最新崇明岛“滨海之舟 ”别墅区项目开发项目策划书PPT课件.ppt

崇明岛崇明岛“滨海之舟滨海之舟”别别墅区项目开发项目策划书墅区项目开发项目策划书总目录一、项目概况一、项目概况二二、项目的策划、项目的策划三、项目的经济评价三、项目的经济评价四、项目进度管理四、项目进度管理五、人力资源管理与控制五、人力资源管理与控制六、项目质量管理六、项目质量管理七、项目沟通管理七、项目沟通管理八、项目组织管理八、项目组织管理九、项目投资预算九、项目投资预算十、项目风险管理十、项目风险管理十一、总结十一、总结1、崇明岛简介全岛面积全岛面积12001200多平方公里，东多平方公里，东西长西长7676公里，南北宽公里，南北宽1313至至1818公公里，形似里，形似 春蚕春蚕。岛上地势平。岛上地势平坦，无山岗丘陵，西北部和中坦，无山岗丘陵，西北部和中部稍高，西南部和东部略低。部稍高，西南部和东部略低。90%90%以上的土地标高（以吴淞以上的土地标高（以吴淞标高标高0 0米为参照）在米为参照）在3.213.21米至米至4.204.20米之间。地处北亚热带，米之间。地处北亚热带，气候温和湿润，日照充足，四气候温和湿润，日照充足，四季分明。岛上水土洁净，空气季分明。岛上水土洁净，空气清新。清新。2、崇明岛域总体规划依照崇明岛域总体规划，崇明全岛未来将形成中依照崇明岛域总体规划，崇明全岛未来将形成中央森林区、北部游乐区、西部会展区、南部城市央森林区、北部游乐区、西部会展区、南部城市化中心区和东部生态示范区。化中心区和东部生态示范区。3、崇明岛东部生态示范区规规划划崇崇东东分分区区将将建建设设成成为为全全岛岛标标志志性性的的生生态示范区、科教博览区和休闲运动区。态示范区、科教博览区和休闲运动区。一一是是辟辟建建东东滩滩国国际际湿湿地地观观光光公公园园、候候鸟鸟观观赏保护区等崇明标志性的原生态景观区。赏保护区等崇明标志性的原生态景观区。二二是是依依托托通通达达性性，重重点点发发展展大大流流量量的的休休闲闲运运动动功功能能，建建设设上上海海国国际际公公共共高高尔尔夫夫中中心心、马马术术活活动动中中心心，并并作作为为上上海海奥奥林林匹匹克克公公园园布局预留地和迪斯尼乐园的备选地之一。布局预留地和迪斯尼乐园的备选地之一。三三是是按按照照国国际际生生态态社社区区标标准准建建设设上上海海实实业业生生态态度度假假园园区区和和陈陈家家镇镇生生态态示示范范镇镇，成成为为全全国国生生态态化化社社区区建建设设的的试试点点窗窗口口和和国国际际性性的科教博览基地。的科教博览基地。（三）初步设计和效果该项目就是在崇东区的靠海口处建立该项目就是在崇东区的靠海口处建立一个高档别墅区。一个高档别墅区。由于该区域恰好靠海，我们就利用这由于该区域恰好靠海，我们就利用这一天然的自然风光优势，并加以人工一天然的自然风光优势，并加以人工改造改造围绕别墅区挖出舟型水道，围绕别墅区挖出舟型水道，连通大海，象征着海上的一叶小舟，连通大海，象征着海上的一叶小舟，停靠于崇明岛畔。停靠于崇明岛畔。该该“舟舟”四周环水，兴步岛中，或是开四周环水，兴步岛中，或是开窗眺望，就能举目望见大海。岛上的窗眺望，就能举目望见大海。岛上的高档别墅区正是面对大海的宜人居家高档别墅区正是面对大海的宜人居家之处。之处。（四）总体构思与亮点（四）总体构思与亮点1、环境亮点环境亮点、一个亲水开敞的水滨：以河湖观水、一个亲水开敞的水滨：以河湖观水系作为空间景观的灵魂和骨架，精心组系作为空间景观的灵魂和骨架，精心组织滨水地区的开发空间，塑造上海大都织滨水地区的开发空间，塑造上海大都市中独具魅力的新型滨水空间景观。市中独具魅力的新型滨水空间景观。（四）总体构思与亮点（四）总体构思与亮点1、环境亮点环境亮点、一个适宜居住的家园：坚持以、一个适宜居住的家园：坚持以人为本的原则，以幽雅的景观风貌、人为本的原则，以幽雅的景观风貌、完善的配套设施和高品位的居住社完善的配套设施和高品位的居住社区，构建一个安居乐业的生活家园。区，构建一个安居乐业的生活家园。在建筑风格上，注重人性化，其基在建筑风格上，注重人性化，其基本指导思想是建设现代化的本指导思想是建设现代化的“田园田园水城水城”。、一个生态为本的环境：坚持、一个生态为本的环境：坚持可持续发展的原则，依托崇明可持续发展的原则，依托崇明“水水清土洁气净清土洁气净”的优越生态条件，营的优越生态条件，营造一个花园。造一个花园。式、式、生态型、人与自然生态型、人与自然和谐共存的城市环境。