房地产行业2021年度策略：不塞不流不止不行.docx

正文目录行业：疫情不改强韧性，千磨万击还坚劲5新房销售：疫情打破稳态，但也见证韧性5二手房：城市表现分化，一线复苏迅猛5供给去化：去化率平稳印证需求成色，库存量近年持续提升 7土地市场：供求双向复苏，溢价先升后降9政策：“三条红线”开启供给侧改革，调控定力贯穿“十四五” 11房地产调控如期从“需求端”向“供给端”转移 11需求侧：后疫情时代下因城施策回归常态 11供给侧：“三道红线”完成监管体系闭环12流动性：回归适度中性，房贷利率下行阶段性结束 15长期展望：房住不炒贯穿十四五，要素改革支持长期健康发展16需求端：户籍逐步开放，迎接存量人口红利 17供给端：下放土地审批权，提高资源配置效率 18企业：模式不破不立，龙头优势强化19销售：销售集中度进一步上行19扩张：疫情后拿地分化，地货比仍在抬升19融资：供给侧改革熨平“行业周期”到熨平“企业周期” 202021年核心判断：销售、投资额同比增速下行，景气度呈结构性24施工：新开工面积同比下行3%,施工面积提升4%24销售：仍将保持平稳，预计销售额同比增1.3% 25投资：预计2021年房地产投资增速约5.2% 27多元化：大浪淘沙，看物管和经纪弄潮29物业管理：疫情难阻上市浪潮，政策、模式、业态红利提升长期韧性29穿越疫情周期，盛放行业价值29板块水大鱼大，助推去伪存真30迎接政策、模式、业态新红利，提升长期增长韧性31地产经纪：龙头领航存量蓝海，产业互联网融合发展 33国内经纪业务的发展：从野蛮生长到规范创新 33格局与未来：“一超多强”的格局，2c与2B的争夺34平台模式创新：龙头引领产业互联网融合发展 35投资策略：不塞不流、不止不行，从追求爆发到追求永续37仓位：公募基金地产持仓创2013年以来新低37估值：相对估值再现历史性底部37股息率：配置价值持续凸显39融资新政打破行业路径依赖，估值体系有望重塑 41重点推荐标的42万科A （000002 CH,买入，目标价35.87元） 42金地集团（600383 CH,买入，目标价19.26元） 43中南建设（000961 CH,买入，目标价13.01元） 43华发股份（600325 CH,买入，目标价8.75元）43中交地产（000736 CH,买入，目标价8.10元）44招商积余（001914CH,买入，目标价35.2元）44新大正（002968CH,买入，目标价69.75元）45大悦城（000031CH,买入，目标价6.33元）45风险提示46政策：“三条红线”开启供给侧改革，调控定力贯穿“十四五” 房地产调控如期从“需求端”向“供给端”转移2019年末我们在年度策略报告中，最早提出房地产行业进入“供给侧改革”，今年以来监 管思路与我们判断一致。2020年政府工作报告和政治局会议表述均延续2016年房住不炒 的主基调，因城施策和促进房地产市场平稳健康发展依然是调控的核心手段和动态目标, 新型城镇化建设、老旧小区改造、城市群协同发展为行业的长期健康发展贡献新的增长动 力。与此同时，地产调控的政策重心逐步从需求侧转移到供给侧，融资管控作为供给侧改 革的重要方向开启全新长效机制时代。图表25: 2014年以来政府工作报告和政治局会议中房地产相关描述政府工作相告政治局会议2014分夷刀枝 坤婀投机投.才 柱茗表针疗不同戒卡 情况分提调校, 增力中小空浅 品和共右产 枳住房供应.抑刷投机投杳 需点，然式害 地产中历椅款 瞥紧友反.更好运用开发七 幺廿支势lu户x 戒法；同伊化北 芥灰展？比格岗， 熊蜂实施K成总 _a发展应珞，港F迸“一中一隼”、京切引发反、 长江经济衿球救. 枳板椭i乘拈肛3 伏化2015分类枸于 支后©住4 应占tt需求2016化辞在2017支林二回般文岸制速立2018麻仔不动；中” 型葭管与”新机 制并举.稳妥参 关庄水产我.M* “房付不炒” 尤色，小赳划内， 注过去刖化词充 区生造盆昔，农 枝层地产“上及 资属性”.中长 期内，满过完与 乜贷市场、宸爱 树户区此灌，建 土层"M产长致调 总机制。2019律实质勺主体 黄铁：费步履 过房地产税立 汰2020房令不砂；肉建 施氯，候选房地 产市将平盒健康 O.紧时分臭前5 国城编K. 3美 地方皮点主力文 住，支件居无白 住和及各性在房 零求，贯光用地 产市场中依牝堂 次做.无务也整修改 ，发房合建消费 的把收、信货 豉装，隹与刚 学书本石改善 M善架，困成 施次化解房地 产厚存.N前三可腕喊市 房地产用存S法 较多.三支并后 F、K住F芝城A 员的房芍录； 垦拦住房的段疗 冬沙，缶帆茂广 加牛/次挑房拊 产市如T号在去 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从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。