2022年中国房地产估价师高分通关试卷.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 如果某项目FNPV大于零，说明该项目的获利能力（）。A.达到了基准收益率的要求B.超过了基准收益率的要求C.未达到财务内部收益率的要求D.达到了财务内部收益率的要求【答案】 B2. 【问题】 （）是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。A.保证B.抵押C.质押D.双方协议担保【答案】 B3. 【问题】 狭义上的法律是指由（）依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。A.国务院各部委B.省.自治区.直辖市的人民代表大会及其常务委员会C.国务院D.全国人大及其常务委员会【答案】 D4. 【问题】 某市2017年新开工的房屋建筑面积为90万，2016年未完工转入2017年继续施工的房屋建筑面积为30万，2017年竣工的房屋建筑面积为80万，那么，2017年该市房屋的平均建设周期为（ ）。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年【答案】 B5. 【问题】 中华人民共和国土地管理法规定，征收耕地的补偿费用不包括( )。A.土地补偿费B.土地使用费C.安置补助费D.地上附着物和青苗的补偿费【答案】 B6. 【问题】 估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为96万元，含有一个现价为10万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新，该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【答案】 C7. 【问题】 下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（）。A.整群抽样B.分层随机抽样C.简单随机抽样D.定额抽样【答案】 D8. 【问题】 下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是（）。A.时间风险B.比较风险C.持有期风险D.通货膨胀风险【答案】 D9. 【问题】 下列关于经济适用住房的说法，错误的是（）。A.由政府组织、社会投资建设、实行土地划拨、税费减免、信贷支持B.按照保本微利原则出售C.购房满5年可转让，不再交纳土地收益等价款D.政府优先回购【答案】 C10. 【问题】 资本价值随着收益率的变化而变化，使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，并在很大程度上影响置业投资的绩效，这体现了房地产投资面临（）。A.利率风险B.收益现金流风险C.未来运营费用风险D.资本价值风险【答案】 D11. 【问题】 甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。A.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让B.估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业C.该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题【答案】 B12. 【问题】 近年来随着房地产市场的不断发展，房地产已成为最主要、最广泛、最重要，也是人们最看重的财产之一，越来越多的业主开始重视自己所拥有的物业价值以及其在市场上的价格变化，对于因各种各样原因而造成的物业价值的减损尤为敏感，因物业价值的减损而涉及索赔和诉讼需要对其进行估价的情况也越来越多。A.土地出让金差额B.管理费损失C.投资利息损失D.工程开发费损失【答案】 D13. 【问题】 利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（）。A.市场提取法B.分解法C.累加法D.排序插入法【答案】 A14. 【问题】 在会计上，历史成本与累计折旧额的差被称（ ）。A.资产的账面价值B.资产的剩余价值C.资产的现实价值D.资产的市场价值【答案】 A15. 【问题】 地下室墙采用砖墙时，其厚度一般不小于（ ）mm。A.120B.240C.360D.490【答案】 D16. 【问题】 通常被大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用的模式是（）。A.开发销售B.开发持有出租出售C.购买持有出租出售D.购买更新改造出售【答案】 C17. 【问题】 为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（ ）。A.快速变现价值B.谨慎价值C.在用价值D.残余价值【答案】 B18. 【问题】 某宗房地产2007年6月的价格为1800元/m2，现需要调整到2007年10月1日的价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日到10月1日的价格指数为 79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的价格指数为100)。A.环比价格指数B.定基价格指数C.价格变动指数D.价格调整指数【答案】 B19. 【问题】 在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起（ ）内向发证机关报告。A.50天B.40天C.一个月D.半个月【答案】 C20. 【问题】 下列关于房屋租赁的说法错误是( )。A.我国采取对住宅用房与非住宅用房区别对待、分别管理的做法B.住宅用房的租赁，应当执行国家的统一规定C.非住宅用房的租赁，可以由租赁双方根据平等、自愿的原则协商议定租金和其他租赁条款，而不应当由政府规定统一的租金标准D.对于公有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 住房置业担保公司的组织形式可以为（ ）。A.事业单位B.合伙制企业C.有限责任公司D.股份有限公司E.住房公积金管理机构设立的下属单位【答案】 CD2. 【问题】 下列金融工具中，属于短期信用工具的有（）。A.本票B.汇票C.支票D.股票E.大额可转让定期存单【答案】 ABC3. 【问题】 三级资质的房地产估价机构不得从事（）等评估。A.企业清算B.房地产课税C.房地产抵押D.房地产司法鉴定E.房屋征收补偿【答案】 AD4. 【问题】 影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（）。A.行政区域B.细分市场C.