和谐共存的城市环境。2、住宅亮点、住宅亮点外部总体效果外部总体效果外部总体效果外部总体效果2、住宅亮点、住宅亮点内部效果特色：特色：具有大海般的具有大海般的简洁，明快，简洁，明快，舒适。舒适。二、项目的策划（一）各项法规 。沉寂了多年的崇明房产市场。沉寂了多年的崇明房产市场在未来几年之内，会急速增量。在未来几年之内，会急速增量。目前中央到地目前中央到地方，各方，各级级部部门门都十分看好崇明都十分看好崇明。崇明开崇明开发应发应该该会有一个很高的起点，在会有一个很高的起点，在这样这样一个生一个生态态型型岛屿岛屿上，上，只有建造高起点高质量环保型的住只有建造高起点高质量环保型的住宅区宅区，才能保证其不才能保证其不被淘汰了被淘汰了。，并对周围环，并对周围环境影响减为最低。境影响减为最低。（二）项目前期市场调研前景与未来前景与未来（三）市场分析与预测1、宏观与微观市场分析1、宏观：、宏观：房地产市场趋势良好。据统计，人均房地产市场趋势良好。据统计，人均GDP达达7000美元时，建筑的高速增美元时，建筑的高速增长才开始缓和；人均长才开始缓和；人均GDP达达12000美美元时，建筑基本停止增长。我国人均元时，建筑基本停止增长。我国人均GDP才达到才达到1000美元的水平，上海美元的水平，上海的人均的人均GDP目前达到目前达到4000美元，计美元，计划划2007年达年达7500美元。该数据表明似美元。该数据表明似乎饱和的市场仍有巨大的发展空间。乎饱和的市场仍有巨大的发展空间。（三）市场分析与预测1、宏观与微观市场分析2、微观：、微观：人民的可支配收入增加，有能力增加人民的可支配收入增加，有能力增加住房开支，改善居住条件，给建设项住房开支，改善居住条件，给建设项目带来了极大的机遇。目带来了极大的机遇。该项目配合了崇明岛整体开发，抓住该项目配合了崇明岛整体开发，抓住机遇与时机，且周围建设有高尔夫场机遇与时机，且周围建设有高尔夫场,跑马场等适宜高消费人群娱乐运动场跑马场等适宜高消费人群娱乐运动场所所,建设美好家园。建设美好家园。（四）市场分析与预测2、消费者心理分析、消费者心理分析购房者购房动机一般有日常居住，房地购房者购房动机一般有日常居住，房地产投资，假日寓所。产投资，假日寓所。1、该别墅可用于日常居住：地段较好，、该别墅可用于日常居住：地段较好，配套齐全，物业管理完善。配套齐全，物业管理完善。2、用于房地产投资：便于出租，能保、用于房地产投资：便于出租，能保值，增值。值，增值。3、用于假日寓所：该区自身环境优美，、用于假日寓所：该区自身环境优美，加以崇明岛上加以崇明岛上原生态景观区、马术活动原生态景观区、马术活动中心等众多吸引度假项目。中心等众多吸引度假项目。（五）区位选择分析1、市政公用和公建配套设施完备 以国家和上海市的有关定额标准为依以国家和上海市的有关定额标准为依据，完善与居住生活密切相关的社区据，完善与居住生活密切相关的社区服务设施体系。根据东区居住用地的服务设施体系。根据东区居住用地的规划布局，按照城市主干道分割成的规划布局，按照城市主干道分割成的岛外就近居住片区，分别配置相应的岛外就近居住片区，分别配置相应的社区服务设施，包括中小学、托儿所社区服务设施，包括中小学、托儿所等教育设施，商店、餐饮、超市、肉等教育设施，商店、餐饮、超市、肉菜市场等商业设施，文化活动站、老菜市场等商业设施，文化活动站、老年活动站等文化设施，以及居委会等。年活动站等文化设施，以及居委会等。以一个充满火力的花园式都市中心区以一个充满火力的花园式都市中心区服务于岛内居民和岛外旅游者。服务于岛内居民和岛外旅游者。“小小舟舟”居住者可方便到达崇明东区。居住者可方便到达崇明东区。（五）区位选择分析1、市政公用和公建配套设施完备 小岛内配备购物中心，室外停车场小岛内配备购物中心，室外停车场（不包括别墅的地下停车库），出入（不包括别墅的地下停车库），出入 海水净化系统。海水净化系统。小岛别墅配备智能化系统小岛别墅配备智能化系统,以便物业管以便物业管理和整体控制。理和整体控制。各项基本设施完备，各项基本设施完备，以满足以满足150150栋别墅栋别墅居住者基本生活。居住者基本生活。（五）区位选择分析2、交通便捷程度、交通便捷程度1、岛上：该高档别墅区主要面对高消费阶层，、岛上：该高档别墅区主要面对高消费阶层，回上海安居的侨胞等，总体生活水平较高，以回上海安居的侨胞等，总体生活水平较高，以私人轿车为主要交通工具。