某酒店经济形势的发展方向.docx

u 综述 酒店2007年4月开业，是一家五星级标准的商务酒店。酒店在09年以前是华美达挂牌，09年1月管理公司进驻全面管理，故2009年是我们准确定位、把握市场、筛选市场，引导当地服务业（酒店）市场，确立酒店在当地中、高端商务市场占稳并提高的一年。 2009年市场营销的任务 ， 平均房价为 元 ，管理经营的目标 万 。 u 2009年市场展望一、国际、国内宏观的经济形势概况2009年 1.经济危机尚在影响全球经济，酒店业遭受的打击很大；2全球经济的衰退，导致很多的贸易交流活动减少甚至停滞；3.由于去年国家财政遭受打击，今年的财政支出大幅压缩，很多政府活动锐减；4. H1N1的全球蔓延传播，对旅游以及酒店业也造成了不小的负面影响。对中国整体经济来说，2009年也将是困难的一年： 首先实体经济生存困难 一是通货膨胀带来的原材料、能源、等生产资料的全面上涨，使得成本急剧上升。而中小型企业提价困难，从而导致倒闭破产。 二是大多数行业的出口退税率下降，使原来很多仅靠退税作为利润来源的企业压力大增。 三是新劳动法的实施。尽管新劳动法没有大幅度增加企业用工成本，但却使原来不规范用工的企业经营困难，许多小企业大受影响。 四是国家的信贷政策。这是最要命，国家为了控制通货膨胀，大力压缩信贷规模。于是本来信贷困难的非国有中小企业几乎没有贷款的可能，没有输血，企业的结局可想而知。 再看看房地产，很明显，政府不会象以前那样无条件支持了。 股市，更显然，国家正好乘这个机会进行大力整顿，使之规范化。我国的旅游业增长速度也可能放缓，预计增长速度将接近4.1%的长期年平均增长速度。酒店业发展继续向好 2008年的北京奥运会，2010上海世博会、2012年的广州亚运会对中国的作用，不仅是带动事件发生地的经济发展，也是促进全国旅游业发展的一个好机遇。这几项全球注目的盛事将会吸引来自世界各地众多的参观者和游客到中国来，这就给旅游业创造了极好的机会，也给酒店行业的发展带来极大的促进作用。经济的持续向好发展给酒店业发展夯实牢固的基础。二、本地区的经济形势概况 20082010年大港区重点项目信息项目名称投资方项目详细进展情况对本地旅游业影响中石化“一百万吨”乙烯项目中石化集团公司总投资约为260亿元，2007年5月已开工建设，2009年10月正式投产已与法国液化空气公司签订工程承包协议、厂房基础接近完工，现正进行仪表控制等工艺合作企业招标，预计2009年10月正式投产预计有2万人次工程、技术、销售等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求蓝星新材料基地项目中国蓝星集团总公司蓝星化工新材料基地一期，总投资约为175亿元，今年10月打桩，明年3月中旬开始土建施工，将于2009年陆续投产投资款到位15亿元，待开工预计有1万人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求美国AP公司项目美国气体化产品有限公司一期投资就达到12.7亿人民币，总投资约为47亿元，今年10月开工建设，预计2009年正式投产投资款尚未到位预计有9千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求年产300万吨二甲醚项目山东久泰化工科技有限公司总投资约为50亿元，2008年3月正式开工建设，预计2010年投产已签订投资协议，2008年3月正式开工建设，预计2010年投产预计有8千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求IGCC项目华能集团总投资约为20亿元，2007年9月已开工，2009年3月投产已开工建设，预计2009年3月投产预计有6千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求城区铁路迁移还建工程浙江市铁路集团、大港区人民政府已开工，预计2008年底竣工，2009年上半年投入运营已开工，预计2008年底竣工，2009年上半年投入运营预计有4千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求浙江亚力工业气体制造基地项目浙江亚力工业气体制造有限公司总投资2.19亿元，已开工建设，预计2008年6月正式投产已开工建设，预计2008年6月正式投产预计有2千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求津港高速公路项目浙江城建集团工程估算投资31.3亿元，2008年初开工，2010年6月前竣工已完成一期工程环境评价工作，预计2008年初开工，2010年6月前竣工预计有5千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求金伟辉高档熔剂油项目浙江金伟辉生物石油化工有限公司投资25.4亿元，占地700亩。建设丙烯18万吨/年，液化气28万吨/年等生产装置。主要产品是丙烯、丁二烯等重要的石油化工和精细化工的原料。今年3月开工建设。2011年12月投产，投产后可实现销售100亿元。利税14.8亿元。今年3月开工建设，2011年12月投产。