房地产专业市场调研方法.doc

市场调研一：房地产市场调研的含义房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地 产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地说，房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。调研目的a) 对房地产市场进行研究与预测，把握市场方向（对公司）。b) 了解竞争对手，做到知已知彼，方能百战不殆（对销售代表）。c) 为公司拟订经营策略提供依据（对公司）二、房地产市场调研的重要性 a)  市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提； b)  是销售稳定和提高的基础； c)  是了解竞争对手优、劣势的有力方法； d)  是楼盘本身提高经济效益的主要方法。三、市场调研的内容 1地段（地点、交通、环境等） 2公司组成（发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等） 3基本参数（占地面积、总建筑面积、容积率等） 4建筑类别（商场、住宅、商住房、别墅等） 5面积与户型（面积与户型配比情况）6周边及区内配套设施（周边包括教育、购物、医疗、金融等；区内包括会所、健身房 等）7价格（起价、均价、最高价）8推广策略（现场促销方式、广告推广方式）9销售情况（销售率等）10付款方式（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等）11客户群体（客户群体分布情况）12楼盘优、劣势等四、调研方法1网络调查法 通过电脑网络进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。2电话调查法直接打电话到售楼处，电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。3亲临现场调查法亲临现场调查法可采用以下几种方法：1)  扮客户买房：优点-可以从销售人员口中获得有效信息；缺点-不够详细，只能 针 对小范围了解数据，如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。2) 以同行身份直接调研获取相关数据：优点-以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容；缺点-内容虽然详细，但不够真实，实质性的数据无法获得。3) 以同行身份去买房：同行也要买房，抱着确实要买房的心态去踩盘（切记：态度一定要好）你会收到意想不到的效果，而且可以间隔性地去调研。优点-可 以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感觉你是准客户时，你会得到楼盘的真实有效的信息五、房地产市调方法细分由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查也烙有很深的地域特征，我们对房地产市场的切入，也习惯于依据地域形态，先由点（单个楼盘）到线、面（区域市场）再由线、面（区域市场）到体（宏观环境），然后再从体回复到面，从面回复到点和线，不断循环往复，融会贯通，才可真正把握，这点、线、面、体也构成了房地产市场调查的基本内容。下面，我们就房地产市场调查的点、线、面、体的三个层次分别加以介绍和说明。（一）点单个楼盘对单个楼盘进行市场调查，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是资深人员对房地产市场即时了解最为具体最为直接的途径。单个楼盘的市场调查包括六大项：第一项：是了解公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设。监理和物业管理等主要事项的承担公司是谁？他们的资质如何？彼此间是如何合作的。建设：鲁班奖、资金实力，技术水平监理：甲级资从而评估楼盘的资信度和品质目的，因为房地产投资建设是资金大，周期长的一项工程没有足够实力的公司投资于房地产项目，往往隐藏着较大的风险。第二项：是分析楼盘的地理位置。大的方向讲，就是分析（1）楼盘的区域历史沿席（2）区域特性（商业中心、工业中心、学院社区等）（3）了解区域交通状况（公交、地铁、高架、省市级公路、区县级公路等）（4）区域公共配套设施（水、电、煤等市政配套；公园、学校医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆，集贸市场，著名餐馆等生活配套）和人文环境等。小的方向讲，就是楼盘地块的大小形状，是临街地、角地还是袋地所处位置，它的东西南北邻居是谁？进出道路如何？目的：和其它商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。