以一座富有特色的私人轿车为主要交通工具。以一座富有特色的小桥连接崇明东区，另两条小道直通内陆。并小桥连接崇明东区，另两条小道直通内陆。并且，该区总体面积不大，即使步行至东区，也且，该区总体面积不大，即使步行至东区，也在半小时之内。一旦进入内陆，就可方便利用在半小时之内。一旦进入内陆，就可方便利用崇明岛上便捷的公共交通。崇明岛上便捷的公共交通。（五）区位选择分析2、交通便捷程度、交通便捷程度2、岛岛外外：从从崇崇明明岛岛至至上上海海的的交交通通也也随随着着“南南隧隧北北桥桥”工工程程而而大大大大改改善善。计计划划建建设设的的崇崇明明越越江江通通道道工工程程起起自自浦浦东东五五号号沟沟，接接上上海海郊郊区区环环线线，过过长长江江南南港港水水域域，经经长长兴兴岛岛再再过过长长江江北北港港水水域域；止止于于崇崇明明岛岛陈陈家家镇镇，暂暂接接陈陈海海公公路路，全全长长25.525.5公里。公里。20072007年将彻底完工。年将彻底完工。（五）区位选择分析3、环境因素别墅区内水景区域面积大，水道直接引别墅区内水景区域面积大，水道直接引自大海水源的活水。但由于目前周边海自大海水源的活水。但由于目前周边海水质量较差，两处入水口设置净水系统，水质量较差，两处入水口设置净水系统，保证最初水质。两闸既可控制水量，又保证最初水质。两闸既可控制水量，又可关闭形成独立的弧型水道，以便定期可关闭形成独立的弧型水道，以便定期对其中的水质进行处理。对其中的水质进行处理。整个小区绿化率超过，选用金桂、整个小区绿化率超过，选用金桂、紫薇等名贵乔木花草，横跨湖区的中央紫薇等名贵乔木花草，横跨湖区的中央大道上布置喷泉广场和四季花坛。因此大道上布置喷泉广场和四季花坛。因此从小区景观设计优美。在这亲水家园，从小区景观设计优美。在这亲水家园，将拥有阳光、绿地、清新的空气，无燥将拥有阳光、绿地、清新的空气，无燥声污染。声污染。（六）项目的承发包模式业主设计单位I甲设备供应商施工单位甲工程项目总承包单位设计单位I已施工单位已材料供应商三、项目的经济评价（一）项目开发规模（一）项目开发规模（二）项目运营模式（二）项目运营模式（三）经济效益分析（三）经济效益分析（四）市场营销策划（四）市场营销策划（一）项目开发规模该项目开发总规模为该项目开发总规模为8万平方米，销售万平方米，销售面积面积:3.15万平方米。每幢别墅占地面积万平方米。每幢别墅占地面积：150平方米，总面积平方米，总面积:210平方米，建平方米，建筑面积：筑面积：500平方米。平方米。属于小规模项目，具有其优点：属于小规模项目，具有其优点：开发周期短：三年开发周期短：三年配套设施较单一：全套为居住服务，不配套设施较单一：全套为居住服务，不至于分散资金力量使先期完成的规模受至于分散资金力量使先期完成的规模受到限制到限制有一个强势的主题：亲水家园有一个强势的主题：亲水家园适应统一的消费群：高消费阶层适应统一的消费群：高消费阶层（二）项目运营模式项目运营模式：出售项目运营模式：出售总投资：总投资：1.9亿元亿元优点：优点：资金回收快，有利于资金的滚动开发，资金回收快，有利于资金的滚动开发，有利于快速回收资金，经营风险较小。有利于快速回收资金，经营风险较小。项目资金筹措方式：项目资金筹措方式：政府投资，投资商投资，银行贷款政府投资，投资商投资，银行贷款（三）经济效益分析1、综合经济效益：、综合经济效益：总投资：总投资：1.9亿，亿，预计三年收回全部成本，预计三年收回全部成本，三年后销售总收入可达三年后销售总收入可达2.17亿元，亿元，税后利润：税后利润：0.11亿元亿元（三）经济效益分析2、社会经济效益：、社会经济效益：为上海崇明岛提供为上海崇明岛提供150栋高质量、环栋高质量、环境优美的精品别墅。境优美的精品别墅。为崇明岛的全面开发打下基础，成为为崇明岛的全面开发打下基础，成为亲水家园的另一个亮点，吸引来岛定亲水家园的另一个亮点，吸引来岛定居者。居者。改善了经营环境，增加了信誉和知改善了经营环境，增加了信誉和知名度。名度。（四）市场营销策划1、项目营销策划：、项目营销策划：投资商对各种外部和内部资源进行投资商对各种外部和内部资源进行优化组合，找出该项目独特的市场优化组合，找出该项目独特的市场竞争优势（环境优美，出门见海；竞争优势（环境优美，出门见海；房型新颖，配套齐全；房价适中）房型新颖，配套齐全；房价适中）作为打入市场的切合点。作为打入市场的切合点。