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固定资产和投资房地产 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望 1.了解企业会计准则第了解企业会计准则第4号号固定资产及其应用指南，熟悉固定资产及其应用指南，熟悉固定资产标准和价值构成。固定资产标准和价值构成。2.熟悉固定资产增加业务，能够根据不同固定资产选择使用折旧方法熟悉固定资产增加业务，能够根据不同固定资产选择使用折旧方法并且计提折旧，掌握固定资产后续支出及处置的会计处理，并且计提折旧，掌握固定资产后续支出及处置的会计处理，3.掌握固定资产期末计量的方法，能够对固定资产减值进行判断掌握固定资产期末计量的方法，能够对固定资产减值进行判断并计提减值准备。并计提减值准备。4.了解企业会计准则第了解企业会计准则第4号号投资性房地产及其应用指南。投资性房地产及其应用指南。学习目标学习目标 重点重点 固定资产的入账价值的确定固定资产的入账价值的确定 固定资产折旧与减值的核算固定资产折旧与减值的核算 难点难点 计提减值后固定资产折旧的计算及其会计处理计提减值后固定资产折旧的计算及其会计处理 教学重点与难点教学重点与难点 第一节第一节 固定资产概述固定资产概述 一、固定资产的概念一、固定资产的概念 固定资产，是指同时具有以下特征的有形资产：固定资产，是指同时具有以下特征的有形资产：为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有 使用寿命超过一个会计年度。使用寿命超过一个会计年度。交通工具交通工具机器、设备机器、设备房屋、建筑物房屋、建筑物固固定定资资产产 二、固定资产的分类二、固定资产的分类 按经济用途分类按经济用途分类生产经营用生产经营用 非生产经营用非生产经营用 按使用情况分类按使用情况分类使用中使用中 未使用未使用 不需用不需用 按所有权分类按所有权分类自有自有 租入租入 按综合分类按综合分类生产经营用生产经营用 非生产经营用非生产经营用 经营租出经营租出 不需用不需用 未使用未使用 土地土地 融资租入融资租入 三、固定资产的确认条件三、固定资产的确认条件 与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业 该固定资产的成本能够可靠地计量。该固定资产的成本能够可靠地计量。各组成部分具有不同使用寿命或者以不同各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，应当分别将各组成部分确认或折旧方法的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产为单项固定资产 第二节第二节 固定资产初始计量固定资产初始计量 固定资产应当按照成本进行初始计量固定资产应当按照成本进行初始计量 并应考虑弃置费用因素并应考虑弃置费用因素基本原则基本原则 一、购入的固定资产一、购入的固定资产 外购固定资产，按购买价款、相关税费、外购固定资产，按购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用使固定资产达到预定可使用状态前状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费作为入账价值。员服务费作为入账价值。以一笔款项购入没有单独标价的多项固定资产？以一笔款项购入没有单独标价的多项固定资产？实质上具有融资性质的延期支付？实质上具有融资性质的延期支付？（一）不需要安装固定资产（一）不需要安装固定资产 购入的不需要安装的固定资产，直接计入购入的不需要安装的固定资产，直接计入“固定资产固定资产”账户账户购入时购入时 借：固定资产（价、税、费等）借：固定资产（价、税、费等）贷：银行存款等贷：银行存款等（二）需要安装固定资产（二）需要安装固定资产 需要安装的，先通过需要安装的，先通过“在建工程在建工程”账户核算，安装完毕后账户核算，安装完毕后再转入再转入“固定资产固定资产”账户。账户。购入时购入时 借：在建工程借：在建工程 贷：银行存款等贷：银行存款等 领用安装材料，领用安装材料，支付安装费、支付安装费、工资费用等工资费用等借：在建工程借：在建工程 贷：原材料贷：原材料 应交税费应交税费应交增值税（进项税额转出）应交增值税（进项税额转出）应付职工薪酬等应付职工薪酬等交付使用交付使用 借：固定资产借：固定资产 贷：在建工程贷：在建工程二、自建固定资产二、自建固定资产（一）定义（一）定义 企业自行制造生产经营所需的机器设备和自行建造的房屋企业自行制造生产经营所需的机器设备和自行建造的房屋建筑物等。