吉峰科技：成都香城城市发展有限公司拟收购股权涉及的成都吉峰聚力投资有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告（2020）.PDF

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 成都香城成都香城城市发展城市发展有限公司有限公司拟收购拟收购股权涉及的股权涉及的 成都吉峰聚力投资有限公司成都吉峰聚力投资有限公司股东全部权益价值股东全部权益价值项目项目 资产资产评估报告评估报告 川华衡评报202053 号(共共 1 册，第册，第 1 册册 声明、摘要、正文、附件声明、摘要、正文、附件)四川四川天健天健华衡资产评估有限公司华衡资产评估有限公司 二二二二年年四四月月十四十四日日 资产评估报告本册目录 四川天健華衡資產評估有限公司 i 目录目录 声明声明 _ 1 资产评估报告摘要资产评估报告摘要 _2 资产评估报告资产评估报告 _5 一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况 _ 5 二、评估目的 _ 8 三、评估对象和评估范围 _ 8 四、价值类型 _ 9 五、评估基准日 _ 9 六、评估依据 _ 9 七、评估方法 _ 11 八、评估程序实施过程和情况 _ 16 九、评估假设 _ 16 十、评估结论 _ 17 十一、特别事项说明 _ 18 十二、资产评估报告使用限制说明 _ 21 十三、资产评估报告日 _ 21 附件附件 _ 23 资产评估报告声明 四川天健華衡資產評估有限公司 1 声明声明 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，四川天健华衡资产评估有限公司及其资产评估专业人员不承担责任。三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、本资产评估报告中的分析、判断和结论受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。六、四川天健华衡资产评估有限公司及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。七、评估对象涉及的资产、负债清单由被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。八、四川天健华衡资产评估有限公司及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。九、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露。资产评估报告摘要 四川天健華衡資產評估有限公司 2 资产资产评估报告摘要评估报告摘要 评估目的：评估目的：成都香城城市发展有限公司拟收购成都吉峰聚力投资有限公司（简称：吉峰聚投）的全部股权。评估对象评估对象：成都吉峰聚力投资有限公司股东全部权益价值。评估范围：评估范围：成都吉峰聚力投资有限公司的的资产和负债。价值类型：价值类型：市场价值。评估基准日：评估基准日：2020 年1 月31 日。评估方法：评估方法：资产基础法。评估结论：评估结论：在满足评估假设条件下，成都吉峰聚力投资有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值为人民币 6,968.39 万元。评估评估结论结论使用有效期：使用有效期：本资产评估报告结论使用有效期一年，自评估基准日2020 年1 月 31 日起，至 2021 年1 月 30 日止。特别事项说明：特别事项说明：1、评估范围内有 1 宗房屋(库房、建筑面积为 1,695.00)截至评估报告日尚未办理不动产权证书。对于上述存在产权瑕疵的资产，吉峰聚投声明这些资产的产权为其所有，资产评估师已提请相关当事方完善产权，对产权完备过程重要提示重要提示 以下内容摘自川华衡评报以下内容摘自川华衡评报202053 号资产评估报告正文，欲了号资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和正确理解解本评估项目的详细情况和正确理解和使用和使用评估结论，应当阅读资评估结论，应当阅读资产评估报告正文产评估报告正文并并关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制别事项说明和使用限制。