预计有6千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求一轻精细化工园项目浙江市一轻集团控股有限公司总投资10亿元，占地500亩。建设环保型油墨熔剂2万吨/年。AEO(脂肪醇醚)8万吨/年等生产装置。主要产品是环保型油墨熔剂、AEO(脂肪醇醚)。今年6月开工建设，2010年投产。投产后可实现销售45亿元，利税2.6亿元。今年6月开工建设，2010年投产。预计有2千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求浙江国华津能发电厂（大港二站）项目浙江国华津能发电厂总投资51.5亿元，占地594亩。大港二站一期工程计划建设2台60MW超临界燃煤供热机组，今年3月开工。2010年3月投产。投产后可实现销售收入21亿元，利税7.1亿元。今年3月开工。2010年3月投产。预计有6千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求大港化工区工业气体配套项目空气化工产品（中国）投资有限公司总投资12亿元，占地75亩。建设工业用气体生产装置。主要产品是氧气、氮气等。今年2月开工建设，2011年3月投产。投产后可实现销售收入8.6亿元，利税0.5亿元。今年2月开工建设，2011年3月投产。预计有2千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求滨海国际石材项目中滨投资有限公司总投资14.5亿元。占地1200亩。主要建设厂房、办公楼等。今年8月开工建设。2009年12月投产。投产后可实现销售收入30亿元。利税2亿元。今年8月开工建设。2009年12月投产。预计有3千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求碳五分离加工项目鲁华化工有限公司总投资4.6亿元，占地90亩。建设8万吨/年C5分离装置、1万吨/年树脂装置等4套装置。主要产品是异戌二烯5树脂等。今年8月开工建设，2009年9月投产，投产后可实现销售收入10.4亿元。利税2亿元。今年8月开工建设，2009年9月投产。预计有1千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求金属粉深加工项目浙江滨海港湾国际贸易有限公司总投资4.5亿元，占地98亩。建设5万吨/年纳米金属精细锌粉装置。今年8月开工建设。2009年9月投产。投资后可实现销售收入19.2亿元，利税1.65亿元。今年8月开工建设。2009年9月投产。预计有1千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求高效钾肥项目米高化工（浙江）有限公司总投资2.1亿元。占地147亩。建设年产8万吨高效钾肥装置。今年9月开工，2009年5月投产。投产后可实现销售收入2.4亿元。利税0.6亿元。今年9月开工，2009年5月投产。预计有1千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求地源热泵项目浙江奥瑞特节能环保有限公司投资1.4亿元，占地55亩。建设地源热泵生产装置，今年5月开工建设，2009年6月投产。投产后可实现销售收入1亿元，利税0.8亿元今年5月开工建设，2009年6月投产。预计有1千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求阀门制造和研发项目浙江富赛克流体控制设备有限公司投资1.3亿元，占地65亩。建设阀门制造生产线。今年7月开工，2009年5月投产。投产后可实现销售收入2亿元。利税0.18亿元。今年7月开工，2009年5月投产。预计有1千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求滨海大港客运中心浙江市公交集团投资1.1亿元，占地57亩。建设日发送旅客5000至10000人的客运中心大楼和车站。2008年1月开工，2008年12月竣工。运营后可实现运营额0.2亿元。利税0.17亿元。2008年1月开工，2008年12月竣工。预计有1千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求太阳能灯路项目浙江市瀚盈辉磔灯具有限公司总投资1亿元，占地36亩，主要建设生产车间和生产线。今年5月开工，2009年5月投产。投产后可实现销售收入4.2亿元，利税1.2亿元。今年5月开工，2009年5月投产。预计有1千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求天然色素项目浙江市晨之光天然产品科技发展有限公司总投资1.1亿元，占地50亩。建设天然色素产品生产、研发装置。今年7月开工建设，2009年2月投产。投产后可实现销售收入1亿元，利税0.2亿元今年7月开工建设，2009年2月投产。预计有1千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求都市型农业示范基地建设项目浙江市港源富农有限公司投资3.8亿元，占地3000亩。建设日光温室大棚。年产7500吨无公害蔬菜，今年1月开工建设，2010年12月投产。投产后可实现销售收入0.55亿元。利税0.2亿元今年1月开工建设，2010年12月投产。