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中小户型“偷面积”专题花样年营销中心2008年7月前言前言近年来，随着房地产市场竞争的不断加剧，市场对产品创新的近年来，随着房地产市场竞争的不断加剧，市场对产品创新的要求正在不断提高，出现了众多创造性的要求正在不断提高，出现了众多创造性的”偷面积偷面积”设计，作设计，作为产品创新重要部分的为产品创新重要部分的“偷面积偷面积”设计，也已经逐步发展成一设计，也已经逐步发展成一门显学。对任何试图在产品创新领域有所进步的开发企业来说，门显学。对任何试图在产品创新领域有所进步的开发企业来说，探讨并分析这一市场现象都已经变得非常必要。探讨并分析这一市场现象都已经变得非常必要。而对于目前市场上出现的纷繁芜杂的而对于目前市场上出现的纷繁芜杂的“偷面积偷面积”现象，也需要现象，也需要有一个系统的总结性梳理。有一个系统的总结性梳理。考虑到各种不同产品类型考虑到各种不同产品类型“偷面积偷面积”方法的通用性，本次研究方法的通用性，本次研究将主要针对普通住宅中的中小户型住宅产品的将主要针对普通住宅中的中小户型住宅产品的“偷面积偷面积”现象现象而展开。而展开。中小户型的定义中小户型的定义偷面积限制政策导读偷面积限制政策导读“偷面积偷面积”市场背景市场背景“偷偷 面积面积”的方法综的方法综述述市场结论市场结论报告架构报告架构中小户型定义中小户型定义所谓中小户型其实是一个模糊的相对性（相对于大户型）慨念，可以理解为具有相对完全的配套及功能齐全的“小面积住宅”。一般来说，中小户型在房间数量上不超过2个，卫生间数量则以1个为主。中小户型的面积标准通常也是不同的：深圳、北京、上海等大城市一般在80平米以下；而在一些二三线城市，则有可能达到90平米左右。另外，南方城市与北方城市相比，由于气候的条件不同，也导致南方城市的中小户型户型面积相对要小一些。相相对对性性区区域域性性中小户型特点中小户型特点中小户型但虽然面积较小但并简单的不等于档次低，比起大户型，中小户型房屋更需要设计合理，功能齐全，在不影响居住的前提下，还具备会客、洗浴、做饭等功能居住的一般性功能。由于中小户型的客户特点（年轻的工作人口居多），导致其地理位置一般是在市中心，以及稍远但交通便捷的地方；周边或者小区本身的配套设施也比较齐全。由于户型面积较小，也使得中小户型的总价相对较低，对占市场主导地位的中低收入人群具有较强吸引力。功功能能全全地地段段好好总总价价低低特特 点点中小户型的定义中小户型的定义偷面积限制政策导读偷面积限制政策导读“偷面积偷面积”市场背景市场背景“偷偷 面积面积”的方法综的方法综述述市场结论市场结论报告架构报告架构市场背景市场背景房价因素房价因素房价高企使许多居民相对购买力降低，造成户型建筑面积不断变小。房价高企使许多居民相对购买力降低，造成户型建筑面积不断变小。由于房价走高，导致人们在有限的购买力情况下不得不购买小户型单位（其实消费者对宽大户型需求几乎是绝对的），因此，开发商为消解决消费者对户型面积的这一心理预期与现实之间的落差，开始进行“偷面积大赛”，从而适当满足普通消费者在房价高企的市场形势下对大面积的心理需求。房价收入比比值提高过快，导致人们相对购买力降低。房价收入比比值提高过快，导致人们相对购买力降低。注：以上数据来自各城市年度统计年鉴。深圳“人均可支配收入”在o5年由于统计口径发生变化而出现下降。市场背景市场背景土地成本土地成本/市场竞争市场竞争最近几年，土地价格开始直线上升，在土地价格和房价双双提升的情况下，建筑成本在开发成本中的比重实际上有所下降。在此情况下，商品住宅由于偷面积而新增的建筑成本在总成本当中并不显著，对于希望在市场竞争中出彩的楼盘来看，偷面积具有莫大的吸引力。土地成本在开发成本中比重加，建筑成本比重下降。市场竞争的烈度在加强，对产品创新不断提出新的挑战。随着楼市竞争的不断加剧，在全国大多数地区，商品房供不应求的时代已经不复存在。市场竞争对产品创新提出了空前的挑战，在某种程度上，偷面积是得到开发商和业主双方都积极追捧的为数不多的共同语言之一。市场背景市场背景70/90政策政策/计算标准计算标准06年6月推出的70/90政策对90平米以下的中小户型比重作出了强制性规定，但许多楼盘由于地段和市场的差异需要更大比重的大户型产品，因此，在保证建筑面积满足政策限制的前提下，通过“偷面积的方法扩大户型的使用面积逐渐成为一种市场主流。必须要出的是，近乎全国统一的计算建筑面积的标准存在一定的可利用空间是导致偷面积出现的直接原因。