重视新问题要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。要全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。要加强市场监测，对市场异动及时提调控举措示、指导和预警，精准分析市场形势。要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系，定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情 况，接受社会监督。要发挥财税政策作用，有效调节住房需求。要持续整治房地产市场乱象，依法有效查处违法违规行为。要做 好住房保障工作，因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造，着力解决城市新市民和年轻人住房问题。资料来源：中国人民银行，&&我们统计下半年地方政府政策收紧频次自2019年以来首次反超放松频次，其中深圳更是 制定史上最严调控范本。随着补偿需求的释放以及后疫情时代流动性趋于中性，行业调控 预期有望同步回归常态。图表28: 2020年地方政府房地产调控分类统计（单位：次数）图表27: 2019年以来地方政府房地产政策变化统计（单位：次数）注：数据统计截至2020年11月6日资料来源：Wind, &&26放松收紧2016注：数据统计截至2020年11月6日资料来源：Wind, &&5 0 5 0 揖S卬11 (11/( /f(图表29: 2020年7月以来地方调控收紧主要内容资料来源：中指院，克而瑞，&&供给侧：“三道红线”完成监管体系闭环2020年初以来，银保监会和央行先后提出，“严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规 流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展”，“补齐房地产 金融宏观审慎政策框架，加快建立房地产金融长效管理机制”。8月住房城乡建设部、人民 银行联合召开房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，并制定地产融资“三 道红线”，核心内容即形成重点房企资金监测和融资管理规则。此次机制主要包含两个内容：1、管理规则：融资新机制以“剔除预收款后的资产负债率 大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”为三条红线标准，将房企分为红橙 黄绿四档进行分类管控，不同档位的房企有息负债规模约束不同。其中三条红线均超标，则 为红档，有息负债规模不得增加；两条红线超标，则为橙档，有息负债规模年增速不得超过 5%; 一条红线超标为黄档，有息负债规模增速不得超过10%,三条红线均达标，则为绿档, 有负债规模年增速上限为15%o同时还有2个观察指标:拿地销售比不高于40%,连续三年 经营性现金流为负，需要对拿地资金来源等做解释。2、资金监测：重点房企需要定期向 监管部门提交相关融资资料和数据。我们认为此次房地产融资新机制的意义核心在于几个方面：1、“市场化、规则化、透明化”， 过去房地产融资监管经常以窗口指导的方式展开，而此次机制明确监测标准并据此设下融 资门槛，完善调控框架，房企则有规则可依，行为上也会更有方向性。2、监管思路完成 闭环。过去的融资监管政策主要以总量控制为主，但无法避免金融机构主动将融资额度向 大中型房企倾斜，从而导致部分房企杠杆畸高，而此次机制“因司施策”则控制了企业层 面的融资结构性问题。3、在控制风险的同时依然给房企留有发展余地。此次新机制控制 的是房企有息负债规模增速，而不是规模本身，给符合标准的房企留了充足的发展空间。图表30:房地产融资“三条红线”会议内容项目内容党的十九大以来，有关部门和地方贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地 会议主旨产作为短期刺激经济的手段，落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，稳妥实施房地产长效机制，房地产市场保持了平稳健康发展。 为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、 政策安排住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。会议还就完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究。乙%已“市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗政取导向风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。