人口密度大小D.邻里关系和人口统计特征E.竞争性项目的区域【答案】 ACD5. 【问题】 经营收入是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，不包括（）。A.销售收入B.出租收入C.营业外收入D.补贴收入E.自营收入【答案】 CD6. 【问题】 以下可以作为质押品提供担保的有（）。A.商标权B.土地使用权C.专利权D.房屋使用权E.企业使用权【答案】 AC7. 【问题】 房地产开发项目财务评价报表包括（）。A.财务报表B.经营报表C.辅助报表D.基本报表E.资金来源与运用表【答案】 CD8. 【问题】 下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（）。A.发行企业债券B.向银行借入信用贷款C.房地产开发贷款D.在公开市场上发行股票E.土地储备贷款【答案】 ABC9. 【问题】 某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：A.保证保险B.信用保险C.工程保险D.责任保险【答案】 AC10. 【问题】 下列关于房地产置业投资的说法中，正确的有（）。A.面向已具备了使用条件或正在使用的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资B.投资者可以通过转售物业，获取转售收益C.房地产置业投资的对象只能是市场上的增量房地产D.具备房地产投资管理经验的机构投资者，更倾向于购买处于黄金地段的优质成熟物业E.房地产置业投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给【答案】 AB11. 【问题】 关于相同条件下同一估价对象的市场价值和现状价值的说法，正确的有（）。A.在合法利用下，现状价值不高于市场价值B.在合法利用下，（市场价值一现状价值）将现状利用改变为最佳利用的必要支出及应得利润C.在现状利用为最佳利用下，现状价值等于市场价值D.在不是合法利用下，现状价值不低于市场价值E.同一估价目的、价值类型下，不能同时评估市场价值和现状价值【答案】 ABC12. 【问题】 关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有（）。A.计算期为项目的开发期B.计算期为项目的经营期C.计算期为项目的开发期与经营期之和D.计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值E.计算期的单位可为年、半年、季、月【答案】 CD13. 【问题】 经营性国有土地使用权可以通过（）方式取得。A.行政划拨B.招标出让C.拍卖出让D.协议出让E.挂牌出让【答案】 BC14. 【问题】 下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。A.当前该类房地产价格水平较高B.消费者的收入水平增加C.通往郊区的高速公路收费被取消D.人们预期该项房地产价格未来会上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势【答案】 CD15. 【问题】 房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加D.改进物业管理E.周围环境改善【答案】 C16. 【问题】 甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设一楼盘，2017年11月1日该楼盘竣工并验收合格。陈某于当年12月1日购买该楼盘的一套住房，单价为18000元/平方米，按照商品房销售合同约定建筑面积为100平方米，陈某向开发商缴纳了50万元的定金。陈某向银行申请了90万元人民币的30年期的住房贷款，银行按法律规定持有陈某的购房合同。2018年1月1日甲公司未按规定向陈某交纳该房屋。A.有偿合同B.要式合同C.单务合同D.实践合同【答案】 AB17. 【问题】 关于单利计息与复利计息的说法中，正确的有（）。A.我国个人储蓄存款和国库券的利息是以复利计算的B.我国房地产抵押贷款和住房抵押贷款是按复利计息的C.在投资分析中，一般采用单利计息D.资金在不停地运动，在实际使用中都采用连续复利计息E.在实际中采用较为简便的间断复利计息方式计算【答案】 B18. 【问题】 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。A.房地产实际使用人或管理人B.被征收人C.房屋征收部门D.注册房地产估价师【答案】 BCD19. 【问题】 房地产投资信托基金的特征不包括（）。A.现金回报较低B.市场价值稳定C.投资物业类型少且风险大D.流动性好E.抵御通货膨胀的能力较强【答案】 AC20. 【问题】 某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。 2011 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元，所得税税率为 25。A.电梯B.热水系统C.中水道D.自动喷淋系统【答案】 BCD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某开发商于2007年8月1日投资开发大型购物商场，开发期为5年，平均售价为0.9万元/平米。2011年8月1日王某以10000元/平米的价格购买了其中100平米的店铺，并向开发商支付了10万元定金，产权持有期为36年。2012年8月1日开发商交房时，王某又支付了13万元，余款由商业银行提供的15年期抵押贷款支付，年贷款利率为4.5%，按年末等额付款方式偿还。另外王某与一承租人签订了一份为期10年（2012年8月1日至2022年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月100元/平米，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算，此店面每年的平均出租经营费用为6万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为10万元。<1>、请编制本项目的自有资金现金流量表。<2>、如果整个投资经营期的自有资金内部收益率为14%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2012年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。