建筑物等。（二）自行建造固定资产入账价值的确定（二）自行建造固定资产入账价值的确定 按该固定资产按该固定资产达到预定可使用状态前达到预定可使用状态前所发生的必要支出作所发生的必要支出作为入账价值。为入账价值。（1 1）建造过程中发生的全部支出入账（料、工、费）建造过程中发生的全部支出入账（料、工、费）（2 2）在建工程借款利息费用的处理：）在建工程借款利息费用的处理：与建造固定资产有关与建造固定资产有关的利息支出，在资产达到预定可使用状态之前，符合资本化的利息支出，在资产达到预定可使用状态之前，符合资本化条件的，应计入购建固定资产的成本，不符合的应计入当期条件的，应计入购建固定资产的成本，不符合的应计入当期 损益。损益。达到预定可使用状态的判断标准？达到预定可使用状态的判断标准？企企业业应应设设置置“在在建建工工程程”科科目目。平平时时固固定定资资产产建建造造期期间间实实际际发发生生的的各各项项工工程程支支出出均均计计入入“在在建建工工程程”科科目目，待待固固定定资资产产建建造造工工程程完完工工并并交交付付使使用用后后，再再将将固固定定资资产产实实际际建建造造成成本本从从“在在建建工工程程”科科目目一一次转入次转入“固定资产固定资产”科目，作为固定资产入账价值。科目，作为固定资产入账价值。企企业业为为固固定定资资产产建建造造工工程程购购买买的的各各种种材材料料物物资资的的实际成本，应单独设置实际成本，应单独设置“工程物资工程物资”科目进行核算。科目进行核算。（三）自营工程（三）自营工程 自营工程是指企业利用自身的生产能力进行的固定资产自营工程是指企业利用自身的生产能力进行的固定资产建造工程。建造工程。在确定自营工程成本时还需要注意以下几个方面的问题：在确定自营工程成本时还需要注意以下几个方面的问题：1购入工程物资所支付的增值税额，应计入工程成本，不购入工程物资所支付的增值税额，应计入工程成本，不能作为进项税额单独列示，也就是不能从销项税额中抵扣。能作为进项税额单独列示，也就是不能从销项税额中抵扣。2工程领用外购存货，应将该存货的进项税额转出，连同工程领用外购存货，应将该存货的进项税额转出，连同存货成本一并计入工程成本。存货成本一并计入工程成本。3工程领用自制半成品和产成品，应视同销售，按售价计工程领用自制半成品和产成品，应视同销售，按售价计算销项税额，连同自制半成品和产成品的生产成本一并计算销项税额，连同自制半成品和产成品的生产成本一并计入工程成本。入工程成本。（四）出包工程（四）出包工程 出包工程是指企业委托建筑公司等其他单位进出包工程是指企业委托建筑公司等其他单位进行的固定资产建造工程。行的固定资产建造工程。在出包方式下，固定资产建造工程支出由承包在出包方式下，固定资产建造工程支出由承包单位核算，出包企业只需按出包合同规定向承包单位核算，出包企业只需按出包合同规定向承包单位支付工程价款，并按支付的全部工程价款作单位支付工程价款，并按支付的全部工程价款作为固定资产成本入账即可。为固定资产成本入账即可。三、投资者投入的固定资产三、投资者投入的固定资产 按按投资合同或协议价格投资合同或协议价格作为入账价值（不公允的除外）作为入账价值（不公允的除外）价值是否价值是否“公允公允”的判断标准是什么？的判断标准是什么？借：固定资产借：固定资产 贷：实收资本等贷：实收资本等四、接受捐赠的固定资产四、接受捐赠的固定资产 接受捐赠的固定资产，应根据具体情况合理确定其入账价值。一般接受捐赠的固定资产，应根据具体情况合理确定其入账价值。一般分为两种情况：分为两种情况：1、捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的金额加上应支付的相关、捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的金额加上应支付的相关税费，作为入账价值。税费，作为入账价值。2、捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序确定其入账价值：、捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序确定其入账价值：（1）同类或类似固定资产存在活跃市场的，按同类或类似固定资产的）同类或类似固定资产存在活跃市场的，按同类或类似固定资产的市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费，作为入账价值。市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费，作为入账价值。