年1212月建成通车月建成通车 。pp中远期规划：到中远期规划：到20202020年，将建成轨道交通年，将建成轨道交通3 3、4 4、5 5号号线。其中，轨道交通线。其中，轨道交通4 4号线将沿富春江路到钱江新号线将沿富春江路到钱江新城城市中心与城城市中心与2 2号线形成单向同站台换乘。轨道交号线形成单向同站台换乘。轨道交通通5 5号线西起余杭组团，经建国路和钱江四桥到萧号线西起余杭组团，经建国路和钱江四桥到萧山。山。pp远期规划：到远期规划：到20322032年，轨道交通年，轨道交通3 3号线和号线和5 5号线将延号线将延长，并增建长，并增建6 6、7 7、8 8号线，线网总长度达到号线，线网总长度达到278278公里。公里。地铁基本是围绕着武林商圈和钱江新城而通至地铁基本是围绕着武林商圈和钱江新城而通至地铁基本是围绕着武林商圈和钱江新城而通至地铁基本是围绕着武林商圈和钱江新城而通至东南西北的，有助于钱江新城人气的形成。东南西北的，有助于钱江新城人气的形成。东南西北的，有助于钱江新城人气的形成。东南西北的，有助于钱江新城人气的形成。宏观市场研究宏观市场研究 MacroeconomicsMacroeconomicsMSDC地铁规划地铁规划10pp地铁一期工程建设规模为地铁一期工程建设规模为68.7968.79公里，由公里，由地铁地铁1 1号线、地铁号线、地铁2 2号线和地铁号线和地铁4 4号线部分号线部分线路组成。线路呈双线路组成。线路呈双Y Y形。地铁一期工程形。地铁一期工程中地铁中地铁1 1号线长度为号线长度为47.9747.97公里、地铁公里、地铁2 2号号线长度为线长度为16.616.6公里，地铁公里，地铁4 4号线钱江新城号线钱江新城地下空间连接工程地下空间连接工程4.224.22公里。一期工程将公里。一期工程将于于20112011年底建成通车，整个工程将分成年底建成通车，整个工程将分成两个阶段实施，第一阶段将先期开工建两个阶段实施，第一阶段将先期开工建设地铁设地铁1 1号线和地铁号线和地铁4 4号线钱江新城地下号线钱江新城地下空间连接工程，第二阶段待地铁空间连接工程，第二阶段待地铁2 2号线工号线工可报告及初步设计批准后组织实施。可报告及初步设计批准后组织实施。本项目本项目宏观市场研究宏观市场研究 MacroeconomicsMacroeconomicsMSDC地铁规划地铁规划11pp钱江新城住宅用地楼面价持续钱江新城住宅用地楼面价持续走高，预示着未来产品的高档走高，预示着未来产品的高档次和价格的提升空间。次和价格的提升空间。pp20032003年为钱江新城住宅供地高峰年为钱江新城住宅供地高峰期，目前大部分项目已进入销售期，目前大部分项目已进入销售末期。末期。20062006年住宅类用地供应较年住宅类用地供应较少，目前市场层面存在着空档期少，目前市场层面存在着空档期.而同时商业类项目则大部分进入而同时商业类项目则大部分进入销售期，竞争会比较激烈销售期，竞争会比较激烈.本项本项目面市时将面临区域内住宅和商目面市时将面临区域内住宅和商业项目的双重竞争。业项目的双重竞争。宏观市场研究宏观市场研究 MacroeconomicsMacroeconomicsMSDC区域竞争区域竞争12pp本项目位于钱江新城核心位置，是集来福士广场、高档写字楼、星级酒店、高档服务式公寓本项目位于钱江新城核心位置，是集来福士广场、高档写字楼、星级酒店、高档服务式公寓于一体的大型城市综合体。住宅类产品档次也应确保高档。以目前于一体的大型城市综合体。住宅类产品档次也应确保高档。以目前36003600的楼面价，具有一定的楼面价，具有一定的成本优势，可以考虑精装上市。的成本优势，可以考虑精装上市。宏观市场研究宏观市场研究 MacroeconomicsMacroeconomicsMSDC区域竞争区域竞争13供应市场研究供应市场研究 Supplies Supplies1 宏观市场研究宏观市场研究2 供应市场研究供应市场研究3 项目定位项目定位 宏观经济分析宏观经济分析 高档住宅类产品消费意愿分析高档住宅类产品消费意愿分析 城市规划研究城市规划研究 区域规划及地铁规划研究区域规划及地铁规划研究 杭城酒店式公寓市场杭城酒店式公寓市场杭城酒店式公寓市场杭城酒店式公寓市场 杭城高档公寓市场杭城高档公寓市场 钱江新城供应市场钱江新城供应市场 客户定位客户定位 产品定位产品定位 价格定位价格定位 形象定位形象定位4 附件附件MSDC 补充研究内容补充研究内容 钱江新城土地资料钱江新城土地资料 钱江新城项目资料钱江新城项目资料 客户访谈纪要客户访谈纪要14供应市场研究供应市场研究 SuppliesSuppliesMSDC易构街区易构街区易构街区现代印象广场现代印象广场15供应市场研究供应市场研究 SuppliesSupplies物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：西湖区黄龙体育中心北侧西湖区黄龙体育中心北侧物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：1 1幢精装修单身公寓幢精装修单身公寓项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：占地面积占地面积60406040平方米，总建筑面积平方米，总建筑面积3000030000余平余平方米，共有住宅方米，共有住宅270270余套。