除此之外，许多地方政府出于各种各样的考虑，在较长一段时间内，对于游走的法规边缘的偷面积行为也采取了近乎默认的政策，这也是偷面积得以产生并发展的重要前提。70/90政策限制了户型面积，使偷面积成为必要。计算建筑面积的的标准存在利用空间。中小户型的定义中小户型的定义偷面积限制政策导读偷面积限制政策导读“偷面积偷面积”市场背景市场背景“偷偷 面积面积”的方法综的方法综述述市场结论市场结论报告架构报告架构一般性方法一般性方法分类分析分类分析一般性方法一般性方法低台凸窗和落地凸窗低台凸窗和落地凸窗 主要方法主要方法：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效到面积。注意事项注意事项：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑施工上下功夫。目前,“偷术”又有了很大改进，在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。案例案例招商城市主场招商城市主场户型户型3232平平米，凸窗米，凸窗赠送面积赠送面积达达1010平米。平米。城市主场在偷面积创新处主要体现在大进深城市主场在偷面积创新处主要体现在大进深的落地凸窗设计和可打掉的隐藏式凸窗上梁。的落地凸窗设计和可打掉的隐藏式凸窗上梁。户型户型62平平米凸窗赠米凸窗赠送面积达送面积达到到9平米平米代表项目：代表项目：大凸窗设计在深圳已经属于比较普遍的设计方式，目前市场上典型的项目有优山美地的2房单位、侨香诺园的3房单位等。项目简介：项目简介：城市主场位于八卦岭片区，总建面65400平米，高层单位，精装修中小户型为主，05年销售均价约8000元/平米。超大入户花园和大阳台超大入户花园和大阳台 主要方法主要方法：入户花园和阳台只计一半建筑面积，通过做大入户花园和阳台“偷面积”，这一招不但能偷到很大面积，甚至能偷出一个房间！注意事项注意事项：凸阳台和凸入户花园一定要注意进深，太深容易影响房间和下一层的采光，太浅则难以形成围合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感觉。入户花园应该与户内保持一定高差，否则无法填浮土种花草，不能达到真正花园的效果。案例案例富通城三期1 1房房2 2厅厅1 1卫，建筑面卫，建筑面积约积约5050多平米，入多平米，入户花园赠送一半面户花园赠送一半面积为积为3.843.84平米。平米。左上侧户型赠送面积约12平米。赠送部分为入户花园一半面积和餐厅卫生间(凸窗部分，全送）2 2房房2 2厅厅1 1卫，建筑卫，建筑面积约面积约7070平米，平米，入户花园赠送一入户花园赠送一半面积为半面积为3.163.16平平米。米。右下侧户型赠送面积约8平米。赠送部分同上。项目简介项目简介：项目位于宝安中心区滨海大道，总建面148600平米，三期户型面积在3277之间，07年销售价格在12000-18000之间。案例案例云栖西岸阁建筑面积77.5平米建筑面积77.5平米上述户型除采用入户花园赠送面积以外，还采用了大进深的露台和阳台赠送面积。项目简介项目简介：项目位于前海路西，总建面19620平米，高层单位，07年销售价格在15000元/平米左右。大露台大露台 主要方法：主要方法：无盖露台通常采用退台方式实现，上盖高度达到或超过二个层高的阳台也视为露台，均不计入建筑面积，是能偷到面积最大的方式。案例案例鼎太风华五期0101户型露台面积达到户型露台面积达到25.125.1平米；平米；0606户型露台面积达到户型露台面积达到25.925.9平米。平米。0404户型露台面积达到户型露台面积达到20.2+6.4=26.620.2+6.4=26.6平米。平米。项目简介项目简介：项目位于南山区前海路西、桂庙路南，第五期总建面52725平米，高层单位，05年销售价格在11000元/平米左右。带大露台户型开盘非常受市场欢迎，开盘即销售一空。案例案例君悦龙庭小复式建筑面积为93平米，赠送露台面积为16.8平米。除露台以，该户型还设计有入户花园，并通过利用双层层高增加室内使用空间。项目简介项目简介：项目位于龙岗中心城，总建面172755平米，高层单位，08年6月销售价格在9200元/平米左右。赠送半地下室赠送半地下室主要方法主要方法：一楼住户赠送半地下室，有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。