（2）同类或类似固定资产不存在活跃市场的，按该接受捐赠固定资产）同类或类似固定资产不存在活跃市场的，按该接受捐赠固定资产预计未来现金流量的现值，加上应支付的相关税费，作为入账价值。预计未来现金流量的现值，加上应支付的相关税费，作为入账价值。（3)如果受赠的是旧的固定资产，按照上述方法确定的价值减去估计折如果受赠的是旧的固定资产，按照上述方法确定的价值减去估计折旧后的净额作为入账价值。旧后的净额作为入账价值。五、融资租赁取得的固定资产五、融资租赁取得的固定资产 将租赁期开始日租赁固定资产的公允价值与最低租赁付款额现值中较将租赁期开始日租赁固定资产的公允价值与最低租赁付款额现值中较低者作为租入固定资产的入账价值。低者作为租入固定资产的入账价值。融资租赁的定义融资租赁的定义在实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。在实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。第三节第三节 固定资产折旧固定资产折旧 一、折旧的涵义一、折旧的涵义 折旧是指在固定资产在寿命内，按照确定的方法对应计折旧额进行系折旧是指在固定资产在寿命内，按照确定的方法对应计折旧额进行系统分摊，其是收入与费用配比原则、权责发生制原则的体现。统分摊，其是收入与费用配比原则、权责发生制原则的体现。固定资产损耗的形式固定资产损耗的形式 有形损耗有形损耗 无形损耗无形损耗年份年份12345价价值值二、影响固定资产折旧的因素二、影响固定资产折旧的因素应计折旧额应计折旧额=原价原价预计净残值预计净残值已计提减值准备累计金额已计提减值准备累计金额 （一）固定资产原价（一）固定资产原价 取得固定资产时的原始成本取得固定资产时的原始成本 （二）预计净残值（二）预计净残值 企业目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用企业目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用 后的金额后的金额 （三）预计使用寿命（三）预计使用寿命 经济年限而不是物理年限经济年限而不是物理年限 （四）折旧方法（四）折旧方法 其中其中2 2、3 3、4 4均需合理确定，一经确定，不得随意变更。均需合理确定，一经确定，不得随意变更。三、折旧的范围三、折旧的范围 所有的固定资产均应当计提折旧；所有的固定资产均应当计提折旧；但已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的但已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的 土地除外。土地除外。下列哪些固定资产要提折旧：下列哪些固定资产要提折旧：A.超期使用的汽车超期使用的汽车 B.购入暂时不需用的新设备购入暂时不需用的新设备 C.已经完工达到预定可使用状态已经完工达到预定可使用状态 但尚未使用的建筑物但尚未使用的建筑物 D.季节性大修理的机器季节性大修理的机器四、折旧的计算方法四、折旧的计算方法折折旧旧方方法法平均折旧法平均折旧法加速折旧法加速折旧法年限平均法年限平均法工作量平均法工作量平均法年数总和法年数总和法双倍余额递减法双倍余额递减法（一）年限平均法（一）年限平均法固定资产固定资产年折旧额年折旧额=固定资产原值固定资产原值预计净残值预计净残值预计使用年限预计使用年限固定资产固定资产月折旧额月折旧额=固定资产年折旧额固定资产年折旧额12固定资产固定资产年折旧率年折旧率=年折旧额原年折旧额原始价值始价值固定资产固定资产月折旧率月折旧率=月折旧额月折旧额原始价值原始价值=年折旧率年折旧率12（二）工作量法（二）工作量法固定资产原值固定资产原值预计净残值预计净残值预计的工作量总数预计的工作量总数=单位工作单位工作量折旧额量折旧额月折旧额月折旧额=月工作量月工作量单位工作单位工作量折旧额量折旧额年折旧额年折旧额=年工作量年工作量单位工作单位工作量折旧额量折旧额（三）年数总和法（三）年数总和法尚可使用年数尚可使用年数预计使用年限预计使用年限（预计使用年限（预计使用年限1）2=年折旧率年折旧率某年折旧额某年折旧额=（固定资产原值预计净残值）（固定资产原值预计净残值）该年折旧率该年折旧率不变不变逐年递减逐年递减逐年递减逐年递减年折旧率年折旧率=尚可使用年数尚可使用年数/预计使用年限总和预计使用年限总和（四）双倍余额递减法（四）双倍余额递减法固定资产固定资产年初账面净值年初账面净值折旧率折旧率=年折旧额年折旧额年折旧率年折旧率=2预计使用年限预计使用年限逐年递减逐年递减不变不变逐年递减逐年递减 最后两年该如何处理呢？最后两年该如何处理呢？