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房地产营销综合(zngh)专业知识培训 建筑工程基础知识阳光100置业集团(jtun)有限公司2005年9月19日集团(jtun)营销管理部：窦宁第一页，共96页。培培 训训 内内 容容1.常用建筑工程指标(zhbio)简介2.建筑工程读图方法简介3.常见建筑(jinzh)基础类型4.常见(chnjin)建筑结构类型5.常见建筑设备类型6.常见建筑材料类型景观设计基础知识；常见建筑产品类型介绍；补充内容：第二页，共96页。第三页，共96页。建筑面积(jinzhminj)建筑面积是指按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算，包括(boku):三部分。=地上建筑面积地上建筑面积(jin zh min j)+(jin zh min j)+地地下建筑面积下建筑面积(jin zh min j)(jin zh min j)占地70亩，建筑面积14万米。南宁澳洲丽园第四页，共96页。建筑(jinzh)密度即，指项目用地范围内所有(suyu)基底面积之和与规划建设用地之比。=所有所有(suyu)(suyu)基地面积基地面积/规划建设用地规划建设用地面积面积第五页，共96页。绿化率=绿地面积绿地面积 /规划建设规划建设(jinsh)(jinsh)用地面积用地面积是指规划建设用地范围(fnwi)内的绿地面积与规划建设用地面积之比。第六页，共96页。容积率=总建筑面积总建筑面积(jin zh min j)(jin zh min j)/规划建设用地面积规划建设用地面积指建设(jinsh)用地内的总建筑面积为建设(jinsh)用地面积的倍数。济南阳光(ynggung)100国际新城社区效果图第七页，共96页。商品房销售可以(ky)按套（单元）计价，也可以(ky)按套内建筑面积或按建筑面积计价等三种方式进行。建筑面积(jinzhminj)分摊共有建筑面积 建筑物外墙外围所围成空间的水平面积实用面积基础上扣除了柱体、墙体等占用空间电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室等常见面积计算方式第八页，共96页。第九页，共96页。建筑制图基础一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、暖通及空调施工图、给排水施工图、电器(dinq)施工图等。各工种的施工图又分为基本图和详图两部分。第十页，共96页。总平面图风玫瑰图(fn mi u t)指北针标题栏会签(hu qin)栏第十一页，共96页。轴线(zhuxin)轴线(zhuxin)尺寸(chcun)及单位“国标”规定，总图以米为单位，其余均以毫米为单位第十二页，共96页。第十三页，共96页。第十四页，共96页。建筑(jinzh)正立面图标高：单位用米记，保留(boli)三位小数第十五页，共96页。第十六页，共96页。建筑(jinzh)详图门窗第十七页，共96页。建筑(jinzh)详图楼梯第十八页，共96页。第十九页，共96页。条形基础墙下条形基础：承重墙下一般采用条形基础，按选用材料有刚性和钢筋混凝土条形基础之分。墙下条形基础：钢筋混凝土材料做成的条形基础支承(zhchn)两个以上的柱子，如图所示。天津(tin jn)阳光100国际新城第二十页，共96页。独立基础北京(bi jn)Naga上院独立基础一般用于柱子下面，一根柱子一个基础，往往单独存在，所以称为独立基础，基础底面形状为方形或矩形。大多数用钢筋(gngjn)混凝土材料做成，上面是钢筋(gngjn)混凝土柱或钢柱。第二十一页，共96页。筏板基础平板式肋梁式当柱子或墙传来的荷载很大，地基土较软弱，用单独基础(jch)或条形基础(jch)都不能满足地基承载力要求时，往往需要把整个房屋底面（或地下室部分）做成一片连续的钢筋混凝土板，作为房屋的基础(jch)。可减少地基单位面积压力，提高土的承载能力并增强基础(jch)整体刚度，调整不均匀沉降。筏形基础(jch)由底板、侧墙、顶板组成，首层的柱可以直接通到底板，不一定布置许多内隔墙，形成较大空间，作为地下商场或停车场等。第二十二页，共96页。箱形基础 为了增加基础板的刚度，以减小不均匀沉降，高层建筑往往把地下室的底板、顶板、侧墙及一定数量的内隔墙一起构成一个整体刚度很强的钢筋(gngjn)混凝土箱形结构，称为箱形基础。第二十三页，共96页。第二十四页，共96页。