有些则与入户花园结合，成为一个极富个人情趣的私密空间。注意事项注意事项：赠送地下室存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。所以，一定要有一份严密的解释条款。案例案例万科东海岸一般来说，以大户型的别墅类产品赠送半地下室的情况比较多，中小户型普通住宅产品赠送半地下室的情况比较少见。项目简介项目简介：项目位于盐田区大梅沙区域，产品以联排别墅和高层住宅等大户型产品为主，总建面约为27.5万平米，06年联排销售均价在25000元/平米左右。由于交通距离，东海岸销售进度相对较忙。共享梯厅共享梯厅主要方法主要方法：电梯可以前后双开门，电梯开门后可以直接进入房屋，将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，使得业主可以多出部分面积。注意事项注意事项：共享梯厅无疑增加了业主对楼梯、过道的使用率，多出部分会为客户节省很多空间，但对电梯的配置要求较高。案例案例香诗美林电梯厅花园由两层高露台组成，即每 两层电梯厅均有一个近3040平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。所“偷的面积”，是下层的共享梯厅花园。项目简介项目简介：项目位于深南大道园博园旁，高层住宅，总建面约为10万平米，05年销售均价在7500元/平米左右。层高做高，增加竖向利用空间层高做高，增加竖向利用空间 主要方法主要方法：这种做法已经广为流传于小户型中。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，在上层做一个层高低于2.2米的阁楼，使空间得到充分利用。在商业建筑中，由于对层高限制不是很强，因此，可以做到层高6米，入伙验收后再隔出一层。常见的有LOFT建筑。注意事项注意事项：挑高房是利用“层高”偷面积的一种，如果规划中限高要求限制，在将房屋层高做大意味着整个项目的建筑面积可能减少。案例案例鼎诚国际 由于住宅类产品对层高的限制较多，因此，深圳的LOFT住宅产品相对较少，华强北鼎诚国际的LOFT办公空间具有一定的参考价值。项目简介项目简介：项目位于福田区振中路，高层住宅，总建面约84806平米，05年销售均价在12500元/平米左右。内院露台与空中院馆内院露台与空中院馆内院露台：内院露台：两层高的开敞式空间，全部不计入建筑面积；空中院馆：空中院馆：一层高的开敞式空间，计算一半建筑面积，也称为内阳台。双层高内院露台一层高空中院馆案例案例天悦龙庭天悦龙庭的超高内院（内院露台）达到两层高，增大了室内的使用空间；而窗外花廊也有利于美化环境，但不增加建筑面积。超高内院建筑面积约为14平米超高内院建筑面积约为13.2平米项目简介项目简介：项目位于宝安新中心区，高层住宅，总建面约为171000平米，05年销售均价在5400元/平米左右。案例案例深业新岸线三期凹进户内的阳台，计算一半建筑面积。户型面积101平米，空中院馆建筑面积约5.8平米。户型面积142平米，空中院馆建筑面积约9平米。项目简介项目简介：项目位于宝安新中心区，小高层、高层住宅，第三期总建面约为104184平米，08年6月销售均价在12700元/平米左右。隐藏式衣橱隐藏式衣橱主要方法主要方法：隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。注意事项注意事项：可能会影响室内空间的舒适度。代表项目代表项目：桂芳园六期按国家的建筑面积计算规范：“有永久性的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算”。外挂廊既能节省建筑面积，又能够形成一梯两户的格局。一般来说，外挂廊建筑大多属于板楼。外挂廊外挂廊案例案例五米阳光项目简介项目简介：项目位于宝安区龙华，小高层住宅，总建面约为38754平米，05你啊11月销售均价为6300元/平米。该项目以创新的外挂廊薄板楼形式、整体东南37度的朝向进行设计，每户平均5.7米的短进深，使所有空间均能享受到阳光直射，在小户型楼盘中比较少见。案例案例山海家园走廊外挂，即减少面积公摊，又保证了户型的通透性，不足之处是私密性不佳。外观外观项目简介项目简介：项目位于盐田区沙头角，小高层、高层住宅，总建面约为29471平米，价格未推出。案例案例金地名京AB项目简介项目简介：项目位于北京朝阳区东四环，AB两栋公寓式板楼，项目总建面为12万平米，AB栋为LOFT产品，销售均价为28000元/平米。