（四）市场营销策划2、项目包装：、项目包装：项目宣传媒介包装：通过广告（户外广告，项目宣传媒介包装：通过广告（户外广告，电影电视，报刊广告，互联网广告）突出电影电视，报刊广告，互联网广告）突出风格，传播信息，是目标消费群对该别墅风格，传播信息，是目标消费群对该别墅产生兴趣，对其市场定位和形象定位产生产生兴趣，对其市场定位和形象定位产生同感，并激发进一步索取详细销售资料和同感，并激发进一步索取详细销售资料和到现场参观的兴趣，产生购买欲望。到现场参观的兴趣，产生购买欲望。（四）市场营销策划3、媒介宣传与公关活动、媒介宣传与公关活动使消费群产生兴趣，好感，从而聚集人气，使消费群产生兴趣，好感，从而聚集人气，扩大知名度。扩大知名度。4、项目销售、项目销售开展销会：不定期地举行项目展销会，形开展销会：不定期地举行项目展销会，形成短时期的购买规模。成短时期的购买规模。修建现场销售楼部：它可在展销会期间配修建现场销售楼部：它可在展销会期间配合使用，平时则是主要的销售场所。合使用，平时则是主要的销售场所。（四）市场营销策划5、售后服务、售后服务正式购房契约的签定、各种手续（契约公正式购房契约的签定、各种手续（契约公正、交纳契约、按揭手续）的办理，后正、交纳契约、按揭手续）的办理，后期楼款的回收，交楼手续、物业管理。期楼款的回收，交楼手续、物业管理。建立良好的售后服务，行成购买者的口建立良好的售后服务，行成购买者的口碑宣传，提高销售业绩。碑宣传，提高销售业绩。四、项目进度管理WBS甘特图项目总顺序表项目进度网络图进度控制进度控制的风险分析注意事项崇明岛水上别墅建设项目前期策划项目融资招标发包WBS保 修投产开业验 收施 工设备采购设 计准 备崇明岛水上别墅建设项目前期策划项目融资招标发包WBS设 计准 备项目定义文件可行性研究策划方案目标策划风险管理策划组织策划合同策划环境策划崇明岛水上别墅建设项目前期策划项目融资招标发包WBS招商投资资金落实方案设 计准 备投资估算资金来源计划资金使用计划崇明岛水上别墅建设项目前期策划项目融资招标发包WBS设 计准 备方案扩初设计施工图目标策划组织策划细部设计专业设计施工图设计施工图审批崇明岛水上别墅建设项目前期策划项目融资招标发包WBS设 计准 备报建拆迁场地整平水电增容崇明岛水上别墅建设项目前期策划项目融资招标发包WBS设 计准 备招标发包设计招标作息安排采购施工咨询编制发包计划合同谈判编制发包一览表崇明岛水上别墅建设项目WBS保 修投产开业验 收施 工设备采购编定文件采购材料设备合同管理通讯系统设备安全系统设备服务系统设备甲供及进口一览表编制采购计划编定询价文件崇明岛水上别墅建设项目WBS保 修投产开业验 收施 工设备采购别墅区别墅区外工程崇明岛水上别墅建设项目WBS保 修投产开业验 收施 工设备采购别墅区别墅区外工程材料采购地基工程技术工程结构工程建筑工程设备工程崇明岛水上别墅建设项目WBS保 修投产开业验 收施 工设备采购别墅区别墅区外工程材料采购地基工程技术工程结构工程建筑工程设备工程普通材料特殊材料基础主体崇明岛水上别墅建设项目WBS保 修投产开业验 收施 工设备采购别墅区别墅区外工程材料采购地基工程技术工程结构工程建筑工程设备工程土体实验基础开挖打桩门窗工程装饰工程屋面工程计算机中心通信设备日用器具崇明岛水上别墅建设项目WBS保 修投产开业验 收施 工设备采购别墅区别墅区外工程材料采购地基工程技术工程结构工程建筑工程设备工程采暖空调通风供电运输给排水电梯崇明岛水上别墅建设项目WBS保 修投产开业验 收施 工设备采购主要阶段验收竣工验收业主环境部门政府验收设计人员验收施工单位验收业主验收市政配套崇明岛水上别墅建设项目WBS保 修投产开业验 收施 工设备采购投产开业准备财务测算前期宣传意见征询设备总体调试编制资产一览表物业管理培训经营管理培训崇明岛水上别墅建设项目WBS保 修投产开业验 收施 工设备采购设备保修房屋保修甘特图项目总顺序表编号任务名工期时间段备注1100前期策划3404.11.1-04.12.41200融资4604.11.1-04.12.16与1100同时进行1300设计4904.12.11-05.1.29在1200结束前5天开始1400准备3904.12.23-05.1.31在1300结束前34天开始1500招标发包1605.1.15-05.1.31在1300结束前14天开始1600设备采购1605.2.1-05.2.16在1500与1400结束后开始1700施工60505.2.1-06.9.30与1600同时进行1800验收5306.10.1-06.11.221900投产开业6006.10.1-06.11.29与1800同时进行项目总进度网络图FS=-34FS=-5FS=-34FS=-140464612000343411005639921400414990130076169215009216 