资产评估报告摘要 四川天健華衡資產評估有限公司 3 中可能发生的费用在评估中未予考虑，对可能产生的纠纷不承担任何责任。2、评估范围内的1宗房屋(全球运营总部A1#楼，建筑面积为7,605.56)及其所在宗地使用权(使用权面积为20,000.00)，已于2019年3月26日抵押给宜宾市商业银行股份有限公司(担保债权总额为2,000万元，抵押期限为自2019年3月26日起至2022年3月26日，债务人分别为关联单位四川吉峰聚农农业装备有限公司、成都凯茂三农农业机械有限公司)。截至评估报告日，尚未注销该抵押事项。资产评估师在评估中没有考虑即使存在或将来可能承担的抵押、担保事宜等非正常因素对评估结论的影响。如果四川吉峰聚农农业装备有限公司、成都凯茂三农农业机械有限公司将来无法按期还款，则上述已抵押的不动产可能会被依法执行。提请报告使用者予以关注。3、根据吉峰聚投提供的房屋租赁协议，评估范围内的全球运营总部A1#楼有3,611.00的房屋和全部库房1,695.00已租赁给第三方使用，详情如下：(1)吉峰聚投将全球运营总部A1#楼一层的办公室、会议室和室内展厅300，以及钢结构库房(含维修车间)1380租赁给四川吉峰聚农农业装备有限公司使用，租期3年(2019年1月1日至2021年12月31日)。(2)吉峰聚投将全球运营总部A1#楼四层的办公室140和钢结构库房(含维修车间)315租赁给四川巨业环保科技有限公司使用，租期5年(2016年3月1日至2021年3月1日)。(3)吉峰聚投将全球运营总部A1#楼二层的办公室1500、一层的入口大厅150租赁给四川力展物流有限责任公司使用，租期1.5年(2019年3月25日至2020年9月24日)。(4)吉峰聚投将全球运营总部A1#楼三层的办公室1521租赁给四川力展物流有限责任公司使用，租期4年(2018年3月1日至2022年2月28日)。本次房屋建筑物评估未考虑上述租赁事项的影响，提请报告使用者予以关注。4、评估范围内在建工程全球运营总部 1#酒店，系吉峰聚投与成都信诺酒店管理有限公司（以下简称“成都信诺”）合作共建的房屋。根据吉峰聚投与成都信诺于 2016 年12 月签订的吉峰运营总部二期酒店项目合作备忘录和协议书，双方合作共建坐落于新都区现代农机产业园的房屋“吉峰运营总部农机展销中心 1#号楼”。该项目以吉峰聚投的名义修建，由成都信诺承担项目的建设款项和相关责任。项目在建期间，土地使用权和在建工程归吉峰聚投所有，项目建成后吉峰聚投取得酒店的房屋产权证后，吉峰聚投与成都信诺签订房屋买卖合同，按双方约定的金额（即根据该房屋产权证上登记的土地面积以 100万元/亩的标准计算的项目转让款扣减成都信诺向吉峰聚投支付的咨询服务费，再加上房屋的建设款项）进行交易。成都信诺已经按照上述合作备忘录和协议书的约定，于 2016 年 12 月 31 日向吉峰聚投支付了咨询服务费1,466,262 元（该款项吉峰聚投已计入当期损益）；于 2017 年 9 月 30 日向吉峰聚投支付了预付款（土地保证金）1,533,738.00 元（该款项吉峰聚投账列其他应付款）；以及资产评估报告摘要 四川天健華衡資產評估有限公司 4 2017 年 9 月至 2020 年1 月末共计支付工程款 8,924,062.38 元（该款项吉峰聚投账列其他应付款）。由于该项目在评估基准日仍处于在建期间，土地使用权和在建工程归吉峰聚投所有；加之吉峰聚投的股东四川吉峰聚力实业发展有限公司（以下简称“四川聚力”）和四川吉峰农机连锁有限公司（以下简称“吉峰农机连锁”）承诺：四川聚力和吉峰农机连锁与吉峰聚投的股权意向受让方在股权交割前，负责终止吉峰聚投与成都信诺签署的协议书及合作备忘录，并按协议书约定的违约责任返还成都信诺已支付的项目投资咨询费、预付的土地保证金、工程施工进度款等相应资金，并按照项目投资咨询费总额的标准向成都信诺支付违约金。如果未完成协议终止，则在股权转让交易对价中扣减转让给成都信诺的土地使用权评估值与协议书约定土地价款的差额。故本次评估未考虑吉峰聚投与成都信诺合作共建全球运营总部 1#酒店事项对评估结论的影响，提请报告使用者予以关注。若吉峰聚投的股东未按承诺在股权交割前终止吉峰聚投与成都信诺的合作协议，则委托人应在股权转让交易对价中扣减吉峰聚投转让给成都信诺的土地使用权评估值与协议书约定土地价款的差额共计 3,074,960.88 元。