资料来源：中国人民银行，&&图表31:房地产融资“三条红线”政策项目内容分类标准（三条红线）3条红线：剔除预收款后的资产负债率大于70%,净负债率大于100%,现金短债比小于1倍操作目标以有息负债（包含境内和境外债）规模为融资管理操作目标类红色档房企：有息负债规模不得增加橙色档房企：有息负债规模年增速不得超过5%黄色档房企：有息负债规模年增速不得超过10%绿色档房企：有息负债规模年增速不得超过15%2个指标2个观察指标：拿地销售比不高于40%,连续三年经营性现金流为负，需要对拿地资金来源等做解释。资料来源：中国人民银行，&&图表32: 2008年以来房地产行业融资政策回顾资料来源：Wind, &&图表33: 2009年以来重点融资政策一览时间发布单位政策文件2009巧/27国务院关于调整固定资产投资项目资本金 比例的通知2010/1/7国务院办公厅国务院办公厅关于促进房地产市场 平稳健康发展的通知（国办发20104 号）2010/4/17国务院国务院关于坚决遏制部分城市房价过 快上涨的通知（国发201010号）2015/1/15证监会公司债券发行与交易管理办法2015/9/14发改委关于推进企业发行外债备案登记制 管理改革的通知（发改外资20152044 号）2016/10/1沪、深交易所关于房地产业公司债券的分类监管 方案2016/11/11发改委关于企业债券审核落实房地产调控 政策的意见2016/11/11银监会关于开展银行业金融机构房地产相 关业务专项检查的紧急通知2017/2/13基金业协会关于发布证券期货经营机构私募资 产管理计划备案管理规范第4号的 通知2018/5/11发改委、财政部关于完善市场约束机制严格防范 外债风险和地方债务风险的通知2018/12/5发改委关于支持优质企业直接融资 进一 步增强企业债券服务实体经济能力的 通知（发改财金20181806号）2019/5/17银保监会关于开展“巩固治乱象成果 促进合规 建设”工作的通知（银保监发2019 23号）2019/7/12发改委对房地产企业发行外债申请备案登 记有关要求的通知2020/1/3银保监会关于推动银行业和保险业高质量发 展的指导意见2020/1/5央行2020年中国人民银行工作会议2020/8/23央行、住建部重点房地产企业座谈会2020/10/31银保监会关于开展新一轮房地产信托业务专 项排查的通知政策内容保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发 项目的最低资本金比例为30%0调整前房地产项目资本金比例为35%严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发 企业或开发项目发放房地产开发贷款；加大对金融机构房地产贷款业务的监 督管理和窗口指导；防范信贷资金违规进入房地产市场房地产开发企业股东不得违规为企业土地竞拍和开发建设过程提供借款、转 贷、担保或其他相关融资便利；对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企 业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资 和重大资产重组公司债券发行由上市公司扩大至所有公司制法人；公开发行实行核准制，非 公开发行公司债券实行备案制取消企业发行外债的额度审批，实行备案登记制管理实行“基础范围+综合评价指标”的分类监管标准；限制资金用于偿还债务、 项目建设和补充流动资金，不得用于购置土地；对违法违规、哄抬地价、资 金未用完或违规使用的房地产企业，不得发行公司债严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目；继续支 持各类企业发行企业债用于保障性住房和棚户区改造项目检查银行业金融机构是否存在银行资金违规用于购地等问题；银行自查是否 严格执行银行理财资金投资非标资产的比例限制，是否存在理财资金违规进 入房地产领域的问题对投资于房地产价格上涨过快热点城市房地产项目的私募资产治理筹划，暂 不予立案规范房企境外发债资金投向，主要用于偿还到期债务，避免债务违约；限制 投资境内外房地产项目、补充运营资金等明确优质企业支持范围；只支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等 领域的项目，不支持商业地产项目在银行和非银（信托）领域单独点名地产融资乱象规定海外债只能用于置换一年内到期的中长期境外债务落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入 