砖 木 结 构 是用砖墙、砖柱、木屋架作为主要承重结构的建筑，像大多数农村的屋舍、庙宇(mioy)等。这种结构建造简单，材料容易准备，费用较低。第二十五页，共96页。砖 混 结 构砖混结构砖混结构:即用砖墙或砖柱、钢即用砖墙或砖柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构的建筑，这是目为主要承重结构的建筑，这是目前在住宅建设中建造量最大、采前在住宅建设中建造量最大、采用最普遍的结构类型用最普遍的结构类型(lixng)(lixng)。通常我们。通常我们见到的见到的6 6层左右的普通住宅楼即是层左右的普通住宅楼即是这种类型这种类型(lixng)(lixng)。采用砖混结构的住宅。采用砖混结构的住宅由于南北通风，往往户型都比较由于南北通风，往往户型都比较好；加之没有电梯，少了电梯井好；加之没有电梯，少了电梯井、候梯厅等公用建筑面积，房间、候梯厅等公用建筑面积，房间利用率高，且物业管理费用低，利用率高，且物业管理费用低，所以目前多层住宅销售往往好于所以目前多层住宅销售往往好于高层住宅。高层住宅。第二十六页，共96页。钢筋(gngjn)混凝土结构即主要承重构件(gujin)包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类结构类型主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。钢筋混凝土建筑里又有框架结构、框架剪力墙结构、框筒结构等。目前2530层左右的高层住宅通常采用框架剪力墙结构。高层建筑的容积率高，土地使用率也高，开发商乐于建设，从建筑经济角度而言，框剪结构的经济效益是最佳的。但它的缺点是房型布局有局限性、室内多数墙壁不能拆卸，装修不易，同层平面难免会出现较差户型。此外，钢筋混凝土结构造价较高，一般多层住宅建筑成本在1000元平方米左右，而钢筋混凝土高层建筑造价在1800元平方米左右，故高层住宅售价一般较高。第二十七页，共96页。钢筋(gngjn)混凝土结构分类框架结构钢筋混凝土浇筑成承重梁柱，构件(gujin)截面较小，框架结构的承载力和刚度较低，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。常用于厂房或20层以下多、高层建筑。承重梁柱隔隔墙墙第二十八页，共96页。钢筋(gngjn)混凝土结构分类全减力墙结构(jigu)剪力墙结构(jigu)是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构(jigu)中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构(jigu)的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构(jigu)称为剪力墙结构。这种结构(jigu)在高层、超高层房屋中被大量运用。剪力墙剪力墙第二十九页，共96页。钢筋混凝土结构(jigu)分类框架(kunji)-剪力墙结构 框架-剪力墙结构也称框剪结构，在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间(kngjin)，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式。剪力墙柱柱第三十页，共96页。钢筋(gngjn)混凝土结构分类框架(kunji)筒体结构如果把剪力墙布置成筒体，可称为(chnwi)框架筒体结构体系。剪力墙柱第三十一页，共96页。钢筋(gngjn)混凝土结构分类筒中筒结构(jigu)筒体分实腹筒、框筒及桁架筒。由剪力墙围成的筒体称为实腹筒，在实腹筒墙体上开有规则排列的窗洞形成的开孔筒体称为框筒；筒体四壁由竖杆和斜杆形成的衍架组成则称为衍架筒。筒中筒结构由上述筒体单元组合，一般实腹筒在内，框筒或桁架筒在外，由内外筒共同抵抗水平(shupng)力作用。实腹筒实腹筒剪力墙第三十二页，共96页。钢 结 构钢结构:即指主要承重构件全部采用钢材制作，它自重轻，能建超高摩天大楼；又能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。但钢结构建筑价格昂贵，装配施工组织要求高，一般(ybn)只在高档写字楼宾馆采用，或在工业建筑上采用。北京(bijn)通用国际中心第三十三页，共96页。第三十四页，共96页。