学院后勤保障区物业服务监督考核实施方案.docx

学院后勤保障区物业服务监督考核实施方 案为确保后勤保障区物业管理服务规范、标准，表达"质 价相符"和"明明白白"消费，为保障区的广大业主提供平安、 舒适、温馨的生活环境，为业主提供良好的服务。特制定本 物业服务监督考核实施方案。一、管理服务标准总体要求：对业主的投诉及时回访，回访率100%,并件 件有记录。服务有效投诉少于5%,处理及时率100%,业主 满意率80%以上。不达标即为违约。（一）保洁总体要求：内外环境整洁，没有卫生死角，环境卫生清 洁率达99也达不到此要求即为违约。具体要求及职责：服务范围为小区规划红线以内，住户 门以外。标准及要求：（1）公共楼梯，扶手每日擦洗一次，公 共局部门窗每周清洁一次。（2）电梯轿厢、楼道每日清扫 一次，每周拖洗两次。（3）路灯、楼道灯每月清洁一次。（4）小区道路、广场等每日清扫二次。（5）垃圾桶（箱） 放置合理，小区内公共场所全方位保持清洁，无乱贴、乱画 现象；（6）每天定时将垃圾收集到指定位置，保持垃圾桶 清洁、无异味；结合实际定期进行消毒和灭虫除害；（7） 对违反规定在公共场所养家禽、家畜和宠物的违规行为及时 提示、告知、制止并向相关部门报告；（8）对小区内道路 绿地每日巡查清理，保持无杂物，无异味；（9）雨雪停后 24小时内清除道路积水积雪；（二）公共秩序维护（保安）总体要求：安保防范措施有效，人员、车辆出入有序， 阻止或减少刑事案件，杜绝因管理不善而发生重大或较大治 安案件。达不到要求或公安鉴定小区内发生的刑事案件或治 安案件主要原因系由物业管理企业管理不善即为违约。具体要求及职责：监控室24小时值班，对公共区域和 门口出入人员、车辆及共用设施设备进行监控，发现平安隐 患和平安事故及时处理，存储记录保存不少于半月。对重要 事件的处理有书面记录，处理结果存档；门卫岗位24小时 双岗值班，小区主出入口站岗值勤，对进出小区的车辆实施 证卡管理，引导车辆有序通行、停放；对门口和公共区域主 要干道进行交通疏导，维护交通秩序；24小时巡逻，对重点 区域重点部位未设置监控的，白天1.5小时巡查1次，夜间 1小时巡查1次，有巡查记录和交接记录；对影响公共平安 和阻碍公共秩序的行为，依法履行提示、告知、劝阻及制止。（三）综合管理总体要求：落实好甲方关于住户管理规约的要求，熟知住户情况，对住户装修有效管控。如达不到要求，管理 不善即为违约。具体要求及职责：对违反小区住户管理规约或住房 保障有关规定行为进行劝阻制止或报告有关部门处理；物业 管理及专业操作人员持证上岗，统一着装、佩戴胸卡、仪表 整洁。物业工作人员岗位职责和工作制度完善。有完善的管 理方案，报修服务与投诉处理制度、用户资料保密制度。按照住宅装饰装修管理有关规定要求，建立完善的住宅 装饰装修管理制度。装修前，审核住户的装修方案，告知装 修人有关装饰装修的禁止行为和考前须知；对进出小区的装 修车辆、人员实行出入管理；每日巡查2次装修施工现场, 发现影响房屋外观、危及房屋结构平安及拆改共用管线等损 害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部门。二、监督方法和违约责任（一）监督甲方委托代表按照双方约定，代表甲方对乙方的履约情 况进行全程监督。发现问题，及时向乙方发出整改通知书， 并记录在案。乙方有义务配合甲方聘请的专门监督人员进行 监督，对监督人员通知的整改事项要有积极的回应并认真整 改。乙方没有履行合同约定的管理服务职责，经甲方监督人 员监督仍不改正的，视作违约。同一问题或同一情况监督人 员发出3次（含）以上整改通知书的视作违约。（二）违约责任乙方没有到达本方案约定的管理服务标准，构成违约的, 由甲方向乙方发出处分通知，每一项酌情给予物业公司不低 于100元的罚款。三、考核方法和结果处理（一）每年年中和年底，乙方将半年和全年履行合同的 情况、下半年物业管理的主要计划等，向保障房管委会报告。（二）保障房管委会定期对物业进行考核。考核内容： 1）卫生保洁管理2）安保管理3）车辆管理4）公共设施设备管 理5）服务态度6）总体评价。打分的标准为：好、较好、一般、 较差、差。（三）年中和年底由保障房管委会邀请局部租住主代表 和乙方代表将考核结果向全体租住户公告。80%（含）以上代 表认为“好或较好”的，可以继续续聘。审查意见：1、具体的监督考核内容及考核方法，不属于法律审查 范围；2、该监督考核实施方案属于合同性文件，仅由学校以 管理文件的形式确定，对物业服务企业不会产生约束力。建 议选择以下两种方式的一种解决：（1）将该方案以物业服 务合同附件的形式，由物业服务企业和物业服务企业聘请方 共同签署；（2）将该方案内容直接纳入物业服务合同，作 为物业服务合同的构成内容，物业服务企业和物业服务企业 聘请方共同签署。