地上十七层，其中余套。地上十七层，其中一、二层为会所、商铺及配套用房。三层以上一、二层为会所、商铺及配套用房。三层以上为公寓，为公寓，3-133-13层为中廊式布局，南北双向；层为中廊式布局，南北双向；1414层以上为跃层单元式布局，退台式设计层以上为跃层单元式布局，退台式设计得房率：得房率：得房率：得房率：73%73%物管费：物管费：物管费：物管费：4 4元元/平方米平方米月月绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：25%25%户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：以以6060平方米左右小户型为主平方米左右小户型为主物业公司：物业公司：物业公司：物业公司：浙江绿城物业管理有限公司浙江绿城物业管理有限公司二手价格：二手价格：二手价格：二手价格：2500025000元元/平方米平方米租赁价格：租赁价格：租赁价格：租赁价格：4500550045005500元元/月月MSDC绿城绿城绿城绿城.丁香公寓丁香公寓丁香公寓丁香公寓 住住住住16供应市场研究供应市场研究 SuppliesSuppliesMSDC推盘次序推盘次序推盘次序推盘次序开盘时间开盘时间开盘物业开盘物业开盘均价开盘均价成交均价成交均价开盘总套数开盘总套数已售套数已售套数销售率销售率2004-4-292004-4-29丁香公寓丁香公寓150001500015604.5215604.52275275275275100.00%100.00%户型户型面积段面积段总套数总套数总面积总面积已售套数已售套数套数比套数比面积比面积比销售率销售率4075407519719712618.2512618.2519719771.64%71.64%55.09%55.09%100.00%100.00%801308013066666430.516430.51666624.00%24.00%28.07%28.07%100.00%100.00%顶楼跃层顶楼跃层27545027545012123857.163857.1612124.36%4.36%16.84%16.84%100.00%100.00%27527522905.9222905.92275275100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%户型配比户型配比户型配比户型配比17供应市场研究供应市场研究 SuppliesSupplies物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：上城区岳王路上城区岳王路1 1号号物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：酒店服务式写字楼酒店服务式写字楼项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：总建筑面积总建筑面积5 5万余平方米万余平方米容积率：容积率：容积率：容积率：5.995.99物管费：物管费：物管费：物管费：5.55.5元元/平方米平方米月月绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：10%10%户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：主力户型为主力户型为40654065平方米一室户平方米一室户物业公司：物业公司：物业公司：物业公司：第一太平戴维斯第一太平戴维斯配套服务：配套服务：配套服务：配套服务：代理服代理服务务（旅游咨（旅游咨询询、票、票务务代理、代理、订订房服房服务务、户户内保内保洁洁、租、租赁赁服服务务代代订订、代送、代送饮饮用水用水）专项专项服服务务（游泳池、健身房、（游泳池、健身房、统统一租售代理服一租售代理服务务、电话专项电话专项服服务务、订订餐服餐服务务、室内、室内绿绿化服化服务务、清清洁洁服服务务 ）商商务务服服务务（打印复印、文件装（打印复印、文件装订订、传传真、商真、商务务接待服接待服务务、信息、信息资资料收集、料收集、办证办证咨咨询询服服务务）二手价格：二手价格：二手价格：二手价格：2700027000元元/平方米平方米租赁价格：租赁价格：租赁价格：租赁价格：4040平方米约平方米约40004000元元/月月MSDC东方金座东方金座东方金座东方金座商商商商18供应市场研究供应市场研究 