与山海家园相比，金地名京的外挂廊在造型上丰富了一些，通过凹凸不平的外墙设计，增强了走廊的趣味性，对业主私密性的保护也有所提升。其其 他他空中单元连廊（空中花园）空中单元连廊（空中花园）空中单元连廊（空中花园）空中单元连廊（空中花园）：在两个单元之间做一个连接的空中过道，房屋验收后，分割给两户人家，作为自己的私人空间，多出一个休闲空间；空调机安放处变生活阳台空调机安放处变生活阳台空调机安放处变生活阳台空调机安放处变生活阳台：在一些楼盘的设计中，为了能给客户实惠，开发商往往会多设计出一个或者两个空调外机安放处，或将其层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调机安放处可以装修成为一个生活阳台。将空调机安放处改为生活阳台，一般能“偷”得12m2左右的面积；挑高入户花园挑高入户花园挑高入户花园挑高入户花园：左右错层设计，将入户花园设计成两层高度；可延展性客厅可延展性客厅可延展性客厅可延展性客厅：是将原设计的两户之间的管道井面积，两家各分一半。待验收后，发展商会组织重新隔墙，按照样板房样式向业主交楼；过道花园和露台花园过道花园和露台花园过道花园和露台花园过道花园和露台花园：错层（奇偶层）布置，使阳台顶盖高度达到两层层高。室内挑高小复式室内挑高小复式：将室内部分中空部份在验收后隔成两层；案例案例富通城三期左侧户型赠送空中花园面积约14平米。1 1房房2 2厅厅1 1卫，建筑卫，建筑面积约面积约5555平米平米单身公寓，建筑单身公寓，建筑面积为面积为3232平米平米 右侧户型赠送空中花园面积约10平米。案例案例鸿荣源禧园小复式小复式2房房1厅厅2卫，建筑面积卫，建筑面积98平米。平米。最大赠送面积可达38平米，主要将左图中中空部分隔成夹层。2房房2厅厅1卫，建筑卫，建筑面积面积79平米平米右图：内阳台，赠送一半面积，约5平米。项目简介项目简介：项目位于宝安区沙井，高层住宅，总建面约为22.6万平米，08年7月销售均价为8700元/平米。案例案例金域东郡金域东郡在偷面积的方法上并没有过多的创新，但比较突出的是每个户型每个空间都在贯彻偷面积的精神，积少成多，聚沙成塔。总共总共6处偷面积设计处偷面积设计总共总共5处偷面积设计处偷面积设计项目简介项目简介：项目位于龙岗大工业区中心公园一侧，高层住宅，总建面约为78654平米，08年6月销售均价为7700元/平米。皇御苑三期皇御苑三期2房房2厅厅1卫，建卫，建面约面约75平米平米上图户型在偷面积上没有特别出彩之处，但由于使用多处偷面积的设计，使室内空间在采光和通风上比较出色。项目简介项目简介：项目位于位于福田区福田南路7号，高层住宅，第三期总建面约为7.5万平米，08年4月销售均价为19000元/平米。案例案例阳光新干线生活阳台在施工图上是空调室外机位，验收后将改造为生活阳台。由于空调室外机位不计入建筑面积，改为生活阳台后，可以作为使用面积，起码“偷”了一 半面积。项目简介项目简介：项目位于春风路与东门南路交汇处，高层住宅，总建面约为8.4万平米，为39-69平米的中小户型为主。案例案例新天地名居6米米层层高高6米高入户花园由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼。项目简介项目简介：项目位于罗湖区深南东部与北斗路交汇处，高层住宅，总建面约为11.5万平米，04年11月销售均价为8500元/平米。案例案例新天地名居“客厅偷面积”，也可称为“可延展客厅”,指的是将原设计在两户之间的管道井两家各分一半。如下图所示，在样板房中明地将“偷的面积”用红色墙面标示。案例案例京地海世界位于过道一侧的2层高的“过道花园”（两层高的预留洞口，入伙后加板封闭），不计入建筑面积。位于阳台一侧的两层露台花园（预留洞口）。项目简介项目简介：项目位于盐田区梅沙路，小高层住宅，总建面约为26900平米，04年12月销售均价为16400元/平米。案例案例万科城市风景中山万科城市风景的阳光房，使室外空间室内化，将阳台(赠送一半面积）设计成阳光房，增加室内使用空间。项目简介项目简介：项目位于中山市城南一路，多层住宅，总建面约为26900平米，07年3月销售均价为5500元/平米。案例案例花样年花郡全面是落地凸窗全面是落地凸窗户型一面全是落地凸窗，有效地扩展了室内空间。案例案例花港客厅外7平米左右的双层高露台卧室带步入式凸窗项目简介项目简介：项目位于盐田区盐田港附近，精装修小户性公寓，总建面约为26779平米，08年5月销售均价为9500元/平米。