108160092 605 6971700697 53 7501800697 60 7571900757-2000进度控制施工进度计划检查应采取日检查或定期检施工进度计划检查应采取日检查或定期检查的方式进行，应检查下列内容查的方式进行，应检查下列内容:1检查期内实际完成和累计完成工程检查期内实际完成和累计完成工程量。量。2实际参加施工的人力、机械数量及实际参加施工的人力、机械数量及生产效率。生产效率。3窝工人数、窝工机械台班数及其原窝工人数、窝工机械台班数及其原因分析。因分析。4进度偏差情况。进度偏差情况。5进度管理情况。进度管理情况。6影响进度的特殊原因及分析。影响进度的特殊原因及分析。实施检查后，应向企业提供月度施工进度报告，实施检查后，应向企业提供月度施工进度报告，月度施工进度报告应包括下列内容月度施工进度报告应包括下列内容:1进度执行情况的综合描述。进度执行情况的综合描述。2实际施工进度图。实际施工进度图。3工程变更、价格调整、索赔及工程款收工程变更、价格调整、索赔及工程款收支情况。支情况。4进度偏差的状况和导致偏差的原因分析。进度偏差的状况和导致偏差的原因分析。5解决问题的措施。解决问题的措施。6计划调整意见。计划调整意见。施工进度计划在实施中的调整必须依据施施工进度计划在实施中的调整必须依据施工进度计划检工进度计划检查结果进行。施工进度计划调整应包括下查结果进行。施工进度计划调整应包括下列内容列内容:1施工内容。施工内容。2工程量。工程量。3起止时间。起止时间。4持续时间。持续时间。5工作关系。工作关系。6资源供应。资源供应。调整施工进度计划应采用科学的调整方法，调整施工进度计划应采用科学的调整方法，并应编制调并应编制调工进度计划。工进度计划。进度控制的风险分析材料供应进度跟不上施工进度，导致拖延材料供应进度跟不上施工进度，导致拖延整个项目的进度整个项目的进度材料供应的浪费，有些资源需要当天供应，材料供应的浪费，有些资源需要当天供应，否则会失效的，因此，只有切实的控制进否则会失效的，因此，只有切实的控制进度，才能确定进货时间。度，才能确定进货时间。窝工人数、窝工机械台班数的多少大多与窝工人数、窝工机械台班数的多少大多与进度的计划、控制有关，所以以防人力、进度的计划、控制有关，所以以防人力、机械设备的浪费，就应该对进度控制好。机械设备的浪费，就应该对进度控制好。施工现场条件，气候条件，环境条件将影施工现场条件，气候条件，环境条件将影响到进度的展开，所以需要一个弹性的时响到进度的展开，所以需要一个弹性的时间。间。注意事项施工进度计划应根据工艺关系、组织关系、施工进度计划应根据工艺关系、组织关系、搭接关系、起止时间、劳动力计划、材料搭接关系、起止时间、劳动力计划、材料计划、机械计划及其他保证性计划等因素计划、机械计划及其他保证性计划等因素综合确定。综合确定。当出现进度偏差当出现进度偏差(不必要的提前或延误不必要的提前或延误)时，时，应及时进行调整，并应不断预测未来进度应及时进行调整，并应不断预测未来进度状况。状况。落实控制进度措施应具体到执行人、目标、落实控制进度措施应具体到执行人、目标、任务、检查方法和考核办法。任务、检查方法和考核办法。对故意造成进度拖延的人、单位应追求法对故意造成进度拖延的人、单位应追求法律责任。律责任。五、人力资源管理与控制人力资源的概念人力资源的概念项目人力资源项目人力资源协调与控制人力资源协调与控制人力资源注意事项注意事项人力资源的概念概念：人类进行生产或提供服务的现在和潜在的活力、技能及知识的总称。