房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展 补齐房地产金融宏观审慎政策框架，加快建立房地产金融长效管理机制” 为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地 产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相 关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融 资管理规则要求继续严控房地产信托规模，按照“实质重于形式”原则强化房地产信托 穿透监管，严禁通过各类形式变相突破监管要求，严禁为资金违规流入房地 产市场提供通道，切实加强房地产信托风险防控工作资料来源：中国政府网、中国人民银行、发改委、住建部、银保监会、证监会、交易所官网，&&图表34: 2017年以来央行工作会议涉及防风险和房地产的表述回顾总结篇工作展望篇2017年金融支持“三去一降一补”工作成效显著。支持钢铁煤炭行业化解过剩因城施策，继续落实好差别化住房信贷政策。产能、实现脱困发展。因城施策,完善差别化住房信贷政策。继续发 切实防范化解金融风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。 放抵押补充贷款（PSL）为棚户区改造提供长期稳定、成本适当的资金 来源。2018 年2019 年防范化解金融风险工作取得成效。金融支持供给侧结构性改革有力 推进。继续实施“分城施策”差别化住房信贷政策，强化房地产金融 宏观审慎管理，积极支持棚户区改造等保障性安居工程建设，支持 培育和发展住房租赁市场。防范化解重大金融风险赢得良好开局。把打好防范化解重大风险攻 坚战作为2018年工作的重中之重，牵头制定了行动方案、任务分工 及配套措施。金融运行总体平稳，金融风险总体可控。2020 年防范化解重大金融风险攻坚战取得关键进展。加强长效机制建设， 加快补齐外债、房地产金融等宏观审慎政策框架，以及金融控股公 司监管、统筹金融基础设施监管等制度短板。切实防范化解金融风险。加强金融风险研判及重点领域风险防控， 完善金融风险监测、评估、预警和处置体系。进一步完善宏观审慎 政策框架，加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。切实防范化解重点领域金融风险。继续推动实施防范化解重大风 险攻坚战行动方案，稳定宏观杠杆率，推动出台金融控股公司监 管办法，加快补齐金融监管短板，有序化解影子银行风险，继续 开展互联网金融风险专项整治。充分发挥存款保险作用，做实金 融风险监测、评估和处置机制。坚决打嬴防范化解重大金融风险攻坚战，加快建立房地产金融长 效管理机制。进一步发挥存款保险机构在风险处置中的作用。加 快建立金融委办公室地方协调机制。资料来源：中国人民银行，&&流动性：回归适度中性，房贷利率下行阶段性结束2020年央行先后进行三次降准、两次降息（MLF）, 5月份以来MLF和LPR连续5个月 环比不变，DR007和同业存单利率5月以来震荡上行，货币政策跟随疫情和经济发展情 况适时、适度退出，由应对疫情冲击回归中性常态。华泰固收团队认为，今年年底至明年 一季度可能会维持经济延续修复、通胀温和抬升、人民币汇率升值的状态，货币政策处于相 对舒适区间。宏观杠杆率可能成为重要约束，但经济尾部风险仍存，货币政策尚未进入去杠 杆阶段。宏观审慎和货币政策各司其职，也使得单纯依靠紧货币去杠杆的压力在下降。目前 货币政策的基调仍中性，现阶段保持当前的状态或为最好选择，但逐步收紧的概率大于重新 放松，资金面“不缺不溢”（2020年11月8日视线从美国大选转到资金面）。图表35：人民币存款准备金率图表36:同业存单利率和DR007同业存单:发行利率:3个月存款类机构质押式回购加权利率:7天人民币存款准备金率:中小型存款类金融机构（月） 人民币存款准备金率:大型存款类金融机构（月）c TCCCC 寸、n 二、。eoe 'iEe N6OQ 56O3 二、6oe 'ioe z、8oe 2 8OCM 1 Lsdoe o1Eoe n '寸、zoe 二、zoe 'ioe 'N9OQ '590。 I79O。 'OLinoe 'Ngoe .wgsCM 二inoe6 5 4 3 21%0%coco ，68e 80。 voe 987 '1noe woe 00e A8CM 二oe looe ，6。、 iooe so so ，co。 CM。、25% -20% -15% -10% -5% -0% -k-r-O L O O O O CM CM资料来源：Wind, &&资料来源：Wind, &&货币政策的适度回归中性逐渐引导房贷利率降速趋缓，2020年10月全国首套房、二手房 贷款利率终止了连续9个月的环比回落，随着部分热点城市房地产景气度升温，年底房贷 额度趋紧以及银行边际资金成本的上行，我们认为重点城市房贷利率短期下行周期可能阶 段性结束，这对未来需求端的持续释放会造成影响，后续需要观察。