分类分析分类分析计算标准计算标准方式方式功能功能不计面积不计面积1、凸窗无限度外扩(凸窗高2.2米内)空间延伸2、落地凸窗(2.2米内)空间延伸,实际窗地面与房间地面同,变现类夹层实用面积3、可局部拆卸内假凸窗增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高4、两层高以上的普通大露台增加使用面积但不占用房间面积5、两层高以上的内凹大露台或入户花园增加使用面积但不占用房间面积,可以加楼板变现更多实用面积6、地下室空间 增加辅助使用空间7、双首层设计的地下空间增加辅助使用空间或变现更多实用面积8、一楼庭院和楼顶的使用面积增加辅助使用空间9、超高内庭院可变现实用面积10、室内层高2.2以下(夹层)增加辅助使用空间根据不同偷面积方式在计算建筑面积的差异，我们可以将上述偷面积的方式分成四类：它们分别是不计建筑面积、计一半建筑面积、计一层内朝高层建筑面积和少分摊公共面积四类。按计算标准分类按计算标准分类1 1计算标准计算标准方式方式功能功能计一半面积计一半面积1、一层普通大阳台增加使用面积但使得房间面积减少2、可以变房间的内阳台计一半面积,但能直接变成房间,非常实用计一层室内超计一层室内超高层面积高层面积1、室内4米以下 增加空间体量和舒适度2、室内4.4米-6米甚至更高 增加空间体量和舒适度,另可以加楼板变现实用面积少分摊公共面少分摊公共面积积1、不计面积的公共面积(高层高,夹层等)减少公摊建筑面积,增加套内实用面积2、计一半面积的公共面积(阳台形式等)减少公摊建筑面积,增加套内实用面积3、模糊公共空间(装饰性园林建筑与入户大堂相连)增加入户大堂面积提高舒适度,客观上减少公摊建筑面积,增加套内实用面积按计算标准分类按计算标准分类2 2按结构差异分类按结构差异分类类类 别别方方 法法原有结构，改变用途可延展客厅、共享梯厅、空调机位改生活阳台、阳光房扩大空间，赠送面积凸窗、入户花园、增加功能空间半地下室、隐藏式衣柜、露台、空中花园、外挂廊、空中院馆、内院露台增加层高6米高入户花园、LOFT从上表来看，上述偷面积方法当中，以”属于建筑体的原来结构，改变用途使之成为室内的使用空间“和新增加户型的辅助功能空间”两种方式为主。另外，扩大户型原有可赠送面积部分的面积和高度也是偷面积的一种考虑方向。需要指出的是：原有结构，改变用途的赠送面积方法一般不会增加过多的建筑成本，而扩大或者增加功能空间则必须面临增加建筑成本的考虑。按经济性分类按经济性分类方法方法可赠送面积的多少可赠送面积的多少空调机位改生活阳台+隐藏式衣柜+凸窗+可延展客厅+共享梯厅+外挂廊+入户花园+6米高入户花园+空中花园+空中院馆+内院露台+露台+LOFT+送半地下室+注：“+”号表示面积大小的程度，+号越多，则面积越大从右表来看：从右表来看：属于“原有结构，改变用途”的方法一般可赠送的面积的不太多，但好在不增加建筑成本；扩大或增加功能空间的方法虽然能够带来更大的赠送面积，但需要付出一定的成本支出。按性价比分类按性价比分类从成本角度来看，从1至6“偷面积”方法所带来的成本增加相对较少；而7至14号方法所带来的成本增加相对较多；从提升价格能力来看，loft、露台、6米高入户花园和空中花园等赠送面积较多的设计价格提升能力较强，而隐藏式衣柜、凸窗、空调机位改生活阳台等赠送面积较少的设计价格提升能力相对较弱。从建筑成本与价格相对比来看，隐藏式衣柜、空调机位改生活阳台、凸窗、露台、6米高入户花园、LOFT性价比较好。注：“”“”号表示成本或价格多少，星号越多，则成本或价格越高中小户型的定义中小户型的定义偷面积限制政策导读偷面积限制政策导读“偷面积偷面积”市场背景市场背景“偷偷 面积面积”的方法综的方法综述述市场结论市场结论报告架构报告架构不同城市政策不同城市政策政策背景政策背景深深圳圳政策解政策解读读政策出台背景政策出台背景从行业主管部门来看,住宅“偷面积”式的设计，不仅变相提高了小区容积率、改变了规划控制指标，也变相提高了房价，因为“羊毛出在羊身上”，开发商“赠送”的损失最终还是要从购房者那里赚回来。因此,在05年至07年这一轮房价上涨过程中,偷面积也应当承担一定的责任。鉴于房价上涨过快的社会敏感性，政府对偷面积的行为开始由默认转向控制。不同城市政策不同城市政策政策导读政策导读深圳深圳 2006年6月29日，市政府批准的深圳经济特区房屋建筑面积测绘技术规范（以下简称规范）正式颁布实施，这是全国房产测绘领域首个由政府批准发布的地方性标准。