地产行业动态跟踪报告：投资开工快速反弹楼市地市持续修复.docx
松叠加地方财政压力带来供地质量提高，房地拿地积极性上升，4月百城土地成交溢价率环比升0.21 个百分点至15.5%,延续上升趋势。考虑财政压力下各地方供地数量及质量将持续提高，预计短期 土地市场仍将保持较高热度，需关注核心城市土地市场溢价率攀升可能带来融资收紧风险。 资金环境改善，房贷利率下行。2020年14月房企整体到位资金4.7万亿元，同比下降10.4%,降 幅较13月收窄3.4个百分点。受销售增速回升影响，14月定金及预收款同比增速较1-3月提升3.5 个百分点至-18.9%。流动性宽松背景下，14月国内贷款增速较1-3月提升3.4个百分点至-2.5%, 个人按揭贷款增速较13月提升2个百分点至-5.4%。4月全国首套房贷利率5.42%,连续5个月下 行。在中央屡次强调货币政策逆周期调节、整体资金宽松背景下，房企资金环境有望延续改善，但 地市升温或对改善空间形成制约。 投资建议：随着疫情得到控制，4月全国地产投资销售持续修复，短期受各房企赶工提振，预计投资 开工仍有望延续改善，销售端随着供给逐步放量，成交有望持续修复。板块投资方面，聚焦业绩销 售持续高涨，具备品牌及管控优势的行业龙头，建议关注：1）品牌管控占优、高股息率的全国性龙 头房企万科、保利、金地、招商等；2）业绩销售高增、融资本钱改善的二线房企天健集团、中南、 新城等；3）受益竣工回升周期的物业子板块。 风险提示：1）由于疫情对行业开工、复工的影响，可能导致局部房企面临供货节奏、交付节奏不及 预期的风险；2）基于2019H2以价换量带来的需求提前释放、新冠疫情对房企销售的冲击，假设后续 楼市持续调整，需求释放低于预期，未来存在房企进一步以价换量以提升需求，将带来房企大规模 减值风险；3）由于疫情导致返乡置业缺失，加上三四线供应较大、棚改退潮导致的需求弱化，行业 面临三四线楼市销售快速下行、局部工程烂尾的风险。图表14核心城市推盘量逐渐回升周均推盘近几周推盘周均推盘近几周推盘d 曲 川08642086420 21111100000肩寸M 。3寸MCOL/M 9.bM soCMoe LoCMoe CML.6OCM 二.6OCM OL.6OCM 6.6OCM 8.6OCM Z.6OQ 9.6OQ 96OCM 寸.6OCM 8,6oe资料来源：Mod,平安证券研究所 注：横轴日期代表单周起始日期图表15核心城市开盘去化率走势一线 一二线一整体去化率资料来源：Mod,平安证券研究所土地市场热度延续，短期供地数量及质量仍有望提高14月全国土地购置面积同比降12%, 土地成交价款同比增6.9%,较13月提升10.6个、25个百 分点。4月单月土地购置面积同比增长13.8%, 土地成交价款同比增长82.3%,较3月提升25.9个、 75.8个百分点。流动性宽松叠加地方财政压力带来供地质量提高，房地拿地积极性上升，4月百城 土地成交溢价率环比升0.21个百分点至15.5%,延续上升趋势。考虑财政压力下各地方供地数量及 质量将持续提高，预计短期土地市场仍将保持较高热度，需关注核心城市土地市场溢价率攀升可能 带来融资收紧风险。图表16 2020年14月土地购置面积同比下降12%3.53.530%累计购置土地面积亿平米10%2.5-0%2-10%1.5-20%1-30%0.5-40%0-50%2018/04 2018/07 2018/10 2019/01 2019/04 2019/07 2019/10 2020/01 2020/04-20%资料来源：Mod,平安证券研究所图表17图表172020年14月土地成交价款同比增长6.9%18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000累计同比增速（右 轴）累计购置土地成交款亿元r 30%-20%10%0%-10%-20%-30%2018/042019/01 2019/04 onHn/n7 2019/10 2020/01 2020/042018/07 2018/102019/07-40%资料来源：财力&平安证券研究所图表18 4月百城十地成交溢价率环比堤升100大中城市:成交土地溢价率:当月值25L %20151052018-042018-042018-082018-122019-042019-082019-122020-04资料来源：助力。