图表37: LPR走势图表38:全国首套房、二套房平均利率首套平均房贷利率全国二套房贷平均利率7% -16% 11 年期 LPR5年期LPR- H ，6、6oe ，8/6oe ，6、8oe lcosdoe ,6'oe azoe 16/9OCM ，co/9oe agoe % 4doa '5oeoe ioe W65Q lioe &88Q OL/Zoe 1 n lioe W95e olvgoe wgae OLroe s-noe oucooe % 3资料来源：Wind, &&资料来源：Wind, &&长期展望：房住不炒贯穿十四五，要素改革支持长期健康发展2020年11月中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二。三五年远 景目标的建议正式发布，其中与房地产相关的表述有：1、“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平 稳健康发展”；2、“有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地 按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给”；3、“深化户籍制度改革，完善财政转移支付和城镇新增建设用地规模与农业转移人口市民 化挂钩政策，强化基本公共服务保障，加快农业转移人口市民化”；4、“优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈。推进成渝 地区双城经济圈建设。推进以县城为重要载体的城镇化建设”。5、“深化土地管理制度改革。推进土地、劳动力、资本、技术、数据等要素市场化改革。 健全要素市场运行机制，完善要素交易规则和服务体系。”我们整体可以描绘这样一个前景，房住不炒的政策基调依然会严格贯穿十四五期间，“推 动金融、房地产同实体经济均衡发展”的目标也将确立地产融资供给侧改革的长期化，推 动经济增长的质量效益和持续健康，但这其中：1、需求仍有很大空间，需要用需求政策和供给体系来匹配。跟发达国家比较，我国的城 镇化率仍有很大提升空间，在未来发展过程中，需要“稳房价、稳地价、稳预期”需求政 策来持续保障房地产市场景气度反弹有限制、向下有支撑的平稳健康发展，同时搭配租赁 住房、保障性住房来构建多层次的房屋供给结构，来共同促进市场平稳发展。2、城市群市场发展空间将明显好于其他区域。总书记提出“要建设一批产城融合、职住 平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城，推动多中心、郊区化发展”，“中西部有条件的省区, 要有意识地培育多个中心城市“，城市群的均衡发展也将成为扩大内需的重要支撑点；3、 公共服务将成为未来城镇化发展路径的重要一环。以人为核心的新型城镇化，以户籍改革、 土地改革为重要突破口的要素市场化改革将进一步优化房地产市场的供需结构，赋予行业 长期的健康发展活力。尤其“宜居城市、韧性城市、智能城市，建立高质量的城市生态系统 和安全系统人民群众高品质生活的空间”的高标准要求进一步支持物业管理、城市管理 的长期发展。需求端：户籍逐步开放，迎接存量人口红利2020年4月，中共中央、国务院发布关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的 意见，提出“推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，探索推动在长三角、珠三角 等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。放开放宽除个别超大城市外的城市落户 限制，试行以经常居住地登记户口制度”。同月，发改委发布2020年新型城镇化建设和 城乡融合发展重点任务，提出“督促城区常住人口 300万以下城市全面取消落户限制， 推动城区常住人口 300万以上城市基本取消重点人群落户限制，鼓励有条件的I型大城市 全面取消落户限制、超大特大城市取消郊区新区落户限制2019年以来户籍改革持续升级，2020年以来，我们统计全国地方城市出台户籍新政和人 才支持政策的频次达到42次。目前全国除个别超大特大城市之外，基本放开落户限制。关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见中提出的户籍准入年限同城化累 计互认和试行以经常居住地登记户口制度虽然不是新的内容，但也是过去几年以来我国户 籍制度改革的重要落实，本质上都是有助于城市群人才落户门槛降低，以及未落户的常住 人口享受户籍人口同等公共福利，最终提升城市群吸引力，加速人才在城市群集聚。