符合稳健性原则和配比原则，降低固定资产使用风险符合稳健性原则和配比原则，降低固定资产使用风险 固定资产使用成本（折旧固定资产使用成本（折旧+修理费用）比较均衡修理费用）比较均衡 推迟纳税推迟纳税 有利于固定资产更新有利于固定资产更新加速折旧法的理由（优点）加速折旧法的理由（优点）借：制造费用（生产部门折旧）借：制造费用（生产部门折旧）管理费用（管理部门折旧）管理费用（管理部门折旧）其他业务支出（经营性出租资产折旧）其他业务支出（经营性出租资产折旧）贷：累计折旧贷：累计折旧五、固定资产折旧的会计处理五、固定资产折旧的会计处理折旧的计提折旧的计提 企业应当按月提取折旧，并根据用途计入相关资产的成本或当期损益；企业应当按月提取折旧，并根据用途计入相关资产的成本或当期损益；正常情况下，固定资产折旧是按期初固定资产的原值为基础计算当月正常情况下，固定资产折旧是按期初固定资产的原值为基础计算当月 的折旧额；但对于已计提减值准备的固定资产，应按其可收回金额和的折旧额；但对于已计提减值准备的固定资产，应按其可收回金额和 尚可使用寿命计算其折旧额；尚可使用寿命计算其折旧额；至少每年年终，对使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核；至少每年年终，对使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核；改变时，应当作为会计估计变更改变时，应当作为会计估计变更第四节第四节 固定资产的后续支出固定资产的后续支出一、固定资产后续支出的含义及分类一、固定资产后续支出的含义及分类 固定资产后续支出是指固定资产在投入使用以后期间发生的与固定固定资产后续支出是指固定资产在投入使用以后期间发生的与固定资产使用效能直接相关的各种支出，如固定资产的增置、改良与改资产使用效能直接相关的各种支出，如固定资产的增置、改良与改善、换新、修理、重新安装等业务发生的支出。善、换新、修理、重新安装等业务发生的支出。第四节第四节 固定资产的后续支出固定资产的后续支出二、处理原则二、处理原则 对于符合固定资产确认条件的后续支出，应予以资本化；对于符合固定资产确认条件的后续支出，应予以资本化；否则，予以费用化，应当在发生时计入当期损益。否则，予以费用化，应当在发生时计入当期损益。资本化？费用化？资本化？费用化？第四节第四节 固定资产的后续支出固定资产的后续支出三、会计处理三、会计处理(一一)费用化的后续支出费用化的后续支出 应在发生时一次性直接计入当期费用。应在发生时一次性直接计入当期费用。借：制造费用借：制造费用 管理费用管理费用 销售费用销售费用 其他业务支出其他业务支出 贷：原材料贷：原材料 应付职工薪酬应付职工薪酬 银行存款银行存款第四节第四节 固定资产的后续支出固定资产的后续支出三、会计处理三、会计处理(二二)资本化的后续支出资本化的后续支出 净值转入在建工程净值转入在建工程 借：借：在建工程在建工程 累计折旧累计折旧 贷：固定资产贷：固定资产发生可资本化的后发生可资本化的后续支出续支出 借：在建工程借：在建工程 贷：银行存款贷：银行存款 原材料等原材料等发生的残值入库或发生的残值入库或变现时变现时 借：原材料借：原材料 银行存款等银行存款等 贷：在建工程贷：在建工程完工并达到预定可完工并达到预定可使用状态时使用状态时 借：固定资产借：固定资产 贷：在建工程贷：在建工程第五节第五节 固定资产的处置与期末处理固定资产的处置与期末处理一、固定资产的处置一、固定资产的处置（一）账户设置（一）账户设置“固定资产清理固定资产清理”（二）账务处理（二）账务处理固定资产转入清理固定资产转入清理 借：固定资产清理借：固定资产清理 累计折旧累计折旧 固定资产减值准备固定资产减值准备 贷：固定资产贷：固定资产 发生清理费用发生清理费用 及计算税金及计算税金 借：固定资产清理借：固定资产清理 贷：银行存款贷：银行存款 应交税费应交税费-应交营业税应交营业税出售收入和出售收入和残值收入等残值收入等 借：银行存款借：银行存款 原材料原材料 贷：固定资产清理贷：固定资产清理 保险赔偿、保险赔偿、过失人赔偿等过失人赔偿等 借：银行存款借：银行存款 其他应收款其他应收款 贷：固定资产清理贷：固定资产清理交付使用交付使用净收益：净收益：借：固定资产清理借：固定资产清理 贷：营业外收入贷：营业外收入净损失：净损失：借：营业外支出借：营业外支出 贷：固定资产清理贷：固定资产清理 二、固定资产的期末计量二、固定资产的期末计量（一）固定资产清查（一）固定资产清查 企业应在期末，对固定资产进行清查。企业应在期末，对固定资产进行清查。