价值体现：存在于有效的利用中特点：主导性、社会性、主动性、自控性、成长性公式表现：P=F（K，L）其中：P产出K资本：物力资本，与应用与生产的自然资源L劳动量：投入生产的技术、专业、行政管理等人力资源F生产函数获取岗位控制整合开发控制保持项目人力资源前期策划目标：目标：针对前期策划的成果，来分针对前期策划的成果，来分派不同任务派不同任务项目构思构思选择决策点情况分析与问题定义目标的提出和目标系统设计项目定义项目审查项目建议书项目任务书反馈 环境与情况调查决策点决策点可行性研究项目确立过程项目主要负责人：提出构思并总项目主要负责人：提出构思并总体规划，初步确定整个项目的体规划，初步确定整个项目的有关事项，对项目进行研究，有关事项，对项目进行研究，编制项目建议书编制项目建议书项目设计经理：对于项目形成一项目设计经理：对于项目形成一个整体概个整体概念，协助主要负责人念，协助主要负责人项目专业经理：根据已知的资料，项目专业经理：根据已知的资料，以及进行环境调查、地质勘察以及进行环境调查、地质勘察所得到的资料，对项目的可行所得到的资料，对项目的可行性进行研究，协助主要负责人性进行研究，协助主要负责人项目融资项目主要负责人：提供可以进行项目融资对象，宏观调控外联部：与融资对象进行协商财务部：提供项目所需金额，以及核算可以赢利的金额设计业主：提供要求，与特别目标主要负责人：依据要求进行细部规划专业经理：提供专业知识与技能，设计一成果，满足需求以后阶段的项目人力分为：项目负责公司的人员，以及承包单位人员（施工单位人员）协调：来自不同部门之间的，不同单位之间的要相互帮助、协调、以及互通。激励影响工作成效的因素：能力、积极性、所处的工作环境公式：工作成效=能力*积极性*所处的工作环境分类物质激励精神激励物质激励主要是包括工资、奖金、福利等制定公平合理、客观的劳动成果评价标准，在真正体现按劳动分配的基础上，才能激发组织成员的积极性和竞争意识，取得良好的激励效果精神激励形式：表彰、批评、吸引组织成员与管理、满足组织成员的成就感等内容：目标激励：把个人与集体的目标协调一致使组员看到自身的价值，获得满足感荣誉激励：对成员的成绩公开承认，并授予象征荣誉的奖品、光荣称号、满足成员的自尊需要及成就感，达到激励的目的。培训激励：不仅提高成员达到目标的能力，同时也使组织成员感到组织对他们的重视，调动他们的积极性晋升激励：通过提升成员到更重要的岗位上，给他们以希望，满足自我实现的需要参与激励：通过一系列制度和措施，使组织成员在组织的重大决策和管理事务中发挥作用，培养他们的参与意识，激发他们的工作动机环境激励：创造一个良好的环境，即优美的工作氛围、良好的上下级关系和融洽的同事之间的关系，从而使组织成员心情舒畅，精神饱满地工作。注意事项：1、两者要有机地结合起来，在不同的历史阶段、不同的环境条件下，采取不同的恰当的“激励组合”2、由于都以激发组织成员的劳动积极性为目的，就必须通过公正、客观、科学的绩效考评，客观评价人的行为表现和工作成果，才能受到实效。六、项目质量管理有关质量标准控制有关质量标准控制质量管理组织质量管理组织达标方案达标方案项目的质量控制项目的质量控制对项目的质量评估对项目的质量评估注意事项注意事项有关质量标准控制项项目目质质量控制量控制应应按按2000版版GB/T19000族族标标准和企准和企业质业质量管理体系的要求量管理体系的要求进进行。行。项项目目质质量控制量控制应坚应坚持持“质质量第一，量第一，预预防防为为主主”的方的方针针和和“计计划、划、执执行、行、检查检查、处处理理”循循环环工作方法，不断改工作方法，不断改进过进过程控制。程控制。项项目目质质量控制量控制应满应满足工程施工技足工程施工技术标术标准准和和发发包人的要求。包人的要求。项项目目质质量控制因素量控制因素应应包括人、材料、机包括人、材料、机械、方法械、方法。项项目目质质量控制必量控制必须实须实行行样样板制。施工板制。施工过过程均程均应应按要求按要求进进行自行自检检、互、互检检和交接和交接检检。隐隐蔽工程、指定部位和分蔽工程、指定部位和分项项工程未工程未经检经检验验或已或已经检验经检验定定为为不合格的，不合格的，严严禁禁转转入入下道工序。下道工序。项项目目经经理部理部应应建立建立项项目目质质量量责责任制和考任制和考核核评评价价办办法。法。项项目目经经理理应对项应对项目目质质量控量控制制负责负责。过过程程质质量控制量控制应应由每一道工序由每一道工序和和岗岗位的位的责责任人任人负责负责。分包人分包人应应接受承包人的接受承包人的质质量管量管理理分分项项工程完成后，必工程完成后，必须经监须经监理工程理工程师检师检验验和和认认可。可。承包人承包人应对项应对项目目质质量和量和质质量保修工作向量保修工作向发发包人包人负责负责。分包工程的。分包工程的质质量量应应由分包由分包人向承包人人向承包人负责负责。承包人。