5、评估范围内债权共计14,691,681.36 元，债务共计14,693,829.59 元，吉峰聚投的股东四川吉峰聚力实业发展有限公司（以下简称“四川聚力”）和四川吉峰农机连锁有限公司（以下简称“吉峰农机连锁”）承诺：四川聚力和吉峰农机连锁与吉峰聚投的股权意向受让方在股权交割前，对吉峰聚投的债权债务进行全部结清，如有未结清的债权债务，则在股权转让交易对价中予以相应调整。故本次评估未考虑债权的收款风险，提请报告使用者予以关注。若吉峰聚投的股东在股权交割前，吉峰聚投存在未结清的债权债务，则委托人应在股权交易对价中予以相应金额的调整。6、评估范围内在建工程-全球运营总部 1#酒店项目 2020 年 1 月新增1,868,000.00 元工程款，同时新增其他应付款成都信诺酒店管理有限公司工程代垫款 1,868,000.00 元，但尚未取得相应发票，且付款的资料不齐全。本次评估在建工程系按账面值加计资金成本确定评估值，上述新增款项的真实合法性和完整性对本次股东全部权益价值不造成影响，但会影响在建工程和其他应付款的评估值，提请报告使用者予以关注。资产评估报告正文 四川天健華衡資產評估有限公司 5 成都香城城市发展有限公司成都香城城市发展有限公司拟收购股权涉及的拟收购股权涉及的 成都吉峰聚力投资有限公司股东全部权益价值项目成都吉峰聚力投资有限公司股东全部权益价值项目 资产资产评估报告评估报告 川华衡评报202053号 成都香城城市发展有限公司成都香城城市发展有限公司：四川天健华衡资产评估有限公司(以下称：四川华衡)接受贵公司委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对成都香城城市发展有限公司拟实施股权收购行为涉及的成都吉峰聚力投资有限公司股东全部权益在 2020 年 1 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托一、委托人人、被评估单位和、被评估单位和资产评估委托合同约定的资产评估委托合同约定的其他其他资产资产评评估报告使用估报告使用人人概况概况(一一)委托委托人人 名称：成都香城城市发展有限公司(简称：香城发展)住所：成都市新都区新都街道育英路 838 号 法定代表人：钟瑜 公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）注册资本：（人民币）壹拾亿元 成立日期：二七年八月二十三日 营业期限：二七年八月二十三日至永久 主要经营范围：保障性住房开发及销售服务；公共基础设施与管理；环境治理；土地整治服务；不动产测绘服务；物业管理；贸易代理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可展开经营活动）。(二二)被评估单位被评估单位 1、注册登记情况、注册登记情况 名称：成都吉峰聚力投资有限公司(简称：吉峰聚投)住所：成都市新都区石板滩镇马家村 10 组（四川现代农机产业园内）法定代表人：孙中林 资产评估报告正文 四川天健華衡資產評估有限公司 6 公司类型：其他有限责任公司 注册资本：人民币伍仟万元 成立日期：二一四年一月十六日 营业期限：二一四年一月十六日至永久 主要经营范围：项目投资及咨询；制造、加工：小型农业机械、通用机械配件；市场开发；农业工程的技术咨询服务；农业机械及农用机电维修；销售：汽车（不含品牌汽车）、农业机械、工程机械、普通机械、钢材、农业生产资料、农副土特产品（不含粮油）；房屋租赁（以上项目需取得专项许可的，必须在取得相关许可证后方可开业，并按许可时效从事经营；国家禁止或者限制经营的不得经营）。2、股东及股权结构股东及股权结构 吉峰聚投于 2014 年1 月16 日由四川吉峰聚力实业发展有限公司、四川吉康农机水利水电工程建设有限责任公司共同出资设立，初始注册资本 5000 万元人民币，其中：四川吉峰聚力实业发展有限公司持股 99%、四川吉康农机水利水电工程建设有限责任公司（现更名为四川吉峰农机连锁有限公司）持股 1%。截至评估基准日，吉峰聚投注册资本 5000 万元，股东及股权结构如下：人民币万元 股东股东 注册资本注册资本 实际实际出资额出资额 股比股比%四川吉峰聚力实业发展有限公司 5000 4950 99 四川吉峰农机连锁有限公司（曾用名：四川吉康农机水利水电工程建设有限责任公司）5000 50 1 合计合计 5000 5000 100 3、组织、组织架构架构及资产结构及资产结构 吉峰聚投建立了股东会、执行董事、监事和经理的法人治理结构，设置有财务部、工程管理部、行政部等职能部门。4、主要产品主要产品(或服务或服务)及及经营许可经营许可 吉峰聚投成立至今尚未开展主营业务。