给水(jshu)排水生活(shnghu)用水生产(shngchn)用水消防用水生活污水生产废水雨水集中采暖局部采暖区域供热配电：220V/380V三相四线制50Hz交流电压通风的任务通风的任务将室内污浊将室内污浊的空气排出的空气排出常见建筑设备介绍楼宇自动化通讯系统第三十五页，共96页。通风的任通风的任务将室内务将室内(sh ni)污污浊的空气浊的空气排出排出新鲜空气新鲜空气(kngq)净化空气净化空气(kngq)送入室内送入室内全面通风自然通风局部排风第三十六页，共96页。采暖系统分热水和蒸汽(zhnq)两个系统，在民用、工业建筑中多用热水系统，以热水作为热媒的采暖系统，称为热水采暖系统。单排顺流(shnli)采暖系统第三十七页，共96页。根据(gnj)不同的使用性质，基本的给水系统分为给水系统给水系统给水系统。直接给水方式单设水箱给水方式第三十八页，共96页。民用建筑室内排水，根据(gnj)不同的使用性质，基本的排水系统分为排水系统排水系统生活污水粪便污水生活废水第三十九页，共96页。在电力系统中，36v以下的电压称为安全电压，1kv以下的电压称为低压，1kv以上的电压称为高压，直接供电给用户的线路称为配电线路，如用户电压为380/220v，则称为低压配电线路，也就是家庭装修中所说的强电（因它是家庭使用最高的电压）。强电一般是指交流电电压在24V以上。如家庭中的电灯、插座等，电压在110V220V。家用电气中的照明灯具、电热水器、取暖器、冰箱、电视机、空调、音响设备等用电器均为强电电气设备。智能化系统为建筑设备监控系统、安全防范系统、通讯网络(wnglu)系统、信息网络(wnglu)系统、火灾自动报警及消防联动等系统，以集中监视、控制和管理为目的构成的综合系统；家庭内各种数据采集、控制、管理及通讯的控制或网络(wnglu)系统等线路，则称为智能化线路（也就是家庭装修中所说的弱电）。弱电一般是指直流电路或音频、视频线路、网络(wnglu)线路、电话线路，直流电压一般在24V以内。家用电气中的电话、电脑、电视机的信号输入（有线电视线路）、音响设备（输出端线路）等用电器均为弱电电气设备。第四十页，共96页。楼宇自动化控制系统是运用计算机过程控制技术和网络通讯技术，对现代化建筑机电设备运行进行自动检测、监视、优化控制、数据统计管理和事故记录的综合性控制系统。具有(jyu)延长设备使用寿命，减少运行费用，节省能耗等显著优点。作为智能化建筑的重要组成部分，在现代建筑中广泛利用。智能建筑的核心是5A系统：即建筑设备自动化系统(BA)、通讯自动化系统(CA)、办公自动化系统(OA)、火灾报警与消防连动自动化系统(FA)、安全防范自动化系统(SA)，智能建筑就是通过综合布线系统将此5个系统进行有机的综合,使建筑物具有(jyu)了安全、便利、高效、节能的特点。第四十一页，共96页。建筑设备自动化系统(xtng)(BAS)建筑设备自动化系统包括:建筑设备监控(jin kn)系统、对建筑物内各类设备的监视、控制、测量，应做到运行安全、可靠、节省能源、节省人力，以满足管理的需要。第四十二页，共96页。通讯(tngxn)自动化系统(CAS)通信自动化系统 数据通信系统综合业务数字网图文(t wn)通信系统网络系统数字微波通信系统 第四十三页，共96页。办公自动化系统(xtng)(OAS)办公(bn gng)自动化是利用计算机技术、通信技术、系统科学、管理科学等先进的科学技术，不断使人们的部分办公(bn gng)业务活动物化于人以外的各种现代化的办公(bn gng)设备中，最大限度地提高办公(bn gng)效率和改进办公(bn gng)质量，改善办公(bn gng)环境和条件，缩短办公(bn gng)周期，并利用科学的管理方法，借助于各种先进技术，辅助决策，提高管理和决策的科学化水平，以实现办公(bn gng)活动的科学化、自动化。第四十四页，共96页。火警(hujng)与消防连动自动化系统(FAS)系统采用智能类比式火灾自动报警控制系统。在地下车库设温感探测器，真空锅炉选用防爆光感温探测器，燃气表房设燃气探测器，电缆夹层设置缆式探测器。其余(qy)各处均设置烟感探测器。各防火分区适当位置设有手动报警器及警铃，楼内手动报警及消火栓按钮处设消防对讲电话插孔、消防泵房、变配电室、消防电梯机房等处均设置固定消防对讲系统，消防控制中心设直通电话。第四十五页，共96页。安全(nqun)防范自动化系统(SAS)防盗报警(bo jng)系统 巡更管理系统CCTV监视出入口控制系统第四十六页，共96页。第四十七页，共96页。采购物资分类A类物资：由集团规定供应商、价格和商务条款，项目部执行采购(cigu)的物资。