8月 13日广州广州市优化营商环境条例（草案）提出“在长三角、珠三角等城市的人才入 户准入年限，在广州可获累计认可”，成为第一个实现跨地区户籍准入年限同城化累计互 认的城市。图表39:我国户籍制度汇总政策/事件2018年3月 国家发改委关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知2019年2月国家发改委关于培育发展现代化都市圈的指导意见2019年3月国家发改委2019年新型城镇化建 设重点任务2019 4 12 月2020年4月2020年4月中共中央办公厅、国务院办公厅关 于促进劳动力和人才社会性流动体 制机制改革的意见中共中央、国务院关于构建更加完 善的要素市场化配置体制机制的意 见国家发改委2020年新型城镇化建 设和城乡融合发展重点任务内容全面放宽城市落户条件，中小城市和建制镇要全面放开落户限制。大城市对参加城镇社保年 限的要求不得超过5年。落实地方政府主体责任，2018年实现进城落户1300万人。深化“人 地钱挂钩”配套政策。放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同 城化累积互认，加快消除城乡区域间户籍壁垒，统筹推进本地人口和外来人口市民化，促进 人口有序流动、合理分布和社会融合。继续加大户籍制度改革力度，积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。n型大城市全面 取消落户限制，I型大城市全面放开放宽落户条件，超大特大城市要调整完善积分落户政策， 大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。全面取消城区常住人口 300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口 300万至500 万的大城市落户条件。完善城区常住人口 500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积 分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。深化户籍制度改革，推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，探索推动在长三角、珠三 角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。放开放宽除个别超大城市外的城市落户 限制，试行以经常居住地登记户口制度。建立基本公共服务和公共资源与常住人口挂钩机制。 督促城区常住人口 300万以下城市全面取消落户限制，推动城区常住人口 300万以上城市基 本取消重点人群落户限制，鼓励有条件的型大城市全面取消落户限制、超大特大城市取消 郊区新区落户限制，促进农业转移人口等非户籍人口在城市便捷落户，加大“人地钱挂钩”配套 政策激励力度。资料来源：中央及各部委网站，&&图表40: 18年以来土地改革政策供给端：下放土地审批权，提高资源配置效率2020年3月，国务院发布国务院关于授权和委托用地审批权的决定，将永久基本农田 以外的农用地转为建设用地审批事项授权各地自主批准，首批试点包括浙江、上海、江苏、 广东等，提升农地转性的灵活度。10月深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改 革试点实施方案（2020-2025年）提出将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地 转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下，推 进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益 分配、历史遗留用地问题。以深圳为例，实施方案赋予深圳市更大的土地审批自主权，有望解决建设项目“落地难、 落地慢”等审批效率问题，提高空间资源的配置效率。总体上审批权的下放能够：1、更好 地发挥国土空间规划的统筹作用，允许深圳市统筹建设用地、用林规模和指标，将深圳市放 在“大湾区”大的新发展格局中优化区域空间布局；2、更好地发挥空间资源供给侧结构性 改革的作用，深圳市可以结合本市创新驱动和高质量发展的需求赋予地块的功能用途，对于 土地用途管制也有更多灵活性，可以更好地适应市场需求及空间治理要求；3、更好发挥市 场机制作用，支持建设自然资源资产交易平台，深化深汕特别合作区农村土地制度改革， 包括分别设立使用权以及探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，支持盘活利 用存量工业用地。