5、过往财年过往财年财务财务及经营及经营状况状况 人民币万元 项目项目 2016A 2017A 2018A 2019A 资产 5,728.57 5,786.71 6,888.60 6,564.72 负债 750.14 898.69 2,131.61 1,809.43 股东权益 4,978.43 4,888.02 4,756.99 4,755.29 营业收入 219.66 87.86 145.57 183.11 净利润-35.42-90.42-131.03-1.70 资产评估报告正文 四川天健華衡資產評估有限公司 7 项目项目 2016A 2017A 2018A 2019A 经营现金流量净额 183.52 228.91 90.68-26.78 备注：2017-2018 年数据摘自审计后的财务报表数据。2016 年、2019 年数据未取得审计报告，为吉峰聚投提供的财务报表数据。6、会计会计政策及税项政策及税项(1)吉峰聚投执行财政部企业会计准则。(2)吉峰聚投为小规模纳税人，适用的主要税种、税率如下：税种税种 计税依据计税依据 税率税率 所得税 应纳税所得额 25%增值税 销售额 3%、5%城市维护建设税 应纳流转税额 7%教育费附加 应纳流转税额 3%地方教育费附加 应纳流转税额 2%房产税 租金收入 12%土地使用税 土地面积 4 元/平米（减半征收）(三三)委托委托人人和被评估单位之间的关系和被评估单位之间的关系 委托人拟收购被评估单位的全部股权。(四四)交叉持股情形交叉持股情形 无(五五)关联交易情形关联交易情形 无(六六)其他其他资产资产评估报告使用评估报告使用人人 资产评估委托合同约定，其他资产评估报告使用人为吉峰聚投的股东四川吉峰聚力实业发展有限公司、四川吉峰农机连锁有限公司。此外，其他资产评估报告使用人还包括法律、行政法规规定的资产评估报告使用人。其他其他资产资产评估报告使用评估报告使用人人之一：之一：四川吉峰聚力实业发展有限公司 住所：成都市郫县成都现代工业港北部园区 法定代表人：王新明 注册资本：10,000 万人民币 主要经营范围：制造、加工：小型农业机械、通用机械配件；市场开发；农业工程的技术咨询服务；农业机械及农用机电维修；销售：汽车（不含品牌汽车）、农业机械、工程机械、普通机械、钢材、农业生产资料、农副土特产品（不含粮油）；房屋租赁；项目投资及咨询服务、物业管理。其他其他资产资产评估报告使用评估报告使用人人之二：之二：四川吉峰农机连锁有限公司（曾用名：四川资产评估报告正文 四川天健華衡資產評估有限公司 8 吉康农机水利水电工程建设有限责任公司）住所：成都市郫县成都现代工业港北片区港通北二路 219 号 法定代表人：王新明 注册资本：3715.57 万人民币 主要经营范围：农业机械及配件、农用载货汽车及配件、工程机械及配件的销售与售后服务；农林牧渔机械配件制造；水利水电机电设备安装工程；商品批发与零售；农产品收购（不含生丝、棉麻、蚕茧）；销售：散装食品（含冷藏冷冻食品）、预包装食品（含冷藏冷冻食品）；商务服务业（不含投资及资产管理类咨询服务）；环保工程设计、施工；环保设备销售。二二、评估目的、评估目的 根据成都香城投资集团有限公司投资管理委员会纪要（专题20203 号），香城发展拟收购吉峰聚投的全部股权，需对吉峰聚投的股东全部权益价值进行评估，为股权收购行为提供价值参考。三三、评估对象和评估范围、评估对象和评估范围 评估对象为吉峰聚投的股东全部权益，涉及的评估范围为吉峰聚投拥有的资产及负债。评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，账面价值经四川恒和联合会计师事务所进行了审计并出具了川恒和会清字202002 号成都吉峰聚力投资有限公司清产核资报告。(一一)表内资产、负债表内资产、负债 人民币万元 序号序号 项目项目 账面价值账面价值 1 流动资产 1,476.65 2 非流动资产 4,736.55 固定资产 2,000.47 在建工程 938.32 无形资产 1,797.76 3 资产合计资产合计 6,213.20 4 流动负债 1,469.38 5 负债合计负债合计 1,469.38 6 所有者权益所有者权益 4,743.82(二二)表外资产、负债表外资产、负债 吉峰聚投申报了一项房屋建筑物库房，轻钢结构，面积 1,695.00，资产评估报告正文 四川天健華衡資產評估有限公司 9 无账面值。(三三)引用引用其他机构报告结论其他机构报告结论的资产的资产 无。