华远地产：配股发行股票募集资金使用的可行性分析报告（2015）.PDF

华远地产股份有限公司华远地产股份有限公司配股配股发行股票发行股票 募集资金使用的募集资金使用的可行性可行性分析分析报告报告 本次配股发行股票募集资金总额不超过 300,000 万元（含本数），扣除发行费用后将全部用于以下项目：序号 项目名称 项目总投资额（万元）募集资金拟投入金额（万元）1 北京华远 华中心（原北京门头沟项目）501,981 160,000 2 北京西红门 261,753 60,000 3 西安华远 锦悦二期 54,757 30,000 4 偿还金融机构借款 50,000 50,000 合计 868,491 300,000 若本次配股发行实际募集资金净额少于拟投入募集资金额，则不足部分由公司自筹解决。本次配股发行募集资金将按上述项目顺序投入，在不改变本次募投项目的前提下，公司董事会可根据项目的实际需求，对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行适当调整。本次配股发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。本次配股发行股票募集资金拟投资项目的具体情况如下：一、一、北京北京华远华远华中心（原华中心（原北京北京门头沟项目）门头沟项目）1、项目情况要点 项目名称：北京华远华中心（原北京门头沟项目）项目总投资：501,981 万元 项目建设期间：2014 年 12 月至 2017 年 12 月 项目经营主体：北京新都致远房地产开发有限公司 2、项目基本情况 本项目位于北京市门头沟区龙泉镇。项目用地范围为：东至新桥大街（大峪大街）；南至规划北旅南路；西至规划北旅西路；北至增产路、门头沟路。总建筑规模约 30.3 万平方米（其中地上建筑面积约 20.2 万平方米），功能为住宅、商业，包含 1.5 万平方米自住型商品房、0.6 万平方米经济适用房、2.7 万平方米还建住宅及 5.3 万平方米还建公建。3、项目的市场前景 随着门头沟区域新城建设的不断推进、交通环境的改善以及商业配套生活档次的提高，更大规模的城市中青年白领阶层将选择在门头沟区域居住。而目前项目区域内商业及商务档次较低，不能够满足周边居民日益提升的对生活、工作环境需求。本项目的定位能够满足门头沟区域乃至城市西部区域对于商业、休闲文化娱乐及写字楼日益增长的需求，并与当地区域经济增长形成相互促进，公司对于项目未来的发展前景和所产生的社会效益及经济效益持乐观态度。本项目的定位：中档商品住宅及商业综合体，项目周边可比项目销售均价为40,000 元/平方米左右。4、资格文件取得情况 已取得文件已取得文件 证号证号 国有建设用地使用权出让合同 京地出合字（2013）第 0447 号 建设用地规划许可证 地字第 110109201400012 号 关 于 门 头 沟 区 门 头 沟 新 城MC08-014、MC08-015 地块住宅混合公建、商业金融用地（配建经济适用住房、自住型商品房）项目核准的批复 京发改2014661 号 关于门头沟新城 MC08-014/015地块住宅混合公建、商业金融用地（配建“经济适用住房”、“自住型商品房”）项目环境影响报告书的批复 京环审2014246 号 国有土地使用证 京门国用（2015 出）第 00008 号 建设工程规划许可证 建字第 11010920140057 号、建字第 110109201400060号、建 字 第110109201500007号、建 字 第110109201500008 号、建字第 110109201500012 号 建筑工程施工许可证（2014）施（门）建字 0028 号、（2015）施（门）建字 0007 号、（2015）施（门）建字 0008 号 北京市商品房预售许可证 京房售证字（2015）14 号 5、投资估算 本项目预计总投资为 501,981 万元。包括土地成本 246,720 万元，前期工程3,829 万元，建安工程 113,477 万元，市政工程 16,360 万元，开发间接费用 2,073万元，期间费用及资本化的利息费用 74,685 万元，营业税金及附加 44,839 万元。6、项目进展情况与资金筹措方式 本项目处于在建阶段，已于 2014 年 12 月正式开工，计划于 2017 年 12 月全面竣工交付。项目计划使用募集资金 160,000 万元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。7、项目经济评价 本项目计划实现销售额 557,220 万元，计划实现净利润 55,713 万元，销售净利率为 7.43%，投资净利率 8.25%，项目各项经济指标良好，项目可行。内容 指标 销售面积（万平方米）13.14 总销售收入（万元）557,220 总投资（万元）501,981 净利润（万元）55,713 投资净利率 8.25%销售净利率 7.43%二、二、北京西红门北京西红门 1、项目情况要点 项目名称：北京西红门 项目总投资：261,753 万元 项目建设期间：2015 年 6 月至 2016 年 11 月 项目经营主体：北京上和致远房地产开发有限公司 2、项目基本情况 本项目位于北京市大兴区西红门镇。项目用地范围为：东至广平大街中心线；南至盛坊路中心线；西至广阳大街中心线；北至春和路中心线。总建筑规模约16.4 万平方米（其中地上建筑面积约 12.3 万平方米），功能为商业、办公。3、项目的市场前景 2020 年，大兴新城总人口控制在 60 万人，新城建设用地规模控制在 65 平方公里，发展空间较为广阔，未来将是北京重要的物流中心，是现代制造业和文化创意的重点培养地区。