B类物资：集团对品质、价格等方面做出规定，但未限定供应商的物资；或限定供应商选择但未确定价格的物资。C类物资：项目部自主采购(cigu)的物资。第四十八页，共96页。墙体装饰(zhungsh)材料外 墙 涂 料无机涂料：无机涂料：矿牌有机预料：有机预料：涂耐可内 墙 涂 料 乳胶漆：乳胶漆：鸽牌、来威漆、多乐士陶瓷、玻璃、金属饰面厨卫墙砖：厨卫墙砖：冠军、罗马、诺贝尔第四十九页，共96页。室内(shni)地面材料陶 瓷 地 砖厨卫地砖：厨卫地砖：冠军、罗马、诺贝尔木 地 板 实木复合地板：实木复合地板：SMI、三夏、福满地强化复合地板：强化复合地板：海帝第五十页，共96页。门及配件(pijin)木 门户内模压门：户内模压门：福盈门、美森耐金 属 门 钢制防盗防火户门：钢制防盗防火户门：赛银将军、美心钢制防盗户门：钢制防盗户门：赛银将军、美心第五十一页，共96页。厨房设备及配件(pijin)厨 房 设 备抽油烟机：抽油烟机：松下、华帝、海尔厨 房 家 具 橱柜：橱柜：大诚、海尔厨盆：厨盆：摩恩第五十二页，共96页。卫生设备(wishngshbi)及配件洁 具马桶、小便斗、柱盆、马桶、小便斗、柱盆、台盆、浴缸：台盆、浴缸：美标、乐家浴 间 淋浴房、淋浴屏：淋浴房、淋浴屏：理想、阿波罗配 件龙头：龙头：摩恩、美标、特瓷第五十三页，共96页。其他建筑物资电梯(dint)OTIS板式散热器开端(kidun)、南山海尔空调(kndio)燃气灶具海尔、华帝开关面板插座西门子、TCL第五十四页，共96页。第五十五页，共96页。景观(jnun)氛围和感觉 横向：大到城市化与景观化合一规划，生态效益与经济效 益的平衡，达到生存环境的真正和谐;小到庭园、宅前后的道旁绿地;纵向：只要是美的东西就是景观 一石、一草、一木、时间(shjin)的构筑，甚至一幅画第五十六页，共96页。国际化景观设计与传承(chunchn)文脉当今(dngjn)的趋势-境外设计的涌入引进民族外的设计，即引进了一种新的思考方和生活方式；一个好的设计应与当地合理的历史积淀下来的内在精髓相结合；一个民族若失去了最合理的内在，就等于失去了自我，失去了文明；第五十七页，共96页。生态效益与经济效益(jnjxioy)优良的环境不仅可以提高当地的景观生态效益而且显著提高该区域的社会效益从而提高开发区及周边区的经济价值。在今天(jntin)，面对人口的不断增长，通过集约化住宅与绿地的开放空间结合设计手法，实现在满足居住需求的基础上，对城市扩张侵占自然环境的制约。第五十八页，共96页。景观设计思迹 设计本身就是解决社会化区域(qy)与自然环境之间达到平衡的关系。人类如何与环境（包含人工与自然环境）相处，以何种方式、以何种认知去切入，这不仅需要设计师的高度专业素质，也需要社会尤其是投资方的准确的认知。在对某一区域(qy)的开发时，应首先尊重该区域(qy)的地理地貌，生态特征及原有的景观特征。并在设计中以人为本，考虑到人性的回归，摒弃工业时代的非人性的唯科技短期的设计方式。考虑到生态的平衡实质也就考虑到人的本质属性。第五十九页，共96页。从图纸到最终(zuzhn)实现的把控设计师在开始接受项目时，确定设计定位，方向，大致包含的元素，告诉他们想要什么？正式方案设计过程中，客户应把可以接受的工程造价告知设计人员，以便在方案定稿之时具有可实施性。并设计师与工程设计人员应开始沟通，以便工程人员充分理解设计理念(lnin)。深化设计过程中，设计师应是在知道该项目工程造价的控制范围和当地的信息基础上开展以避免尽量减少图纸的反复。具备较强的可实施性。工程人员与设计师及早接触，有助施工图设计时为可实施性，在能够尽量把握该方案的内在风格的基础上局部合理的进行调整。当然這是双向交流的，即再次回复由方案设计师复核。第六十页，共96页。实例(shl)分析翡翠城第五期“福提岛”第六十一页，共96页。溪水的意象贯穿整个庭园(tngyun)，曲曲叠叠的清流，蜿蜒游走在草坡之间。栖身于溪畔的庭院，享受惬意闲适的空间，与河流、与绿树、与青草无时不在交流，与自然相安相契。水系水景TOWNHOUSE的设计(shj)灵魂第六十二页，共96页。园林纷繁多姿的公共(gnggng)景观空间 联排别墅组团之间，有带状的宅间公共景观空间，错落分布的带状公共绿地，为紧临的住宅充分营造(yngzo)安静宜人的自然景观。一条繁密茂盛的杨树林荫大道亦值一提紧邻住区西侧，所有成树皆为原生大树原貌留存，枝枝桠桠、密密匝匝；每日浓荫下的漫步，是心情的沉淀，更是精神的启扬。第六十三页，共96页。