上海浦东嘉里城商业项目案例研究报告_29页_星浩资本讲课稿.ppt

上海浦东嘉里城商业项目上海浦东嘉里城商业项目案例研究报告案例研究报告_29_29页页_ _星浩星浩资本资本项目概况项目概况项目位置浦东新区芳甸路花木路东南角，SNIEC西北角总建筑面积地上23万平米，地下10万平米面积细分商4.5万，办9.2万，服3.4万，酒7万团队嘉里集团/KPF（建筑）/凯达环球/迈进机电（设备）/地茂景观/伍兹贝格（商业室内）/ARA（室内）/MOTT万隆（幕墙）/香格里拉（酒服管理）/嘉里管理（商办管理）/CBRE（办公顾问）/Savills（商业顾问及租赁）/CBRE+仲量联行（办公租赁）停车位共1200个由（高度从高到低）一幢写字楼（43F）、一幢酒店（31F）、一幢服务式公寓（28F）、裙房（5F，商业+健身中心为主）、SNIEC一号入口大厅组成，含两层地下室（-1F含商业、配套设施、车位等，-2F主要为车位）179米米物业类型分布物业类型分布N裙房说明：A部分1、2、3层为商业，4、5层为办公特色楼层；B部分1、2层为酒店配套，3-5层+屋顶为健身会所；C部分1、2层为商业，3-5层为酒店配套（宴会厅等），屋顶为健身会所；D部分1、2层为商业，3层为会议层，4-5层为办公特色楼层。ABCD办公办公酒店酒店服务式公寓服务式公寓裙房裙房主要技术规格主要技术规格浦东嘉里城浦东嘉里城主要指标主要指标指标明细指标明细基本指标基本指标总建面（平米）总建面（平米）9200092000层数（地上层数（地上+地下）地下）4343总高（米）总高（米）179179总建车位比总建车位比200 200 大堂大堂面积（平米）面积（平米）一层为门厅，经扶梯上二层，大堂面积约一层为门厅，经扶梯上二层，大堂面积约600600，无挑空，无挑空材料材料地面石材黑白配、墙面木纹石，顶部石膏板地面石材黑白配、墙面木纹石，顶部石膏板层高（米）层高（米）无挑空无挑空风格风格现代现代备注备注与商业连通与商业连通外立面外立面材料材料玻璃幕墙玻璃幕墙风格风格现代现代咖啡厅、便利店、面包房咖啡厅、便利店、面包房星巴克星巴克洗手间配置洗手间配置地墙为玻化砖，地墙为玻化砖，TOTOTOTO洁具洁具标准层标准层面积（平米）面积（平米）19871987层高（米）层高（米）4 4（2.72.7）室内装修（天室内装修（天/地地/墙）墙）矿棉板矿棉板/15CM/15CM架空地板架空地板/涂料涂料室内进深室内进深最大最大12.412.4米米电梯厅装修（天电梯厅装修（天/地地/墙）墙）综合天花综合天花/黑白石材黑白石材/浅色石材浅色石材走道装修（天走道装修（天/地地/墙）墙）矿棉板矿棉板/地毯地毯/涂料涂料行政楼层行政楼层面积（平米）面积（平米）约标准层的约标准层的4 4倍倍分割分割持有持有层高（米）层高（米）净净2.82.8装修装修同同地下楼层地下楼层面积（平米）面积（平米）地下地下2 2层层车位数量车位数量460460（估算）（估算）装修装修环氧地坪（彩），墙面涂料（色彩分区），无吊顶环氧地坪（彩），墙面涂料（色彩分区），无吊顶其他功能其他功能分区剩余车位指示牌分区剩余车位指示牌电梯配置电梯配置数量（客数量（客+消）消）2020（2 2部地下至大堂）部地下至大堂）+2+2速度（米速度（米/秒）秒）6-76-7品牌品牌日立日立轿厢装修轿厢装修地面、墙面石材地面、墙面石材写字楼指标、平面写字楼指标、平面写字楼亮点：行政楼层写字楼亮点：行政楼层写字楼裙房共5层，1、2F除门厅、大堂外，基本为商场；3F除与标准层投影重合部分以外，分为商场、会议中心两部分，会议中心供办公、酒店共用；4、5F为行政楼层，虽然和标准层相比，在配置上并无突出优势（净高高0.1米），确很好地解决了裙房高楼层的用途问题（不适宜做商业）很好地解决了裙房高楼层的用途问题（不适宜做商业）。