四四、价值类型、价值类型 充分考虑本项目之评估目的、市场条件和评估对象自身条件等因素，确定评估对象的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。市场价值反映了市场整体而不是市场中的某些主体对资产价值的认识和判断。五五、评估基准日、评估基准日 本项目评估基准日是 2020 年1 月 31 日。为适应股权收购工作进展需要，保证评估结论有效地服务于评估目的，减少和避免评估基准日后的调整事项，尽可能与评估目的实现日接近，并考虑会计期末、利率和汇率变化等因素，委托人确定本项目的评估基准日为 2020 年 1 月 31日。六六、评估依据、评估依据(一一)经济行为依据经济行为依据 1.成都香城投资集团有限公司投资管理委员会纪要（专题20203 号）；(二二)法律法规依据法律法规依据 2.主席令十二届第四十六号中华人民共和国资产评估法；3.国务院令第 91 号国有资产评估管理办法(1991 年11 月16 日)及其施行细则；4.财政部令第 14 号国有资产评估管理若干问题的规定；5.国务院令第 378 号企业国有资产监督管理暂行条例；6.国资委令第 12 号企业国有资产评估管理暂行办法；7.国资委产权(2006)274 号关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知；8.主席令十二届第八号中华人民共和国公司法(2013 修正)；资产评估报告正文 四川天健華衡資產評估有限公司 10 9.主席令十三届第三十二号中华人民共和国土地管理法(2019修正)、四川省中华人民共和国土地管理法实施办法(2012修正)、国务院令1990第55号中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、GB/T21010-2017土地利用现状分类；10.主席令十三届第三十二号中华人民共和国城市房地产管理法(2019修正)、主席令八届第五十号中华人民共和国担保法、主席令十届第六十二号中华人民共和国物权法；11.主席令九届第十五号中华人民共和国合同法；12.财税201636号关于全面推开营业税改征增值税试点的通知、国务院令第691号 国务院关于废止 中华人民共和国营业税暂行条例 和修改 中华人民共和国增值税暂行条例的决定；13.财税201636 号关于全面推开营业税改征增值税试点的通知；14.国务院令第691号国务院关于废止中华人民共和国营业税暂行条例和修改中华人民共和国增值税暂行条例的决定；15.国资委、财政部令第32号企业国有资产交易监督管理办法；16.财政部企业会计准则；(三三)评估准则依据评估准则依据 17.财政部发布的资产评估基本准则；18.中国资产评估协会发布的资产评估职业道德准则、资产评估执业准则；(四四)法律法律权属依据权属依据 19.评估对象涉及的不动产权证书复印件；20.重大设备购置合同及发票复印件；21.重大建设合同及发票复印件；(五五)取价依据取价依据 22.工程造价结算审核报告、工程财务决算报告和部分施工合同；23.国家标准建设工程工程量清单计价规范(GB50500-2015)、工程造价管理机构发布的人工、材料、机械台班等价格信息等；24.成都市建设工程行政、事业规费缴费文件；25.国土资源部土地市场网公布的成都市招拍挂出让国有土地使用权成交结果公告；26.评估基准日的贷款市场报价利率；27.建设部房屋完损等级评定标准；资产评估报告正文 四川天健華衡資產評估有限公司 11 28.评估对象涉及资产所在区域的自然条件、基础设施条件、公用设施条件、交通条件、环境质量，以及个别条件资料；29.评估人员收集、查询、整理的其他与评估有关的价格资料和费用数据。七七、评估方法、评估方法(一一)评估方法选择评估方法选择 以持续经营为前提，采用资产基础法对吉峰聚投的股权价值进行评估。基于以下理由，不采用市场法评估：资本市场中不存在足够数量的与目标公司相同或相似的可比企业和股权交易案例，或虽有交易案例，但无法获取该等交易案例的市场信息、财务信息及其他相关资料。基于以下理由，不采用收益法评估：由于新都区政府对吉峰聚投所在的四川现代农机产业园改变规划，吉峰聚投成立至今一直未开展主营业务，多年来均处于亏损状态，未来经营存在较大的不确定性。评估师无法对吉峰聚投未来收益进行合理预测。(二二)资产基础资产基础法具体运用法具体运用 企业价值评估中资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定公司股权价值的评估方法。