第六十四页，共96页。板楼板楼 塔楼塔楼(t lu)(t lu)第六十五页，共96页。塔楼一般多于四五塔楼一般多于四五户共同围绕或者环绕户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形一组公共竖向交通形成的楼房平面成的楼房平面(pngmin)(pngmin)，平面，平面(pngmin)(pngmin)的长度和的长度和宽度大致相同，这种宽度大致相同，这种楼房的高度从楼房的高度从1212层以层以上到上到3535层，超过层，超过3535层层是超高层，塔楼一般是超高层，塔楼一般是一梯四户到一梯是一梯四户到一梯1212户。户。第六十六页，共96页。板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型有两种类型(lixng):(lixng):长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。个板楼。从结构造价上讲，板楼造价相对偏低，因为结构相对简单，但差别有限，因为目前普遍采用框架结构、现浇工艺。公摊面积的多少受建筑高度影响大，楼梯、楼道每层的配备数量是固定的。但电梯厅、泵房、入口(rku)大堂等不管多少层面积都是一定的，建筑越高，参加分摊的户数越多，也越实惠。第六十七页，共96页。塔楼塔楼(t lu)平面示意图平面示意图第六十八页，共96页。板板楼楼户户型型图图第六十九页，共96页。花园花园(huyun)洋房洋房第七十页，共96页。花花园园(huyun)洋洋房房的的特特点点u建筑风格为外国风格，洋味十足，多为欧洲和北美建筑风格为外国风格，洋味十足，多为欧洲和北美风格，也有少许风格，也有少许(shox)南洋风格；南洋风格；u建筑密度很低（容积率一般建筑密度很低（容积率一般(ybn)小于小于1），绿），绿化率高，强调景观均好，首层普遍拥有私家花园；化率高，强调景观均好，首层普遍拥有私家花园；u普遍分布于市郊一带，距离市区尚有距离；普遍分布于市郊一带，距离市区尚有距离；u在一定程度上依赖于现代都市文明，环境舒在一定程度上依赖于现代都市文明，环境舒适而宁静；住宅水、电、暖供给一应俱全，周适而宁静；住宅水、电、暖供给一应俱全，周边配套较为完善，购物、道路交通、通讯设施边配套较为完善，购物、道路交通、通讯设施等标准较高；等标准较高；u目标消费定位：中高收入人群，甚至包括国目标消费定位：中高收入人群，甚至包括国内高收入家庭、港澳台地区及其他国家华人、内高收入家庭、港澳台地区及其他国家华人、外国人外国人;第七十一页，共96页。花花园园别别墅墅就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪洋楼，带有花园草坪(copng)和车库的独院和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的包括市场中的洋式联排（或双拼）的townhouse，户型较大，居住舒适度程度高。，户型较大，居住舒适度程度高。第七十二页，共96页。u6层以下多层板式建筑，以四层为主，层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观效应外国建筑风格明显，强调景观效应(xioyng)，绿化率比较高，普遍存在远，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。的情况。第七十三页，共96页。u绿化率属于低密度住宅，一般容积率不超过1.0，户户拥有花园，建筑风格以欧洲、北美、南洋等外国风格为主，小区园林规划较好较高，强调(qingdio)景观均好，形成有一定规模的社区。花园花园(huyun)洋房洋房第七十四页，共96页。复层复层 跃层次跃层次(cngc)(cngc)、错、错层次层次(cngc)(cngc)第七十五页，共96页。复复式式住住宅宅(zhzhi)u复式住宅概念复式住宅概念(ginin)(ginin)上是一上是一层，并不具备完整层，并不具备完整的两层空间，但层的两层空间，但层高较普通住宅高较普通住宅（2.82.8米）高，可米）高，可在局部掏出夹层，在局部掏出夹层，安排卧室或书房等，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下，用楼梯联系上下，其目的是在有限空其目的是在有限空间里增加提高住宅间里增加提高住宅的空间利用率。的空间利用率。第七十六页，共96页。u是一种经济型住宅。仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(李氏设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米)。复式住宅的下层供起居、炊事、进餐、洗浴(xy)用，上层供休息、睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，位于中间的楼板也是上层的地板。一层的厨房高2米，上层贮藏间高1.2米；一层起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。复式住宅复式住宅(zhzhi)(zhzhi)第七十七页，共96页。跃跃层层式式住住宅宅(zhzhi)u跃层式住宅是近年来推广的一种跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。其特点是：有新颖住宅建筑形式。其特点是：有上下两层楼面、卧室、起居室、客上下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，上下层之间的通道不通过上下层之间的通道不通过(tnggu)(tnggu)公共楼梯，而采用户公共楼梯，而采用户内独用的小楼梯连接。内独用的小楼梯连接。u跃层式住宅的优点是每户都有较跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面；通风较好，户内居住大的采光面；通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。在高层功能明确；相互干扰较小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。但这类住宅也有不足间使用效率。但这类住宅也有不足之处，户内楼梯要占去一定的使用之处，户内楼梯要占去一定的使用面积，同时由于二层只有一个出口，面积，同时由于二层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散，消防发生火灾时，人员不易疏散，消防人员也不易迅速进入。人员也不易迅速进入。第七十八页，共96页。第七十九页，共96页。u 错层式住宅主要指的是一套房子不处于同一平面，即错层式住宅主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台房内的厅、卧、卫、厨、阳台(yngti)处于几个高度处于几个高度不同的平面上。不同的平面上。错错层层式式住住宅宅(zhzhi)第八十页，共96页。u错层和复式房屋的区别在于尽错层和复式房屋的区别在于尽管两种房屋均处于不同层面，但管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往往超过一人高度，相复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼；而错层式高度低于当于两层楼；而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。因此看到第二层面。因此(ync)错错层有层有“压缩了的复式压缩了的复式”之称。另之称。另外，复式的一、二层楼面往往垂外，复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而直投影，上下面积大小一致；而错层式两个（或三个）楼面并非错层式两个（或三个）楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。式错开。第八十一页，共96页。Studio的行业主要分布在创意行业、贸易、信息咨询、网络行的行业主要分布在创意行业、贸易、信息咨询、网络行业、商业艺术行业、媒体行业、摄影、漫画、音乐、软件开发、设业、商业艺术行业、媒体行业、摄影、漫画、音乐、软件开发、设计（包括网页设计）等新兴行业。此类行业以创意见长，与国际接计（包括网页设计）等新兴行业。此类行业以创意见长，与国际接轨最为直接。因此轨最为直接。因此(ync)，在产品设计中需要便利、创意和现代。，在产品设计中需要便利、创意和现代。studio第八十二页，共96页。Studio是一种新的生产关系，它弱化了原有上下级行政关系，是一种新的生产关系，它弱化了原有上下级行政关系，强化了经济关系中的甲方乙方关系，同时，强化了经济关系中的甲方乙方关系，同时，Studio还是一种还是一种新的生活态度。