旧版规程实施五年多来，对规范我市房产测绘工作起到了很好的作用。但随着我市房地产市场的快速发展，建筑设计不断创新，旧版规程已不能涵盖新出现的许多新的建筑形式，规程中一些不十分严密的规定引发的问题也凸显出来，使得近年来建筑设计中的所谓“偷面积”现象愈演愈烈：超常规设计的超大阳台、超大凸窗、赠送半地下的空间、“入户花园”等所谓的“赠送面积”越来越大。而新规范则明确规定，今后所有的阳台和凸窗的尺寸大小必须在合理范围之内，否则将计入建筑面积。此外，其他的所谓入户花园、半地下空间等，只要有“实用”可能，都将计入建筑面积。规范规范的发布实施，使得曾经不受约束的的发布实施，使得曾经不受约束的“赠送面积赠送面积”现象受到严现象受到严格制约，盛行一时的超大规模阳台等也因有了尺度标准而将成为历史。格制约，盛行一时的超大规模阳台等也因有了尺度标准而将成为历史。深圳经济特区房屋建筑面积测绘技术规范 政策导读政策导读江苏江苏2006年，经过修订的江苏省住宅设计标准将自9月1日起实施，新标准明确规定，住宅层高不应低于28米，且不应高于3米。这一政策。标准同时确定，住宅居室、餐厅等局部挑高的，可以突破3米的限制，以增加住宅的舒适性。在建设部出台细则明确在建设部出台细则明确“9090平方米平方米”的规定之后，通过提高住的规定之后，通过提高住宅层高变相扩大住宅面积成为不少开发商的手法。目前南京市场上宅层高变相扩大住宅面积成为不少开发商的手法。目前南京市场上销售的一些住宅，层高都在销售的一些住宅，层高都在4 49 9米以上，一套使用面积米以上，一套使用面积6060平方米的平方米的“挑高住宅挑高住宅”，通过中间新加的隔层，便可获得近，通过中间新加的隔层，便可获得近120120平方米的使用平方米的使用面积，突破了建设部规定。面积，突破了建设部规定。新新标准标准出台以后，这意味着今后开出台以后，这意味着今后开发商将不能再利用发商将不能再利用“挑高挑高”来突破来突破“7070商品住宅建筑面积在商品住宅建筑面积在9090平平方米以下方米以下”政策导读政策导读广州广州 广州市城市规划局正式下发了广州市实施办法(下简称实施办法)及广州市建筑工程容积率计算办法(下简称计算办法)，同时，还对以上实施办法和计算办法进行了详细的条文说明。2007年5月1日开始正式实施。这两个政策所影响到的包括有小复式、地下室、阁楼等多种产品，而且别墅、复式的容积率计算也有所变化，同时飘窗日后也不再计算建筑面积。复式结构复式结构2.22.2米层高以下要计算一半建筑面积，导致小复式、夹层没有米层高以下要计算一半建筑面积，导致小复式、夹层没有面积可面积可“偷偷”；层高超过；层高超过4.54.5米要按投影面积米要按投影面积2 2倍计算建筑面积导致别墅、倍计算建筑面积导致别墅、复式中空计入面积增多一倍复式中空计入面积增多一倍 ；四面有围护结构的用房，层高；四面有围护结构的用房，层高2.22.2米以下算米以下算一半面积一半面积 导致赠送的地下室也要算面积导致赠送的地下室也要算面积 ；住宅飘窗不计算建筑面积；住宅飘窗不计算建筑面积 导致导致送更大飘窗将成趋势送更大飘窗将成趋势 ；坡屋顶内空间的建筑，内空间净高；坡屋顶内空间的建筑，内空间净高1.21.2至至2.12.1米部分米部分计算一半建筑面积计算一半建筑面积 导致阁楼或会慢慢消失导致阁楼或会慢慢消失 。政策导读政策导读天津天津2006年，天津市规划局发布关于进一步规范建筑层高和容积率指标计算规则通知的出台，天津市域范围内住宅建筑标准层高大于4.8米且小于等于5.4米时，不论层内有无隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的两倍计算。同时，通知对办公建筑、公寓建筑、商业建筑等类似情况也做了具体规定。该政策大大压缩了发展商以空间换面积的空间。该政策大大压缩了发展商以空间换面积的空间。附件：深圳政策解读深圳政策解读“深圳新规范深圳新规范”VS“VS“偷面积偷面积”露台露台“新规范”对露台的定义为：与建筑衔接供人们活动的无顶盖室外平台；在二层或二层以上 建筑利用下层的屋顶作为上层的户外活动的无顶盖平台也视为露台。“新规范”明确了露台进深不得超过露台进深不得超过露台进深不得超过露台进深不得超过2.52.52.52.5米米米米，对住宅产品的均好性有着积极的意义。“新规范”也并没有禁止深圳今后二层高露台的设计，在限定的条件下，仍然给予“赠送面积”的优惠。