承包人应对应对分包人的分包人的工程工程质质量向量向发发包人承担包人承担连带责连带责任任质量手册质量体系程序其他质量文件（表格、报告、作业指导书等）质量体系文件层次质量管理组织公司总经理技术管理部质量保证部现场各施工管理项目管理部 项目控制部 设计部采购部 施工部财务部外联部项目经理项目控制经理项目质量经理设计经理采购经理施工经理外联经理质量工程师项目质量管理组织质量保证部项目经理项目质量经理项目控制经理进度计划工程师估算师费用控制工程师材料控制工程师项目质量工程师设计经理采购经理施工经理外联经理各设计专业负责人设计代表采购工程师检验工程师施工工程师外联人员质量监督工程师外联人员达标方案确定确定项项目目质质量目量目标标编编制制项项目目质质量量计计划划实实施施项项目目质质量量计计划划:1)施工准施工准备阶备阶段段质质量控制。量控制。2施工施工阶阶段段质质量控制。量控制。3)竣工竣工验验收收阶阶段段质质量控制。量控制。项目质量目标满足设计的标准与规范满足施工方面的规范与实施要求满足政府部门环境等监督部门的有关条例满足业主所提出的要求满足技术部门的要求项目质量计划应应由由项项目目经经理主持理主持编编制制项项目目质质量量计计划划质质量量计计划划应应体体现现从工序、分从工序、分项项工程、分工程、分部工程到部工程到单单位工程的位工程的过过程控制，且程控制，且应应体体现现从从资资源投入到完成工程源投入到完成工程质质量最量最终检验终检验和和试验试验的全的全过过程控制。程控制。质质量量计计划划应应成成为对为对外外质质量保量保证证和和对对内内质质量控制的依据。量控制的依据。质质量量计计划划应应包括下列内容：包括下列内容：1编编制依据制依据2项项目概况目概况3质质量目量目标标4组织组织机构机构5质质量控制及管理量控制及管理组织协调组织协调的系的系统统描述。描述。6必要的必要的质质量控制手段、施工量控制手段、施工过过程、服程、服务务、检验检验和和试验试验程序等。程序等。7确定关确定关键键工序和特殊工序和特殊过过程及作程及作业业的指的指导书导书。8与施工与施工阶阶段相适段相适应应的的检验检验、试验试验、测测量、量、验证验证要求。要求。9更改和完善更改和完善质质量量计计划的程序。划的程序。项目的质量控制设计阶段质量控制设备采购阶段质量控制施工阶段质量管理验收阶段质量控制设计阶段质量控制在项目经理的领导下，在设计经理及各类专业负责人协助下，对设计全过程进行控制，监督检查设计各专业执行公司质量体系文件，项目质量计划，确保满足质量要求。设计阶段的成果应符合项目计划和对项目的质量要求设备采购阶段质量控制项项目目经经理部理部应应在在质质量量计计划确定的合划确定的合格材料格材料、设备、设备供供应应人名人名录录中按中按计计划招划招标标采采购购材料、半成品和构配件。材料、半成品和构配件。项项目目经经理部理部应对应对材料、半成品、构材料、半成品、构配件配件、有关设备、有关设备进进行行标识标识。对发对发包人提供的材料、半成品、构包人提供的材料、半成品、构配件、工程配件、工程设备设备和和检验设备检验设备等，必等，必须须按按规规定定进进行行检验检验和和验验收。收。监监理工程理工程师应对师应对承包人自行采承包人自行采购购的物的物资进资进行行验证验证。施工阶段质量管理施工阶段的质量问题是整个质量管理的核心部分，是最终确定项目、工程质量的关键。分为几个部分：技术交底、工程质量、机械设备质量、材料质量施工阶段施工合同施工合同签订签订后，后，项项目目经经理部理部应应索取索取设计设计图纸图纸和技和技术资术资料，指定料，指定专专人管理并公布有人管理并公布有效文件清效文件清单单。项项目目经经理部理部应应依据依据设计设计文件和文件和设计设计技技术术交交底的工程控制点底的工程控制点进进行复行复测测。当。当发现问题时发现问题时，.应应与与设计设计人人协协商商处处理，并理，并应应形成形成记录记录。项项目技目技术负责术负责人人应应主持主持对图纸审对图纸审核，并核，并应应形成会形成会审记录审记录。项项目目经经理理应应按按质质量量计计划中工程分包和物划中工程分包和物资资采采购购的的规规定，定，选择选择并并评评价分包人和供价分包人和供应应人，人，并并应应保存保存评评价价记录记录。企企业应对业应对全体施工人全体施工人员进员进行行质质量知量知识识培培训训，并并应应保存培保存培训记录训记录。技技术术交底交底应应符合下列符合下列规规定定:1单单位工程、分部工程和分位工程、分部工程和分项项工工程开工前，程开工前，项项目技目技术负责术负责人人应应向承担向承担施工的施工的负责负责人或分包人人或分包人进进行行书书面技面技术术交底。