预计有3千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求咸味精生产项目浙江春宇食品配料有限公司总投资2.1亿元，占地85亩，建设1.2万吨的咸味精生产装置及素食品加工生产线，今年5月开工建设，2009年4夜投产。投产后可实现销售收入8.4亿元。利税1.6亿元。今年5月开工建设，2009年4夜投产预计有2千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求可发行聚苯乙烯（一期）项目浙江加泰伟业化工有限公司总投资1.2亿元，占地58亩。建设聚苯乙烯12万吨/年。今年3月开工建设，2009年1月投产，投产后可实现销售收入5.8亿元，利税1.1亿元。今年3月开工建设，2009年1月投产，预计有1千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求浮法玻璃项目浙江耀皮玻璃公司总投资3.9亿元，占地130亩。建设600吨/日生产装置。今年5月份开工建设，2009年6月份投产。投产后可实现销售收入3.5亿元，利税0.6亿元。今年5月份开工建设，2009年6月份投产。预计有2千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求不饱和树脂项目亚什兰（浙江）化学有限公司总投资10.8亿元，占地210亩。建设3万吨/年不饱和树脂装置。今年8月开工建设，2009年9月投产，投产后可实现销售收入10亿元，利税2.5亿元。今年8月开工建设，2009年9月投产。预计有3千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求生物医药中间体项目凯莱英医药化学（浙江）有限公司总投资3亿元，占地159亩。建设年产10万吨的医药研发中心和符合美国FDA核审标准的生产车间。今年6月开工建设，2009年6月投产。投产后可实现销售收入4亿元，利税0.4亿元。今年6月开工建设，2009年6月投产。预计有2千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求空气气体分离项目浙江石化液化空气气体有限公司总投资3.7亿元，占地63亩。建设为浙江石化100万吨/年乙烯项目配套的空分装置。主要产品是氧气、氮气等，今年4月投资建设，2009年6月投产。投产后可实现销售收入1.26亿元，利税0.03亿元。今年4月投资建设，2009年6月投产。预计有2千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求三、行业发展趋势概况 从2007年以至今后几年内，大港区商务投资、商务出差、商务旅游会呈逐步上升，且我们预计09年较08年增长幅度超过10%以上 。而酒店建国度假酒店作为大港区第一家挂牌四星级涉外酒店经过两年多的完善与进步，也必然会成为这些中高端商务客人的首选。四、 本酒店所处的市场环境 酒店作为大港区第一家挂牌四星级涉外酒店经过两年多的完善与进步，也必然会成为这些中高端商务客人的首选。 历年业绩回顾（新开业酒店除外）列出可供下一年参考的前两年-三年的酒店市场营销大事记，主要包括节庆活动，季节促销，新产品/新价格，大型会展的接待，公关庆典等等，可以借鉴的市场营销和经营管理活动。 商机：1、 已与中石化“一百万吨”乙烯项目组取得联系，并与该项目承包商签订了长期合作协议，能够至少争取到该项目40%的客户；2、 海洋石化园区新增20家大型投资企业；3、 港塘快速公路通行后，本酒店成为从塘沽开发区到大港区距离最短的酒店；4、 浙江轧一项目落户大港开发区东区；5、 大港区政府加快安达工业园以及中塘工业园的投资建设 危机：1、 服务人员服务质量不稳定；2、 酒店重要竞争对手中天华厦酒店预计2009年开业；3、 有越来越多的中低档次酒店 投资装修改造丰富的娱乐、会议设施争夺大港本地区的会议客源 酒店市场份额分析 总房数平均房价（单位：元/间夜）出租率客房收入（单位：元）应占市场份额实际市场份额渗透率酒店名称天华宾馆10821045%149400013.17%11.77%17.03%海得润滋酒店14022060%166272017.07%20.34%17.43%法官学院14013665%102504017.07%22.04%11.68%天联宾馆11618565%126720015.85%12.96%10.24%房地产培训中心16019055%91491619.51%21.31%19.09% 酒店客源地域组成大港地区政府、大港建委、大港商贸公司、大港油田、大港石化及大港新开发的项目；酒店的客源结构主要由韩国市场、欧美市场和大港周边东丽区、西青区、塘沽区和津南区境内外商务市场组成。 