二层高露台面积计算新规定二层高露台面积计算新规定 “深圳新规范深圳新规范”VS“VS“偷面积偷面积”露台露台（1 1）可赠送面积的露台）可赠送面积的露台 1、二层高悬挑露台（无柱露台）：无论其面积多大，进深多大，均不计入建筑面积。但从结构和成本考虑，其悬挑长度和面积应该有限。2、二层高有柱露台（有框架露台）：阳台底板至阳台上盖之间，如果有水平镂空楼板或连 接横梁等结构，将计算一半建筑面积；两层之间如果没有水平横梁、没有挂墙等结构体时，面积小于12.0平方米，进深小于2.5米，不计入建筑面积。（2 2）不可赠送面积的露台只要面积大于）不可赠送面积的露台只要面积大于12.012.0平方米，或进深大于平方米，或进深大于2.52.5米的有柱米的有柱露台和凹露台，今后都要计算全部建筑面积。露台和凹露台，今后都要计算全部建筑面积。“深圳新规范深圳新规范”VS“VS“偷面积偷面积”凹阳台凹阳台“新规范新规范”细化了对凹阳台的规定，以禁止深圳市场中出现的有可能被隔成细化了对凹阳台的规定，以禁止深圳市场中出现的有可能被隔成房间的凹阳台：房间的凹阳台：“新规范”规定：当凹阳台的对外开敞面宽度（阳台宽度）小于2.0米时，其凹入深度（进 深）不应超过2.0米。当对外开敞面宽度大于或等于2.0米且小于5.0米时，其凹入深度不应 超过2.5米；当对外开敞面宽度大于或等于5.0米时，其凹入深度不应超过3.0米，否则，无论上盖高度如何，阳台进深超过允许值以内的部分均视为内廊，一律计算全部建筑面积。对于半封闭阳台“当阳台开敞宽度小于其宽度的1/3时，该阳台视为封闭阳台，计算全部建筑面积。当阳台封闭宽度大于其宽度的1/3时，封闭部分计算全部建筑面积。”半封闭阳台面积计算规定“深圳新规范深圳新规范”VS“VS“偷面积偷面积”法式阳台法式阳台“新规范”对“进深不大于0.6米的不封闭阳台不计算建筑面积”的法式阳台，采取了积极引导。“进深不大于0.6米的不封闭阳台”这类小进深阳台，深圳市场上俗称“法式阳台”。这种 阳台，在“鼎太风华”1期出现过，在中海系列产品如“中海阳光棕榈园”、“中海怡 美山庄”也有应用。不过当时这种法式阳台和普通阳台一样，需要计算一半建筑面积。作为赠送面积的法式阳台 评述：评述：法式阳台或许不能代替户型中的景观阳台。但其在原设有窗户的地方设置法式阳 台，既可以增加室内与自然的交流空间，也可以养花以美化环境，具有一定的积极效应。“深圳新规范深圳新规范”VS“VS“偷面积偷面积”凸窗凸窗“新规范”规定“窗台高度大于等于0.4米时，为普通凸窗”，“当凸窗高度小于2.20米或凸窗进深不大于0.6米时，凸窗部分不计算建筑面积，否则凸窗部分计算全部建筑面积。”（1 1）可赠送面积的凸窗）可赠送面积的凸窗 1、普通凸窗的进深小于0.60米。2、用外墙替代了窗户的凸窗，仍然可以作 为“赠送面积”。（2 2）不可赠送面积的凸窗）不可赠送面积的凸窗 普通凸窗普通凸窗的进深如果大于的进深如果大于0.600.60米，将不被允许。米，将不被允许。“深圳新规范深圳新规范”VS“VS“偷面积偷面积”落地凸落地凸窗窗“新规范新规范”规定：规定：窗台高度小于0.4米时，为落地凸窗”。“当落地凸窗高度等于或大于 2.2米时，无论其进深如何，凸窗部分均计算全部建筑面积。”而“窗体上（下）方凹入部 分的外侧以各种类型建筑材料封闭的窗（图9）均不视为凸窗，此时，窗体部分与套内其它 部分一样计算层高，当层高大于等于2.2米时，应计算全部建筑面积。1 1）可赠送面积可赠送面积可赠送面积可赠送面积的落地凸窗高度小于2.2米，则无论进深多大，都作为赠送面积。这对小户型住宅户型十分必要，高度小于2.2米落地凸窗，将大大地增加了小户型局促的室 内空间，实际上其增加的“地毯面积”，空间感和实用性比普通凸窗实惠多了。2 2）不可赠送面积不可赠送面积不可赠送面积不可赠送面积的落地凸窗“新规范”对市场中出现的各类变相、曲解的落地凸窗（俗称“伪凸窗”）加以限制。如“城市主场”式的假梁式凸窗，佳兆业系列的“桂芳园”、“可园”式的“可拆卸的凸窗”，都被禁止作为“赠送面积”。同理，对于如“桂芳园”、“可园”的落地衣柜，由于 其外墙齐平，应该视为此类变相的落地凸窗不可再作“赠送面积”。“深圳新规范深圳新规范”VS“VS“偷面积偷面积”入户花入户花园园“新规范”对入户花园的定义为：住宅建筑中属于一户专有的类似于阳台的空中花园、入户花园等（位于地面层、裙楼顶层的除外），均视为阳台，按阳台规定计算建筑面均视为阳台，按阳台规定计算建筑面均视为阳台，按阳台规定计算建筑面均视为阳台，按阳台规定计算建筑面积。