技交底。技术术交底交底资资料料应办应办理理签签字手字手续续并并归归档。档。2在施工在施工过过程中，程中，项项目技目技术负责术负责人人对发对发包人或包人或监监理工程理工程师师提出的有关提出的有关施工方案、技施工方案、技术术措施及措施及设计变设计变更的要更的要求，求，应应在在执执行前向行前向执执行人行人员进员进行行书书面面技技术术交底。交底。施工阶段工程工程测测量量应应符合下列符合下列规规定定:1在在项项目开工前目开工前应编应编制制测测量控制方量控制方案，案，经项经项目技目技术负责术负责人批准后方可人批准后方可实实施，施，测测量量记录应归记录应归档保存。档保存。2在施工在施工过过程中程中应对测应对测量点量点线线妥善妥善保保护护，严严禁擅自移禁擅自移动动。机械机械设备设备的的质质量控制量控制应应符合下列符合下列规规定定:1应应按按设备进场计设备进场计划划进进行施工行施工设备设备的的调调配。配。2现场现场的施工机械的施工机械应满应满足施工需要。足施工需要。3应对应对机械机械设备设备操作人操作人员员的的资资格格进进行确行确认认，无，无证证或或资资格不符合者，格不符合者，严严禁禁上上岗岗施工阶段材料的材料的质质量控制量控制应应符合下列符合下列规规定定:l项项目目经经理部理部应应在在质质量量计计划确定的合格材料划确定的合格材料供供应应人名人名录录中按中按计计划招划招标标采采购购材料、半成品和材料、半成品和构配件。构配件。2材料的搬运和材料的搬运和贮贮存存应应按搬运按搬运储储存存规规定定进进行，行，并并应应建立台建立台账账。3项项目目经经理部理部应对应对材料、半成品、构配件材料、半成品、构配件进进行行标识标识。施工阶段施工阶段材料的材料的质质量控制量控制应应符合下列符合下列规规定定:4未未经检验经检验和已和已经检验为经检验为不合格的材料、不合格的材料、半成品、构配件和工程半成品、构配件和工程设备设备等，不得投入等，不得投入使用。使用。5对发对发包人提供的材料、半成品、构配包人提供的材料、半成品、构配件、工程件、工程设备设备和和检验设备检验设备等，必等，必须须按按规规定定进进行行检验检验和和验验收。收。6监监理工程理工程师应对师应对承包人自行采承包人自行采购购的物的物资进资进行行验证验证。验收阶段质量控制单单位工程竣工后，必位工程竣工后，必须进须进行最行最终检验终检验和和试验试验。项项目技目技术负责术负责人人应应按按编编制竣工制竣工资资料的要求收集、整料的要求收集、整理理质质量量记录记录。项项目技目技术负责术负责人人应组织应组织有关有关专业专业技技术术人人员员按最按最终终检验检验和和试验规试验规定，根据合同要求定，根据合同要求进进行全面行全面验证验证。对查对查出的施工出的施工质质量缺陷，量缺陷，应应按不合格控制程序按不合格控制程序进进行行处处理。理。项项目目经经理部理部应组织应组织有关有关专业专业技技术术人人员员接合同要求接合同要求编编制工程竣工文件，并制工程竣工文件，并应应做好工程移交准做好工程移交准备备在最在最终检验终检验和和试验试验合格后，合格后，应对应对建筑建筑产产品采取品采取防防护护措施。措施。工程交工后，工程交工后，项项目目经经理部理部应编应编制符合文明施工和制符合文明施工和环环境保境保护护要求的撤要求的撤场计场计划。划。对项目的质量评估在工程在工程项项目管理目管理过过程中，程中，进进行工程行工程项项目目质质量的量的评评定和定和验验收，收，是是质质量管理的重量管理的重要内容。要内容。项项目目经经理必理必须须根据合同和根据合同和设计设计图纸图纸的要求，的要求，严严格格执执行国家行国家颁发颁发的有关的有关工程工程项项目目质质量量检验评检验评定定标标准和准和验验收收标标准，准，及及时时地配合地配合监监理工程理工程师师、质质量量监监督站等督站等有关人有关人员进员进行行质质量量评评定和定和办办理竣工理竣工验验收收交接手交接手续续。对项目的质量评估工程工程项项目目质质量量评评定和定和验验收程序是按分收程序是按分项项工程、分工程、分部工程、部工程、单单位工程依次位工程依次进进行行工程工程项项目目质质量等量等级级，均分，均分为为“合格合格”和和“优优良良”两两级级，凡不合格的凡不合格的项项目目则则不予不予验验收。收。在建筑工程和建筑设备安装工程中，每一个分项工程均应独立参加评定分部工程质量等级，这是严格划分分项工程的目的，为的是正确鉴定出分部工程的质量等级，进而正确评判单位工程的