平安证券研究所图表19 4月百城土地成交中一二线城市占比环比提升一线土地成交建面占比二线 三四线资料来源：Med,平安证券研究所五、资金环境改善，房贷利率下行2020年14月房企整体到位资金4.7万亿元，同比下降10.4%,降幅较13月收窄3.4个百分点。受销售增速回升影响，14月定金及预收款同比增速较13月提升3.5个百分点至流动性宽 松背景下，1.4月国内贷款增速较1-3月提升3.4个百分点至2.5%,个人按揭贷款增速较1-3月提 升2个百分点至-5.4%。4月全国首套房贷利率5.42%,连续5个月下行。在中央屡次强调货币政策 逆周期调节、整体资金宽松背景下，房企资金环境有望延续改善，但地市升温或对改善空间形成制 约。图表20 2020年14月房企累计到位资金同比下降10.4%房地产开发企业到位资金累计同比（右资料来源：Mod,平安证券研究所图表21 2020年14月定金及预收款同比下18.9%定金及预收款:累计同比定金及预收款:累计同比个人按揭贷款:累计同比资料来源：Mad,平安证券研究所图表22全国首套房贷利率连续5个月回落首套平均房贷利率资料来源：Mod,平安证券研究所六、投资建议随着疫情得到控制，4月全国地产投资销售持续修复，短期受各房企赶工提振，预计投资开工仍有望 延续改善，销售端随着供给逐步放量，成交有望持续修复。板块投资方面，聚焦业绩销售持续高涨， 具备品牌及管控优势的行业龙头，建议关注：1）品牌管控占优、高股息率的全国性龙头房企万科、保 利、金地、招商等；2）业绩销售高增、融资本钱改善的二线房企天健集团、中南、新城等；3）受 益竣工回升周期的物业子板块。七、风险提示1）由于疫情对行业开工、复工的影响，可能导致局部房企面临供货节奏、交付节奏不及预期的风险；2基于2019H2以价换量带来的需求提前释放、新冠疫情对房企销售的冲击，假设后续楼市持续调整， 需求释放低于预期，未来存在房企进一步以价换量以提升需求，将带来房企大规模减值风险；3由于疫情导致返乡置业缺失，加上三四线供应较大、棚改退潮导致的需求弱化，行业面临三四线 楼市销售快速下行、局部工程烂尾的风险。正文目录-、单月投资保持正增长，回升有望延续 5二、 新开工快速回升，单月竣工短暂回调 6销售持续修复，供给放量为短期成交提供支撑 8三、 土地市场热度延续，短期供地数量及质量仍有望提高11资金环境改善，房贷利率下行 13四、 投资建议14风险提示15图表目录图表12020年1-4月房地产投资同比下降3.3%5图表22020年4月房地产投资同比增长7%5图表3各区域投资累计同比 6图表4各区域投资单月同比6图表52020年1-4月房屋新开工同比下降18.4%7图表62020年4月房屋新开工同比下降1.3%7图表72020年1-4月商品房竣工面积同比下降14.5%8图表82020年4月商品房竣工面积同比下降8.8%8图表92020年1-4月全国商品房销售面积同比下降19.3% 9图表102020年1-4月全国商品房销售额同比下降18.6% 9图表11全国商品房单月成交均价走势 9图表12全国及各区域单月销售面积增速走势10图表13全国及各区域累计销售面积增速走势10图表14核心城市推盘量逐渐回升11图表15核心城市开盘去化率走势 11图表162020年1-4月土地购置面积同比下降12% 12图表172020年14月土地成交价款同比增长6.9% 12图表184月百城土地成交溢价率环比提升 12图表194月百城土地成交中一二线城市占比环比提升13图表202020年1-4月房企累计至U位资金同比下降10.4% 13图表212020年1-4月定金及预收款同比下18.9%14图表22全国首套房贷利率连续5个月回落14-、单月投资保持正增长，回升有望延续2020年14月房地产投资同比下降3.3%,降幅较13月收窄4.4个百分点；其中4月单月同比增 长7%,较3月提升5.8百分点。