2009年各细分市场的定价根据上述分析文字说明调整价格的理由： 根据上述分析文字说明调整价格的理由： 门市价： 标准双床间 ￥580元 标准大床间 ￥620元 豪华大床间 ￥880元 豪华套房 ￥1280元 商务合同价： 标准双床间标准大床间豪华大床间豪华套房A类328元/间夜348元/间夜488元/间夜688元/间夜B类348元/间夜368元/间夜518元/间夜768元/间夜C类388元/间夜408元/间夜568元/间夜888元/间夜 网络公司价：（房费含单早）标准双床间标准大床间豪华大床间豪华套房380元/间夜410元/间夜560元/间夜780元/间夜前厅优惠价：会议合同价： 标准双床间 ￥ 328元/ 间夜（含早） 标准大床间 ￥ 348元/ 间夜（含早） 豪华大床间 ￥ 488元/ 间夜（含早） 豪华套房 ￥ 688元/ 间夜（含早）旅行社协议价： 标准双床间 ￥ 348元/ 间夜（含早） 标准大床间 ￥ 368元/ 间夜（含早） 豪华大床间 ￥ 518元/ 间夜（含早） 豪华套房 ￥ 768元/ 间夜（含早） 2009年客房收入预算2009年客房价格维持在08年的水平上。附表3. 2009年预算与2008和2007年平均房价比较 单位：元 月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09年平均房价预算288.64298.49317.04331.01341.59336.78360.41340.71351.57311.97314.99308.5608年平均房价实际+展望285.79295.54313.91327.74338.21333.45356.85337.34348.09308.89311.88305.5107年平均房价实际277.92289.66276.61308.06302.8280.63297.39294.61292.59283.9282.92298.4附表4 2009年预算与2008和2007年出租率比较月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09年客房收入预算 765537421148 761546 773131 742035 768271 845001 761145 858390 803655 689760 816266 08年客房收入实际+展望748770.2435876780627.17791187.4756207.85779452883071.275970387616380365579028582371607年客房收入实际465264.08224137497582.03615223.8448240545974764284.7735647.35680966615358.41765,704.52 732,650.06 08年小经营部门实际收入+展望16426.938766.3216716.713178.8310140.799127.411467.939380.089101.0712050121571450907年小经营收入实际9005.492289.48316.85 10222.50 6164.14 8758.56 11974.84 12430.51 12290.48 19836.62 24493.85 15483.43 08年商场收入+展望70165215254132-956.69566887121774381265207年商场收入实际2305.745489.6412001.20 9326.05 -10864.76 6813.60 11269.71 9763.30 10276.70 1057.60 388.00 -26377.19 08年租金实际收入+展望21917.8112500126251250012500128004030037500375003750007年租金收入实际3000.00 32750.00 -31250.00 750.00 750.00 750.00 750.00 750.00 178832.19 2009年市场结构 2009年市场结构方案 表7. 前厅商散市场网络市场会议市场政府市场旅行社市场 其他合计营业额（单位：万元）123119159791057315921063994 9005885结构比间夜量/年2408189331911371236527329平均房价511.29315.80382.83286.64329.54日用房出租率8.93%70.21%7.09%13.77%100%注：以上市场细分可根据酒店的实际情况，名称按现行市场版块定义。1年营业预算(万元) 表8一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月小计散客5185470343958121017461204121159751269709110215531095793942901115841231191 分销商0.00 网络693693433948904639076782883441713913860780854587955228461879731592 商务4173302926315289385864865262874935935365365314325376325283844579325419195979105 会议0.00 团队226984238308789220992275087526211010410000482002120683852541008901063993 推广套票0.00 业界0.00 总计 765537421148761546773131742035768271845001761145858390803655689760816266 9005885 备注2出租率 表9 