1、固定资产盘盈、固定资产盘盈盘盈发生时盘盈发生时借：固定资产借：固定资产 贷：待处理财产损溢待处理固定资产损溢贷：待处理财产损溢待处理固定资产损溢批准处理时批准处理时借：待处理财产损溢待处理固定资产损溢借：待处理财产损溢待处理固定资产损溢 贷：贷：以前年度损溢调整以前年度损溢调整 2、固定资产盘亏、固定资产盘亏盘亏发生时盘亏发生时借：待处理财产损溢待处理固定资产损溢借：待处理财产损溢待处理固定资产损溢 累计折旧累计折旧 贷：固定资产贷：固定资产批准处理时批准处理时借：其他应收款借：其他应收款 营业外支出营业外支出 贷：待处理财产损溢待处理固定资产损溢贷：待处理财产损溢待处理固定资产损溢（二）（二）固定资产的减值固定资产的减值减值的定义与判断减值的定义与判断 固定资产减值指其可收回金额低于其账面价值固定资产减值指其可收回金额低于其账面价值在资产负债表日进行判断在资产负债表日进行判断1、减值迹象的判断、减值迹象的判断 是否发生减值？是否发生减值？判断标准？判断标准？2、可收回金额的估计、可收回金额的估计 可收回金额为以下两者中的高者可收回金额为以下两者中的高者：公允价值减去处置费用后的净额公允价值减去处置费用后的净额 资产预计未来现金流量的现值资产预计未来现金流量的现值3、减值的账务处理、减值的账务处理 可收回金额可收回金额账面价值，不需减值账面价值，不需减值 可收回金额可收回金额账面价值，将账面价值减至可收回金额账面价值，将账面价值减至可收回金额 借：资产减值损失借：资产减值损失（两者的差额）（两者的差额）贷：固定资产减值准备贷：固定资产减值准备减值损失一经确认，不得转回。减值损失一经确认，不得转回。适用的会计准则适用的会计准则 中国会计准则中国会计准则 企业会计准则第企业会计准则第4号号固定资产固定资产国际会计准则国际会计准则 IAS16不动产、厂房和设备不动产、厂房和设备 IFRS5准备出售的非流动资产和终止经营准备出售的非流动资产和终止经营第六节第六节 投资性房地产投资性房地产一、投资性房地产的概念及其范围一、投资性房地产的概念及其范围（一）投资性房地产的概念（一）投资性房地产的概念 根据投资性房地产会计准则，投资性房地产是指为赚取租金或根据投资性房地产会计准则，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或二者兼有而持有的房地产。资本增值，或二者兼有而持有的房地产。（二）投资性房地产的范围（二）投资性房地产的范围 房地产包括房产和地产，即建筑物和土地使用权。房地产包括房产和地产，即建筑物和土地使用权。作为投资性房地产的建筑物是指已出租的建筑物；作为投资性作为投资性房地产的建筑物是指已出租的建筑物；作为投资性房地产的土地使用权是指已出租的土地使用权，持有并准备增值房地产的土地使用权是指已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权。后转让的土地使用权。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产应当能够单独计量和出售。（三）不属于投资性房地产的范围（三）不属于投资性房地产的范围 1.1.自用的房地产自用的房地产 即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；产；2.2.作为存货的房地产作为存货的房地产 房地产开发企业开发产品，达到预定可销售状态时，房地产开发企业开发产品，达到预定可销售状态时，从从“开发成本开发成本”科目转为科目转为“开发产品开发产品”科目，待销售后，科目，待销售后，从从“开发产品开发产品”转为转为“主营业务成本主营业务成本”科目。科目。二、投资性房地产的确认和计量二、投资性房地产的确认和计量 （一）投资性房地产的确认 投资性房地产同时满足下列两个条件的才能予以确认：1.与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。（二）投资性房地产的计量 1.根据投资性房地产会计准则，投资性房地产应当按照成本进行初始计量；2.投资性房地产的后续计量有两种模式，一种是成本模式，另一种是公允价值模式。采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，有一定的条件，那就是投资性房地产所在地有活跃的交易市场，企业能够持续取得投资性房地产的公允价值。3.企业对所有的所有的投资性房地产应当采用统一的计量模式。4.采用公允价值模式计量的投资性房地产不能改用成本模式计量。