大堂设计、风雨廊大堂设计、风雨廊1231F2F456781、一楼星巴克，转角位置市口好星巴克，转角位置市口好2、转门，进入一楼门厅3、落客区，设风雨廊落客区，设风雨廊，见74、扶梯，通往2楼大堂5、扶梯6、接待台7、落客区风雨廊，延伸至落客区风雨廊，延伸至2转门转门8、此处较为空旷，可考虑考虑连同一楼门厅做成挑空空间做成挑空空间9、连通商业连通商业（详后）9照片集锦照片集锦二楼大堂：地面石材搭配，墙面石材、木饰面搭配，顶部木饰面、石膏板搭配一楼通往二楼扶梯电梯厅（标准层同此）标准层通道：150MM架空地台，墙面涂料，顶部矿棉板照片集锦照片集锦电梯轿厢：墙面石材搭配，镶嵌不锈钢条楼层水牌：金属、木作、有机玻璃复合酒店指标酒店指标客房情况客房情况房間類別房間類別房間数量房間数量 房间面積房间面積 总面积总面积 面积占比面积占比豪華客房豪華客房255421071041.0%園景客房園景客房17042714027.3%嘉里閣豪華客房嘉里閣豪華客房8842369614.1%嘉里閣超豪華客房嘉里閣超豪華客房14517142.7%嘉里閣超豪華園景客房嘉里閣超豪華園景客房14699663.7%嘉里閣行政套房嘉里閣行政套房3184260410.0%浦東特色套房浦東特色套房11261260.5%上海總統套房上海總統套房11681680.6%合计合计57426124100.0%餐廳和酒吧餐廳和酒吧客容量客容量位置位置 特色風味特色風味廚廚356一層 各國風味零點菜式；開放式廚房；美味熟食店大堂酒廊大堂酒廊91一層 雞尾酒和飲料；現場樂隊表演釀釀153一層 酒吧式菜單和；手工釀造啤酒；現場樂隊聚聚112二層 牛排館和燒烤百花亭百花亭80二層 私屬包房；粵菜和中式本幫菜主要指标主要指标浦东嘉里城浦东嘉里城总建面（平米）总建面（平米）7000070000层数层数3131总高（米）总高（米）135135客房数量客房数量574574客房面积客房面积42-16842-168健身中心面积健身中心面积60006000儿童冒险乐园面积儿童冒险乐园面积700700其它主要服务免費巴士至磁懸浮車站外幣兌換櫃台公共區域無線上網七层行政楼层（33个房间）辦公及商務中心（24h）6000健身中心（24h）会议中心：酒店亮点：嘉里健身酒店亮点：嘉里健身嘉里健身共6000；占据3个楼层（2层室内，层室内，1层露天层露天）；包含服务24小时小时开放健身房25米长室内游泳池室内游泳池按摩浴缸、桑拿、蒸气房露天篮球露天篮球/网球场、跑道网球场、跑道攀登练习墙攀登练习墙高级水疗套房高级水疗套房、有氧健身动感单车馆、拳击房瑜伽馆(包括高温瑜伽)专业教练服务700儿童冒险乐园儿童冒险乐园婴幼儿游乐区儿童游乐滑梯活力攀登区活力攀登区主题派对房主题派对房嘉里健身更衣室细节嘉里健身更衣室细节更衣室“麻雀虽小，五脏俱全”，充分利用空间布置甩干机、毛巾篮甩干机、毛巾篮等行政酒廊书吧行政酒廊书吧主要亮点：三五座椅围合成组三五座椅围合成组布置，典雅精致；每个小区域风格、调性有别小区域风格、调性有别，而保证整体氛围协调整体氛围协调；一线面对世纪公园、别墅住区，景观好一线面对世纪公园、别墅住区，景观好。客房迷你吧、客房迷你吧、iphone dockiPhone播放器播放器/闹钟闹钟（售价800元左右）Nespresso咖啡机咖啡机智能电水壶咖啡及茶冲煮器皿多种饮料选择多种饮料选择（4种咖啡，5种茶叶）实用工具盒实用工具盒四大主题餐厅四大主题餐厅/酒吧酒吧The COOK厨：11个开放式厨房个开放式厨房，精品超市式餐精品超市式餐饮饮+购物购物体验，堪称“顶级大食代顶级大食代”The MEET 聚：牛羊排海鲜馆牛羊排海鲜馆，可为聚会或庆典提供私人餐厅私人餐厅 The BREW 酿：自制啤酒自制啤酒、露天座位、现场乐队现场乐队百花亭：精致中式菜肴，优雅包房包房，正宗粤菜正宗粤菜及各地特色中式佳肴大堂酒廊：专门供应各式鸡尾酒各式鸡尾酒服务式公寓指标服务式公寓指标主要指标主要指标浦东嘉里城浦东嘉里城总建面（平米）总建面（平米）3400034000层数层数2828总高（米）总高（米）100100总套数总套数182182面积段面积段103-642103-642房型房型建筑面积建筑面积()月租金月租金一房一房103-13421000-33000两房两房146-19425000-40000三房三房282-35960000-85000四房四房304-373-复式复式380-409 