积。积。积。评述：评述：如果入户花园按阳台标准即其进深不得超过 2.5米的有关规定，将使入户花园的设计空间受到较大制约。另外，由于阳台只对进深作出限制，层高则仍有利用的空间。“深圳新规范深圳新规范”VS“VS“偷面积偷面积”夹层夹层对于“一个楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁等形成的局部高度不足够2.20米的 部分，不计算建筑面积”的规定，“新规范”未提出异议。因此，今后在深圳市场上，仍然可以采用不计算建筑面积的低于2.2米的夹层平面。“深圳新规范深圳新规范”VS“VS“偷面积偷面积”室内挑室内挑高高由于国际对建筑中的单层面积高度极限没有作出明确规定，因此，“新规范”也没有对住宅户内的层高作出限定。因此，“新规范”对深圳市场中出现的室内挑高仍视作默许，即仍可利用挑高室内空间，加板隔成两层空间。挑高层深圳新规范技术限制一览深圳新规范技术限制一览方法方法新规范新规范限制性要求限制性要求无柱露台不计算建筑面积有柱露台面积不超过12平米或进深不超过2.5米凹露台面积不超过12平米或进深不超过2.5米内阳台凹入深度最大不超过3米，开敞宽度受限法式阳台进深不大于0.6米的不封闭阳台不计算面积凸窗要求高度小于2.2米或进深不大于0.6米时落地凸窗假梁式或可拆卸式凸窗不再赠送面积入户花园进深不能超过2.5米夹层夹层高度不能超过2.2米室内挑高无新规定需要指出的是，深圳是全国范围内对建筑”偷面积“行为限制措施最严格的城市，一些在深圳已经被限制的方法仍然可以在内地城市继续使用。“深圳新规范深圳新规范”VS“VS“偷面积偷面积”评述评述通过如上分析，可以看出，“新规范”只是对深圳房地产市场中影响最大的几种“过度赠送面积”现象（空中庭院、超大露台、超大凸窗、别墅半地下室等）进行了规范，但并没有将户型赠送完全限制住，在户型“赠送面积”的设计方面，还是保留出了大有可为的余地。尤其对小户型住宅的各种“赠送面积”手法，基本上予以了保留。这也使我们认识到，“新规程”在促进行业规范的同时，也促进了 深圳地产人对户型创新的积极性。“偷面积偷面积”市场背景市场背景中小户型的定义中小户型的定义偷面积限制政策导读偷面积限制政策导读“偷偷 面积面积”的方法综的方法综述述市场结论市场结论报告架构报告架构市场结论之一：市场结论之一：“偷面积偷面积”方式常规化方式常规化从深圳新规范来看，政府对于那些赠送过大面积，导致商品住宅的销售价格大幅上升的“偷面积”方式持否定态度。因此，新政策其实是政府部门对“偷面积”方式和方法进行规范，使“偷面积”方式常规化，避免市场混乱。从政策取向来看，像短进深的凸窗、小型露台、入户花园这些一般性、常规性的“偷面积”方法将继续受到认可。市场结论之二：市场结论之二：偷面积不能过多地增加建筑成本偷面积不能过多地增加建筑成本前文已经分析过，一些地方之所以出台针对“偷面积”的限制性政策，主要原因是“偷面积”增加了建筑成本，变相提高了商品房的销售价格。因此，未来“偷面积”方式应确保在不过多增加建筑成本前提下进行，否则一旦”偷面积“行为影响到房地产市场的整体运行，政府仍有可能出台进一步的限制性政策。类似半地下室、大面积露台、空中花园等“偷面积”方式无疑将增加不小的建筑成本，因此，未来此一类的方式政策空间将有一定的制约。市场结论之三：市场结论之三：中小户型比大户型更重视中小户型比大户型更重视“偷面积偷面积”与大户型相比，中小户型由于面积较小，室内较狭窄，因此，“偷面积”所带来的使用空间的增加更加明显的价值。如室内各房间都铺设凸窗或法式阳台、充分利用空调机位、隐藏式衣柜、利用管道井或走廊等方式，都对中小户型的涉及具有积极意义。市场结论之四：市场结论之四：“偷面积偷面积”方式综合化方式综合化前几年，我们可以从市场上看到采用单一方式“偷”得大面积的商品房。（比如大露台、大阳台、空中花园等）但随着政策的逐步细化，这一类“偷面积”的方法将逐步受限。以后的“偷面积”需要做更细致的功夫，采用多种方法结合的方式、综合性的“偷”面积。（比如前文提到的万科金域东郡，一处户型中“偷面积”的点达到六处之多，虽然每处“偷面积”不多,但加起来也颇为客观）。市场结论之五：市场结论之五：性价比将成为重要考量性价比将成为重要考量随着楼市逐步趋向正常轨道，以合理的成本建造合乎市场需求的产品成为行业一个重要价值取向。在楼市价格保持的平稳的基础上，从成本与销售价格两方面综合考虑去选择”偷面积“的方法，具有更