SuppliesSuppliesMSDC推盘次序推盘次序推盘次序推盘次序户型配比户型配比户型配比户型配比开盘时间开盘时间开盘物业开盘物业开盘均价开盘均价成交均价成交均价开盘总套数开盘总套数已售套数已售套数销售率销售率2004-8-52004-8-51#1#18133.2618133.2645045040240289.33%89.33%2004-8-52004-8-52#2#23377.3123377.3122322317017076.23%76.23%户户型型面面积积段段总总套套数数总总面面积积已售套已售套数数套套数数比比面面积积比比销销售率售率一房一房4040 656548448422994.1722994.1742542571.92%71.92%58.56%58.56%87.81%87.81%7070 838382826221.256221.25666612.18%12.18%15.84%15.84%80.49%80.49%两两房房8585 1051051011019219.099219.09818115.01%15.01%23.48%23.48%80.20%80.20%1131871131876 6831.14831.140 00.89%0.89%2.12%2.12%0.00%0.00%67367339265.6539265.65572572100.00%100.00%100.00%100.00%84.99%84.99%19供应市场研究供应市场研究 SuppliesSupplies物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：位于下城区朝晖路，滨临京杭大运河位于下城区朝晖路，滨临京杭大运河物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：2 2幢精装修公寓、幢精装修公寓、1 1幢写字楼幢写字楼项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：总建筑面积总建筑面积13.413.4万余平方米，其中公寓楼建筑万余平方米，其中公寓楼建筑面积约为面积约为6.16.1万余平方米，写字楼建筑面积约万余平方米，写字楼建筑面积约3.53.5万平方米万平方米物管费：物管费：物管费：物管费：5.805.80元元/平方米平方米月月绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：25%25%户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：30803080平方米单身公寓，平方米单身公寓，160160平方米左右三房平方米左右三房车位配比：车位配比：车位配比：车位配比：1 1：1 1物业公司：物业公司：物业公司：物业公司：物业管理顾问为杭州国大雷迪森广场酒店物业管理顾问为杭州国大雷迪森广场酒店配套服务：配套服务：配套服务：配套服务：五星级酒店服务，服务和家政人员配有专门的五星级酒店服务，服务和家政人员配有专门的服务通道和电梯；垃圾收集和处理有专门的通服务通道和电梯；垃圾收集和处理有专门的通道和场所；大户型住宅都有单独供保姆使用的道和场所；大户型住宅都有单独供保姆使用的房间和设施房间和设施二手价格：二手价格：二手价格：二手价格：3300033000元元/平方米平方米租赁价格：租赁价格：租赁价格：租赁价格：3131平方米一室户平方米一室户3500550035005500元元/月月MSDC绿城绿城绿城绿城.深蓝广场深蓝广场深蓝广场深蓝广场 住住住住20供应市场研究供应市场研究 SuppliesSuppliesMSDC推盘次序推盘次序推盘次序推盘次序户型配比户型配比户型配比户型配比开盘时间开盘时间开盘物业开盘物业开盘均价开盘均价成交均价成交均价开盘总套数开盘总套数已售套数已售套数销售率销售率2005-9-212005-9-21A#A#20265.5420265.54192192192192100.00%100.00%2005-9-212005-9-21B#B#20000.6220000.62233233233233100.00%100.00%户型户型面积段面积段总套数总套数总面积总面积已售套数已售套数套数比套数比面积比面积比销售率销售率单身公寓单身公寓318531851021024686.754686.7510210224.0%24.0%7.7%7.7%100.0%100.0%二房二厅一卫二房二厅一卫11811824242807.642807.6424245.6%5.6%4.6%4.6%100.0%100.0%三房二厅二卫三房二厅二卫163163444471727172444410.4%10.4%11.8%11.8%100.0%100.0%三房二厅二卫三房二厅二卫160160138138220802208013813832.5%32.5%36.4%36.4%100.0%100.0%三房二厅二卫跃层三房二厅二卫跃层1771774 47087084 