第三项：是分析产品：这是楼盘市调的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积、产品类别与规划、建筑设计与外观，总建套数与房型、面积、格局配比、建筑用材、公共设施和施工进度目的：分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。第四项：是剖析价格组合即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终依旧归结于价格组合的三方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。单价：最低单价最高单价平均单价主力单价：是指所占建筑面积比例最高的单元，所标定的销售单价，是我们判断楼盘客户定位的关键。单价基本上是地段远近、产品品质等各种因素的综合反映，是衡量比较一个产品的重要指标。通常，我们可以通过对起售单价（往往也是最低单价）和最高单价的了解而对整个大楼盘单价体系略知一二。然而，因为促销的各种人为因素，起售单价，最低单价和最高单价往往有戏剧性的夸张，作为替代，平均单价，主力单价便成为判断一个大楼盘真正价值的重要指标。但归根结底，对单价的最终把握，依旧是房屋的实际成交单价。总价最低总价最高总价总价范围主力总价总价配比：指依总价范围不同，各个范围的总价及其所对应的单元数量在总销金额中所占的不同比率。相对于房屋单价给人的直观印象是楼盘的地点和品质的高低，房屋总价所分析出来的更多信息是目标客源层的区隔，对总价的仔细调研，对总价配比的切实把握，会很容易掌握住产品的客源定位，市场定位，因为事实上，总金额是购买客户的最直接、最明显的分水岭。付款方式：作为一个隐蔽的价格调整手段，一个有力的促销工具，付款方式是房地产营销策略中最为变化多端的一个方面，也是房地产市场的一个晴雨表，它反映了发展商、购房者、竞争者三者之间利益的冲突，交织和平衡。第五项：了解广告策略和业务组织广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择（大众媒体、自身媒体、户外媒体、直接销售、自创媒体、人际传播），广告密度和实施效果等。业务组织则是指销售点的选择，人员的配置、业务执行。第六项：是销售状况对楼盘的各种因素的评判，最后还是归结到具体的销售结果上，而且具体的销售结果还不单是一个销售率的问题。虽然正确详尽的销售结果的获得是最为艰难的，但它无疑是最关键的地方，什么样的房型最好卖？什么样的总价最为市场所接受？吸引客户最主要的地方是什么？吸引客户最主要的地方是什么？购房客户群有什么特征？所有这一切，都是市场调查应该了解的。应该讲销售状况是个果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。一般情况下，总价顺序，格局顺序和面积顺序可能是一致的，但有的时候，它们会相差很大，而这样差别，往往就是市场的转机所在。售出户数是从一个局部分析出近期市场接纳量大小的主要数据，销售率则是判断一个楼盘为市场接纳程度的重要指标。而销售顺序更加准确地反映出一栋大楼为市场接纳的细部缘由和需求市场的某种技术结构状况。这些资料都是最难获得的商业机密，也是市场调研的关键所在。（二）线和面区域市场对单个楼盘的详尽了解之后，我们可以着手区域市场的调查与分析，一般包括三方面内容：1. 区域分析。是指在特定区域中对影响房地产市场的交通动线、区域特征和发展规划三方面因素的综合分析，区别于单个楼盘的地理位置分析 。在具体分析中，区域分析要侧重于整体的分析和宏观评估，如：107国道，变为内环，带动郑东新区的发展，与郑东新区的发展规划密不可分。2. 区域产品：主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置分布，单价分布、总价结构。各类营销手法的市场反映和市场空白的捕捉等分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点。以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大部分住宅，都是一样的价格，都是一样的品质情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。3. 需求特征：是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平、客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好。需求特征是我们从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是我们不断创新的动力与源泉。（三）体宏观环境观点：线面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对宏观环境的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更深入。