基本公式：股权价值 表内及可识别表外资产价值 表内及可识别表外负债价值 1、货币资金、货币资金 全部为银行存款，以核实后的账面值作为评估值。2、应收及预付款项应收及预付款项 其他应收款：主要为与关联单位的资金往来，以账面余额减去评估风险损失后的差额作为评估值，账面计提的坏账准备按 0 值评估。预付款项：为预存的电费，能够享有相应用电的权利，以核实后的账面值为评估值。3、固定资产、固定资产房屋建筑物房屋建筑物 采用成本法评估，成本法是指在资产继续使用前提下，从再取得资产的角度反映资产价值，即通过资产的重置成本扣减各种贬值反映资产价值。基本公式：评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 或：评估值重置成本成新率 为避免土地开发费用在房屋建筑物和土地中重复计算或者漏算，本次评估将资产评估报告正文 四川天健華衡資產評估有限公司 12 土地红线外“六通(通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路)”开发费用和土地红线内“场平”开发费用计入土地价值中，土地红线内“六通(通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路)”开发费用计入房屋建筑物价值中。(1)重置成本的确定 重置成本由建安工程费用、前期及其他费用、资金成本三部分之和，扣减可抵扣的增值税进项税额构成。建安工程费用 包括土建工程、安装工程、装饰工程三部分，建安工程费用由税前建安工程费用和增值税销项税额构成。税前建安工程费用：评估对象无完整工程结算资料，根据现场勘察所掌握的建筑、结构特征及实物工程量，结合四川省现行相关工程定额的计价标准、工程所在地评估基准日工料机的市场价格、评估人员收集掌握的该地区同类或类似建筑物的现行造价适用指标，通过分析、测算和比较后，合理确定其建安费用。销项增值税额：按税前建安工程费用的 9%计算。前期及其他费用 前期及其他费用，包括地方政府收取的行政事业性收费以及建设单位为建设工程而投入的除建安费用外的其他服务性费用两个部分。包括的内容及取费标准见下表：工程建设前期及其他费用工程建设前期及其他费用 工程所在地：成都市新都区 序号序号 取费项目取费项目 取费基础取费基础 规定标准规定标准 取费依据取费依据 一一 前期费用前期费用 1 项目报建费用 建筑面积 144.50 四川省人民政府关于成都市涉及固定资产投资项目的行政事业性收费实行一次性收费的批复(川府函2001367 号)、关于修改完善成都市建设项目部分行政事业性收费一站式收取管理暂行办法部分条款内容的通知(成府发200812 号)、省财政厅省物价局转发 财政部 国家发改委关于公布取消和停止征收100 项行政事业性收费项目的通知和公布取消我省39项行政事业性收费项目的通知)(川财综200868 号)、关于调整成都市城市基础设施配套费标准的通知(川发改价格 20121387 号)；四川省发展和改革委员会、四川省财政厅、四川省人民防空办公室、四川省住房和城乡建设厅关于规范和调整防空地下室易地建设收费的通知(川发改价格2012383 号)2 招投标费 建安费用 0.418%中华人民共和国国家计划委员会招标代理服务收费管理暂行办法(计价格20021980 号)3 环评费 建安费用 0.217%国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知(计价格2002125 号)4 可行性研究费 建安费用 0.180%国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知(计价格19991282 号)资产评估报告正文 四川天健華衡資產評估有限公司 13 序号序号 取费项目取费项目 取费基础取费基础 规定标准规定标准 取费依据取费依据 5 设计费率 建安费用 3.308%国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知(计价格200210 号)6 勘察费率 建安费用 0.496%国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知(计价格200210 号)二二 工程建设其他费用工程建设其他费用 7 监理费 建安费用 2.447%国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知(发改价格2007670 号)8 管理费率 建安费用 1.611%财政部关于印发基本建设项目建设成本管理规定的通知(财建2016504 号)9 工程审计费 建安费用 0.447%四川省物价局、四川省建设厅关于工程造价咨询服务收费标准的通知(川价发2008141 号)注：由于上述收费文件部分已废止，建设项目专业服务价格实行市场调节价，本次评估时建设项目专业服务价格参照上述原收费文件测算。