40.9%0.9%1.2%1.2%100.0%100.0%四房二厅二卫四房二厅二卫173173525289968996525212.2%12.2%14.8%14.8%100.0%100.0%四房二厅三卫四房二厅三卫20720742428694869442429.9%9.9%14.3%14.3%100.0%100.0%四房三厅三卫四房三厅三卫25028525028510102570257010102.4%2.4%4.2%4.2%100.0%100.0%四房二厅三卫四房二厅三卫1831961831967 7164416447 71.6%1.6%2.7%2.7%100.0%100.0%空中别墅空中别墅6176172 2123412342 20.5%0.5%2.0%2.0%100.0%100.0%42542560592.3960592.39425425100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%21供应市场研究供应市场研究 SuppliesSupplies物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：上城区老浙大横路上城区老浙大横路9 9号号物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：四幢多层住宅和一幢商务式酒店四幢多层住宅和一幢商务式酒店项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：占地面积约占地面积约1 1万平方米，总建筑面积万平方米，总建筑面积3 3万余平方米万余平方米得房率：得房率：得房率：得房率：86%86%绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：25%25%户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：120150120150平方米三房平方米三房物业公司：物业公司：物业公司：物业公司：前期物业顾问为第一太平戴维斯前期物业顾问为第一太平戴维斯配套服务：配套服务：配套服务：配套服务：上门清洁、换洗、送餐及商务辅助上门清洁、换洗、送餐及商务辅助二手价格：二手价格：二手价格：二手价格：2200022000元元/平方米平方米租赁价格：租赁价格：租赁价格：租赁价格：55005500元元/月左右月左右MSDC瑞丰格林苑瑞丰格林苑瑞丰格林苑瑞丰格林苑住住住住22供应市场研究供应市场研究 SuppliesSuppliesMSDC推盘次序推盘次序推盘次序推盘次序户型配比户型配比户型配比户型配比开盘时间开盘时间开盘物业开盘物业开盘均价开盘均价成交均价成交均价开盘总套数开盘总套数已售套数已售套数销售率销售率2004-7-162004-7-161#1#16071.9416071.9424242424100.00%100.00%2004-7-162004-7-162#2#16276.5716276.5724242424100.00%100.00%2004-7-162004-7-163#3#13522.7713522.7712121212100.00%100.00%2004-11-222004-11-224#4#140001400016941.5716941.572424232395.83%95.83%户型户型面积段面积段总套数总套数总面积总面积已售套数已售套数套数比套数比面积比面积比销售率销售率顶楼跃层顶楼跃层2402402 2480.73480.732 22.38%2.38%3.88%3.88%100.00%100.00%3 3室室2 2厅厅2 2卫卫120120153153747410559.1610559.16737388.10%88.10%85.20%85.20%98.65%98.65%4 4室室2 2厅厅169.17169.178 81353.361353.368 89.52%9.52%10.92%10.92%100.00%100.00%848412393.2512393.258383100.00%100.00%100.00100.00%98.81%98.81%23供应市场研究供应市场研究 SuppliesSupplies物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：上城区西湖大道、佑圣观路交叉口上城区西湖大道、佑圣观路交叉口物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：高层高层loftloft项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：总建筑面积总建筑面积:18552:18552平方米平方米 总户数总户数:205:205容积率：容积率：容积率：容积率：4 4绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：20%20%户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：户型采用户型采用LOFTLOFT式结构设计，标准层层高为式结构设计，标准层层高为4.754.75米，主力户型是米，主力户型是30305050。