未来我们有希望看到更多城市在这方面发力，加大土地供给效率。时间2018年3月2019年9月2020年3月2020年10月方向全国地票流转集体建设用地流转 农地转性灵活度审批权下放资料来源：国土局官网，&&政策出台跨省域补充耕地国家统筹管理办法和城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法, 允许部分省市跨越省域购买耕地新土地管理法破除农村集体经营性建设用地入市的法律障碍，从土地流转上盘活存量资源发布国务院关于授权和委托用地审批权的决定，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批 事项授权各地自主批准，首批试点包括浙江、上海、江苏、广东等深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）提出将国务院可 以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空 间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土 地供应、收益分配、历史遗留用地问题企业：模式不破不立，龙头优势强化销售：销售集中度进一步上行与行业一样，今年重点房企的销售也经历了疫情后的快速修复，而且表现明显好于行业。 2020年110月亿翰百强房企销售金额同比增长9%,增速较2019全年回落10pct,但从 5月以来单月增速保持持续增长。110月TOP10、TOP11-20. TOP2130、TOP31-50、 TOP51-100 房企累计同比增长 6.96%、12.42%、12.85%、7.49%、7.84%。1-10 月 TOP10、 TOP20. TOP30> TOP50> TOP100 房企销售金额市占率分别为 30%、43%、51%、63%、 75%,较2019年全年增长1、2、2、2、2个百分点。百强房企销售集中度继续保持稳步 提升，其中优质二线房企销售弹性更佳。图表41:百强房企销售金额单月增速百强单月销售增速（公司可比口径）40% -|30% -20% -10% -OLoeoe 6oeoe 8oeoe m 907。 叩。eoe 寸oeoe cooeoe CMoeoe Loeoe资料来源：Wind, &&图表42:百强房企销售金额增速图表43:房企销售金额市占率资料来源：Wind, &&2020年110月百强销售金额累计同比增速14%12%10%8%6%4%2%0%。二 gdoloqodol。中 Rclol。CM二LdolOLdOlCodo.L资料来源：Wind, &&扩张：疫情后拿地分化，地货比仍在抬升拿地方面，据克而瑞数据，前8月TOP10和TOP30房企拿地额同比增速分别为5%和 13%,相比19年全年分别下降9和1pct。拿地强度方面，今年前8月TOP10和TOP30 的地售比（拿地额/销售额）分别为33%和38%,相比19年全年分别下降6和微增1pct。 疫情之后的二季度，房企拿地意愿普遍提升，其中中型房企的拿地强度更大，这背后也和 不同企业拿地门槛不同有关，尤其在相对融资环境较松的二季度，中小型房企对于规模的 诉求更强。这样的竞争可能也带来了潜在土地利润率的变化，根据克而瑞数据，今年以来TOP10以 及TOP30的地货比略有提升。前8月TOP10和TOP30房企地货比分别为36%和39%, 相比19年全年分别提升3和6pcto图表44:重点房企拿地额同比增速150%100%50%0%-50%-100%TOP10TOP30%30图表45: T0P10和TOP30地售比资料来源：Wind, &&°?ieoe60。85。Z8C957LO5CM 寸004C08Zeoe资料来源：克而瑞，&&图表46: TOP10、TOP30和TOP100房企地货比 TOP10 TOP30 "TOPIOO资料来源：克而瑞，&&融资：供给侧改革熨平“行业周期”到熨平“企业周期”2020年融资环境前松后紧今年以来房地产融资环境前松后紧。从渠道上看，截至2020年9月底，房地产开发贷余 额达12.16万亿元，同比增长8.2%,同比增速较二季度末下降0.2pct。境内债方面，下 半年境内债规模仍然保持增长，前10月境内债同比增长11.6%,较上半年提升4pct,但 净融资额开始下滑，前10月净融资额1459亿元，较上半年下降16.5%。重点A股上市房企融资成本方面，2020上半年相比19年全年均实现同比改善，但第三季 度成本有所上升。以TOP20房企具体发债情况来看，上半年基本都触及发债利率历史性 低点，但是三季度以来境内债整体融资成本略有回升。下半年以来融资成本有所改善的包 括头部房企恒大、融创等，以及融资结构改善、评级上调的房企，如阳光城。图表目录图表1：全国商品房销售面积累计