在这里，工作不是一种养家糊口的手段，而新的生活态度。在这里，工作不是一种养家糊口的手段，而是人展现自我的工具；工作不是一种负担，而是带有娱乐是人展现自我的工具；工作不是一种负担，而是带有娱乐(yl)和游戏的性质。和游戏的性质。第八十三页，共96页。STUDIO （工作室）（工作室）LOFTSOHO第八十四页，共96页。小型小型(xioxng)家庭办家庭办公室公室 SOHOSOHO几乎是伴随中国互联网几乎是伴随中国互联网的发展而进入中国人的生活的，的发展而进入中国人的生活的，它代表着一种它代表着一种“在家办公在家办公”(small office and home”(small office and home office)office)的工作的工作(gngzu)(gngzu)方方式。式。第八十五页，共96页。第八十六页，共96页。LOFT高大灵活、可重组结构的大型自由空间打破传统住宅空间的格局，为居住者张扬个性提供了可能；而对住宅来说，它使传统的空间功能(gngnng)区分模糊了，使整幢房子的室内变得灵活。LOFT第八十七页，共96页。LOFT第八十八页，共96页。TOWNHOUSETOWNHOUSE通俗的解释是联排住宅，由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成，每幢面积约在150平方米200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超过50平方米，另外还有专用车位或车库，离城不太远，价格不算太贵，属中等偏高的水平。它既不同于真正处于郊区的独立别墅，也不同于城区内的公寓住宅，而是一种面向城市中产阶级中下层的比较便宜(biny)的居住形态，这就是通常所说的TOWNHOUSE。什么(shnme)是TOWNHOUSE第八十九页，共96页。TOWNHOUSETOWNHOUSE的特征的特征(tzhng)联排别墅基本上都建在市郊区域，一方面土地成本相 对市区要低得多，另一方面规模化的产出也使建筑成 本大大降低。高绿化率和优美的小区景观，使居住环境更贴近自然。住宅功能的齐全性，是普通公寓住宅无法比拟的。大多数的Townhouse并没有建在Town而是在城区或是郊 区，价格普遍比较高，高收入(shur)的白领阶层和中产阶级是 Townhouse的主要消费者。第九十页，共96页。TOWNHOUSETOWNHOUSE产品产品(chnpn)类型类型TOWNHOUSE户型(hxn)联排户型(hxn)为主，按户型(hxn)结合形式分为双拼、联排、叠拼三种，从目前市场上来看，以联排为主。从户型(hxn)面积来看，TOWNHOUSE的户型(hxn)可分为两种：一种是中小户型(hxn)，面积一般在250平方米以下，主要是叠拼户型(hxn)，主要是吸引中低端客户；另外一种是大户型(hxn)，面积超过250平方米甚至300平方米以上，主要是联排和双拼户型(hxn)，基本以大户型(hxn)为主，目标客户是TOWNHOUSE的高端客户。第九十一页，共96页。TOWNHOUSE产品产品(chnpn)介绍介绍 之之 风格与林风格与林项目总建筑面积(jin zh min j)25万平方米，分春霖苑、凌波苑、叠翠苑、品颐苑四个组团。容积率仅为11，绿化率在40以上，使用率非常高。“风格与林”产品风格，是一种介于板楼与Townhouse之间的市场细分产品，拥有独立入户、私家花园、露天平台等别墅的特性，但价格仅在每平方米5000元左右，户型主打面积为120平方米至180平方米，每套房总价在60万元至80万元之间，适合追求高品质的白领一族。第九十二页，共96页。项目总建筑面积19.5万平方米，容积率为0.67，绿化率高达45%。主力户型建筑面积220至250平方米，每套售价87万元至110万元。宽HOUSE为高性价比联排别墅，建筑形态包括联排、双拼两种。宽HOUSE将进深缩短至8米，面宽增加到7.5-11.2米，实现最大化迎阳面，彻底杜绝灰空间造成的浪费，客厅(起居室)、主卧、次卧、餐厅、主卫、主卧露台全部朝阳，甚至楼梯间、地下室都实现采光，极大(j d)提高住宅舒适度。TOWNHOUSE产品产品(chnpn)介绍介绍 之之 宽宽HOUSE第九十三页，共96页。常见别墅类型常见别墅类型(lixng)(lixng)简介简介联排别墅联排别墅(bish)第九十四页，共96页。常见别墅类型常见别墅类型(lixng)(lixng)简介简介独栋别墅独栋别墅(bish)第九十五页，共96页。第九十六页，共96页。