物业公司：物业公司：物业公司：物业公司：杭州万科物业服务有限公司杭州万科物业服务有限公司MSDC商商商商万科万科万科万科 金色城品金色城品金色城品金色城品24供应市场研究供应市场研究 SuppliesSuppliesMSDC推盘次序推盘次序推盘次序推盘次序户型配比户型配比户型配比户型配比户型户型面积段面积段总套数总套数总面积总面积已售套数已售套数套数比套数比面积比面积比销售率销售率一室户一室户336433642052059141.829141.82205205100%100%100%100%100.00%100.00%开盘时间开盘时间开盘物业开盘物业开盘均价开盘均价成交均价成交均价开盘总套数开盘总套数已售套数已售套数销售率销售率2008-3-62008-3-6金色城品大楼金色城品大楼220002200021196.3521196.35205205205205100.00%100.00%25供应市场研究供应市场研究 SuppliesSupplies物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：上城区解放路上城区解放路131131号号物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：产权式酒店产权式酒店项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：占地面积占地面积:3500:3500平方米，总建筑面积平方米，总建筑面积:25870:25870平方，平方，购买者拥有独立产权，购买者拥有独立产权，1-181-18层委托奥赛国际酒层委托奥赛国际酒店投资管理（上海）公司进行售后返租式管理，店投资管理（上海）公司进行售后返租式管理，十年十年 7.8%7.8%固定回报，每年固定回报，每年 15 15 天可以在国内天可以在国内旅游城市产权酒店实现交换式免费入住的权益。旅游城市产权酒店实现交换式免费入住的权益。容积率：容积率：容积率：容积率：6.06.0物管费：物管费：物管费：物管费：6 6元元/平方米平方米 月月绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：20%20%户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：38603860平方米平方米车位配比：车位配比：车位配比：车位配比：4 4：1 1二手价格：二手价格：二手价格：二手价格：3000030000元元/平方米平方米租赁价格：租赁价格：租赁价格：租赁价格：45004500元元/月左右月左右MSDC凯恩凯恩凯恩凯恩.西湖金座西湖金座西湖金座西湖金座 商商商商26供应市场研究供应市场研究 SuppliesSuppliesMSDC推盘次序推盘次序推盘次序推盘次序户型配比户型配比户型配比户型配比开盘时间开盘时间开盘物业开盘物业开盘均价开盘均价成交均价成交均价开盘总套数开盘总套数已售套数已售套数销售率销售率2005-12-222005-12-22凯恩西湖金座凯恩西湖金座178001780018085.5318085.5335335330530586.40%86.40%户型户型面积段面积段总套数总套数总面积总面积已售套数已售套数套数比套数比面积比面积比销售率销售率一室户一室户386038603533531618816188305305100.00%100.00%100.00%100.00%86.40%86.40%27供应市场研究供应市场研究 SuppliesSupplies物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：拱墅区花园岗街拱墅区花园岗街168168号号物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：产权式酒店、产权式酒店、SOHOSOHO、商住、裙房商铺、商住、裙房商铺项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：占地面积占地面积1315313153平方米，总建筑面积平方米，总建筑面积48322.548322.5平平 方米，方米，A A幢幢1-41-4层为配套设施，层为配套设施，5-105-10层为产权层为产权式酒店，式酒店，11-1611-16层为精装修的层为精装修的SOHOSOHO，顶楼有，顶楼有少量的少量的LOFTLOFT，B B楼为商住楼，层高楼为商住楼，层高3.23.2米，部米，部分层高分层高4.784.78米米LOFTLOFT户型户型 ，另包括两个围合式，另包括两个围合式的裙楼和少量的商铺的裙楼和少量的商铺容积率：容积率：容积率：容积率：3 3物管