资金成本 资金成本即投资购建房屋建筑物期间占用资金的机会成本。假设建设期资金均匀投入，以评估基准日贷款市场报价利率作为资金的价格，计算资金成本。根据投资规模，工程前期及建设期按2年考虑，贷款利率按评估基准日的一年至五年期贷款市场报价利率4.60%计算，并按均匀投入考虑。则：资金成本前期费用 工期 利率 建安工程费用工程建设其他费用 工期 利率 可抵扣的增值税进项税额 因被评估单位为小规模纳税人，故本次评估可抵扣的增值税进项税额为 0。(2)成新率的确定 对价值量大的房屋，采用年限法和勘察法综合确定成新率。成新率=年限成新率 N140%+勘察成新率 N260%对价值量小的房屋、构筑物，直接以年限法确定成新率。有关公式及参数说明如下：年限成新率 已使用年限已使用年限 尚可使用年限 尚可使用年限：以剩余经济寿命年限【经济寿命年限减去已使用年限的余值】为基础，考虑房屋建筑物大修状况等合理确定；假设土地使用权到期后能续期，未考虑土地剩余使用年限对房屋剩余经济寿命年限的影响。经济寿命年限：根据结构类型、用途和使用条件等确定，见下表：房屋结构房屋结构 生产用房生产用房(年年)受腐蚀的生产用房受腐蚀的生产用房(年年)非生产用房非生产用房(年年)资产评估报告正文 四川天健華衡資產評估有限公司 14 房屋结构房屋结构 生产用房生产用房(年年)受腐蚀的生产用房受腐蚀的生产用房(年年)非生产用房非生产用房(年年)钢筋砼结构 50 35 60 砖混结构 40 30 50 钢 50 30 55 构筑物 10-30 勘察成新率 ，根据房屋完损等级评定标准，实地勘察房屋结构、装饰和设备设施的完好情况，采用百分制打分法确定其完好分值，按下式确定：勘察成新率 结构完好分值 装饰完好分值 设备完好分值 G、Z、S分别为各类型房屋结构、装饰、设备三个部分的分值权重系数。4、固定资产、固定资产机器设备机器设备 采用成本法评估，成本法是指在资产继续使用前提下，从再取得资产的角度反映资产价值，即通过资产的重置成本扣减各种贬值反映资产价值。基本公式：评估结果重置成本成新率(1)重置成本的确定 本次委估设备均为电子设备，电子设备价值量较小，不需要安装(或安装由销售商负责)以及运输费用较低，参照现行市场购置价格确定重置成本。由于被评估单位为小规模纳税人，故本次选取的市场购置价格为含税价。(2)成新率的确定 采用年限法确定其成新率，年限法的计算公式是：年限法成新率=(1已使用年限/经济寿命年限)100%5、在建工程、在建工程土建工程土建工程(1)全球运营总部1#酒店：账面值均为2017年1月至2020年1月期间发生账面工程成本费用，由于吉峰聚投未能提供截至评估基准日的工程进度及结算资料，无法按形象进度进行评估，故以账面值加上资金成本作为评估值。根据该项目的建设规模，结合同类型建筑所需的建设工期，确定该项目正常工期为24个月(含工程前期的准备期)。由于该项目预计完工日期为2020年12月，截至评估基准日，剩余正常工期约为12个月，因此本次评估以12个月作为计息周期，贷款利率按评估基准日的一年期贷款市场报价利率4.15%计算，则：资金成本=(前期工程费+相关税费)14.15%+建安工程费用1/214.15%(2)农机组装配送基地33亩：系农机组装配送基地项目终止，政府收回土地后剩余的未进行处置的变压器、电缆等设备投资。本次以其可变现净值确定评估值。评估公式：资产评估报告正文 四川天健華衡資產評估有限公司 15 评估值=重置成本成新率拆卸清理费用-相关税费 重置成本的确定 假设设备移地继续使用，重置成本为设备购置价(含税)。国产设备购置价：主要依据购置合同、机电产品报价手册、网上价格信息并参考类似设备最新市场成交价格予以确定。成新率的确定 采用年限法确定成新率。计算公式是：成新率=尚可年限/(已使用年限+尚可使用年限)100%式中：已使用年限以企业填写的评估明细表中相关栏目数为基础，视实际使用状况等因素予以调整。尚可使用年限根据现场勘察设备有形损耗和技术经济发展状况，在考虑安全经济运行，又充分发挥设备效用的前提下，结合设备的技术水平、制造质量、技改维护情况、国家宏观经济政策等因素综合确定。