投资增速回升主要因土地购置费增速回升，以及开工复工持续推进、 赶工程进度带来施工强度提升。由于湖北疫情影响逐步消退，中部地区4月单月投资同比增长5.9%, 较3月提升17.8个百分点，改善幅度靠前；14月东部、中部、西部、东北部地区累计投资同比下 降3.1%、10.6%、增长3.7%、下降1.6%。往后看，我们认为投资增速仍将延续回升，一方面房企 加快推货抢收需求，新开工的回升以及赶工期带来的施工强度提升均将对投资形成支撑，另一方面， 土地市场升温、延期出让金补缴有助于土地购置费增速修复。图表12020年14月房地产投资同比下降3.3%资料来源.Mod,平安证券研究所图表22020年4月房地产投资同比增长7%资料来源：财力&平安证券研究所图表3各区域投资累计同比资料来源：W/T7d,平安证券研究所中部地区单月同比 东北地区单月同比图表4各区域投资单月同比东部地区单月同比30%20%10%0%一西部地区单月同比-10%-20%-30% L资料来源平安证券研究所二、新开工快速回升，单月竣工短暂回调2020年14月新开工同比降18.4%,较13月收窄8.8个百分点；其中4月单月同比降1.3%,较3 月收窄9.1个百分点。随着国内疫情逐步得到控制，开发商从工期及供货角度出发，预计短期新开 工增速仍有望回升，以保证下半年货量供应。全年来看，前期拿地收缩、疫情带来的成交承压均可 能对新开工形成制约，预计全年新开工面积同比降5%-10%o图表52020年14月房屋新开工同比下降18.4%累计新开工面积累计同比增速（右亿平米2018/04 2018/07 2018/10 2019/01 2019/04 2019/07 2019/10 2020/01 2020/04资料来源：Wind,平安证券研究所图表62020年4月房屋新开工同比下降1.3%资料来源：Med,平安证券研究所2020年14月竣工同比降14.5%,较13月收窄1.3个百分点。受疫情及多地允许适当延期竣工交付 影响，4月单月竣工同比降8.8%,降幅较3月扩大7.9个百分点。考虑到前期开工、销售高增，未 来几年竣工大年趋势明确。全年来看，随着后续赶工带来的施工强度提升，预计竣工仍有望延续正增 长。图表72020年14月商品房竣工面积同比下降14.5%资料来源：财平安证券研究所图表82020年4月商品房竣工面积同比下降8.8%三、销售持续修复，供给放量为短期成交提供支撑随着疫情得到控制，积压需求释放叠加房企加大推货，各地楼市持续复苏。1-4月全国商品房销售面 积同比降19.3%,销售额同比降18.6%,降幅较1-3月收窄7个和6.1个百分点；4月单月销售面 积同比降2.1%、销售额同比降5%,较3月收窄12个、9.6个百分点。4月单月实现销售均价9586 元/平米，环比升6.4%,或反映高均价的一二线复苏力度更强。图表92020年1-4月全国商品房销售面积同比下降19.3%累计销售面积累计同比增速（右亿平米资料来源：Med,平安证券研究所图表10 2020年1-4月全国商品房销售额同比下降18.6%累计销售额累计同比增速资料来源：Mod,平安证券研究所资料来源：Mod,平安证券研究所分区域来看,湖北解封影响下中部地区单月增速实现更大力度反弹,4月单月销售面积同比降1.9%, 降幅较3月收窄20.5个百分点；东部地区由于良好的基本面支撑，反弹力度同样强劲，4月单月销 售面积同比降1.8%,降幅较3月收窄13.2个百分点;西部、东北部地区4月销售同比降1.1%、12.6%, 较3月收窄1.4个、14.5个百分点。展望后市，随着复工复产步入正轨，房企推盘量有望持续上升， 供给放量将为短期成交提供支撑。图表12全国及各区域单月销售面积增速走势9月,10月11月12月 2020年1-2月3月4月20%10%-50% l资料来源平安证券研究所图表13全国及各区域累计销售面积增速走势 1-9月月月1-12月2020年12月13月14月10%