三、三、投资性房地产的取得和价值变动投资性房地产的取得和价值变动（一）采用成本模式计量的投资性房地产（一）采用成本模式计量的投资性房地产1、取得（形成房地产的同时出租）借：投资性房地产建筑物或土地使用权 贷：银行存款 在建工程2、赚取租金 借：银行存款 贷：其他业务收入（主营业务收入）3、计提折旧或摊销 借：其他业务成本（主营业务成本）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）4、资产负债表日计提减值准备 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 与固定资产和无形资产的会计处理原则相同。采用成本模式计量的投资性房地产取得赚取租金计提减值准备计提折旧或摊销借：投资性房地产借：投资性房地产建筑物或建筑物或 土地使用权土地使用权 贷：银行存款或在建工程贷：银行存款或在建工程借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 或主营业务收入或主营业务收入借：其他业务成本借：其他业务成本 或主营业务成本或主营业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备设置账户：“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）、”投资 性房地产减值准备”（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产 1.取得（形成房地产的同时出租）借：投资性房地产建筑物或土地使用权（成本）贷：银行存款 在建工程 2.赚取租金 借：银行存款 贷：其他业务收入（主营业务收入）3.资产负债表日对公允价值的变动进行处理，不计提折旧或摊销价值，不计提减值准备 公允价值提高 借：投资性房地产建筑物或土地使用权（公允价值变动）贷：公允价值变动损益 公允价值降低作相反的会计处理。采用公允价值模式计量的投资性房地产取得赚取租金公允价值变动（提高）公允价值降低作相反的分录借：投资性房地产借：投资性房地产建筑物或建筑物或 土地使用权（成本）土地使用权（成本）贷：银行存款或在建工程贷：银行存款或在建工程借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 或主营业务收入或主营业务收入借：投资性房地产借：投资性房地产 建筑物或土地使用权建筑物或土地使用权 （公允价值（公允价值 变动）变动）贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益设置账户：“投资性房地产成本”、“投资性房地产公允价值变动”四、四、投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置（一）投资性房地产与其他资产之间的转换（一）投资性房地产与其他资产之间的转换1、投资性房地产与其他资产的转换形式 投资性房地产可以和其他资产之间进行转换 转换形式主要有：投资性房地产开始自用，作为存货的房地产改为出租，自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，自用建筑物停止自用改为出租等。2、采用成本模式计量的投资性房地产的转换成本模式下的转换成本模式下的转换 应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。入账价值。自自用用房房地地产产投投资资性性房房地地产产账面价值价值账面价值价值公允价值模式下的转换公允价值模式下的转换自自用用房房地地产产投投资资性性房房地地产产投资性房地产按公允价值计量，投资性房地产按公允价值计量，公允价值与账面价值的借方差额公允价值与账面价值的借方差额计入计入“公允价值变动损益公允价值变动损益”，贷方，贷方差额计入差额计入“资本公积资本公积-其他资本公积其他资本公积”自用房地产按公允价值计量，公允自用房地产按公允价值计量，公允价值与账面价值的差额计入价值与账面价值的差额计入“公允公允价值变动损益价值变动损益”。3、采用公允价值模式计量的投资性房地产的转换 （1）投资性房地产转换为自用房地产 【例4】兴业公司将原采用公允价值模式计量的建筑物收回，作为企业自用的固定资产处理。在出租收回前，该建筑物账面价值为8 000 000元，其中成本7 000 000元，公允价值变动1 000 000元，转换当日该建筑物的公允价值为8 400 000元。