包括四个：1. 政治社会：是指国家运作体制、政治安定状况，社会治安程序、房地产投机和城市化进程等方方面面的情况，政治稳定是社会发展的基石，目前运作体制的民主发展则是政治稳定的长久保证。剖析房地产市场，政治社会并不是一个可有可无的因素。2. 经济因素。是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为明显，最为直接的因素，它包括国家经济发展状况，财政收支与物价，人口质量与消费，居民收入与储蓄等各种因素。3. 行政法规：主要包含土地制度、住房制度、税收制度，城市发展战略，城市规划和特殊政策等各项内容。土地增值税，它的贯彻实施也是把双刃的剑，限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发展速度就相对缓慢一点，限制过小，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估，利息税的增收，福利分房的取消2001年实施新的商品房管理办法等规范市场。4. 国际状况：现代社会国际交流频繁，使得一国经济、政治、文化常常影响与其有联系的国家和地区。国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。六、调查方法1. 实地调查法 询问法+观察法2. 电话调查法 建立起档案后3. 案头调查法 （二手资料）七、调查技巧1. 调查前的准备技巧：仪容仪表准备；交通工具准备；调查角色的准备；（公司人员、替家人看房、跟朋友一块看）2. 若对身份产生怀疑时，应对技巧（1） 小声、拉一边告诉他：有无回扣。（2） 手机或通讯工具的运用（事先告之客户）（3） 不停地暗示销代。你要买（在别的楼盘看过已下定或退定）3. 在售房部停留时间，尽量要短暂。（让销售代表领你去看房）好处：去工地现场，随着体力的消失，而减少警惕性，另一方面现场是销售代表的阵地，而且容易碰到熟人。4. 询问方式技巧不要直接询问；如：开间，楼间距不要太专业5. 如何判断销售率技巧 4个关键渠道：（1） 销售现场：来人量；来电量；销售代表状态（2） 工地现场：施工场面；场料堆放；工人状况（3） 客户（4） 户外广告：围护工作6. 留真电话，而且第一次呼一定要回，并表示强烈的购买欲望，借机再了解不知道的东西和试探最底价。（获取之后，不再回电）7. 最好分工，每天汇总。八、房地产市调人员的基本要求1. 必须是有诚恳的态度及良好的人际关系，房地产市调的相当一部分工作内容是到各工地了解情况，因为同行相忌，如果不能得到该工地现场销售人员的好感，必然一问三不知，甚至还会带许多假情报回来。如果改变一种方式，以交朋友的态度来相互交信息，那么容易获取情报，而做到这一点，则必须以诚恳的态度，谦虚的精神来一点一滴培养人际关系。人际关系好时，若因时间急促，则一通电话也能等到丰富的情报。2. 必须具有敏锐的观察力和娴熟的言语技巧，在房地产的市场调查，最常用的是“询问法”和“观察法”。3. 必须不断学习各种房地产知识，善于融会贯通各种资料和信息。房地产专业涉及面广，各种信息环环相连，一个小的信息，在你看来可能仅此而已，在资深的市调人员那里可能就是一大片，而要想在原有的基础上获得长足的发展，学习是最基本的。边学边分析，因为市调资料的获取只是第一步，善用资料才能够真正地充实自己，才能让有限的资料和住处发挥最大的潜能。4. 还需具有大肚量和力争上游的精神。资深市调人员受冷遇大肚量是你突破第一道防线的重要法宝站稳脚跟融入技巧。本次调研重点：了解唐河在售楼盘卖点，寻找缺点了解各个在售楼盘的实际销售价，基本参数学习在售楼盘销售人员的接待礼仪，销售技巧。尚品国际市场调查表2009年 月 日项目名称项目位置售房位置开发商销售代理售房电话建筑商规划设计景观设计占地面积建筑面积开发情况绿化率容积率总户/栋数客户来源主力户型开工日期户型配比受欢迎户型工程进度楼间距均价交房日期主力面积 、 面积区间 价位区间地下车位售_ 租地上车位售_ 租车位比例得房率（得房率在80%左右比较合适）开盘日期销售率物业公司物业费优惠方式生活配套 无 单气 双气 会所宾馆商业交通情况教育 医疗优势分析（卖点）劣势分析应对策略接待人员姓名及评价户型简介户型，是在现代建筑业发展过程中出现的一种对房屋住宅类型的新的简称。在中国古代汉语词典里是没有的。户型又叫房型，就是指房屋的类型。常见的户型有平层户型、 跃层户型、错层户型、复式户型。而按照面积又可分为小户型和大户型。编辑本段户型分类平层户型户型的一种，一般是指一套房屋的厅、卧、卫、厨等所有房间均处于同一层面上。  平层户型跃层户型所谓跃层就是指住宅占有上下两层楼面，卧室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。  复式户型错层户型所谓"错层式"住宅主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。  