散客4.19%10.32%7.87%8.39%11.03%9.64%10.19%7.78%11.96%7.70%8.82%8.81%8.81%分销商0.00%网络4.46%5.82%4.99%7.04%8.61%10.63%8.33%4.50%8.88%6.34%7.01%7.01%6.99%商务59.49%73.33%72.88%83.34%74.93%66.45%59.86%72.50%67.84%68.27%69.24%69.27%69.28%会议0.00%团队30.07%6.53%12.37%2.63%4.19%11.72%20.92%14.70%10.67%17.06%13.60%13.58%13.58%推广套票0.00%其他1.79%0.04%1.90%1.40%1.64%1.56%0.7%0.5%0.06%0.06%1.33%1.32% 1.34%总计100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%备注3平均房价(元) 表10一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月小计散客480.13478.52501.63513.87497.57522.41514.05532.76526.47529.24506.94507.20511.29分销商0网络603.21413.72404.17384.98358.88340.58353.42389.97369.2039460353.27353.56382.83商务272.23280.03299.17308.68320.13322.40369.77333.60321.36329.21313.44313.43315.80会议0团队292.88256.24292.97338.58299278.75217.17309.61321.65300.96297.05297.61286.64推广套票0业界0总计297.07295.54313.91327.74338.21333.45348.60346.45348.09341.84326.90327.03329.54备注4房间夜(间) 表11一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月小计散客1081471911982422222471712951811862202408分销商网络11583121166189245202992191491481751911商务15331045176819001644153114511593167316051461172918933会议0团队7759330062922705073232634012873393712推广套票0其他465746332736171116152833365总计25771425242623592194230424242197246623512110249627329备注2009年市场营销的主要目标 (举例说明,例如如下:)Ø 提高平均房价（或提高出租率）以保证全年客房营业指标的完成Ø 提高RevPAR及在一定出租率情况下的预定限制体系Ø 更多地加入国际订房系统，建立良好的市场渠道Ø 进一步开发商散市场，以逐步达到酒店的转轨变型成为都市高档商务酒店Ø 同步开发综合性会议市场，提高会议生意Ø 深度开发高尔夫和旅游度假会议市场，Ø 创造良好的工作环境，提供公平的竞争机制，建立起一个积极向上、强壮的销售团队Ø 达到或超额完成2009年的预算指标2009年市场营销部的人员编制 2009年市场营销部差旅计划1.差旅计划工作一月 二月 三月 四月五月 六月七月八月九月十月十一月十二月备注国内出差目的地和目标上半年成员酒店市场营销总监/经理会议“奖励旅游会展”，上海目标：国内、外会议、展览、奖励旅游， 4.15-17“北京国际旅游交易博览会”目标：国际商务/会议/旅游/度假，6.19-21“中国奖励商旅会展” 目标：国内、外会议/展览/奖励旅游，9.8-10“亚太旅游协会” 目标：亚太地区商旅/会展/奖励游，“中国国际旅游交易会” 昆明目标：国内、外商务/会议/旅游/休闲下半年成员酒店市场营销总监/经理会议国内出差预算（元）03500300300050010005003001000030004000 备注：17100元3广告计划媒体计划（1月12月）类别内容预算一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月年费用预算实际预算实际预算实际预算实际预算实际预算实际预算实际预算实际预算实际预算实际预算实际预算实际 当 地 媒 体20002000400059453845144533452945194538854445144537245国 际 媒 体24002400240024002400240024002400240024002400240028800 餐 饮 广 告37303890449059453845144533452945194538854445144541355 户 外 广 告27102710271027102710271027102710271027102710271032520合计10840.001100013600.0017000.0012800.008000.0011800.0011000.009000.0012880.0014000.008000.00139920