项目周边用地以产业类用地为主，住宅和商业类用地较少。项目规划以公寓产品及商业为主，在迎合刚需客户需求的同时，满足社区居民日常生活需求。本项目的定位：公寓及商业综合体，项目周边可比项目销售均价为 20,000元/平方米左右，可比项目日租金收入 7 元/平方米。4、资格文件取得情况 已取得文件已取得文件 证号证号 国有建设用地使用权出让合同 京地出合字（2014）第 0146 号 建设用地规划许可证 地字第 110115201400069 号 关于大兴区西红门 0303-010-1、0302-009 地块项目核准的批复 京发改20141883 号 关于大兴区西红门 0303-010-1、0302-009 地块 F3 其他类多功能用地、S3 社会停车场库用地项目环境影响报告书的批复 京环审201578 号 国有土地使用证 京兴国用（2015 出）第 00047 号 建设工程规划许可证 2015 规（大）建字 0036 号 5、投资估算 本项目预计总投资为 261,753 万元。包括土地成本 116,229 万元，前期工程2,511 万元，建安工程 59,120 万元，市政工程 8,594 万元，开发间接费用 11,133万元，期间费用及资本化的利息费用 38,397 万元，营业税金及附加 25,769 万元。6、项目进展情况与资金筹措方式 本项目处于拟建阶段，预计于 2015 年 6 月底正式开工，2016 年 11 月全面竣工交付。项目计划使用募集资金 60,000 万元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。7、项目经济评价（1）住宅部分 住宅部分计划实现销售收入 206,159 万元，计划实现净利润 36,193 万元，销售净利率为 17.56%，投资净利率 22.92%。项目各项经济指标良好，项目可行。内容 指标 销售面积（万平方米）6.52 总销售收入（万元）206,159 总投资（万元）157,903 净利润（万元）36,193 投资净利率 22.92%销售净利率 17.56%（2）商业物业部分 自持出租物业于 2017 年开始经营，内部报酬率（IRR）为 4.45%，静态回收期为 21 年。项目各项经济指标良好，项目可行。内容 指标 出租面积（万平方米）6.25 总投资（万元）103,850 内部报酬率（IRR）4.45%静态投资回收期 21 年 经营期开始后近 5 年平均租金收入（万元/年）6,700 三、三、西安华远西安华远锦悦锦悦二二期期 1、项目情况要点 项目名称：西安华远锦悦二期 项目总投资：54,757 万元 项目建设期间：2014 年 4 月至 2016 年 11 月 项目经营主体：西安鸿华房地产开发有限公司 2、项目基本情况 本项目位于西安曲江大明宫遗址区。项目用地范围为：西临太华北路，北临凤城三路，东、南均为规划路。紧邻地铁规划 4 号线，交通条件较为便捷。总建筑规模约 6.4 万平方米，功能为商品住宅及商业。3、项目的市场前景 随着政府北迁，西安市城北逐渐成为新城中心，商务办公氛围浓厚，与高新区域遥相呼应，成为西安政治、经济另一极。地处城北的大明宫地区，其发展目标定位为:未来西安的城市中央公园，并且以其为核心，建设具有国际水准的城市发展新区。项目处于地铁四号线之上，紧邻北二环，出行交通很便利。项目所在的太华北路规划建设包括大明宫中央广场、万达广场、华润商业项目、北京王府井百货在内的等多个大型商业项目，将建成西安最大的商圈，各种配套齐全，区域价值将不断提升。本项目的定位：中档商品住宅，项目周边可比项目销售均价为 8,000 元/平方米左右。4、资格文件取得情况 已取得文件已取得文件 证号证号 国有建设用地使用权出让合同 GF-2008-2601 关于华远锦悦二期项目备案确认的通知 西曲江发20154 号 关于西安鸿华房地产开发有限公司华远锦悦二期项目环境影响报告表的批复 市环未批复201515 号 国有土地使用证 市曲江（大）国用（2014 出）第 028 号 5、投资估算 本项目预计总投资为 54,757 万元。包括土地成本 14,427 万元，前期工程 880万元，建安工程 21,451 万元，市政工程 3,035 万元，开发间接费用 389 万元，期间费用及资本化的利息费用 5,155 万元，营业税金及附加 9,421 万元。6、项目进展情况与资金筹措方式 本项目处于拟建阶段，预计于 2015 年内正式开工，2016 年底全面竣工交付。项目计划使用募集资金 30,000 万元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。7、项目经济评价 本项目计划实现销售收入 74,676 万元，计划实现净利润 14,940 万元，销售净利率为 20.01%，投资净利率 27.28%，项目各项经济指标良好，项目可行。内容 指标 销售面积（万平方米）6.35 总销售收入（万元）74,676 总投资（万元）54,757 净利润（万元）14,940 投资净利率 27.28%销售净利率 20.01%四、四、偿还金融机构贷款偿还金融机构贷款 公司本次配股的募集资金中，将有 5 亿元用于偿还贷款。部分募集资金偿还贷款，有利于公司降低负债率和财务费用，提升公司的财务稳健性。若以公司目前各类融资的加权平均融资成本 9.09%测算，募集资金 5 亿元用于偿还公司部分贷款每年可节约利息支出约 4,545 万元。上述募集资金的使用方案需要经过股东大会审议通过，并报相关政府监管部门审核批准。华远地产股份有限公司 董 事 会 二一五年六月二十四日