根据上述经济业务，兴业公司所作会计处理如下：借：固定资产 8 400 000 贷：投资性房地产成本 7 000 000 公允价值变动1 000 000 公允价值变动损益 400 000 如果转换时该资产的公允价值为7 800 000元，其他条件不变，则企业作如下的会计处理：借：固定资产 7 800 000 公允价值变动损益 200 000 贷：投资性房地产成本 7 000 000 公允价值变动 1 000 000 （2）作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产 【例5】沿用【例3】资料，假定新天地公司作为存货的房地产成本（65 000 000元）转换为投资性房地产后采用公允价值模式计量。2007年4月15日，该写字楼的公允价值为68 000 000元，2007年12月31日，该项写字楼的公允价值为70 000 000元。2008年4月租赁期届满，公司收回该项投资性房地产，并于2008年6月以74 000 000元的价格进行出售，出售款项已收讫。公司根据上述经济业务，所作会计处理如下：（1）2007年4月15日 借：投资性房地产写字楼（成本）68 000 000 贷：开发产品 65 000 000 资本公积其他资本公积 3 000 000 公允价值大于成本计资本公积其他资本公积；公允价值小于成本计公允价值变动损益（2）2007年12月31日 借：投资性房地产写字楼 （公允价值变动）2 000 000 贷：公允价值变动损益 2 000 000（3）2008年6月反映出售收入 借：银行存款 74 000 000 贷：其他业务收入 74 000 000 结转成本 借：其他业务成本 70 000 000 贷：投资性房地产写字楼（成本）68 000 000 写字楼（公允价值变动）2 000 000 同时将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入其他业务收入 借：公允价值变动损益 2 000 000 贷：其他业务收入 2 000 000 同时将转换时计入资本公积的部分转入其他业务收入其他业务收入 借：资本公积其他资本公积 3 000 000 贷：其他业务收入 3 000 000开发产品成本6500万元投资性房地产初始计量6800万元出售取得收入7400万元资本公积转作收入300万元公允价值变动转作收入200万元总收入7900万元投资性房地产后续计量7000万元结转成本7000万五、投资性房地产的处置五、投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本。1、成本模式计量的投资性房地产 处置采用成本模式计量的投资性房地产时 借：银行存款（实际收到的金额）贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产 已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。2、公允价值模式计量的投资性房地产 处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时 借：银行存款（实际收到的金额）贷：其他业务收入 借：其他业务成本（账面余额）贷：投资性房地产（成本）贷或借：投资性房地产（公允价值变动）借或贷：公允价值变动损益 贷或借：其他业务收入 按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额 借：资本公积其他资本公积 贷：其他业务收入返回适用的会计准则适用的会计准则 中国会计准则中国会计准则 企业会计准则第企业会计准则第3号号投资性房地产投资性房地产国际会计准则国际会计准则 国际会计准则第国际会计准则第40号号投资性房地产投资性房地产小知识：账面价值和账面余额小知识：账面价值和账面余额 “账面价值”与“账面余额”账面价值”与“账面余额”是两个不同的概念。账面价值是指某科目（通常是资产类科目）的账面余额减去相关备抵项目后的净额。如应收账款账面余额减去相应的坏账准备后的净额为账面价值。账面余额是指某科目的账面实际余额，不扣除作为该科目备抵的项目（如累计折旧、相关资产的减值准备等）。各项主要资产如短期投资、应收款项、存货、长期投资、固定资产、无形资产、在建工程以及委托贷款都要计提资产减值准备。上述项目除固定资产外，其他七项资产在资产负债表上全部采用净值反映，即按照期末有关资产的“账面价值”填列。对固定资产来讲：账面价值固定资产的原价计提的减值准备计提的累计折旧（即：固定资产净额）账面余额固定资产的账面原价；账面净值（固定资产净值）固定资产的折余价值固定资产原价计提的累计折旧。与此相关的还有两个容易混淆的概念，即“固定资产净值”与“固定资产净额”。它们之间的关系用公式表示为：固定资产净值=固定资产原价-累计折旧；固定资产净额=固定资产净值-固定资产减值准备。对于企业其他的资产，只涉及账面价值和账面余额的概念。账面价值都是减去计提的减值准备后的金额；账面余额都是各自账户结余的金额。