错层户型复式户型复式户型在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅(通常层高2.8米)高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。  跃层户型跃层和复式、错层跃层和复式、错层的区别？通常情况，跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空”），与底层之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式房屋的空间是两种不同的类型。1一般标准采光要好，通风流畅，最好能有穿堂风，朝向的选择通常以朝南最佳，朝东西次之，朝北最次，除了朝向，窗景也非常重要·在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果。起居室、厨房、卫生间的采光效果依次类推。·客厅卧室分离，厨房餐厅分离，但要相互挨着，户门不宜直接对着客厅·客厅中的门尽可能减少，尽量减少不能利用的通道走廊，还应宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野·卧室应当安静、舒适、私密、安全，主次卧区分严格，主卧室最好有好的朝向，窗户朝阳，采光通风要好·卫生间干湿分离，与主卧室的位置要近，不宜正对客厅和餐厅，不宜与厨房紧连·厨房直接对外采光、通风·阳台最好与客厅相连，如果条件允许，阳台应大一些，能有两个就更好了·面积较大的套型应设有储藏空间，储藏室可不采光通风原来，我国古代把木、火、金、水、土称为“五行”，分别代表东、南、西、北、中，把甲、乙、丙、丁、戊、己、庚、辛、壬、癸称为“天干”，又把“五行”、“天干”对应起来，组成“五方”，即东方甲乙木，南方丙丁火，西方庚辛金，北方壬癸水，中央戊己土。得房率百科名片得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。目录计算方法影响得房率的几大因素编辑本段计算方法套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。销售面积（也称套型建筑面积）=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）。得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。编辑本段影响得房率的几大因素影响得房率的最直接原因就是公摊面积的大小。公摊面积包括两部分，其一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积。其二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 具体说来主要体现在几个方面： 、房型结构（几梯几户）。例如一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，可户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。 、楼盘形态。一般来说高层得房率最低，小高层次之，多层则得房率较高。 、物业类型。一般来说板式得房率最高，叠式次之，点式则较低。 、公共活动区域大小。一般来说，高品质的物业多建有高挑大堂，宽敞电梯、室内车库，这些都会占用到大量公摊面积，故得房率相对较低。 、何种面积不算做公摊面积？ 车库、会所等具备独立使用功能的空间；售楼单位自营、自用的房屋；为多栋房屋服务的警卫室、管理用房、设备房等。板式楼与点式楼的区别我国高层建筑楼房一般分为“板式楼”和“点式楼”两种。点式楼一般是高层，以电梯为中心，围绕着很多户型，朝北、朝南、朝东、朝西的都有，所以有部分户型终年不见太阳，俗称桶子楼，也称塔楼。点式楼一般一个单元有三到四户，呈圆周状分布，所以每户都不会是正南正北，而且房间朝向一般都不会太好，房子前后也不通透，空气流通不好，一般高层楼房都是这样的。而与之相对应的板式楼一般是多层和小高层，每户的朝向都一样，有很多单元组成，每个单元有单独的楼梯，每户都并列排列的，户型通透，通风采光好，得房率也较高，俗称条形楼。点式楼优点 1节约土地资源，房价较低。 2.空间结构灵活，宜于改造。 多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改。 3.结构强度高，抗震性好。 高耸的点式楼由于采用了框架结构，现场浇筑楼板，因而其结构强度比板楼高，抗震性与安全性很好。 4.居高望远，视野开阔。点式楼缺点 1.居住密度高 每层的住户多为6户以上，甚至高达12户。居住环境当然不如板楼优越。每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后，且不可改变。 2.面积使用率不高，存在灰色空间 点式楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。 