75000-135000顶层套房顶层套房616-642-主要配置：厨房6件套TOTO洁具高仪龙头/花洒主要配套及服务：全面共享酒店配套；24小时点餐服务，备有儿童菜单小时点餐服务，备有儿童菜单；专属早餐廊；专属车位专属早餐廊；专属车位；翻译助理服务；IT私人助理服务服务式公寓亮点：室内服务式公寓亮点：室内主要亮点：尺度一房使用面积77-110，两房128-135，三房207-263 ，复式280-300，大横厅大横厅设计；硬装、软装品质高，墙纸、复合地板、石材、木作墙纸、复合地板、石材、木作工艺精良，厨房六件套（另含烹饪、用餐器皿），厨房六件套（另含烹饪、用餐器皿），TOTO洁具、高洁具、高仪龙头，独立洗衣机、干衣机仪龙头，独立洗衣机、干衣机服务式公寓亮点：大堂服务式公寓亮点：大堂主要亮点：大堂局部挑空大堂局部挑空，配合特殊造型吊灯特殊造型吊灯，立体感、设计感强；前台与会客区前台与会客区“镜像镜像设计”，背景墙、灯带、地毯均为圆形，对仗感对仗感强；大堂一侧设小型景观餐吧小型景观餐吧，配开放式厨房开放式厨房，手工砖墙面手工砖墙面设计、钓鱼灯钓鱼灯配置体现出设计感。商业指标及业态比例商业指标及业态比例商业全部分布在裙房中；楼层主要位于B1-L2，另有小部分位于L3；商业总建筑面积为4.5万。商业商业B1312456B1业态以1餐饮、餐饮、2休闲休闲/日用品、日用品、3精品超市精品超市为主；3精品超市精品超市选择了博览中心一号入口大厅地下博览中心一号入口大厅地下的位置，而非裙房地下非裙房地下，较好地利用利用了尽端面积了尽端面积，而将沿通道沿通道的部分保留保留给了其他业态其他业态；充分保证了B1商业和周边交通节点的连通性商业和周边交通节点的连通性：如4通往通往B2停车库停车库、5通往地铁通往地铁7号线号线，6通往博览中心入口大厅广场通往博览中心入口大厅广场，另有两组扶梯两组扶梯通往L1。可以说B1商业起到了串联各交串联各交通节点通节点的作用。商业商业L112餐饮类餐饮类时尚服时尚服饰类饰类7号线号线往往B1往往SNIECSNIEC往商场往商场L1商业比例较大商业比例较大，均分布在裙房中；面对SNIEC一侧（南侧南侧）商铺（黄圈）分割面分割面积较小积较小，多设快餐、休闲餐饮快餐、休闲餐饮，对内一侧商铺对内一侧商铺（绿圈）分割面积较大分割面积较大，多设大型餐大型餐饮饮（俏江南、小南国等），巨大多数商铺均对内外双开门双开门；服饰主力店为服饰主力店为GAP。锯齿（详后）锯齿（详后）GAP商业商业L2、L3L3L21234L2单铺面积单铺面积较L1为大大，业态以1餐饮餐饮为主；充分考虑商业与其他物业类型的连通性商业与其他物业类型的连通性，如2商场往来商场往来SNIEC、3商场往来办公楼商场往来办公楼2F大堂大堂、4商场往来酒店商场往来酒店；L3为大型专门店，具体信息尚不清楚。商业现状商业现状除一层南侧少数餐饮开业少数餐饮开业以外，部分商铺已经确定品牌，多数尚未确定租户；商场公共部分装修公共部分装修为现代风格，较为雅致；实际使用部分为毛坯交付毛坯交付（楼板高目测约5.4米，吊顶约1.5米，地板高约20-30公分，净高约3.5米）商业亮点商业亮点灯带、挑空灯带、挑空某通道，吊顶吊顶材料上墙材料上墙靠酒店通道挑空挑空一侧面对庭院打开面对庭院打开商业亮点商业亮点裙房边缘的挑檐挑檐设计形成风雨廊形成风雨廊1F面向庭院面向庭院“内退内退”，营造外摆位空间外摆位空间锯齿状锯齿状层层退界面，利于外摆位的设置外摆位的设置和店铺昭示性店铺昭示性地库亮点地库亮点大堂装修到位；分区明确，色彩柔和分区明确，色彩柔和；浅绿色油漆铺地；绿色车行道；导识系统清晰；剩余车位指示系统。其它亮点其它亮点内庭内庭裙房没有选择满铺裙房没有选择满铺，而是围合形成围合形成内庭内庭，解决商业进深过大问题解决商业进深过大问题，利于设置外摆位、展位外摆位、展位，是开展活动开展活动的理想场所。众多玻璃幕墙玻璃幕墙的设置不仅增加商场增加商场采光采光，也使得商场各个楼层与内庭商场各个楼层与内庭院相互可视院相互可视，提升整体价值。退界广场，大气，利回车退界广场，大气，利回车AB小品、大盆栽小品、大盆栽其它亮点其它亮点融入融入SNIEC结束结束