清理费用 清理费用包括设备的拆卸、吊装、搬运等费用，根据设备拆卸难易程度、设备精密度、保持设备技术性能等要求需要的人工及机具等费用，按设备购置价的一定比例进行估算。相关税费 相关税费包括处置设备应交纳的增值税及附加。6、无形资产、无形资产土地使用权土地使用权 土地使用权 1 宗，为出让商业用地，地价定义：宗地宗地 编号编号 使用权类型使用权类型 用途用途 开发程度开发程度 容积率容积率 剩余剩余 年限年限 登记登记 设定设定 登记登记 设定设定 实际实际 设定设定 实际实际 设定设定 宗地1 出让 出让 其他商服用地 商业用地 宗地外六通；宗地内六通一平 宗地外六通；宗地内场平 0.80 0.80 33.18 根据 城镇土地估价规程(GB/T18508-2014)和 资产评估准则-不动产，以及宗地特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，选择市场法对待估宗地进行评估。市场法是指在同一市场条件下，根据替代原则，以条件相似的土地交易实例与评估对象之间加以对照比较。就两者之间的交易情况、交易时间、区域及个别因素、容积率、剩余使用年限等的差别进行修正。求取评估对象在评估基准日的价格的方法，其基本公式为：资产评估报告正文 四川天健華衡資產評估有限公司 16 比准价格比较实例交易价格交易情况修正系数交易期日修正系数 区域因素修正系数个别因素修正系数使用年限修正系数 7、负债、负债 以评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定负债的评估值。八八、评估程序实施过程和情况、评估程序实施过程和情况(一一)接受委托及前期准备接受委托及前期准备 四川华衡接受评估委托后，成立项目团队，制定评估计划，编制评估申报明细表、资产调查表、评估资料清单及其填报要求。(二二)指导企业清查资产、准备评估资料指导企业清查资产、准备评估资料 对协助评估工作的企业人员进行指导，对评估申报明细表、资产调查表、需提供的评估资料等进行具体的讲解和答疑。(三三)现场调查现场调查及收集评估资料及收集评估资料 对评估对象及其所涉及资产、负债、损益、现金流量等进行现场调查，获取评估所需的基础资料。(四四)评定估算、评定估算、测算测算结果汇总、评估结论分析结果汇总、评估结论分析 对评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。分析各种评估方法的适用性，选择资产基础法评估股权价值，形成测算结果并对其进行分析比较。(五五)内部审核和与委托内部审核和与委托人人进行沟通进行沟通 撰写初步资产评估报告，进行内部审核。与委托人就资产评估报告有关内容进行沟通，并引导委托人正确理解评估结论。九九、评估假设、评估假设 资产评估师根据评估准则，认定下列假设在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设改变而推导出不同评估结论的责任。(一一)前提假设前提假设 1、虽然吉峰聚投一直未开展主营业务，但截至评估报告日评估师尚未发现吉峰聚投有终止经营的迹象，故本次评估假设吉峰聚投能够持续经营。(二二)特殊性假设特殊性假设 2、除非另有说明，假设吉峰聚投完全遵守所有有关的法律法规，并假定吉资产评估报告正文 四川天健華衡資產評估有限公司 17 峰聚投管理层负责任地履行资产所有者的义务并称职地对相关资产实行了有效地管理。(三三)一般性假设一般性假设 3、假定目前行业的产业政策不会发生重大变化，没有新的法律法规(不论有利或不利)将会颁布。4、国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。5、评估师充分了解现阶段的宏观经济形势，人民币利率和汇率处于波动中，但限于职业水平和能力，无法预测其未来走势，因此评估师假设人民币利率和汇率在现有水平上不会发生重大变化。6、对于评估结论依据由委托人及吉峰聚投提供的信息资料，评估师假定其为可信并根据评估程序进行了必要的验证，但评估师对这些信息资料的真实性、合法性、完整性不做任何保证。7、对于价值估算所依据的资产使用方式所需由有关地方、国家政府机构、私人组织或团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律性或行政性授权文件假定已经或可以随时获得更新。十、评估结论十、评估结论 在满足评估假设条件下，采用资产基础法评