【答案】（1）借款还本付息的计算1）房价款：100×10000100（万元）2）贷款总额：100101377（万元）3）借款还本付息P77，i4.5%，n15（2）第一年的年租金收入100×12×10012（万元）（3）设租赁期结束时的转售收入为F万元自有资金现金流量表<2>、现金流入流出项目全部折现到2012年8月1日（1）现金流入折现1）租金的折现值2. 甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价，价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价3000035000元为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问：1甲机构书面回复的致函对象是谁?2导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些?【答案】1甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。2导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有：（1）项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然相对高些。（2）项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高、要好，价格自然也提高。（3）项目三期定价虽高于估价对象，但其优惠力度较大，评估定价的参考标准是正常客观成交价格，而不是销售的挂牌价格，从这点来看，二者是无法比较的。（4）项目三期是2014年7月底竣工的，而估价对象建于2010年，成新率较高，不论是用成本法还是比较法估价，都是促使估价对象减价的因素。（5）项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。3. 封面（略）致估价委托人函××公司：受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于××市××路××号××大酒店五八层，建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2014年9月11日。注册房地产估价师依据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：人民币）：评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。×××房地产估价有限公司（公章）二一四年九月十七日目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告、估价委托人（略）二、估价机构（略）【答案】1.致估价委托人函中未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款。2.致估价委托人函中落款缺法人代表及其签字。3.估价对象描述中未说明估价对象的交通条件、公共配套设施状况和周围环境和景观等区位状况因素。4.估价对象权属状况中未说明是否有共有权情况。5.估价目的后置于估价对象。（可作为备选错误）6.估价作业期错误，估价作业期的截止日期应与致函日期一致。7.估价结果报告中缺“风险提示”项。8.可比实例B的市场状况调整系数应为111而不是113。9.可比实例离市商服中心距离指数与描述不符，A应小于100，B、C都应为100。10.可比实例A的建成年代略早于可比实例B、C，调整指数应略小于105。11.可比实例调整后价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终比较价值的理由。12.确定年净收益时还应扣除正常的商业经营利润。13.收益法计算中未说明采用上述收益法公式的理由或者说未说明未来净收益流模式确定的理由。4. 某饮料厂位于某市的商业中心，所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地，该饮料厂将迁移至城乡结合部重新建厂，欲将其全部房地产售与某开发有限责任公司，要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线，即：首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值，然后运用成本法评估土地的价格，最后将建筑物的价格加上土地的价格，从而得出估价对象房地产的总价格。【问题】1.你认为这样做合适吗说明理由。2.作为一名注册房地产估价师，你认为对于某饮料厂适宜的估价方法是什么估价注意哪些问题【答案】1.这么做不合适。因为估价对象现实用途是工业，但开发公司购买此地，肯定会变更用途，估价用途应该是商业，选用成本法可能关联性较小，不能真实反映该地块的价值，因为原工业房地产不符合最高最佳利用，所以迁出，因此，应优先按商业用途估价。如果是商业用途用地，应优选比较法和收益法、假设开发法。2.如果该开发有限公司对原工厂进行装修改造用作商业用途，适宜选用假设开发估价，估价师预测开发完成后的价值（比较法和收益法）扣减后续续建的必要支出和应得利润，来求取该饮料厂的房地产价值。注意选择具体估价方法，明确估价的假设前提，选择最佳的开发经营方式、预测开发经营期，接着，开发完成后房地产价值的确定，可以找该地段用作商业的三个类似可比实例，进行交易情况、市场状况和房地产状况的修正，最后得到用于商业用途的价值。也可以选用收益法，则需要考虑平均的月租金、出租率、运营费用，计算净收益，选定报酬率和收益年限，确定最终结果。测算后续开发的必要支出，确定折现率或应得利润，得到最后结果。5. 某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日，该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元。请问：1上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误?2在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值?【答案】1该房地产重置成本的过程错误包括：（1）不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。（2）“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。（3）该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还包括开发利润。（4）投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。2在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。