板式楼点式楼对比 板楼的楼层不是很高，一般都是6层，均摊面积小（没有电梯），南北通透，空气流通和采光比较不错。塔楼楼层一般都在20多层，均摊面积比较多（有电梯），采光什么的就要看你选什么方向的房子了。 外形上的区别:板楼也叫板式楼,因其建筑物南北方向比较薄,东西方向比较宽,外形类似一块巨大的板而得名.这是九十年代中后期才有的房型. 塔楼也叫点式楼,也是因其外形而得名.这是比较老的房型. 户型的比较: 板式楼一般是一梯两户,户型建筑面积较大,每户都同时拥有南北两个方向的窗户和阳台. 点式楼一般是一梯多户,按照东西南北不同方向布置,户型较小. 优缺点比较: 板式楼的优点:充分考虑了日照,通风,采光,是非常人性化的居住环境.缺点是整个小区一大片的像屏风一样,天际线不美观. 点式楼的优点:房屋在冬季的保暖性较好,节约能源.缺点是日照,通风,采光都不理想.尤其非朝南的户型,非常缺乏人性化. 板楼，顾名思义，从外形上象看是平板式，一般多矮层结构，一梯两户或三户，也有四户的，但为少数。南北通透，通风较好，日照较均衡。外立面不是很美观。公摊面积较少。 塔楼，从外形上看，有点像古建筑的塔，一梯多户，住户较密集，高层结构，通风不好，日照不均衡，南向日照太多，北向日照太少。楼的横切面成蝶形、器形或环形排列。共摊面积较多。板楼的定义： 板楼是对建筑结构的构筑物的称呼，和塔楼相对应。板楼一般建筑层数不会超过12层。 板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。 高品质的板楼全部采用板式结构，让电梯与楼道位于后立面，将朝阳面让位于居室。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。在房型的组织上，尽量有利于风的直线流动，常保空气新鲜。同时还强调户与户的独立性，避免因凹凸过多、户与户之间窗户过近而导致互视，很好地保证了私密性。 板楼的品质： （1）控制面宽和进深的比例。 板楼的发展在经历了八十年代长板楼之后，近年逐步过渡到舒适度较高的纯板楼。前者因电梯少而隔几层设置长通道有显而易见弊端，后者则是一梯两户，并保证一定的面宽，使日照充分，同时将各种功能区配置得更完善。随着住宅的发展，一种只有两三个门洞的短板楼也开始出现，它不仅保持了纯板楼的优势，还克服了园林规划单调、布局呈兵营式排列等弊端，并在楼体上增加了开槽，形成明卫生间、明餐厅，有效地提高了舒适度。 因此，要尽可能选择进深短、面宽宽的户型。一般来说，低层板数进深控制在14米以内，高层板楼进深则在18米以内，有些超过20米的户型。如果不是靠板楼两侧在面采光，尽量慎选，因为过大的进深会使户内灰色空间增多，影响居住的舒适度。面宽则根据户型大小而定，通常板楼户型多在二居室以上，二居室面宽在6米至8米，三居室面宽在10米至13米，四居室面宽在12米至15米。 （2）注意卧室和客厅的日照。 设计上要着重考虑把房间和辅助房间的位置摆放严格区分、不错杂分面，要动静分开，这一点是板楼的优势。在户型间隔上，开门是厅或玄关，餐厅和厨房相邻并置于背阳面。起居室和主卧室置于朝阳面。走廊尽头是主卧室。 在朝向上，正南正北的户型布局一般是“二居室，主卧室和起居室朝南，或两个卧室朝南，起居室朝北；三居室，主卧室、一个次卧室或书房和起居室朝南，或主卧室和起居室朝南，另两个次卧室朝北，或三个卧室朝南，起居室朝北；四居室，三个卧室和起居室朝南，或两个卧室和起居室朝南，或三个卧室朝南，起居室朝北。作为东西朝向的板楼，则以东侧为主要朝向，其他而已规律与南北朝向相同。 板楼最大的优势是户型规矩、互视小、通风、日照良好，因此尽量选择直板楼，对于U形和Z形板楼要根据日照和互视状况慎重考虑。但是，户型种类少也是板楼的劣势。 板楼四大优点 1.南北通透，便于采光通风 板式住宅多是正南北方向，进深在15米左右，南北通透，便于采光与通风，而且户型方正，平面布局合理，各功能空间尺度适宜。通常而言，由于板楼的面宽充裕，因而户型设计更容易出精品。 2.板楼均好性强 眼下一梯两户的小板楼非常受宠，正是因为整栋板楼中各套户型的优劣差距很小，均有若干套朝北的户型难于处理。板楼由于住户不多，居家生活也比较清静。 3.管理成本不高 通常而言，板楼的管理成本普遍较塔楼低廉，多层板式住宅可以不设电梯，不设变频供水系统，包括外墙粉刷在内的日常维护费用当然要比塔楼便宜得多。 4.住户使用率很高 板楼户型的使用率通常高达90%以上，而塔楼户型的使用率通常仅为75%，因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等都将作为公共面积摊到每个业主的头上。同样是购买建筑面积100平方米的住房，板楼户型的使用面积往往高出塔楼住户约10平方米。 板楼的两项缺点 1.建筑密度低，房价高 板楼社区多属低层低密度，容积率较低，尽管居住舒适很强，但房价会高，特别是在城区内寸土寸金的地段，主流产品仍旧是塔楼，为数不多的板楼非工薪阶层能消费得起。 2.户型格局不宜改造 板楼特别是砖混结构的板楼，户内多数墙体起重作用，不可以变化，这一点不如塔楼的可改造性强。